文章核心观点 淮海中路作为上海历史悠久的商业街，其高奢商业光环正在褪色，但通过非标商业转型、品牌旗舰店功能演变以及后街生态网络的多元化发展，正经历从依赖奢侈品数量到塑造独特商业魅力的深刻转型，其冲击世界级商街的关键在于整合主街与后街资源，形成有机联动的消费生态[1][6][21][25] 高奢商业格局演变 - 淮海中路奢侈品数量已显著少于南京西路、陆家嘴等商圈，高奢光环褪色[1] - 商业格局呈现“东西分化”与“哑铃型”格局，东段经历高奢品牌撤离潮，西段由环贸IAPM重塑[2][4] - 东段在2016至2018年间，力宝广场的路易威登和杰尼亚两大旗舰店关闭，进入“高奢真空期”，目前依靠K11 ELYSEA等项目寻求重返第一梯队[4] - 西段的环贸IAPM凭借三轨交汇区位，日均吸引12万人次客流，聚集近20家中/轻奢品牌及240余个全品类商户，加速了周边传统百货的衰退[4] - 消费习惯向“盒子式”购物中心聚集，导致依赖街铺的传统钟表珠宝等奢侈品业态遇冷[4] 非标商业转型与年轻化复兴 - 2010年后受电商冲击，淮海中路百货业态衰退，2015年全国百货关店达114家，该路段转型为非标商业试验场[7][9] - 过去十年间，平均每4-5年诞生一个标志性非标项目，推动商业格局从“哑铃型”向全域年轻化转型[9] - **淮海755**：2015年引入无印良品全球旗舰店，改造后客流增长3倍，新客群占比超25%，租金收益提升近60%[9] - **TX淮海**：2019年开业，2023年日均客流2.5万人次，带动中段日均人流突破10万，但后期流量红利渐褪[9] - **HAI550**：2024年8月开业，首月周末客流达4万，采用“慢闪联营”模式降低主理人门槛[10] - 已开业非标商业项目合计面积达8.3万平方米，加上待开业项目总面积约12万平方米[11] - 策展型商业普遍面临客流潮汐与运营稳定性问题，新项目入局后能否平衡创新与盈利尚待观察[11] 品牌旗舰店的功能转变与生态挑战 - 淮海中路旗舰店功能从销售空间转变为“24小时不间断的城市级巨型广告牌”[12][14] - **Gentle Monster**的HAUS NOWHERE零售空间80%为艺术陈列区，重塑消费体验[14] - 老字号创新试验面临困境，如“淮国旧H22”开业两月吸引5万人次打卡，但因运营问题热度未能延续[14] - 生态存在割裂问题：旗舰店覆盖率不足，潜力品牌分散；风格割裂导致消费断层，新老文化缺乏协同，削弱商圈整体形象[15] 后街生态网络的多元化支撑 - 淮海中路的商业魅力依托思南路、南昌路、茂名南路、雁荡路等后街形成的“海派生态网络”[16] - **思南路**：文化地标与餐饮首店交织，形成“文化打卡+碳水天堂”双重引力，日均客流1万-2.5万人次[16][18] - **南昌路**：上海咖啡密度最高街区之一，拥有50余家独立咖啡馆，客群结构为30%居民、30%创意从业者、40%游客，通过“金咖联盟”衍生新业态[18] - **雁荡路**：保留上海饮食记忆链，以“平价刚需”定位成为生活配套，日均客流6000-1万人次[19] - **茂名南路**：集演艺、酒店、高端定制于一体的生态圈，兰心大戏院、文化广场年均500场演出吸引超60万人次，三家百年酒店年均接待50万高端住客[20] 未来挑战与发展路径 - 冲击世界级商街的主要困境：主街过长导致步行体验断裂与后街联动薄弱；商业氛围冷热不均且闭店率高；多元业态散装化导致定位模糊与潮汐效应[21] - 可借鉴东京表参道经验，通过地铁节点将主街分段标签化，消解体验割裂[22] - 具体分段规划建议：重庆南路至思南路段聚焦老字号与国货；思南路至茂名南路段主打国际潮牌；茂名南路至陕西南路段定位潮奢品牌群落[25] - 需重构主街与后街关系，从“主干-枝桠”模式升级为“交响乐团”式有机共同体，构建跨街区的消费闭环与情感链路[25] - 未来竞争力在于锻造“强主干+活毛细血管”的消费模型，整合多元城市DNA[25]

项目概况与定位 - 原东郊百联项目由华甸乔原（上海）商业经营管理有限公司整体运营，是浦东新区城市更新的标杆项目[1] - 项目通过全面改造与品牌焕新，打造集酒店公寓、零售购物、策展办公与多元消费于一体的复合型社区[1] - 项目定位为推动区域经济活力与城市品质提升的重要引擎[1] 改造策略与业态升级 - 项目以"空间重构+内容焕新"为核心，进行整体改造与业态重组[2] - 引入荟品仓、星巴克、麦当劳、瑞幸咖啡、圣都整装等国内外知名品牌[2] - 12000平大型主力店"荟品仓"开业引爆全城消费热潮，首日吸引近四万人次客流[2] - 采用"品质硬折扣"模式和"策展型商业"理念，精准契合市民对高性价比生活方式的追求并激活空间价值[2] 运营成果与社会经济效益 - 项目成功运营显著带动商业价值与区域城市面貌的双重提升[6] - 引入高品质商业配套与创新型办公空间，有效满足周边居民与企业对生活品质与工作环境的需求[6] - 项目的成功运营为当地创造了大量就业岗位，吸引了多元化人才集聚，形成良好社会效益[6] 政府支持与政策导向 - 北蔡镇政府高度肯定华甸乔原公司的运营成果，并明确支持具有创新能力的市场主体参与城市更新[4] - 政府将继续优化营商环境，为华甸乔原等优秀企业在浦东的发展提供精准服务和政策支持[4] - 浦东新区将持续加大对城市更新与商业创新项目的政策支持力度，鼓励企业参与现代化城区建设[7] 项目示范意义与未来展望 - 东郊百联项目是政企合作、共赢发展的成功范例，其运营模式和经验值得在全区推广[7] - 项目成为浦东高质量发展的重要支撑，共同助力浦东打造国际消费中心城市核心区[7] - 在政策引领与市场活力双重驱动下，浦东新区将持续释放创新潜能[7]

盈展集团运营困境 - 盈展集团因重资产运营陷入现金流困境 导致多个商业更新项目运营权移交 如TX淮海移交百联集团 The Box朝外向产权方移交运营权[1][2][3] - 非标商业进入淘汰期 同类项目如广州YCC天宜因盈利不善在2023年五一前关闭[3] 非标商业定义与背景 - 非标商业指非固定模式 非连锁 强调个性与差异的商业实践 与标准商业模式对立[5] - 诞生与城市更新 消费者线下需求转变 非标品牌崛起相关[6] - 面临地产行业低谷周期 宏观经济形势变化 商业模式尚未跑通等挑战[7] 策展型非标商业的兴起 - 盈展集团2019年推出TX淮海 定位"潮流策展型零售空间" 试营业首月客流突破60万人次[8] - 区别於传统商场如K11: TX淮海聚焦Z世代 融合艺术展览 潮流买手店 街头文化 主打边逛展边购物[8] - 策展型商业服务细分垂直人群 满足打卡分享需求 通过社交媒体抬高热度[11] - 主理人品牌占比高: The Box朝外达30%-40% 传统商场仅10%左右[11] 品牌与运营方合作模式 - 运营方与品牌关系类似"合伙人" 共创活动 The Box朝外将品牌策划能力作为租赁合同硬性要求[15] - 品牌如Old Order通过非标商业打开线下市场: COSMO店首月业绩创新高 因视觉冲击力强吸引打卡[12] - 非标商业提供租金优惠 装修补贴 吸引线上品牌线下拓展 如Old Order Bad Market BLACKHEAD等[11][12] 运营挑战与策略 - 依赖高频活动引流: TX淮海开业第一年举办115场活动 平均每月10场 The Box朝外几乎每天有活动[16] - 新兴品牌线下引流能力有限 需引入标准化内容平衡风险 如连锁餐饮或热门业态[18] - 案例: Nike在TX淮海开设中国首家Nike Style零售概念店 提供数字化服务 营业至深夜[19] 可持续性难题 - 招商可持续性受挑战: 品牌线下开店谨慎 成熟后倾向进入传统商场低成本复制店型 如Old Order全国60余家门店多位於万象系 龙湖系商场[20] - 潮流变化快速: 项目生命周期短 需不断更新品牌与体验 易陷入同质化竞争 如二次元策展商业出现库存积压[21][22] - 商业模式依赖活动策划收益: The Box朝外大部分营收通过市场部与品牌策划活动落地获得 但投入产出不稳定 需长周期培育[22] 非标商业新趋势 - 近郊文旅型非标商业崛起: 如檀谷 上海蟠龙天地 主打松弛感 微度假体验 利用自然或历史文化资源强化公共空间[26] - 社区型非标商业受欢迎: 如上海鸿寿坊 成都麓湖CPI 满足"15分钟生活圈"需求 注重精神生活和社区归属感[28][29] - 活动IP化提升可持续性: 阿那亚戏剧节等内容IP加持项目品牌力 檀谷计划新增自营酒店并通过品牌合作联营三家酒店承接流量[28] 行业整体转向 - 非标商业发展5年进入去网红化阶段 走向精细化运营 围绕目标人群做更精准定位[26] - 消费者更关注体验价值而非"非标"概念 注重是否好玩 值得去等直接感受[29]

成都时尚商业发展概况 - 成都被誉为中国时尚第三城和西南地区"时尚心脏"，拥有多元包容的时尚态度和活跃的消费市场 [1] - 成都太古里LV销售额常年稳居全国前三，本土头部主理人品牌扎堆进驻麓湖CPI等商业体 [1] - 五一期间东郊记忆园区总客流量超60万人次，相比春节再创新高 [1] - 商业地产观察梳理了成都最潮的7大商业体，包括东郊记忆、天荟万科广场、太古里等 [1] 成都东郊记忆 - 前身为国营红光电子管厂，2021年6月焕新开业，年总客流量达1700万人次 [1][2] - 2025年春节期间20-35岁游客占比达30%，外地游客和年轻人占比过半 [2] - 形成"音乐展演"、"数字文创"、"国潮时尚"三大首店矩阵，引入OLDSPEAK、1807复合式总部等品牌 [5][6] - 每年举办各类活动上千场次，包括"公共艺术计划"、"东市"市集IP等原创活动 [11][13] - 独创"工业遗存+数字展演"模式和"策展型商业"运营体系，带动杉板桥升级为成都新消费极核 [15] 成都天荟万科广场 - 2019年12月开业，招商率超98%，首店占比30%，2023年销售额首次超3亿元 [16] - 2024年销售额再破3亿元，7家品牌破千万，9家破500万，全年客流超1200万人次 [16] - 构造国内潮流品牌核心生态圈，引入1807、S45、MEDM等14家TOP级流量头部潮牌 [18][19] - 是国内首批集齐"滑板友好、骑行友好、宠物友好"的街区，成立T·369骑行俱乐部 [22][24] - 2024年发起成立成都主理人品牌发展促进会，助力1807等品牌走向全国 [27][28] 成都太古里 - 年均接待逾3000万访客，零售占比40%-50%，餐饮20%-30%，其余为艺术展览与非遗工坊 [28] - 引入Cartier Maison、CAFÉ DIOR等奢侈品牌高稀缺店型，以及LEMAIRE中国首店等 [29][30] - 三年间215个品牌开设新店或升级，约80个品牌携区域或全国首店进驻 [30] - 从2016年起引进Maison Margiela等设计师品牌，近年引入On昂跑中国首家旗舰店等运动户外品牌 [31] - 开业以来策划超50场高品质文化艺术活动，如"请就座"艺术装置等 [34][35] 成都麓湖CPI - 2024年3月开放，绿化覆盖率238%，生活方式零售占比约70% [36][37][39] - 引入SND、hug等买手店，jajainthemoment线下首店月坪效达7000-7500元 [39][40][43] - 2024年国庆期间SND买手店创全国第一销售业绩，Bake no title餐饮坪效稳定在3000元左右 [43] - 2024年五一期间二期KOKO MARKET试营业，引入南食召成都首店等9家品牌 [44] 成都晶融汇 - 2020年12月焕新开业，引入1807、Randomevent®等潮牌首店 [45] - Banana in蕉内开出全国首家S+级形象旗舰店，近500平米跨层门店 [46] - 引入SHONEN JUMP CAFÉ西南首店、MUMULAND木灵动漫西南首店等二次元业态 [47] - 2024年策划泡泡玛特Nyota全国首展等艺术活动，成为"青年人的嘴替" [50][51] COSMO成都 - 2022年底亮相，定位"青年磁场"，127个品牌中超50%为全国西南首店 [52][56] - 2024年策划113场青年活动，包括13场艺术展览和29场品牌发售 [59] - 空间规划6：4的体验区与商业区比例，设置CONER社交空间等 [59] - 2025年引入PMW旗舰店、RoselessRose全球首店等新锐品牌 [57] 成都GOGO EGO - 2024年5月1日开业，自营"EGO潮流超市"引入200多个小众潮牌 [61][64] - 分层定位潮流风格，如L1层球鞋潮牌、L2层山系户外等 [66] - 设计亮黄色主视觉和腊肠狗IP，改造"网红走廊"螺旋斜坡 [67] - 推出1000㎡EGO·KPOP空间和KPOP天台市集等主题活动 [71]