以“代购买房”为名的非法金融活动模式 - 一种以“代购买房”为掩护的灰色产业链，实则从事变相高息放贷 [1] - 该模式核心操作是“垫资购房、抵押套贷”，中介利用自有资金垫付部分购房款帮助客户全款买房，再协助客户以该房产为抵押，通过伪造材料套取银行经营性贷款，并用经营贷资金回收垫资款 [2] - 在此过程中，中介通过收取垫资息费、助贷服务费、三方公司使用费等各类费用获取收益 [2] 业务操作手法与演变 - “高评高贷”是该模式的核心操作手法，通过将房产价值高估以获得更高额度的银行贷款 [1][3] - 例如，将实际价值100万元的房产评估为160万元，按70%的贷款比例可获得112万元经营贷款 [3] - 此类操作最初是房产销售的辅助手段，用于刺激销售，但已演变为系统化的融资套利模式和完整的非法牟利通道 [1][3] - 部分中介机构形成专业化运作链条，控制评估、贷款、资金流转等多个环节 [3] 市场现状与具体案例 - 在持续高压监管下，公开宣传此类业务的中介机构明显减少，但仍有部分通过隐蔽渠道运作，承诺办理“零首付”、“超贷”等业务 [1][5] - 深圳有中介表示可操作“零首付、低利率”，并额外多贷资金，收取2%的“服务费” [5] - 广州有中介透露，“高评高贷”在二手房市场，尤其是总价较高、非急迫性需求的楼盘，有重新活跃的迹象 [5] - 2022年至2023年间，某投资公司及主要成员通过“代购买房”业务向14人出借款项共计5639万元，实际年利率超过36% [2] 综合融资成本与客户风险 - 中介收费环节复杂、名目繁多，包括过桥垫资费、助贷服务费、渠道协调费等 [6] - 以一套200万元的房产为例，仅2%的“过桥垫资费”就高达4万元 [6] - 仅中介收取的各项费用折算成年化利率就已超过30%，叠加银行利息后综合融资成本惊人 [6] - 客户实际到手资金远不如预期，例如在112万元贷款中，扣除中介费用约3万元后，借贷人实际到手仅9万元，资金成本折合实际利率超过33% [3] - 整个操作链条脆弱，面临银行审核变严、评估不过关或环节出问题的风险，可能导致违约 [6] 司法实践与法律定性突破 - 司法实践取得突破性进展，法院首次将中介在“垫资”、“助贷”等环节收取的各类浮动费用，统一纳入“非法放贷利息”范畴 [1] - 在最新案例中，法院以非法经营罪对涉案机构及人员进行定罪量刑 [1][9] - 2025年8月，法院对相关案例作出判决：以非法经营罪判处涉案公司罚金；判处3名被告人有期徒刑五年并处罚金；判处2名被告人有期徒刑三年并处罚金；判处5名被告人有期徒刑二年（缓刑）并处罚金 [9] - 此次判决将浮动费用与直接利息合并计算，符合非法放贷型非法经营犯罪的入罪标准，对打击此类犯罪具有借鉴意义 [9] 合法中介垫资与非法放贷的核心区别 - 目的不同：合法中介垫资是为促成房产交易，盈利来自合理服务费；非法放贷以放贷牟利为唯一目的，“代购买房”仅为幌子 [10] - 行为边界不同：合法垫资针对特定交易场景、周期短、金额与交易匹配；非法放贷未经批准，向不特定对象经常性放贷，累计金额巨大，并通过虚增债务等方式变相抬高利率 [10] - 合法性不同：合法垫资符合行业惯例；非法放贷违反国家金融管理规定，若达到“情节严重”标准，即构成非法经营罪 [10] 银行风控与监管挑战 - 银行系统的风控正在收紧，已将“高评高贷”纳入常态化重点排查 [7] - 具体措施包括提升合作评估机构的准入门槛、加强贷后资金流向监控、定期对评估价显著偏离市场均值的项目进行回溯审查，并加大内部问责力度 [7] - 监管面临现实挑战，房地产市场价格体系错综复杂，给精确识别“高评”带来困难 [7] - 若银行人员与外部中介勾结，“高评高贷”的漏洞很难被彻底堵死 [7]

金融监管总局与公安部联合打击金融“黑灰产”典型案例核心观点 - 金融监管总局与公安部深化行刑衔接 重拳打击金融领域“黑灰产”突出违法犯罪行为 并公布第二批典型案例以展示成效 [1][18] 案例一：以“代购买房”为名的非法放贷型非法经营案 - 某投资公司及黄某某等人未经批准 以“垫资买房”为名向社会不特定对象出借款项 实际年利率超过36% [1][18] - 该公司操作模式为垫资帮客户全款购房 再协助客户以房产抵押伪造材料套取银行经营贷 用以回收垫资并将房贷置换为低利率经营贷 [1][18] - 2022年至2023年间 向14人出借款项共计5639万元人民币 [1][18] - 法院以非法经营罪判处涉案公司罚金 并对黄某某等10名被告人判处五年至二年不等的有期徒刑（部分缓刑）并处罚金 [2][19] - 该案典型意义在于打击挤占普惠小微信贷资源的不法中介 助力宏观政策落地 并将各类浮动费用统一纳入“非法放贷利息”计算 对认定此类犯罪具有借鉴意义 [3][20] 案例二：虚构经营材料实施贷款诈骗案 - 缪某通过控制数十家空壳公司 伪造贸易合同、资金流水及发票等虚假经营材料 虚构公司经营能力 [4][21] - 2021年1月至2023年2月期间 以此骗得6家金融机构无抵押经营性贷款共计1.02亿余元人民币 [4][21] - 截至立案时 已到期未归还贷款本金共计5000余万元人民币 [4][22] - 法院以贷款诈骗罪判处缪某有期徒刑十二年三个月 剥夺政治权利一年并处罚金 同案郑某等人以骗取贷款罪被判处有期徒刑四年六个月至二年十个月不等 [5][6][23] - 该案典型意义在于严惩破坏金融秩序、削弱纾困政策效果的犯罪 并通过加强行刑衔接与数字化监管推动金融风险源头治理 [7][24] 案例三：招募“白户”实施汽车消费贷款诈骗案 - 宫某林等人招募无真实购车意愿和还款能力的“白户” 伪造工作证明等材料 骗取银行无抵押汽车消费贷款 [8][25] - 2023年7月至9月 以38名“白户”名义办理贷款共计734.4万元人民币 造成银行损失676.5万元人民币 [8][25] - 宫某林因贷款诈骗罪等被合并执行有期徒刑十二年六个月并处罚金 张某等4人因贷款诈骗罪被判刑 朱某等2人因骗取贷款罪被判缓刑 [9][26] - 该案典型意义在于通过联动协同全链条打击骗贷 斩断非法中介利益链 并对主犯依法重判以形成震慑 同时全力追赃挽损 [10][27][28] 案例四：以“短期退保”名义实施合同诈骗案 - 宋某经营保险经纪公司 以承诺返佣保本为诱饵 发展无真实意愿的投保人投保长期保险后短期退保 以此套取佣金 [11][29] - 2020年10月至2022年5月 涉及28份保单 投保金额1763万余元人民币 退保金额和佣金2348万余元人民币 造成保险公司实际损失584万余元人民币 [11][29] - 宋某等七人以合同诈骗罪被判处有期徒刑十年六个月至一年不等 宋某因在缓刑期内犯新罪被合并执行有期徒刑十二年 [12][30] - 该案典型意义在于依法从严打击退保黑产 遏制其发展势头 并通过执法司法联动、加强投保人意愿核查等方式进行源头治理和行业生态净化 [13][31] 案例五：非法购买公民个人信息“代理退保”案 - 王某等人成立法律信息咨询公司从事保险退保业务 非法购买保险公司投保人员个人信息共计67207条用于拓展客源 王某非法获利68749元人民币 [14][32] - 法院以侵犯公民个人信息罪判处王某有期徒刑三年（缓刑）并处罚金 没收违法所得 [15][33] - 该案典型意义在于严惩以非法获取个人信息为起点的代理退保黑产 筑牢信息安全屏障 并推动建立“行业筛线索、公安办案件、公众齐防范”的协同共治长效机制 [16][17][35]