北上广深楼市成交量概况 - 7月北上广深楼市成交量集体下滑 除深圳二手房成交量微升3 4%外 北上广三城二手房及四城新房成交量环比下降 其中上海新房跌幅超40% [1] - 深圳7月二手住宅过户套数4656套 环比上升3 4% 建面60-90平方米住宅成交占比34% 3房户型成交占比35% [4] 二手房市场表现 - 北京7月二手房住宅网签12784套 环比下降15 6% 同比2024年下降17 9% 2025年上半年累计网签88575套创三年同期新高 [3] - 上海7月二手房网签19337套 环比降7% 同比降5% 为去年"929新政"后首度跌破2万套 [4] - 广州7月二手住宅网签8962套 环比降9 39% 同比降10 68% 但1-7月累计网签65575套 同比增9 03% [4] 新房市场表现 - 上海7月新建商品住宅成交面积34 1万平方米 环比减40 6% 供应37 5万平方米 环比减28 9% 刚需产品占比显著下降 [6] - 广州7月一手住宅网签4874套 环比减25% 供应35 38万平方米 环比降46 9% 去化率维持在23% [6] - 深圳7月一手住宅网签1441套 环比降24 1% 新房存量290 8万平方米 去化周期升至8 61个月 [7] 市场影响因素分析 - 传统淡季叠加极端高温 台风影响 政策效应衰减进入真空期 买卖双方价格预期僵持 新增供应结构变化共同导致市场活跃度下降 [1][9] - 北京二手房市场处于价格博弈阶段 卖方不愿降价 购房者期待价格下行 导致交易活跃度降低 [3] - 上海二手房挂牌均价环比跌1 2% 内环内学区房降幅更明显 挂牌时长增加 经纪人信心指数降3 84% [9] - 一线城市二手房挂牌量环比上涨4 6%-4 56% 改善型业主"卖旧买新"需求及中高端项目集中上市加剧此趋势 [9] 未来市场展望 - 7月安居客线上用户找房热度环比降1 33% 仅北京上涨0 82% 上海 广州 深圳分别降0 29% 3 18% 3 09% 预示8月成交或延续微降温 [10] - 一线城市一二手房成交量恢复整体性上涨或需等到9月 上海1 9万二手成交量仍处"荣枯线"之上 [10] - 核心城市市场韧性仍在 上海 深圳优质地块土拍热度较高 未来入市后有望支撑新房市场 但区域分化延续 [12]

广州7月楼市表现 - 7月广州市二手住宅网签8962套 面积88 84万平方米 环比分别下降9 39%和10 84% 同比分别下降10 68%和12 25% [1] - 1至7月广州市二手住宅共网签65575套 面积657 91万平方米 同比分别增长9 03%和9 02% [1] - 7月广州一手住宅网签4787套 [1] - 多个热门板块和楼盘网签套数环比显著增长 受旧改提速等因素驱动 [1] 广州楼市库存与政策分析 - 2024年广州涉宅用地供求规模创近三年新高 导致商品住宅库存规模和去化周期维持高位 [2] - 需推进新房和二手房循环 推动刚性需求进场 二手房以旧换新 带押过户 公积金政策等仍有施展空间 [2] 全国楼市趋势与政策展望 - 7月重点城市新房成交量下滑 二手房以价换量维持一定热度 [2] - 上海 深圳等城市优质地块土拍热度延续 优质项目入市后有望支撑市场 [2] - 下半年核心城市有望保持韧性 但城市和区域间分化行情将延续 [2] - 未来房地产政策可能加力 聚焦城中村改造 专项债收储等已出台政策的落实 [2] - 城市更新成为房地产领域聚焦点 未来配套政策有望加速落地 [2]

深圳楼市上半年成交情况 - 上半年深圳一手住宅共网签21868套，其中预售成交15101套，同比增长24.4% [1] - 二手住宅过户29231套，同比增长36.6%，一二手住宅合计成交51099套 [1] - 二手住宅成交量超过一手住宅，同比增速也更高 [2] 月度成交趋势 - 深圳楼市呈现"金三银四"特征，3月二手住宅成交6078套，4月5733套，高于1月4554套和2月3677套 [1] - 5月、6月二手住宅成交量回落至5000套以下 [1] - 一手住宅3月、4月成交均超2500套，高于除1月外的其他月份 [1] 市场分化与原因 - 6月深圳二手住宅中300万元以下占比24.2%，1000万元以上占比14.4%，较5月分别增加0.2和5.8个百分点 [2] - 300万元以下交易增加反映刚需购房活跃，1000万元以上交易增加反映改善需求崛起 [2] - 3月后市场热度下降原因：需求释放后调整、"好房子"供给增加、人才房和二手住宅挂牌增加分流需求 [1] 市场展望 - 预计下半年深圳楼市政策保持宽松，叠加"金九银十"和年底冲刺节点，市场成交活跃度有望提升 [2]

成都楼市成交表现 - 2025年上半年成都一手住宅成交5.3万套，二手住宅成交12.3万套，合计17.6万套，全国住宅成交量第一 [1] - 成都新房成交连续12年领跑全国，2025年上半年一手住宅均价19630元/m²，套均面积130.7m²，套均总价258万元 [2] - 锦江区一手住宅均价同比大涨21.7%至39899元/m²，套均总价从517.2万元飙升至765.4万元 [2] - 成都商品住宅供应面积同比下降23.0%至520万m²，成交面积同比上升7.5%至658万m² [2] - 成都二手住宅半年成交12.3万套，同比增加19.8%，超越上海夺得全国双冠 [8][9] 土地市场表现 - 成都楼面地价从3万到4万仅用时16天，高新区地块达31700元/m²，锦江区地块达41200元/m² [5] - 2025年上半年成都成交56宗涉宅用地，同比增加20宗，土地出让金424亿元，同比增长101.1% [6] - "5+2"区域宅地成交楼面均价19459元/m²，同比上涨10.6%，平均溢价率29.2% [6] - 民企拿地积极性提升，TOP30企业中民企数量从2023年6家增至2025年8家 [7] 产品结构与需求 - 成都中心城区140-150m²面积段成交占比提升，100-150m²产品去化较快 [3] - 总价200万-250万元、150万-200万元段成交占比最多，250万-300万元段占比同比提升2.8个百分点 [3] - 销售额TOP10项目八成套均总价超500万元，"5+2"区域新开盘项目去化率超80% [3] - 二手住宅成交中100m²、总价150万内房源占比七成，5-15年房龄最畅销 [9] 房企表现 - 上半年成都TOP30房企销售额993.8亿元，销售面积454.8万m² [7] - 中国铁建地产、华润置地和保利发展在蓉销售金额均超70亿元 [4][7] - 成都轨道城市、招商蛇口等7家企业销售金额超35亿元 [7] 市场趋势 - 成都一手住宅可售面积1702.9万m²，出清周期13.5个月 [2] - "5+2"区域中青羊、锦江等区去化周期降至8个月以内，远郊部分区县超24个月 [2] - 购房客户年轻化趋势明显，80后、90后占比超70%，00后占比上涨3% [9]

广州上半年一手楼市行情 市场整体表现 - 广州一手住宅市场呈现量升价降态势 网签面积367万㎡同比上升17% 网签套数32861套同比上涨近17% [1][2] - 剔除保障房和回迁房后 网签面积仍保持10%同比增长 显示市场实际需求稳健 [2] - 房企普遍采用"升佣+加码成交赠送+升级销售奖励+来访有礼"等组合促销策略 成效显著 [2] 区域分化特征 - 天河区表现突出 上半年网签35万㎡同比增幅达91% 保利天曜、珠江天河都荟等新盘热销带动供求 [4] - 增城区库存压力明显 新增供应30.5万㎡同比下降17% 但成交达71.6万㎡ 部分楼盘价格较峰值下跌近50% [6] - 中心区项目通过"惊喜价"策略吸引买家 天河、海珠、荔湾、黄埔等多区热销盘带动市场人气 [8] 价格与供应动态 - 上半年网签均价34442元/㎡ 较去年同期37655元/㎡下降8.5% 较2023年同期36864元/㎡下降6.6% [5] - 供应量同比微增1%至超2.5万套 但成交量同比增超10% 显示房企持续以价换量 [5] - 奥体广氮板块、五山板块等通过加大促销力度维持市场热度 旧村改推进带来新增需求 [4][8] 产品结构特点 - "高使用率"项目集中入市有效满足市场需求 成为成交增长重要驱动力 [2] - 增城区"总价低+配套齐"大盘活跃度提升 保利水木芳华、华润公园上城等项目表现突出 [6] - 政府收购安置房对网签量产生阶段性影响 天河区6月末单周网签915套含集中签约项目 [2]

广州房地产市场"五一"假期表现 - 全市主要在售一手住宅楼盘到访量31466组次，日均到访量环比节前增长181.8% [1] - 认购量2093套，日均认购量环比节前增长244.7%，同比分别增长30%和73% [1] - 一手商品房网签7.99万m²（住宅占7.01万m²），同比分别增长4.6%和35.9% [1] 供应与区域分布 - 3月26日至4月30日全市一手住宅预售量95.96万m²，番禺（16.82万m²）、白云（15.15万m²）、海珠（14.98万m²）、增城（13.91万m²）为供应主力 [1] - 4月预售住宅备案均价比当月成交均价高47%，显示企业对价格信心 [2] 重点项目去化情况 - 海珠区绿城·馥香园、番禺珑曜上城、黄埔珑岄上城等新盘首开去化良好 [2] - 天河都荟项目首推1-4栋72-152m²户型，龙湖亚伦·央璟颂12楼栋大部分售罄 [2] 市场特征 - 高品质住房供给增多，企业营销优惠力度加大 [1] - 刚需盘与高价盘同步活跃，成交价格保持稳定 [2]

广州五一假期楼市表现 - 5月1日-5月5日全市一手商品房网签7.99万㎡，同比增长4.6%，其中一手住宅网签7.01万㎡，同比增长35.9% [1] - 主要在售一手住宅楼盘到访量31466组次，日均到访量环比节前增长181.8%，认购量2093套，日均认购量环比增长244.7% [1] - 同比数据看，到访量增长30%，认购量增长73% [1] 五一前楼市供应与去化情况 - 3月26日至4月30日全市一手住宅预售量95.96万㎡，番禺(16.82万㎡)、白云(15.15万㎡)、海珠(14.98万㎡)、增城(13.91万㎡)新盘较多 [1] - 海珠区绿城馥香园、番禺区珑曜上城、黄埔区珑岄上城等新盘去化表现良好 [1] - 天河都荟项目首推1-4栋72-152㎡户型，龙湖亚伦央璟颂1、2楼栋大部分售罄 [1] 成交价格与结构特点 - 4月预售一手住宅备案均价较当月成交均价高47% [2] - 五一期间总价350万元以下刚需户型成交较好，500万-1000万总价一手住宅占比高于1-4月平均水平 [2] - 保利天奕、保利天曜等项目吸引琶洲、珠江新城商务人群，节日来访组数超1000组，广粤观邸到访量表现突出 [2]

广州市五一假期一手住宅市场表现 - 5月1日至5月5日广州市主要在售一手住宅楼盘到访量达31466组次，日均到访量较节前增长181.8% [1] - 同期认购量2093套，日均认购量较节前增长244.7% [1] - 到访量同比增长30%，认购量同比增长73% [1] 网签数据变化 - 广州市一手商品房网签面积7.99万平方米，较2024年五一假期增长4.6% [1] - 一手住宅网签面积7.01万平方米，同比增长35.9% [1]