项目销售表现 - 中海未来之境开盘第4天即实现网签48套 另有8套被预订[2][3] - 项目短期内实现销售收入超3.27亿元 房源去化率超14% 地价覆盖率超25%[4] - 车位销售表现突出 网签18个 成交均价15万元/个[5] 产品定位与定价策略 - 项目拟售均价7万元/㎡创昌平房价新高 但实际成交均价为61944.36元/㎡ 相当于预售价8.85折[6][8] - 采取首期两个20万优惠叠加两个99折的促销政策[7] - 最小户型96平共16套 网签2套 105平户型网签17套 109平户型在2楼网签21套 5套被预订[12] - 最大户型129平四居共70套 网签8套 2套被预订[14] 项目竞争优势 - 距离地铁昌平线约400米 区位优势明显[9] - 实际得房率约75.7% 在朱辛庄板块处于领先水平[14] - 采用客厅主卧双跨阳台赠送 客厅和主卧均为落地窗设计[14] - 住宅楼面价约3.18万元/平米 与成交价存在较大利润空间[10] 区域市场环境 - 昌平区2023年新房供应量将突破1万套 供应压力堪比丰台区[20] - 区域竞品去化缓慢：越秀星耀未来供应930套仅网签156套 成交均价5.5万元/平米[22]；住总清樾府开盘近一年网签164套 去化率仅11.8%[23] - 海淀朝阳大规模土地出让导致外溢购买力减弱 昌平楼市显现疲态[21] 土地市场动态 - 项目东侧新公示未来科学城0801街区0055地块 规模略小但容积率指标相同 距离地铁更近[16][18] - 中海曾以12.8亿元底价获取该项目地块[15] - 区域内存在房企连续获取相邻地块的惯例 旨在避免价格战[20] 开发策略调整 - 项目拿地4个多月后取得预售证 7月27日低调开盘 官宣销售额10.87亿元约150套[15] - 面对新增土地供应和库存压力 公司采取降价快跑策略[25]

分析：对于5月的官方数据，不管环比还是同比都出现下跌，扣除1、2月因为春节导致的数据偏低，本月的网签已经创下这1年多正常月的新低。 看看五区明细差异： | | 2025 | | | | | | 2024 | | | | | | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 五区套数 5月 | 4月 | | 3月 | 2月 | 1月 | 12月 11月 | 10月 9月 | | | 8月 | 7月 | 6月 | 5月 | | 仓山区 | 420 | 314 | 586 | 289 | 299 | 814 | 771 | 744 | 290 | 296 | 366 | 392 | 370 | | 台江区 | 151 | 242 | 132 | 172 | 183 | 156 | 666 | 293 | 153 | 192 | 274 | 232 | 124 | | 晋安区 | 332 | 663 | 451 | 377 | 264 | 611 | 547 | 701 | 212 | ...