货币政策与市场反应 - 美联储再次减息，香港大型银行跟随减息0.125%，港元最优惠利率(P)降至5%-5.25% [1] - 受惠于美国减息及香港银行下调最优惠利率(P)，市民入市意欲持续上升 [1] 住宅市场成交量预测 - 香港置业上调今年一手住宅成交量预测至1.9万宗，创下自2013年《一手住宅物业销售条例》实施后的新高 [1] - 二手住宅交投预测亦调升至4.5万宗，创4年新高 [1] 楼价趋势与置业意向 - 香港楼价预计呈现低单位数增长，扭转过去3年持续下跌的趋势 [1] - 约56%受访者表示考虑在未来12个月内入市，创3季新高，亦是自2016年第2季有纪录以来的第4高 [1]

市场整体热度 - 广州一手住宅国庆期间（10月1日至8日）到访量环比（与9月23日至30日相比）增长325% [1] - 广州一手住宅国庆期间（10月1日至8日）认购量环比（与9月23日至30日相比）增长394% [1] 主要房企销售表现 - 保利发展广东公司国庆期间销售业绩超过700套 [1] - 保利天曜项目8天销售额达8.5亿元，日均成交额超1亿元 [1] - 万科广佛公司国庆期间成交535套 [1] - 珠实地产广州区域累计销售额超15亿元 [1] - 越秀地产广州公司有多个项目成交额超过2亿元 [1]

市场推售与热度 - 随着“金九银十”传统旺季到来，广州楼市新盘新货陆续登场，市场推售节奏明显加快，买家选择更加丰富 [1] - 近期多个热门楼盘现场人气旺盛，例如珠江·天河都荟二期峯荟组团在9月初启动诚意登记后，累计接待超3000组到访客户，诚意登记数量突破300大关 [1] - 克而瑞监测数据显示，截至9月第二周，部分项目推新使市场热度回升，重点项目到访量重回5000+组，成交量环比上涨四成，达到下半年小高峰 [3] 成交表现与项目策略 - 合富研究院数据显示，9月中心区先行发力，多个全新盘入市提速叠加部分项目加力促销，带动全市成交连续4周回升 [3] - 广州中原地产研究部指出，9月上半月首开的全新盘中，具备高使用率、好房子及匹配客户低价预期属性的项目去化表现较佳 [3] - 为应对新货扎堆的竞争压力，持销楼盘计划通过主动让利的策略吸引客户，以实现锁客目标 [3] 整体市场数据与趋势 - 今年1-8月，广州一手住宅网签4.5万套、493.72万㎡，同比分别增长13%和11.1%；二手住宅网签7.7万套、共690万㎡，同比分别增长17.1%和17.7% [5] - 目前一手住宅去库存周期位于合理区间，一二手住宅成交同比明显提升，住房价格指数呈现出趋向稳定且逐步回升的态势 [5] - 市场特点为一手市场活跃度持续企稳，到访保持较高水平，开发企业推盘积极且价格稳定，二手市场保持较高成交水平 [5] 未来市场展望 - 预计四季度预售量会有提升，企业信心进一步增强，市场好房子的供应增多，消费端保持活力 [5] - 一二手住宅累计成交总量同比仍会有增长，9-12月月均成交量有望超过1-8月月均水平 [5]

市场整体表现 - 香港9月首22日一手住宅成交量录得1455宗，已是连续8个月单月成交突破千宗，创自2019年3月至11月后的最长纪录（以2013年4月一手销售条例生效后计）[1] - 截至9月22日，年内一手成交量高达14840宗，涉及金额达1421亿港元，分别较去年首9个月上升约36%及近7% [1] - 年内成交量宗数创6年同期新高，金额达4年同期高位，但由于年内有不少细价盘登场，因此一手金额升幅未及宗数 [1] 地区表现分析 - 年内一手成交量最多的地区是十四乡，录得1536宗，紧随其后的屯门录得1533宗，将军澳以1452宗排第三位 [2] - 一手吸金力最强的地区是香港仔及鸭脷洲区（包括黄竹坑），涉及金额约209亿港元，其次分别是启德（约190亿港元）和将军澳区（约96亿港元） [2] 市场前景展望 - 减息叠加《施政报告》的效应为楼市带来正面支持，预计一手成交量单月逾千宗的走势可进一步延续，或将挑战2019年3月至11月连续9个月的最长纪录 [1]

深圳楼市整体表现 - 8月深圳一二手住宅网签总量6326套 环比下降13.5% 同比下降10% [1] - 新房市场呈现"个别项目亮眼、多数去化困难"态势 购房者因期待新政选择暂缓购房导致观望情绪加重 [1] - 北京上海相继调整楼市政策 深圳跟进概率增强 有助于市场止跌回稳 [3] 新房市场数据 - 8月一手住宅网签2151套 环比下降19.1% 同比下降33.3% [1] - 截至8月底一手预售住宅库存量32293套 较6月底增加4391套 [1] - 按近12个月月均去化速度计算去化周期为10.1个月 按近6个月计算为15.9个月 [1] 二手房市场表现 - 8月全市二手房成交5061套 其中住宅成交4175套 环比下降10.3%但同比上涨9.8% [1][2] - 8月实时成交量环比7月增长21.8% 主要因高性价比房源增多及股市行情向好带动 [2] - 二手房录得量5267套 同比增长12.8% 仍超5000套荣枯线 [2] 价格走势分析 - 8月深圳二手住宅成交价为每平方米5.96万元 环比微涨0.5% [2] - 百城新建住宅均价16910元/平方米 环比结构性上涨0.20% 同比上涨2.73% [3] - 百城二手住宅均价13481元/平方米 环比下跌0.76% 同比下跌7.34% [3] 租赁市场情况 - 8月全市商品房平均租金75.3元/平方米 环比上涨0.5% [2] - 套均租金5690元/月 环比上涨1.5% 同比上涨0.6% [2] - 核心区域中高端物业成交扩大拉升整体租金水平 [2] 政策与市场预期 - 购房者最关心限购及交易税费等成本调整预期增强 [1] - 上海优化楼市政策包括取消首套二套利率区分和完善房产税政策 力度较北京更大 [3] - 传统"金九银十"旺季叠加政策预期增强 9月市场值得期待 [3]

深圳8月楼市表现分化 - 一二手住宅网签总量6326套 环比下降13.5% 同比下降10% [1] - 一手住宅网签2151套 环比下降19.1% 同比下降33.3% [1] - 二手住宅网签4175套 环比下降10.3% 但同比上涨9.8% [1] 新房市场库存与去化 - 截至8月底一手预售住宅库存32293套 较6月底增加4391套 [1] - 按近12个月月均去化速度计算去化周期为10.1个月 [1] - 按近6个月去化速度计算去化周期为15.9个月 实际周期更长 [1] 二手房市场表现 - 8月全市二手房成交5061套 其中住宅4175套 [2] - 实时成交量环比7月增长21.8% [2] - 二手房录得量5267套 同比增长12.8% 超5000套荣枯线 [2] 价格与租金变化 - 8月二手成交价每平方米5.96万元 环比微涨0.5% [2] - 全市商品房平均租金75.3元/平方米 环比上涨0.5% [2] - 套均租金5690元/月 环比上涨1.5% 同比上涨0.6% [2] 全国百城房价对比 - 8月百城新建住宅均价16910元/平方米 环比上涨0.20% 同比上涨2.73% [3] - 百城二手住宅均价13481元/平方米 环比下跌0.76% 同比下跌7.34% [3] 政策预期与市场展望 - 北京上海调整楼市政策后 深圳跟进概率增强 [4] - 政策预期增强叠加"金九银十"传统旺季 9月市场值得期待 [4] - 购房者观望情绪加重 主要关注限购及交易税费调整 [1]

一线城市楼市成交量总体下滑 - 北上广深7月新房和二手房成交量集体环比下降 其中新房市场跌幅尤为突出 上海新房成交量跌幅超40% [1] - 除深圳二手房成交量微升3.4%外 北上广三城二手房及四城新房成交量在7月集体环比下降 [1] 北京市场情况 - 7月北京二手房住宅网签12784套 环比下降15.6% 同比下降17.9% [3] - 2025年上半年北京二手住宅累计网签88575套 创三年以来同期新高 [3] - 市场处于买卖双方价格博弈阶段 卖方维持去年价格预期 购房者期待价格进一步下行 [3] 上海市场情况 - 7月上海二手房网签成交19337套 环比下降7% 同比下降5% 为去年"929新政"以来首度跌破2万套 [4] - 7月上海新建商品住宅成交面积34.1万平方米 环比减少40.6% 当月供应37.5万平方米 环比减少28.9% [5] - 二手房挂牌均价环比下跌1.2% 内环内学区房降幅更为明显 挂牌时长增加 [8] 广州市场情况 - 7月广州二手住宅网签8962套 环比下降9.39% 同比下降10.68% [4] - 1-7月广州二手住宅网签65575套 同比增长9.03% [4] - 7月广州一手住宅网签4874套 环比减少25% 同比减少13% 商品住宅供应35.38万平方米 环比下降46.9% [6] 深圳市场情况 - 7月深圳二手住宅过户4656套 环比上升3.4% 过户面积46.6万平方米 环比上升2.8% [4] - 7月深圳一手住宅网签1441套 环比下降24.1% [6] - 7月深圳有11个住宅项目获批 批售面积47.7万平方米 上升145.3% 8个住宅项目入市 推售面积31.3万平方米 上升43.4% [6] 市场影响因素分析 - 传统淡季叠加极端高温和台风影响 前期政策效应衰减后进入"真空期" 买卖双方价格预期僵持博弈 新增供应结构变化 [1] - 政策对市场的拉动作用边际递减 购房者入市热情逐渐冷却 [3] - 一线城市总体政策面相对保守 土地市场热度让政策加码更为犹豫 [8] - 改善型业主"卖旧买新"需求释放 中高端项目集中上市 导致挂牌量攀升 [8] 市场趋势展望 - 7月用户找房热度环比平均下降1.33% 其中北京上涨0.82% 上海下降0.29% 广州下降3.18% 深圳下降3.09% [9] - 一线城市一二手住宅成交量恢复整体性上涨或需等到9月 [1][9] - 核心城市市场韧性仍在 优质地块土拍热度较高 后续入市有望对新房市场形成支撑 [9] - 二手房市场以价换量现象仍将主导 挂牌量持续较高背景下短期市场尚能保持活跃度 [9]

北上广深楼市成交量概况 - 7月北上广深楼市成交量集体下滑 除深圳二手房成交量微升3 4%外 北上广三城二手房及四城新房成交量环比下降 其中上海新房跌幅超40% [1] - 深圳7月二手住宅过户套数4656套 环比上升3 4% 建面60-90平方米住宅成交占比34% 3房户型成交占比35% [4] 二手房市场表现 - 北京7月二手房住宅网签12784套 环比下降15 6% 同比2024年下降17 9% 2025年上半年累计网签88575套创三年同期新高 [3] - 上海7月二手房网签19337套 环比降7% 同比降5% 为去年"929新政"后首度跌破2万套 [4] - 广州7月二手住宅网签8962套 环比降9 39% 同比降10 68% 但1-7月累计网签65575套 同比增9 03% [4] 新房市场表现 - 上海7月新建商品住宅成交面积34 1万平方米 环比减40 6% 供应37 5万平方米 环比减28 9% 刚需产品占比显著下降 [6] - 广州7月一手住宅网签4874套 环比减25% 供应35 38万平方米 环比降46 9% 去化率维持在23% [6] - 深圳7月一手住宅网签1441套 环比降24 1% 新房存量290 8万平方米 去化周期升至8 61个月 [7] 市场影响因素分析 - 传统淡季叠加极端高温 台风影响 政策效应衰减进入真空期 买卖双方价格预期僵持 新增供应结构变化共同导致市场活跃度下降 [1][9] - 北京二手房市场处于价格博弈阶段 卖方不愿降价 购房者期待价格下行 导致交易活跃度降低 [3] - 上海二手房挂牌均价环比跌1 2% 内环内学区房降幅更明显 挂牌时长增加 经纪人信心指数降3 84% [9] - 一线城市二手房挂牌量环比上涨4 6%-4 56% 改善型业主"卖旧买新"需求及中高端项目集中上市加剧此趋势 [9] 未来市场展望 - 7月安居客线上用户找房热度环比降1 33% 仅北京上涨0 82% 上海 广州 深圳分别降0 29% 3 18% 3 09% 预示8月成交或延续微降温 [10] - 一线城市一二手房成交量恢复整体性上涨或需等到9月 上海1 9万二手成交量仍处"荣枯线"之上 [10] - 核心城市市场韧性仍在 上海 深圳优质地块土拍热度较高 未来入市后有望支撑新房市场 但区域分化延续 [12]

广州7月楼市表现 - 7月广州市二手住宅网签8962套 面积88 84万平方米 环比分别下降9 39%和10 84% 同比分别下降10 68%和12 25% [1] - 1至7月广州市二手住宅共网签65575套 面积657 91万平方米 同比分别增长9 03%和9 02% [1] - 7月广州一手住宅网签4787套 [1] - 多个热门板块和楼盘网签套数环比显著增长 受旧改提速等因素驱动 [1] 广州楼市库存与政策分析 - 2024年广州涉宅用地供求规模创近三年新高 导致商品住宅库存规模和去化周期维持高位 [2] - 需推进新房和二手房循环 推动刚性需求进场 二手房以旧换新 带押过户 公积金政策等仍有施展空间 [2] 全国楼市趋势与政策展望 - 7月重点城市新房成交量下滑 二手房以价换量维持一定热度 [2] - 上海 深圳等城市优质地块土拍热度延续 优质项目入市后有望支撑市场 [2] - 下半年核心城市有望保持韧性 但城市和区域间分化行情将延续 [2] - 未来房地产政策可能加力 聚焦城中村改造 专项债收储等已出台政策的落实 [2] - 城市更新成为房地产领域聚焦点 未来配套政策有望加速落地 [2]

深圳楼市上半年成交情况 - 上半年深圳一手住宅共网签21868套，其中预售成交15101套，同比增长24.4% [1] - 二手住宅过户29231套，同比增长36.6%，一二手住宅合计成交51099套 [1] - 二手住宅成交量超过一手住宅，同比增速也更高 [2] 月度成交趋势 - 深圳楼市呈现"金三银四"特征，3月二手住宅成交6078套，4月5733套，高于1月4554套和2月3677套 [1] - 5月、6月二手住宅成交量回落至5000套以下 [1] - 一手住宅3月、4月成交均超2500套，高于除1月外的其他月份 [1] 市场分化与原因 - 6月深圳二手住宅中300万元以下占比24.2%，1000万元以上占比14.4%，较5月分别增加0.2和5.8个百分点 [2] - 300万元以下交易增加反映刚需购房活跃，1000万元以上交易增加反映改善需求崛起 [2] - 3月后市场热度下降原因：需求释放后调整、"好房子"供给增加、人才房和二手住宅挂牌增加分流需求 [1] 市场展望 - 预计下半年深圳楼市政策保持宽松，叠加"金九银十"和年底冲刺节点，市场成交活跃度有望提升 [2]