英特尔资本成本与回报 - 英特尔14A工艺的资本成本增加 [1] - 要实现"可接受的回报"需要同时依赖内部产品和外部客户需求 [1]

财务数据和关键指标变化 - 二季度净收入330万美元，摊薄后每股收益0.04美元 [10] - 二季度核心FFO为2560万美元，摊薄后每股0.31美元；AFFO为2750万美元，摊薄后每股0.33美元，较去年增长3.1% [11] - 二季度总经常性G&A同比增至540万美元，占总收入11%，低于去年同期的12% [11] - 二季度通过ATM计划出售280万股，净收益超4610万美元，结算110万股 [12] - 调整后净债务7.138亿美元，加权平均债务期限3.8年，加权平均利率4.58%，2028年2月前无重大债务到期 [12] - 季度末总流动性5.94亿美元，包括200万美元现金、3.73亿美元循环信贷额度和200万美元未结算远期股权 [13] - 季度末调整后净债务与年化调整后EBITDAre比率为4.6倍，低于上季度的4.7倍，处于4.5 - 5.5倍目标范围内 [13] - 2025年AFFO每股指导范围提高至1.29 - 1.31美元，净投资活动指导范围提高至1.25 - 1.75亿美元 [13] - 2025年经常性现金G&A预计在1500 - 1550万美元之间，租金损失指导中点假设约25个基点 [13] - 7月21日，董事会宣布每股0.15美元的季度现金股息，较上季度增长2.4%，9月15日支付给9月2日登记在册的股东 [14] 各条业务线数据和关键指标变化 - 二季度完成1.171亿美元总投资，混合现金收益率7.8%，预计下半年降至7.4 - 7.5% [5] - 二季度投资加权平均租赁期限15.7年，投资级和投资级概况租户占收购的四分之一以上 [5] - 二季度超半数投资活动通过处置收益融资，处置收益6040万美元，涉及20处房产，混合现金收益率6.5% [6] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司目前看到农场用品、杂货、快餐、汽车服务和便利店等租户和行业的投资机会 [7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过处置继续改善租户多元化，略领先于年终目标，积极寻找有吸引力的投资机会 [4] - 公司认为增强披露、多元化努力和资本部署的纪律性有助于降低资本成本 [5] - 公司不牺牲资产负债表进行增长，也不会在没有适当每股收益增长的情况下进行资产增长 [9] - 由于资本成本改善，公司更有能力进行收购 [10] - 行业有新的非传统净租赁投资者进入，但公司在收购方面未遇到他们，其策略与公司不一致 [48][49] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 租户健康，对必需品折扣和服务行业的高度集中增加了现金流的稳定性 [4] - 目前看到各种租户和行业的良好投资机会 [7] - 公司对增长前景有信心，相信小基数增长叙事将获得更多动力 [10] 其他重要信息 - 公司更新披露以展示投资组合的单个物业风险和信用损失记录，体现自成立以来的承保纪律 [8] - 投资组合加权平均剩余租赁期限为9.8年，到2026年到期的ADR仅占1.2% [8] - 投资组合单位层面租金覆盖率从最初披露的3.8倍提高到3.9倍 [9] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 改善的WACC如何影响资本部署选择，以及可部署资本的规模和方向 - 资本部署将根据资本成本灵活调整，在当前环境下，以7.4 - 7.5%的资本回报率部署3500万美元净投资相对容易 [19][20] - 本季度7.8%的现金收益率是特殊机会，未来几个季度收益率可能下降，投资组合中投资级租户占比将增加 [20] 问题2: 比较和对比Walgreens、Dollar Store资产在私人市场的需求和资本回报率，以及未来资本部署方向 - 本季度处置的资本回报率优于过去，已基本完成Walgreens资产处置，可能再出售1 - 2处，以将集中度降至3%以下 [22][23] - Dollar Store资产需求旺盛，来自1031买家和机构投资者，未来将继续循环利用资本 [22][24] 问题3: 下半年投资指南中是否考虑了股权资本获取的不确定性，以及若有机会锁定更多股权资本，投资指南会如何变化 - 目前机会众多，团队有能力在当前市场环境下，每个季度进行1500 - 2000万美元的净收购 [27] - 公司将关注股权交易价格和资本成本 [28] 问题4: 是否与评级机构沟通，评级上调对WACC的影响是否纳入指南 - 今年指南未考虑评级影响，目前无评级，若获得投资级信用评级，债务利率将下降约30个基点 [29] - 三季度后期将开始与评级机构沟通，对取得有利结果持乐观态度 [30] 问题5: 资产负债表中持有的5800万美元待售资产是否今年处置完毕，是否是最后一轮大规模处置 - 三季度处置规模仍较大，四季度会有所缓和，明年处置节奏将接近两三年前 [32][33] - 无法保证所有待售资产都能完成处置 [33] 问题6: 投资管道中贷款情况，以及空置租赁更新情况 - 投资管道中有一些贷款，但仅能替代到期贷款，规模不大 [34] - 正在与两家潜在运营商谈判，有三份意向书在协商中，预计本季度签署意向书，租户明年初开始支付租金 [34][36] 问题7: 投资面临定价挑战的原因，以及是否有其他投资或租户趋势 - 投资级机会的资本回报率未上升到足以提供足够风险调整回报的水平，公司不愿承担共同租赁等风险 [37] - 非投资级租户的市场资本回报率更高，公司能找到一些定价合理的机会 [38] 问题8: 今年剩余时间的坏账费用假设 - 全年假设信用损失为75个基点，下半年为25个基点 [59][60] 问题9: 发行股权是否取决于资本回报率，以及指导中是否考虑了库藏股稀释因素 - 公司认为股权发行利差相对于WACC超过100个基点时是合适的，目前可找到利差150 - 160个基点的交易 [43] - 指导中点假设库藏股法带来略低于0.01美元的稀释，已考虑股票价格变动因素 [44] 问题10: 交易市场竞争情况，是否遇到新买家，以及零售市场是否有更多用户买家或业主自用者 - 未在收购中遇到新买家，其策略与公司不一致，不太可能对资本部署产生重大影响 [49][50] - 尚未遇到用户买家或业主自用者竞争，但需关注 [51] 问题11: 资本成本改善后，考虑的投资领域和投资利差趋势 - 近期投资领域不会有太大变化，若部署更多资本，投资利差可能下降，仍将购买过去五年类似的产品 [53][54] 问题12: 便利店领域动态，以及投资管道情况 - 便利店行业有吸引力，公司有良好关系和经验，本季度有相关投资，未来数量可能减少 [55][56] 问题13: 明年G&A占收入百分比趋势 - 预计明年G&A占收入百分比将下降，同比增长率将大幅放缓 [57][58] 问题14: 全年租金损失情况，以及是否会在年底结算大部分远期股权 - 全年指导基于75个基点的信用损失，目前已过半年，剩余半年为25个基点 [59][60] - 是否结算远期股权取决于是否筹集额外资本，目标是保持债务与总资产比率低于35%，预计三季度和四季度会有结算 [61][62] 问题15: 对阳光地带地区的看法是否改变，以及租户支出和收入能否跟上成本 - 对阳光地带地区的看法未变，该地区人口增长，零售机会多 [64] - 部分行业如餐饮面临劳动力成本挑战，通胀影响已缓解，多数零售商看好增长前景 [66] 问题16: 净投资活动加速且资本回报率下降时，租赁经济是否有变化，以及Walgreens资产买家需求情况 - 预计租赁条款与本季度类似，三季度注重售后回租交易，租赁期限较长，租金递增有吸引力 [69][70] - Walgreens资产买家环境缺乏清晰度，预计交易12月完成后，财务报告将带来积极影响，目前租金有优势，有潜在买家兴趣 [71][73] 问题17: 2026年到期ABR的提前续约讨论时间和租户决策通知时间 - 通常提前六个月通知续约决定，公司会在有其他理由与租户沟通时积极协商，对2026年到期租约续约有信心 [77][78]

行业资本成本上升 - 通胀加剧和基础设施建设推动资本支出增加，资本成本成为建设新铜矿的主要挑战 [1] - 矿业公司面临的资本成本远高于其他全球行业，第一量子CEO指出行业资本成本为最高之一 [1] - 必和必拓作为全球最大矿商，资本成本在8%到10%左右，而谷歌等科技公司资本成本仅为4%-5%，其他行业可能低至1% [1] 铜价与通胀关系 - 实际铜价未显著变动，但需考虑通胀因素重新理解价格水平 [1] - 当前4 50美元/磅铜价相当于三年前的3 5美元/磅，反映开发项目时的增量通胀影响 [1] - 行业需要更高的激励性铜价来获得必要投资回报，特别是随着采矿项目规模扩大 [1] 铜项目成本变化 - 新铜项目的资本密集度显著提高，从每千吨约1500万美元增至现在平均2500万美元 [1] - 韦丹塔基本金属CEO指出资本成本上升对项目开发造成压力 [1]