行业属性与特色 - 物业管理行业兼具准公共服务、消费、资产管理三大属性 [1] - 行业形成政府、居民、业主、物管四方共赢局面 [1] - 对比海外 拥有空间巨大、围墙属性、集中度继承三大独有特色 [1] 财务表现 - 25H1板块主营业务收入同比+4.8% 较上年同期-2.3pct [2] - 25H1板块归母净利润同比+1.1% 较上年同期+12.9pct [2] - 一线物企营收同比+7.1% 二线物企营收同比+0.6% [2] - 一线物企归母净利润同比-1.2% 二线物企归母净利润同比+7.7% [2] 盈利能力 - 25H1板块整体毛利率19.3% 同比-1.0pct [3] - 25H1板块整体净利率7.1% 同比-0.3pct [3] - 一线物企毛利率18.7% 二线物企毛利率20.5% [3] - 一线物企净利率7.8% 二线物企净利率5.6% [3] 成本与减值 - 25H1板块三费率7.2% 同比-1.3pct [3] - 应收账款减值均值9.7亿元 同比+24% [3] - 应收账款减值占比达28% 同比+7pct [3] - 商誉减值及无形资产摊销比例平均值3.7% 同比+2pct [3] 业务结构 - 基础物管/非业主增值/业主增值服务营收占比分别为75%/9%/9% [4] - 基础物管服务收入同比+8% 非业主增值服务同比-6% 业主增值服务同比-9% [4] 规模指标 - 13家主流物企在管面积平均同比+5% 较上年同期-6pct [4] - 合同面积平均同比-0.3% 较上年同期-5pct [4] - 合同/在管面积覆盖倍数1.27倍 较24年末-0.03倍 [4] 投资回报 - 25H1板块整体ROE为4.6% 同比-0.5pct [5] - 一线物企ROE为8.0% 二线物企ROE为3.7% [5] - 板块资产负债率43.7% 同比-3.7pct [5] - 板块资产周转率0.36次 同比-0.02次 [5] 行业展望 - 优质物企受益集中度提升 预计后续成长空间更大 [1] - 物管板块平均2025PE仅14倍 维持"看好"评级 [1]

财务表现 - 上半年纯利同比上升5.3% 符合市场预测 [1] - 总收入同比增长6.6% [1] 业务运营 - 第三方扩展强劲增长 [1] - 非业主增值服务收入同比下降16.1% [1] - 社区增值服务收入下跌3.7% [1] 评级与估值 - 招银国际维持"买入"评级 [1] - 目标价上调2% 由54.03港元升至54.91港元 [1] 股息政策 - 维持不派中期息政策 未达部分投资者期望 [1] - 2024财年派息率提高10个百分点至50% [1] - 派息率与同行相比仍处于相对较低水平 [1]

行业背景与趋势 - 物业管理板块年内涨幅达23% 与恒生指数25%涨幅保持同频 行业内部存在分化势头[1] - 物业行业具有轻资产运营 稳定现金流 长期成长潜力三大优势 在牛市环境中兼具稳健性和弹性[4][5][6] - 行业处于快速发展期 业务边界持续扩张至商务物业 公建物业 工业物业等多元化领域[5] 公司财务表现 - 2025年上半年实现收入36.20亿元 毛利润7.09亿元 核心净利润2.82亿元[3] - 现金及现金等价物达48.07亿元 较2024年底增长27.7% 现金价值相当于市值的近2.8倍[23] - 管理费用降至3.40亿元 人均创收同比增长35.2% 经营效率显著提升[22] 业务规模与结构 - 合约面积3.42亿平方米 在管面积2.22亿平方米 第三方在管面积和合约面积占比分别达72.0%和78.0%[8] - 非住宅物业在管面积占比达38.4% 非住基础物业收入13.11亿元 占总收入比重36.22%[14][19] - 86.0%物业项目位于一线 新一线及二线城市 高能级城市布局带来资源优势和提价空间[13] 市场拓展能力 - 第三方竞标外拓新增年化合同金额9.58亿元 同比上升54.6%[11] - 外拓新增合约建筑面积4010万平方米 同比增长126.6% 其中非住宅物业占比超80%[11][14] - 外拓新增在管建筑面积370万平方米 城市深耕战略在杭州等重点城市取得显著成效[11][15] 战略布局与竞争优势 - 聚焦高校园区 医院物业等细分赛道 非住宅领域已建立坚实壁垒[14][19] - 推进数字化转型 运用AIS智慧能源管理平台和AIOT节能技术实现降本增效[20][22] - 通过"全业态 全场景 全面焕新"战略 构建覆盖住宅与非住服务的全场景系统性服务升级路径[16] 市场认知偏差 - 市场过度关注地产关联风险 忽视公司第三方外拓能力和独立发展能力[18] - 市场低估非住宅业态拓展的战略价值 公司在该领域已形成重要增长引擎[19] - 市场未充分认识城市深耕密度效应和AI数字化赋能带来的业务价值[20]