市场现状与挑战 - 全国房地产开发投资同比下滑11.2% 其中住宅投资下降10.4% [3] - 房屋新开工面积同比下降20.0% 住宅新开工面积下降19.6% [3] - 新建商品房销售面积同比下滑3.5% 销售额下降5.5% [3] - 房地产开发企业到位资金总额50202亿元 同比下降6.2% 其中国内贷款微增0.6% 自筹资金下降7.2% [3] - 国房景气指数为93.60 处于较低景气水平 [3] 政策支持措施 - 央行降准0.5个百分点 释放1万亿元长期流动性 [6] - 5年期以上LPR下调至3.5% 首套房贷款利率进入"2时代" [6] - 部分城市商业贷款首付比例降至15% [6] - 个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点 首套房利率降至2.6% [6] - 存量房贷利率平均下降0.5个百分点 惠及5000万户家庭 节省利息约1500亿元 [7] 保障性住房建设 - 全国计划建设筹集保障性住房172万套 [6] - 深圳计划新安排建设筹集保障性住房4万套 竣工3.23万套 核心区域占比超40% [6] - 共有产权房价格低于市场价30% 面向年收入10万元以下家庭 [10] - 保障性租赁住房租金低于市场价20% 无户籍限制 [12] 市场稳定机制 - "保交楼"措施已交付246万套房屋 部分省市交付率超70% [12] - 房地产"白名单"项目审批贷款总额达2.23万亿元 [12] - 央行"白名单"专项借款规模扩容至8.5万亿元 [12] - 不动产REITs试点加速推进 持有型物业年化收益率有望超5% [13] 购房策略建议 - 优先选择现房或准现房规避交付风险 [8] - 优选国企央企开发项目保障品质 [8] - 首套房利率平均约4.1% 公积金贷款额度或提升至100万元/家庭 [8] - 二手房交易税费约占房价5% 部分城市提供"以旧换新"补贴 [10] - 优先选择核心区域具备地铁学区等抗跌属性的房源 [10] 行业转型方向 - 房地产市场从增量主导转向"增存并重"新阶段 [14] - 政策着力消化市场库存 收购存量房用作保障房 [16] - 通过城中村改造解决新市民住房问题 [16] - 政策系统优化重点包括稳定预期 激活需求 优化供给结构 化解风险 [14]

股东大会与管理层动态 - 2024年度股东大会于2025年6月27日举行，新管理层班底包括董事会主席辛杰、执行副总裁郁亮等悉数亮相[1] - 郁亮卸任董事会主席后首次公开发声，回应市场走势问题[15][16] - 管理层坦言2024年经营经历困难，但2025年1-5月完成超2.6万套房交付并实现多地项目热销[13][14] - 创始人王石公开表态称万科会重整旗鼓，并尝试与决策层建立联系以支持平稳过渡[18] 财务与债务情况 - 2024年新增融资和再融资948亿元，综合成本3.54%，新增经营性物业贷293亿元[4] - 2024年完成约197亿元境内外公开债券兑付，2025年已偿付公开债超160亿元，年内无境外公开债[3][4][9] - 2025年一季度末货币资金755亿元，有息负债3658.7亿元，资产负债率73.5%，一年内到期非流动负债1329亿元[4] - 深铁集团累计提供超140亿元股东借款用于偿还债券本息[10] 业务运营与市场表现 - 2025年一季度营收近380亿元，销售近350亿元，回款率超100%，多地项目开盘去化率超80%[9] - 物业新拓存量项目年化收入增长超50%，冷链业务营收双位数增长[9][10] - 形成"盘活-产品升级-热销回款-再投资"循环，累计盘活可售货值超700亿元，新增销售超200亿元[12] - 已上报178个"白名单"项目，大股东深铁集团协助资产处置及REIT认购[4] 行业分析与战略展望 - 管理层对行业前景表达信心，认为政策支持下市场将回归稳定健康发展轨道[12][16] - 土地市场变化：核心区位优质地块供应占比提升，非住类用地规划调整加快[17] - 销售端需求回升基础稳固，政策持续调减限制性措施[17] - 存量去化力度加大加速行业造血能力，新房品质化趋势对冲二手市场分流[17] - 经营服务业务将聚焦优势领域提升质量，市值管理通过战略创新与客户服务实现[12]