监管披露与案件定性 - 国家金融监管总局与公安部近期披露典型案例 揭露一条以“代购买房”为掩护 实则从事变相高息放贷的灰色产业链 [1] - 该模式被定性为通过“垫资购房、抵押套贷”的复杂流程 向借款人收取远超法定红线的综合费用 [1] 业务模式与核心手法 - “高评高贷”是该模式的核心操作手法 [1] - 该业务已从早期的房产销售辅助手段 逐渐演化为有组织的金融套利链条 [1] - 部分中介机构通过操控评估流程、包装贷款材料与调度资金路径 形成一条完整的非法牟利通道 [1] 违规特征与现状 - 该模式实际年化利率普遍超过36% [1] - 仍有部分中介机构通过隐蔽渠道 承诺可办理“零首付”“超贷”等业务 违法违规操作依然存在 [1] - 在持续高压监管下 公开宣传此类业务的中介机构明显减少 [1]

文章核心观点 - 一种以“代购买房”为掩护、实则从事变相高息放贷的灰色产业链被曝光，其通过“垫资购房、抵押套贷”的复杂流程运作，向借款人收取远超法定红线的综合费用，实际年化利率普遍超过36% [3] - 该模式的核心操作手法是“高评高贷”，已从早期的房产销售辅助手段演变为有组织的金融套利链条 [3] - 尽管监管高压下公开宣传减少，但仍有中介通过隐蔽渠道承诺办理“零首付”“超贷”等业务，违法违规操作依然存在 [3] - 司法实践取得突破，法院首次将中介在“垫资”“助贷”等环节收取的各类浮动费用统一纳入“非法放贷利息”范畴，并以非法经营罪对涉案机构及人员定罪量刑 [3] 模式运作机制 - 具体操作流程：中介利用自有资金垫付部分购房款帮助购房人全款买房，再要求购房人以全款购买的房产为抵押，协助伪造申贷材料套取银行经营性贷款，并通过相关公司接收和控制经营贷资金以回收垫资款，同时帮助购房人将房贷置换为利率较低的经营贷 [5] - 中介通过收取垫资息费、律师见证费、助贷服务费、三方公司使用费等费用获取收益 [5] - “高评高贷”是核心手法：银行经营贷放款额度约为资产估值的70%，中介通过虚高评估来扩大贷款金额，例如将实际价值100万元的房产评估为160万元，从而获得112万元经营贷款 [6] - 扣除中介各类费用约3万元后，借贷人实际到手仅9万元，资金成本折合实际利率超过33% [6] 市场现状与案例 - 2022年至2023年间，某投资公司及主要成员通过“代购买房”等业务向14人以超36%的实际年利率出借款项共计5639万元 [5] - 与一两年前相比，宣称可操作“代购买房”“高评高贷”的中介数量明显减少，多数机构变得谨慎，但仍有少数中介私下表示可以运作 [8] - 深圳有地产中介表示可操作“零首付、低利率”，并额外多贷出资金，其操作流程是垫资购房后协助申请经营贷，成功后收取2%的“服务费” [8] - 广州有房产中介负责人透露，近期有同行专门寻找评估价显著低于市场或业主急售的二手房源进行操作，在房价下行通道中，“高评高贷”在二手房市场有重新活跃迹象 [9] 综合融资成本与风险 - 收费环节复杂、名目繁多：前期收取房屋总价约2%的“过桥垫资费”（以200万元房产为例，此项费用达4万元），后续还会以“助贷服务费”“渠道协调费”等名义针对抬高的评估价和贷款额度再次收费 [10] - 即便不考虑银行利息，仅中介收取的各项费用折算成年化利率就已超过30%，叠加银行利息后综合融资成本更加惊人 [10] - 整个操作链条脆弱，一旦银行审核变严、评估不过关或中间环节出问题，借款人可能面临钱没拿到且违约的风险 [10] 银行风控与监管挑战 - 华南地区某国有银行已将“高评高贷”纳入常态化重点排查，措施包括提升合作评估机构准入门槛、加强贷后资金流向监控、定期回溯审查评估价显著偏离市场均值的项目，并加大内部问责力度 [11] - 监管面临现实挑战：房地产市场价格体系错综复杂，给精确识别“高评”带来困难，若银行人员与外部中介勾结，漏洞很难被彻底堵死 [11] 司法定性突破 - 最新司法案例中，法院以非法经营罪判处涉案公司罚金，并判处多名被告人有期徒刑并处罚金 [14] - 司法难点在于“穿透认定”：不法贷款中介设立多个经营主体，在不同环节收取形式多样的费用，对犯罪行为认定带来障碍 [14] - 在此次案例中，法院将“垫资”与“助贷”两个环节收取的各项按比例浮动费用，统一纳入“非法放贷利息”范畴，与直接收取的利息合并计算，符合非法放贷型非法经营犯罪的入罪标准 [14] - 合法中介垫资与非法放贷构成非法经营罪的核心区别在于目的不同、行为边界不同以及合法性不同 [15]

以“代购买房”为名的非法金融活动模式 - 一种以“代购买房”为掩护的灰色产业链，实则从事变相高息放贷 [1] - 该模式核心操作是“垫资购房、抵押套贷”，中介利用自有资金垫付部分购房款帮助客户全款买房，再协助客户以该房产为抵押，通过伪造材料套取银行经营性贷款，并用经营贷资金回收垫资款 [2] - 在此过程中，中介通过收取垫资息费、助贷服务费、三方公司使用费等各类费用获取收益 [2] 业务操作手法与演变 - “高评高贷”是该模式的核心操作手法，通过将房产价值高估以获得更高额度的银行贷款 [1][3] - 例如，将实际价值100万元的房产评估为160万元，按70%的贷款比例可获得112万元经营贷款 [3] - 此类操作最初是房产销售的辅助手段，用于刺激销售，但已演变为系统化的融资套利模式和完整的非法牟利通道 [1][3] - 部分中介机构形成专业化运作链条，控制评估、贷款、资金流转等多个环节 [3] 市场现状与具体案例 - 在持续高压监管下，公开宣传此类业务的中介机构明显减少，但仍有部分通过隐蔽渠道运作，承诺办理“零首付”、“超贷”等业务 [1][5] - 深圳有中介表示可操作“零首付、低利率”，并额外多贷资金，收取2%的“服务费” [5] - 广州有中介透露，“高评高贷”在二手房市场，尤其是总价较高、非急迫性需求的楼盘，有重新活跃的迹象 [5] - 2022年至2023年间，某投资公司及主要成员通过“代购买房”业务向14人出借款项共计5639万元，实际年利率超过36% [2] 综合融资成本与客户风险 - 中介收费环节复杂、名目繁多，包括过桥垫资费、助贷服务费、渠道协调费等 [6] - 以一套200万元的房产为例，仅2%的“过桥垫资费”就高达4万元 [6] - 仅中介收取的各项费用折算成年化利率就已超过30%，叠加银行利息后综合融资成本惊人 [6] - 客户实际到手资金远不如预期，例如在112万元贷款中，扣除中介费用约3万元后，借贷人实际到手仅9万元，资金成本折合实际利率超过33% [3] - 整个操作链条脆弱，面临银行审核变严、评估不过关或环节出问题的风险，可能导致违约 [6] 司法实践与法律定性突破 - 司法实践取得突破性进展，法院首次将中介在“垫资”、“助贷”等环节收取的各类浮动费用，统一纳入“非法放贷利息”范畴 [1] - 在最新案例中，法院以非法经营罪对涉案机构及人员进行定罪量刑 [1][9] - 2025年8月，法院对相关案例作出判决：以非法经营罪判处涉案公司罚金；判处3名被告人有期徒刑五年并处罚金；判处2名被告人有期徒刑三年并处罚金；判处5名被告人有期徒刑二年（缓刑）并处罚金 [9] - 此次判决将浮动费用与直接利息合并计算，符合非法放贷型非法经营犯罪的入罪标准，对打击此类犯罪具有借鉴意义 [9] 合法中介垫资与非法放贷的核心区别 - 目的不同：合法中介垫资是为促成房产交易，盈利来自合理服务费；非法放贷以放贷牟利为唯一目的，“代购买房”仅为幌子 [10] - 行为边界不同：合法垫资针对特定交易场景、周期短、金额与交易匹配；非法放贷未经批准，向不特定对象经常性放贷，累计金额巨大，并通过虚增债务等方式变相抬高利率 [10] - 合法性不同：合法垫资符合行业惯例；非法放贷违反国家金融管理规定，若达到“情节严重”标准，即构成非法经营罪 [10] 银行风控与监管挑战 - 银行系统的风控正在收紧，已将“高评高贷”纳入常态化重点排查 [7] - 具体措施包括提升合作评估机构的准入门槛、加强贷后资金流向监控、定期对评估价显著偏离市场均值的项目进行回溯审查，并加大内部问责力度 [7] - 监管面临现实挑战，房地产市场价格体系错综复杂，给精确识别“高评”带来困难 [7] - 若银行人员与外部中介勾结，“高评高贷”的漏洞很难被彻底堵死 [7]

房贷倒挂现象 - 深圳业主小曾案例显示，其2020年购买的学位房总价600多万元，贷款本息超过650万元，当前市价仅360万元，市场价仅为贷款总额的大约一半 [2] - 小曾第一套房产贷款200万元，当前市价仅100多万元 [2] - 陈陈案例显示，其2019年购置房产总价235万元，贷款总额346.24万元，当前放盘价155万元，但同小区同户型单价已降至1.5万元/㎡，有房源以116万元价格出售 [3] - 小曾第二套房产所在小区高峰期成交价达7.5万元/㎡，2022年四季度均价为6.54万元/㎡，今年三季度降至3.24万元/㎡，11月份单价最低为2.94万元/㎡ [2] - 广东省住房政策研究中心首席研究员指出，部分二手房价格已跌至2017年水平，部分下跌幅度超过40% [5] 二手房市场状况 - 10月份百城二手住宅均价为13268元/平方米，环比下跌0.84%，同比下跌7.60%，价格下行压力较大 [5] - 房卫士总经理指出，2021年后二手房成交日渐艰难，卖家降价幅度跟不上买家心理预期，部分房屋成交周期达两年之久 [3] - 10月份百城新建住宅均价为16973元/平方米，环比上涨0.28%，同比上涨2.67% [5] 断供风险分析 - 法律人士表示，断供与房贷倒挂没有直接关系，除职业背债人恶意欠款外，正常贷款人普遍愿意还款，正常情况下断供案例极少数 [1][6] - 断供风险分为良性和恶意，良性指贷款人收入大幅下降无力偿还但具有还款意愿，恶意指高评高贷产业链中的职业背债人既无还款意愿也无还款能力 [6] - 高评高贷的房产法拍后抵押率只有40%，即拍卖款与房贷之间存在60%的缺口 [6] - 业内人士指出，如果购房人出现收入大幅下降或开支突然增加导致负担房贷困难，断供风险可能增加 [1] 银行纾困措施 - 银行出台纾困措施包括延长贷款期限、进一步调降贷款利率，以及给予免收本息的缓冲期 [1][7] - 法院查封房产仅阻止房产被随意处置转移，不影响被执行人对房产的占有和使用 [7] - 有建议指出，对于收入问题无法还款的客户，银行可采取延长还款期限、降低月供、先偿还利息甚至约定缓冲期等措施 [7] 政策与市场展望 - 9月后各地政策发力加快，累计出台21次税费补贴与优惠类政策，12次发文推进好房子建设，北京、上海、深圳限购解绑政策进入兑现期 [8] - 《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》明确推动房地产高质量发展，并统筹推进房地产等风险有序化解 [9] - 2025年下半年以来，在政策支持及行业自身调整下，房价同比指数的筑底趋势正逐月明晰 [7]

银行招标动态 - 某全国性银行内蒙古分行因现有供应商无法满足业务需求，公开招标引入新的评估机构，为呼伦贝尔市分行和包头市分行提供房地产评估服务，为锡林郭勒盟分行提供土地评估服务，为巴彦淖尔市分行提供矿业权评估服务 [1] - 近期广宁农商行、衢江农商银行、济南农商行等多家银行公开招标资产评估服务商 [1] - 银行招标资产评估服务商的原因包括部分银行服务商合约到期进行下一期招标，以及为应对房地产抵押品评估价值过高在房价下行期暴露的风险 [1] 服务商准入门槛提升 - 银行在招标中提高了资产评估服务商的准入门槛，增加了无犯罪记录、无行贿记录等限定 [2] - 例如衢江农商银行要求投标人参加采购活动前3年内无重大违法记录和行贿犯罪记录，且未被列入各类失信名单 [2] - 银行对资产评估供应商有严格的准入要求，并会定期轮换评估公司 [5] “高评高贷”风险与监管关注 - “高评高贷”指在房地产交易中，通过虚增房产评估价格以获取更高额度银行贷款的行为，本质是利用信息不对称与监管漏洞套取信贷资金 [3] - 国家金融监督管理总局及多地监管部门已对“高评高贷”行为予以高度关注并发布风险提示 [2] - 抵押物评估价值过高的本质是将风险转嫁给银行，一旦借款人现金流断裂，抵押物价值无法覆盖贷款本息将形成坏账 [3] 风险在房价下行期的暴露 - 在市场上行期，高估值的风险往往被掩盖，但当市场转向下行，虚高价格泡沫破裂，贷款风险敞口迅速扩大 [4] - 房价下行期借款人面临经营压力与资产贬值双重考验，违约概率显著上升，前期依赖高评估值的贷款会转化为不良资产集中暴露 [4] 银行风控强化措施 - 商业银行加强对资产评估服务商的管理是遏制“高评高贷”风险的第一道防线 [3] - 银行需强化风控，建立动态评估体系，通过交叉验证市场数据核实评估报告真实性，并对异常情况启动二次核验 [4] - 银行系统会对评估价格明显高于市场价格的项目给出提示，并可引入AI评估模型，抓取周边同户型成交价等数据自动生成风险预警 [4][5] - 银行需完善内部问责，严格追究失职责任，并加强与其他部门的信息共享以打破信息壁垒 [4]

行业现象 - 不法中介机构通过"高评高贷"手段故意拉高房产评估价格 使银行批复贷款额度超过实际购房成本 实现购房者零首付并套取额外资金 [1] - 当前房贷首付比例已下调至15% 若将600万元市值房产评估至800万元 按15%首付计算可获120万元首付和680万元贷款 买家除覆盖全款外可套取80万元超额资金 [1] - "高评高贷"现象长期存在 房价上涨时可掩盖风险 但房地产市场下行时潜在金融风险将凸显 [1] 监管政策 - 监管政策明确禁止"零首付"购房 严禁房企、中介违规提供首付融资 禁止互金机构和小贷公司提供"首付贷"等购房融资服务 [2] - 金融监管部门需出台配套政策打击套贷骗贷 强化监管并加大处罚力度 对金融机构配合造假行为予以打击 [2] - 金融机构需严格审核房产评估报告 发现评估价明显高于市场价值或存在虚假信息时应停止放贷 [2] 法律后果 - 买卖双方共同造假参与"高评高贷"均需承担法律责任 买家断供套贷或涉嫌贷款诈骗罪 卖家配合操作或构成共犯 [3] - "高评高贷"导致合同因虚假陈述损害银行利益时 交易可能失去法律效力 金融机构可要求提前还款 卖家需承担返还款项和赔偿损失等民事责任 [3]

包装贷黑灰产现状 - 低利率宽信贷背景下包装贷黑灰产再度活跃 手段从汽车贷款套现升级为房产高评高贷 短期内多笔贷款套取资金使职业背债人债务规模大幅攀升 [1][2] - 典型案例显示53岁黄某礼被中介包装后通过伪造收入 勾结银行人员等手段累计骗取48 2万元贷款 [1][2] - 灰色产业链形成中介-炒房客-银行内鬼合谋模式 职业收房人通过低价收购房产拉高评估价协助套取超额贷款 [1][4] 职业收房人操作模式 - 职业收房人通过低价收购房产拉高评估价转手给职业背债人赚取差价 或说服房主配合抬高评估价让背债人接盘并抽取佣金 [5] - 职业收房人专门针对短期内价格暴跌 成交量低迷的小区 因这类房产评估价存在更大操作余地 [5] - 市场上涌现一批以低价收房拉高评估价为业的职业收房人 与贷款中介沆瀣一气 [4][5] 银行审查漏洞 - 银行客户经理为完成业绩指标或谋取额外收益与外部贷款中介勾结 利用征信数据更新时差指导借款人密集申贷 [6] - 银行贷前审查未对工作单位 收入证明等关键材料作实质核查 被监管认定为不尽责 [7] - 业绩指标重压下形成重放贷轻风控惯性 尤其季度末等考核时点审批流程被迫加速 [7] 行业数据与案例 - 一季度末商业银行不良贷款余额3 4万亿元 较上季增1574亿元 不良率1 51% 较上季升0 01个百分点 [10] - 2024年至少718家银行因信贷违规被罚款 包括违规发放贷款 贷后管理不尽职等 如浙江萧山农商行被罚450万元 [11] - 多名银行员工因与非持牌中介利益输送被判刑 罪名多为非国家工作人员受贿罪 [11]

房价下行与二手房市场 - 截至2025年6月百城二手房挂牌时长90.52天同比增加6.46%挂牌均价12248元/平同比下跌8.59% [3] - 房价下行周期中"高评高贷"投机行为抬头通过虚增房产评估价实现"零首付+多套贷款"操作 [3] - "阴阳合同"成为"高评高贷"常见手段一份按实际房价签订另一份虚增房价用于申请房贷 [3] "高评高贷"操作模式 - 银行评估价滞后于市场行情同小区同楼层房产银行按均价评估与实际成交价可能形成显著价差 [7] - 中介引导交易至非关联经纪平台规避监管买家通过代持人或职业背债人签字掩盖真实意图 [5][6] - 虚增房价部分转为装修金赠予第三方合同价差可达48.9%（如235万实际价虚增至350万） [5][6] 典型案例分析 - 案例1：卖家同意虚增房价后察觉异常要求按实际价重签合同导致交易取消 [5][6] - 案例2：高评公司单方面毁约致交易搁置期间房价下跌30万卖家起诉追偿 [8][9] - 案例3：卖家拒绝配合虚增房价后房本被扣留并被买方起诉面临4万潜在损失 [10][11][12] 行业监管动态 - 多地政府警示"零首付"风险珠海明确禁止"高评高贷"行为可能构成骗取贷款罪 [7] - 中介机构参与"高评高贷"需承担连带责任包括交易纠纷推责及刑事风险 [7] - 银行放款审批加速但评估价调整滞后形成套利空间 [7]

高评高贷现象 - 社交媒体流传截图显示某银行巡视组与纪委进驻广州分行调查"高评高贷"违规业务 相关部门对中介公司集中区域展开突击排查 [2] - 房产中介反映自房地产市场价格下行及首付比例放松后"高评高贷"现象在二手房市场抬头 总价较高且刚需性弱的楼盘此类操作较多 [3] - 银行在6月初例行风险排查中发现"高评高贷"情况 国有行内部人士称常态化排查但操作空间仍存在 [3] 高评高贷操作模式 - "高评高贷"通过虚高评估房产价值获取更高额度贷款 常与"经营贷违规入楼市""零首付购房"等灰色手段捆绑 [5] - 操作涉及阴阳合同 一份以实际房价签订 另一份以较高房价向银行申请贷款 例如240万房产评估至300万可多贷51万 实现"零首付"甚至套利15万 [6] - 房价下行及首付比例降至15%后操作空间扩大 高评幅度约10-20% 二手房市场此类现象多于一手房 [6] 高评高贷关联业务 - 部分购房者通过"高评高贷"将房贷置换成利率更低的经营贷 但面临续贷时评估价下跌导致额度缩水或断供风险 [7] - 不法中介收取服务费 个别中介联合客户套取银行低成本信贷资金后高息放贷赚取利差 [7] 监管与风险提示 - 住建部等七部门2016年明确禁止中介提供首付贷等违规金融产品和服务 不得收取金融机构返佣 [10] - 广州市房地产中介协会2024年提示购房者避免通过阴阳合同或高评高贷办理贷款 警惕零首付等模式 [11] - 深圳市房地产中介协会2023年禁止中介参与宣传或协助"负首付""零首付"房源销售 [11] 银行风控措施 - 银行传统风控手段包括对评估公司严格准入管理和定期轮换 但内部人员道德风险可能导致操作空间存在 [12]

航空安全 - 加拿大西捷航空一架波音737 MAX 8飞机在温哥华国际机场发生发动机排气管起火事故 机组人员紧急疏散乘客 飞机已停飞维修[1] 资本市场政策 - 上交所发布科创板"1+6"配套规则 新增《资深专业机构投资者指引》 从投资经验 合规运作等多维度明确认定标准[2] 能源基建 - 环塔里木盆地750千伏输变电工程全线贯通 总长4197公里 覆盖106万平方公里 形成全国最大750千伏超高压环网[6] 铁路投资 - 上半年全国铁路完成固定资产投资3559亿元 同比增长5 5%[9] 科技突破 - 我国首个原初引力波探测实验AliCPT-1在西藏建成 成功获取150GHz频段天体辐射图像[10] 零售行业 - 美团即时零售日订单量达1 5亿单 其中神抢手单量超5000万单 拼好饭单量超3500万单 平均配送时间34分钟[16] 人工智能投资 - SpaceX将向马斯克旗下xAI投资20亿美元 占其50亿美元股权融资的近一半[17] 股票解禁 - 本周42家公司限售股解禁 总市值超260亿元 天岳先进(74 87亿元) 迈威生物-U(54 20亿元) 宝立食品(30 10亿元)解禁市值居前[18][19][20] 新股发行 - 本周2只新股发行 合计募资12 36亿元 包括沪市主板的技源集团(发行价10 88元)和创业板的山大电力(发行价14 66元)[22][23] IP运营 - 泡泡玛特旗下IP Labubu持续火爆 但面临产品线平衡难题[24] 房地产金融 - 高评高贷现象泛滥 通过人为抬高房产评估价实现零首付和超额贷款套取[25]