当前房地产市场态势剖析 - 2025年1月至7月房地产开发投资、新建商品房销售面积和销售额、房地产开发企业到位资金同比均呈现下降态势 [3] - 2025年7月全国新建商品房销售面积5709万平方米，销售额5325亿元，分别环比下滑46%和48% [3] - 2025年7月房屋新开工面积4842万平方米，环比下降32.6%，同比下降15.4% [3] - 2025年7月一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，二手住宅销售价格环比下降1.0% [3] - 2025年8月北京二手房报价49465元/平方米，较上月波动-0.18% [3] - 2025年7月70个大中城市中10个城市新建商品住宅销售价格环比持平或上涨，其中上海和乌鲁木齐上涨0.3%，宜昌和三亚上涨0.2%，长春和常德上涨0.1% [4] - 2025年1月至7月湖北省新建商品房销售面积同比增长5.8%，连续8个月实现正增长，二手房成交面积同比增长13.1% [4] - 2025年上半年北京、上海等城市土地市场热度回升 [4] 国务院政策定调 - 国务院第九次全体会议明确提出采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 [1] - 政策重点包括结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求 [1][6] - 国务院定调向市场传递积极信号，旨在稳定市场预期 [5] 地方稳楼市政策 - 北京调整优化限购政策，五环外符合条件家庭不再限制购房套数，新政落地后部分楼盘访客量增长超两成 [9] - 苏州住房公积金贷款购买首套或第二套自住住房首付款比例调整为不低于住房总价的15% [9] - 合肥放宽商转公业务办理年限，降低缴存人贷款成本 [9] - 海南支持利用住房公积金增值收益收购存量商品住房用作公共租赁住房 [10] - 福州通过精简规划建设审批、优化容积率计算规则等措施提升市场活力 [10] 城中村和危旧房改造 - 城中村和危旧房改造能改善居民居住条件，带动建筑、装修、家电等相关产业发展 [11] - 改造采取拆除新建、整治提升、拆整结合等方式实施，强调不搞大拆大建和一村一策 [12] - 优先推进群众改造意愿强烈、资金能平衡、征收补偿方案成熟的项目 [12] 改善性需求释放 - 2025年前5个月30个重点城市120-144平方米户型成交占比首次达30% [13] - 2025年上半年30个重点城市中超七成城市120平方米以上成交套数占比同比提升 [13] - 2024年以来约40地出台好房子技术导则或设计规范 [14] - 政策通过减少购房限制、支持多子女家庭购房、给予绿色建筑购房补贴等方式释放改善性需求 [14][15]

报告行业投资评级 - 房地产行业投资评级为推荐，维持原评级 [1] 报告的核心观点 - 我国城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效阶段，2024年城镇化率达67% [2] - 城市工作会议部署7方面重点任务，提到加快房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造 [2] - 房地产发展新模式有望在机制、房屋供应、房屋管理层面实现，城改和危旧房改造若配套货币化安置方案，住房需求有望释放 [2] - 政策效果显现后行业估值或整体修复，头部房企有望运营改善并实现整体机会 [2] 根据相关目录分别进行总结 城镇化转向稳定发展期 - 2024年我国城镇化率达67%，较2017年提高6.76pct，近十年提高11.25pct，城镇化历经快速增长 [2] 再提房地产发展新模式 - 城市工作会议在建设宜居城市任务中提到加快构建房地产发展新模式，机制上有望转向“人、房、地、钱”要素联动，房屋供应体系将优化完善，房屋管理上全过程监管或优化，预售资金监管有望强化 [2] 城改建设宜居城市 - 2024年10月住建部提出新增100万套城改和危旧房改造，实施城市扩至300多个，城改可改善居住条件，若配套货币化安置方案，住房需求有望释放 [2] 投资建议 - 看好招商蛇口、保利发展等；建议关注优质开发如绿城中国等、优质物管如绿城服务等、优质商业如恒隆地产等、代建龙头如绿城管理控股、中介龙头如贝壳 - W等 [2]

城中村和危旧房改造监督机制 - 山东省莱西市纪委监委构建"责任压实—过程监督—案件查办"监督链条，制定包含政策落实、资金使用、工程质量等8类23项内容的监督清单 [2] - 河南省开封市杞县纪委监委成立专项督查组，对危旧房改造对象资格审查、规划审批、施工监管等程序标准及职责履行情况进行监督检查 [2] - 安徽省宣城市泾县纪委监委开展专项督查，发现并督促整改危旧房安全隐患问题，推动住建部门将问题房屋纳入改造范围 [3] 监督措施与成效 - 杞县纪委监委累计开展专项督查8次，发现并督促整改问题13个，重点关注项目安全隐患整治和实施进度 [3] - 泾县纪委监委派纪检监察干部驻点项目现场，动态跟踪资金拨付、施工质量等事项，项目历时一个月完成并通过省级验收 [3] - 重庆市梁平区纪委监委采用"嵌入式监督+智慧监管"模式，对改造项目审批、招投标、施工验收等关键环节实施动态监管 [4] 群众参与与信息公开 - 湖北省黄石市纪检监察机关张贴监督二维码，建立重点监督任务清单和问题整改台账，快速解决群众诉求 [5] - 江西省抚州市东乡区纪委监委推动危旧房改造流程在小微权力"监督一点通"平台公开，群众可在线查询和投诉 [5] - 东乡区纪委监委督促职能部门定期公开村民申请信息、补贴资金发放及村集体改造资金使用情况，拓宽问题线索来源 [5]