NexPoint Real Estate Finance (NREF) Q2 2025 Earnings Call July 31, 2025 11:00 AM ET Speaker0Thank you for standing by. My name is Kate, and I will be your conference operator today. At this time, I would like to welcome everyone to the NextPoint Real Estate Finance Q2 twenty twenty five Earnings Call. Lines have been placed on mute to prevent any background noise. After the speakers' remarks, there will be a question and answer session.Thank you. I would now like to turn the call over to Kristen Griffith, I ...

市净率(P/B)概念 - 市净率是股票价格与账面价值的比率 反映投资者为每美元账面价值支付的价格 计算公式为当前股价除以最新季度每股账面价值 [1] - 市净率公式也可表示为市值除以股东权益账面价值 [2] - 该指标常用于价值投资策略 帮助识别基本面良好但被低估的股票 [1] 账面价值定义 - 账面价值指公司立即破产清算后 股东理论上可获得的剩余资产价值 等于总资产减去总负债 [4] - 计算时需扣除无形资产 通常对应资产负债表中的普通股股东权益项目 [5] 市净率分析应用 - 市净率低于1表明股票可能被低估 高于1则可能被高估 但需结合行业比较 [6] - 举例说明 P/B为2意味着投资者为每1美元账面价值支付2美元 [7] - 该指标特别适用于金融 保险 银行及制造业等拥有大量有形资产的公司 [9] 筛选标准 - 筛选参数包括P/B P/S P/E低于行业中位数 PEG小于1 当前股价≥5美元 [12][13][14] - 日均成交量≥10万股 确保流动性 Zacks评级1-2级 价值评分A或B [15] 低市净率股票案例 - CVS健康(P/B低 Zacks评级2 价值评分A 3-5年EPS增长率11.4%) [16] - Signet珠宝(钻石珠宝零售商 EPS增长率12.2% 价值评分A) [17] - KB金融集团(韩国商业银行 EPS增长率12.33% 价值评分B) [18] - Affiliated Managers Group(全球资产管理公司 EPS增长率14.2% 价值评分A) [19][20] - PagSeguro Digital(巴西金融科技公司 EPS增长率11.3% Zacks评级1) [20][21] 指标局限性 - 市净率不宜单独使用 需结合P/E P/S 负债权益比等指标综合分析 [11] - 对研发投入高 负债率高 服务型或亏损企业可能产生误导 [9]

市净率(P/B)概念与应用 - 市净率(P/B)是价值投资者用于识别低价高回报股票的重要指标，计算公式为每股市场价格除以每股账面价值[1] - P/B值低于1表示股票可能被低估，低于3通常被价值投资者考虑[1] - 举例说明：股价10美元、账面价值5美元时P/B为2，意味着投资者愿意支付2倍账面价值[6] 账面价值定义 - 账面价值是公司清算时股东理论上可获得的剩余价值，计算公式为总资产减总负债[3] - 计算时需注意扣除无形资产，通常等同于资产负债表中的普通股股东权益[4] P/B比率分析要点 - 跨行业比较P/B比率更有效，金融、保险、制造业等拥有大量有形资产的公司更适合使用该指标[5][8] - P/B低于1可能预示资产回报率低下或资产高估，需结合公司具体情况分析[7] - 高P/B可能反映公司成为收购目标等特殊因素[7] 筛选标准与参数 - 核心筛选条件包括：P/B、P/S、P/E低于行业中位数，PEG小于1，股价≥5美元，日均成交量≥10万股[11][12][13][14] - 优选Zacks评级1-2级且价值得分为A/B的股票[14] 五家低P/B公司概况 - Centene(CNC)：医疗保健服务商，3-5年EPS增长率11.5%，Zacks评级2，价值得分A[15][16] - CVS Health(CVS)：综合医药服务商，EPS增长率11.4%，Zacks评级2，价值得分A[16] - ODP Corporation(ODP)：企业数字化解决方案提供商，EPS增长率14%，Zacks评级1，价值得分A[17] - StoneCo(STNE)：巴西金融科技公司，EPS增长率25.3%，Zacks评级2，价值得分B[17][18] - Paysafe(PSFE)：支付平台运营商，EPS增长率17.9%，Zacks评级1，价值得分A[18][19]

抵押贷款REITs的账面价值变动 - 2025年第一季度抵押贷款REITs的账面价值出现显著下降 下降幅度从1.4%到14.5%不等 仅有一家公司账面价值微增不到1% [1][7] - ARMOUR Residential REIT是预计账面价值下降幅度较大的公司之一 [8] - Two Harbors因法律纠纷可能面临约1.4亿美元的赔偿 这笔损失可能最早在2025年第二季度反映在账面价值中 [4][5] BDCs的账面价值表现 - BDCs的账面价值相对稳定 涨幅最大的约为1% 跌幅最大的约为2% [9] 公司表现与投资偏好 - Two Harbors近期表现不佳 在过去两个月、一个月和两周内均落后于所有机构抵押贷款REIT同行 [4] - 投资偏好倾向于低风险股票 因其基础价值相对稳定 但投资组合中仍包含部分高风险股票 [10] 行业分类与数据 - 抵押贷款REITs分为商业抵押贷款REITs、住宅混合抵押贷款REITs、住宅机构抵押贷款REITs和住宅发起与服务抵押贷款REITs [12] - 多家公司的优先股和婴儿债券价格及剥离收益率数据如下： - PMT-A价格25.08美元 收益率8.27% - TWO-C价格24.05美元 收益率10.06% - MFA-C价格24.39美元 收益率10.41% - CIM-B价格25.07美元 收益率10.59% [21] 术语解释 - FTF（固定转浮动）：当前固定利率 未来将基于SOFR转为浮动利率 - FTR（固定转重置）：当前固定利率 未来每五年基于五年期国债利率重置一次 [22][26] 行业机会 - 2025年关键房地产领域需求增加而供应不足 为投资REITs、优先股和BDCs提供了良好机会 [23]

价值投资筛选方法 - 使用市盈率(P/E)和市销率(P/S)作为初步筛选工具 但市净率(P/B)是识别低价高增长股票的有效指标 [2] - P/B比率计算公式为市值/股东权益账面价值 低于1表明股票可能被低估 高于1则可能被高估 [6][7] - 需结合行业比较 P/B单独使用存在局限性 尤其对高研发支出或服务型公司参考价值有限 [9][10] 账面价值定义 - 账面价值=总资产-总负债 反映公司清算时股东理论可获金额 需扣除无形资产 [4][5] - 低P/B可能暗示资产回报率低下或资产虚高 需结合其他指标分析 [8] 筛选参数标准 - P/B低于行业中位数 显示股价有上涨空间 [12] - 市销率(P/S)低于行业 每股收益(F1)市盈率低于行业 [12][13] - PEG<1 显示盈利增长前景良好 当前股价≥5美元 20日平均成交量≥10万股 [14][15] - 选股需满足Zacks评级≤2(买入级以上) 且价值评分为A或B级 [15] 五家低P/B公司案例 - Centene(CNC): 医疗保健服务商 Zacks评级2 价值评分A 3-5年EPS增长率11.5% [16][17] - CVS健康(CVS): 综合医药服务商 Zacks评级2 价值评分A EPS增长率11.4% [17][18] - 辉瑞(PFE): 全球制药巨头 Zacks评级2 价值评分A EPS增长率9% [18] - StoneCo(STNE): 巴西金融科技公司 Zacks评级1 价值评分B EPS增长率26.3% [19] - Paysafe(PSFE): 支付平台运营商 Zacks评级2 价值评分A EPS增长率17.9% [20][21]

文章核心观点 Stack Capital Group Inc.公布2025年第一季度财报，介绍公司投资组合情况及部分投资项目进展，分析对公司账面价值的影响，并提及公司业务目标和投资管理模式 [1][4][6] 公司财务情况 - 截至2025年3月31日，公司账面价值为1.297亿加元，每股账面价值为12.06加元，较2024年12月31日的12.29加元有所下降 [4][5] - 公司对CoreWeave投资减记240万美元，反映其收盘价，但此后股价上涨45%，预计使公司每股账面价值增加0.45加元 [4] 投资项目进展 已上市项目 - 2025年3月28日，公司首个投资组合项目CoreWeave上市，第一季度公司追加投资220万美元 [4] 未上市项目 - 第一季度，Shield AI以53亿美元估值筹集2.4亿美元，增加了投资组合价值，还宣布与波音和空客建立战略伙伴关系 [4] - 季度末后，SpaceX获美国联邦航空管理局批准，将星际飞船年发射次数从5次提高到25次，有望使星链受益 [4] - 3月，Locus Robotics推出新型自主移动机器人“Array”，可消除90%仓库和物流设施内的人工劳动 [4] - 季度末后，Omio宣布拓展东南亚市场，解锁超1.4万条巴士线路，计划增加渡轮和铁路服务，目标在2025年第四季度成为综合多式联运提供商 [4] 公司业务目标与管理 - 公司是投资控股公司，目标是投资成长后期的私营企业股权、债务或其他证券，股东可通过公司获得多元化投资组合、参与私募市场并获得流动性 [6] - SC Partners Ltd.担任公司管理人，负责为公司寻找和提供投资建议 [6]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度，公司每股摊薄普通股可分配收益为0.31美元，处于此前预披露范围的中间水平 [7] - 截至2025年3月31日，公司每股账面价值为13.77美元，也处于此前预披露范围的中间水平 [8] - 2025年第一季度，公司净利息收入为460万美元，可分配收益为350万美元，GAAP净收入为310万美元 [16] - 截至2025年3月31日，公司CECL储备约为15.8万美元，占贷款账面价值的7个基点 [17] - 截至2025年3月31日，公司总资产为2.344亿美元，股东权益总额为1.848亿美元，账面价值为每股13.77美元 [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2025年第一季度，TCG房地产平台发放了2.13亿美元的贷款，其中公司承诺了1.48亿美元，并为新老贷款提供了1.1亿美元的资金 [12] - 截至2025年3月31日，公司投资组合的承诺金额为3.521亿美元，已发放本金为2.334亿美元，分布在12笔贷款中 [17] - 截至2025年5月1日，公司投资组合的承诺金额为3.521亿美元，已发放本金为2.393亿美元，分布在12笔贷款中，加权平均投资组合到期收益率为12.1% [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 年初银行重新进入市场提供额外资金，但由于市场波动，银行再次撤回，专注于更具流动性的贷款，这使得公司等另类贷款机构能够继续满足借款人的过渡性资本需求 [11] - 目前公司投资组合中88%的未偿本金为浮动利率，加权平均下限为4.1% [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续看好当前投资组合以及为美国南部过渡性商业房地产项目赞助商提供信贷的机会，认为现在是进攻的理想时机，应选择位于增长市场、由高素质赞助商支持的优质资产 [11] - 公司预计在短期至中期内，投资组合构成将与当前相似，重点关注地理位置优越的住宅和混合用途资产，由经验丰富且资金充足的赞助商支持 [14] - 公司希望增加投资组合的多元化，除了佛罗里达州和得克萨斯州，还在关注佐治亚州亚特兰大、卡罗来纳州部分地区、弗吉尼亚州和田纳西州的交易 [39] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对2025年下半年和2026年的潜在盈利增长感到兴奋，因为当前投资组合中的建设贷款预计将在未来6至18个月内加速资金发放，这些贷款的利率和下限具有吸引力，将有利于未来收益 [9] - 尽管当前政府的关税政策给房地产市场带来了广泛的不确定性，但公司团队经过全面审查后，预计目前不会对现有投资组合中的建设项目预算或时间表产生重大影响，将继续监测政策变化 [12] - 公司认为目前贷款管道非常强劲，机会主要来自一些贷款机构的撤回，现有房地产所有者需要寻找解决方案来替换现有贷款人，从而为公司创造了大量机会 [21] 其他重要信息 - 公司宣布目前有五名分析师覆盖，而2024年只有一名分析师 [9] - 公司承诺在发行时豁免100万美元的管理费以平滑收益，第一季度已豁免约86万美元，预计第二季度将再豁免14万美元 [28][33] 问答环节所有提问和回答 问题: 贷款管道有何变化以及市场情况如何 - 贷款管道一直在变化，有新的有吸引力的交易进入，也有一些交易被搁置，目前管道非常强劲，机会主要来自一些贷款机构的撤回 [20][21] 问题: 2025年3月宣布的达拉斯贷款项目情况如何 - 该贷款符合公司投资组合建设的目标，是达拉斯的一个现有多户住宅资产，有现金流，公司预计未来可能会进行二次杠杆操作，该贷款的下限远高于公司信贷额度的下限，若利率下降，有机会获得额外收益 [23][25][27] 问题: 今年是否还会有管理费豁免 - 公司承诺豁免100万美元的管理费，第一季度已豁免约86万美元，预计第二季度将再豁免14万美元 [28][33] 问题: 第二季度及以后管理费是否恢复到标准水平 - 公司承诺豁免100万美元的管理费，目前已豁免约86万美元，预计第二季度将再豁免14万美元以完成承诺 [32][33] 问题: 达拉斯贷款项目的下限是多少 - 该贷款的下限为3.9%，远高于公司信贷额度的2.6% [34][36] 问题: 是否会扩大业务地理范围 - 公司仍对目标州市场感到满意，佛罗里达州和得克萨斯州有很多业务机会，但也在关注佐治亚州亚特兰大、卡罗来纳州部分地区、弗吉尼亚州和田纳西州的交易，以增加投资组合的多元化 [37][38][39] 问题: 对佛罗里达州住宅市场的看法以及现有建设项目是否有风险 - 公司看到市场上关于佛罗里达州住宅市场疲软和关税影响的报道，但目前公司现有投资组合中的销售情况相对较好，正在关注吸收速度是否会放缓，对于新交易，会延长吸收时间表，加强资本结构和储备，目前判断整体影响还为时过早 [43][44][45] 问题: 资本杠杆、资金可用性和计划如何 - 公司有足够的资本执行业务计划，有一条7500万美元的相对未提取的无担保信贷额度，预计银行信贷额度将在未来几个季度增加到2亿美元，公司计划在今年第四季度进行无担保融资，将根据市场和利率情况进行监测 [47][48][49] 问题: TCG签署的1亿美元条款书将如何分配给公司以及时间表如何 - TCG会将贷款分配给公司、私人REIT SRT和一个侧袋账户，目前还不确定分配给公司或SRT的金额，将在交易接近完成时根据资本可用性做出决定，交易完成可能有一些先决条件，不受公司控制 [54] 问题: 银行信贷额度增加到2亿美元的时间表、步骤以及条款是否会变化 - 公司预计银行信贷额度的基本经济条款将保持不变，但可能会有一些额外的债务杠杆限制，目前进展比预期慢，希望在下个季度的电话会议上能宣布增加银行和扩大信贷额度 [58][59] 问题: 第二季度股息情况以及全年股息支付水平的想法 - 公司预计第二季度股息将与第一季度股息0.30美元接近或持平，董事会将在6月15日左右宣布第二季度股息，公司对未来6至18个月建设贷款的资金发放感到兴奋，这将为今年下半年和明年带来收益增长 [60][61][62]

文章核心观点 - 2025年第一季度公司开局强劲，核心业务保费增长，承保结果多方面改善，虽受加州野火影响，但仍在目标范围内，评级展望上调 [1][2][6] 分组1：第一季度亮点 - 核心业务综合比率95.4%，承保收入2900万美元 [6] - 核心业务净保费收入增长20%，超过毛保费收入12%的增速，保险与服务业务增长强劲 [6] - 第一季度股权回报率12.9%，处于12 - 15%的目标范围内 [6] - 加州野火净影响5900万美元，低于第四季度指引范围 [6] - 摊薄后普通股每股账面价值（不含AOCI）为15.15美元，季度增长3.5%，2025年第一季度BSCR估计为227%，资产负债表保持强劲 [6] - 本季度AM Best和Fitch确认公司评级，并将展望从稳定上调为正面 [6] - 归属于公司普通股股东的净收入为5760万美元，摊薄后每股收益0.49美元 [7] - 核心收入4740万美元，包括承保收入2850万美元，核心综合比率95.4% [7] - 核心净服务费用收入1900万美元，服务利润率30.6% [7] - 净投资收入7120万美元，总投资结果7090万美元 [7] - 摊薄后普通股每股账面价值较2024年12月31日增加0.77美元，即5.3%，达到15.37美元 [7] - 年化平均普通股股东权益回报率12.9% [7] 分组2：第一季度总结 - 2025年第一季度合并承保收入为5410万美元，2024年同期为8960万美元，减少主要因加州野火造成的巨灾损失增加，部分被财产险和A&H险的有利发展所抵消 [9] 分组3：报告分部 - 公司运营分为再保险和保险与服务两个报告分部，二者构成“核心”业绩，核心业绩与公司业绩之和等于合并运营结果 [10][11] 分组4：核心保费规模 - 2025年第一季度毛保费收入增加1.092亿美元，即12.4%，达到9.899亿美元；净保费收入增加1.08亿美元，即20.9%，达到6.258亿美元，增长主要由保险与服务分部推动 [12] 分组5：核心业绩 - 2025年第一季度核心收入为4740万美元，2024年同期为6240万美元，净承保结果下降主要因巨灾损失增加，部分被有利发展和较低的自然损失所抵消 [13] - 2025年第一季度巨灾损失为6790万美元，占综合比率10.9个百分点，主要来自加州野火，2024年同期损失极小 [14] - 2025年第一季度已发生损失包括3430万美元的有利上年损失准备金发展，主要来自财产险和A&H险，2024年同期为800万美元 [15] - 2025年第一季度净服务收入与2024年同期持平，服务利润率从30.1%提高到30.6% [16] 分组6：再保险分部 - 2025年第一季度再保险毛保费收入为3.548亿美元，较2024年同期减少160万美元，即0.4%，主要因意外险保费减少，部分被财产巨灾业务的恢复保费增加所抵消 [17] - 2025年第一季度再保险承保收入为840万美元，综合比率97.1%，2024年同期为3990万美元，综合比率84.2%，净承保结果下降主要因巨灾损失增加，部分被有利上年损失准备金发展所抵消 [18] 分组7：保险与服务分部 - 2025年第一季度保险与服务毛保费收入为6.351亿美元，较2024年同期增加1.108亿美元，即21.1%，主要因A&H险增长、其他专业业务中担保业务的扩张以及国际业务的战略有机增长和新业务增长 [19] - 2025年第一季度保险与服务分部收入为3900万美元，2024年同期为2250万美元，承保结果改善主要因损失率降低和有利上年损失准备金发展 [20] 分组8：投资 - 2025年和2024年第一季度的净投资收入和净实现及未实现投资收益（损失）主要由债务证券和短期投资的利息收入驱动，2025年减少是由于2024年和2025年执行了各种股票回购交易后资产基础降低 [21] 分组9：非GAAP财务指标 - 核心承保收入、核心净服务收入、核心收入和核心综合比率是非GAAP财务指标，有助于管理层评估业务，反映公司退出径流业务的决策 [26][27] - 摊薄后普通股每股账面价值（不含AOCI）和摊薄后普通股每股有形账面价值是非GAAP财务指标，排除AOCI和无形资产可使财务分析更有意义 [27] 分组10：其他财务指标 - 2025年和2024年第一季度年化平均普通股股东权益回报率分别为12.9%和15.4% [50]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度经济回报率为3%，普通股股息提高至每股0.70美元 [7] - 截至3月31日，每股账面价值为19.02美元，较上一季度略有下降不到1% [19] - 本季度每股可分配收益为0.72美元，与上一季度持平，主要得益于平均回购利率从4.93%降至4.56%，以及较高的平均投资余额带来的更高息票收入 [18] - 经济杠杆在季度末略微增加至5.7倍，但仍处于历史范围的低端 [9] - 第一季度加权平均回购天数从2024年第四季度的32天延长至50天 [21] - 截至第一季度末，未抵押资产为63亿美元，包括47亿美元的现金和未抵押机构MBS，约占机构业务专用资本的60% [22] - 第一季度运营效率比率适度增加，但预计全年运营费用与股权比率将与历史水平保持一致 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 机构业务 - 第一季度名义投资组合增长35亿美元，主要通过购买中期息票TBAs实现 [10] - 第一季度初，由于监管改革预期，掉期利差扩大，公司将部分长期掉期转换为国债期货，以更好地平衡对冲敞口，并在隐含波动率下降时增加了适度的掉期期权头寸 [11] 住宅信贷业务 - 第一季度末，投资组合市值为66亿美元，资本为24亿美元，较上一季度减少3.4亿美元，主要归因于第三方证券的机会性出售和证券化步伐的加快 [12] - 3月信用利差开始扩大，AAA非QM利差本季度约便宜20个基点，季度末后进一步扩大 [13] - Onslow Bay的代理渠道锁定和收购量在第一季度保持强劲，季度末锁定量为53亿美元，资金量为38亿美元 [14] - OBX证券化平台在第一季度完成了6笔交易，总计31亿美元，包括首笔HELOC交易和一笔非QM私募配售，季度末后又定价了两笔总计11亿美元的证券化交易 [14] 抵押贷款服务权（MSR）业务 - 第一季度末，投资组合市值相对稳定在33亿美元，其中公司资本为27亿美元 [15] - 第一季度结算了280亿美元的本金余额，并通过批量和流动收购渠道增加了约30亿美元的未偿本金余额 [15] - MSR估值略有增加，主要受SOFR曲线略微变陡和可观察到的MSR利差收紧的推动 [16] - 投资组合的基本表现继续超过初始模型预期，严重拖欠率约为50个基点，季度提前还款率为3.4%，托管余额增加带来的浮动收入提供了积极的推动力 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度10年期国债收益率在65个基点的范围内波动，4月利率波动性加剧 [6] - 1月和2月固定收益需求健康，风险情绪积极，但3月市场状况开始恶化，风险资产表现不佳，利差收窄趋势逆转 [7] - 4月市场波动加剧，国债收益率波动范围与第一季度相当，导致资产负债表密集型资产价格下跌，机构MBS利差扩大 [10] - 住房市场价格上涨势头持续减弱，可售库存增加对短期供需动态产生了压力，市场区域差异加大 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续保持投资组合的多元化、流动性和积极管理，以适应不同的经济情景 [17] - 机构业务将继续关注中期息票TBAs，并根据市场情况平衡对冲敞口 [10][11] - 住宅信贷业务将继续通过Onslow Bay的代理渠道和OBX证券化平台开展业务，并关注信用质量和市场利差变化 [12][14] - MSR业务将继续与行业领先的次级服务和再捕获合作伙伴合作，以提高平台的竞争力 [15] - 公司认为监管改革将对市场产生积极影响，预计未来将有更广泛的监管改革，包括银行SLR和巴塞尔协议终局的重新提案 [31][32] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度市场相对平稳，但季度末后利率波动性加剧，预计未来市场仍将面临不确定性 [6] - 尽管市场波动，但公司投资组合表现良好，各业务均为经济回报做出了积极贡献 [7][19] - 公司对住房市场的长期前景持乐观态度，尽管短期可能会出现价格回调，但借款人权益、低拖欠率和长期住房短缺等因素将支撑市场稳定 [14][60] - 公司预计未来将保持当前的股息水平，并认为投资组合结构具有显著的协同效应，有望实现卓越的风险调整后回报 [17][19] 其他重要信息 - 公司在第一季度增加了回购协议的期限，以利用融资市场的强劲表现 [20] - 自2022年底以来，公司在住宅信贷业务中增加了21亿美元的仓库融资额度，在MSR业务中增加了16亿美元的额度，截至3月31日，总可用额度分别为39亿美元和1.8亿美元，利用率分别为43%和50% [21] - 季度末后，公司扩大了住宅信贷业务的现有信贷额度，目前两个业务的总额度为58亿美元 [22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 截至目前的每股账面价值更新情况 - 截至周二晚上，包含股息的经济回报率约下降3.5%，复活节假期后经济回报率约下降4.5% [25] 问题: 利差展望以及掉期市场的影响，以及监管机构对银行SLR的可能举措 - 公司认为随着贸易谈判取得更好结果，市场波动性下降，掉期利差将正常化并扩大，但这取决于贸易前景的信心增强和市场波动性的降低 [30][31] - 预计未来将有广泛的监管改革，包括银行SLR和巴塞尔协议终局的重新提案，这将对利差扩大产生积极影响 [31][32] 问题: 在利差扩大的情况下，公司对杠杆的看法 - 利差扩大表明可以承担更多风险并增加杠杆，但高波动性使得增加杠杆更加危险，公司将平衡这两种力量，目前杠杆略有上升，但仍低于6倍，在波动性下降之前将保持谨慎 [36][37] 问题: 公司投资组合在未来两到三个季度是否会继续向折价债券倾斜 - 公司认为目前中期息票具有吸引力，TBA头寸将继续保持在中期息票，但在机会出现时会增加一些高息票的指定池 [45][46] 问题: 与历史相比，适度的利率变动是否会导致提前还款速度大幅提高 - 是的，去年秋季利率下跌时，我们看到了更快的提前还款速度，这主要是由于贷款规模增加和贷款发放从银行转向非银行机构，使得最便宜可交割债券的凸性更负 [50][51] 问题: 住房价格疲软是否会成为系统性问题，以及对机构MBS利差和证券化市场的影响 - 短期内住房价格可能会出现回调，特别是在南方和东南部地区，但长期来看，由于借款人权益、低拖欠率和长期住房短缺等因素，市场仍将保持稳定 [59][60] - 证券化市场的拖欠率有所增加，但实际损失较小，因为借款人拥有较高的权益 [61] 问题: GSEs从托管状态释放对MBS利差和市场机会的影响 - 公司认为GSEs的托管状态不应永远持续，但政策制定者表示私有化需要谨慎进行，以确保不会对抵押贷款市场产生负面影响 [69] - 如果GSEs的市场份额减小，将对公司的机构业务和住宅信贷业务有利，因为公司将更具竞争力，并有助于改善机构市场的供需动态 [70][71] 问题: 目前资本部署的相对吸引力 - 目前边际资金将主要分配给机构业务，因为利差扩大使得机构业务的回报更具吸引力，但公司也将继续关注OBX贷款收购和证券化业务，并根据市场情况进行调整 [75][77] 问题: 房屋净值证券化交易的经验和投资者需求的演变 - 该交易对公司非常有利，与仓库融资成本相比，提前还款率提高了约5%，利率降低了约25 - 30个基点 [78][79] - 由于HELOC是浮动利率产品，吸引了一些历史上未参与公司非QM固定利率交易的投资者 [80] 问题: 机构投资组合的供需动态，特别是外国投资者的情况 - 近期波动之前，固定收益基金、银行和REITs对机构MBS有较强的需求 [85][86] - 外国投资者主要来自加拿大和英国，亚洲投资者的需求需要美联储进一步降息25 - 50个基点才可能出现 [87] 问题: 4月的利率和利差波动对非机构业务新贷款收购速度的影响 - 波动导致公司提高了收购贷款的毛利率，以确保有足够的缓冲来执行交易，锁定量有所下降，但幅度不大 [89][90]