Reports second quarter 2025 GAAP earnings of $0.46 per share and Core Earnings (non-GAAP) of $0.52 per share, ahead of plan Reports June 2025 year-to-date GAAP earnings of $1.09 per share and Core Earnings of $1.19 per share; represents a 19% increase in Core Earnings year-over-yearDeploys $2.5 billion in customer-focused capital investments through June, aligned with $5 billion 2025 investment plan and $28 billion 2025-2029 Energize365 program Affirms full-year 2025 Core Earnings guidance of $2.40 to $2.60 ...

公司表现 - Q2 2025公司账面价值(BV)小幅超出预期1.6%，核心收益基本符合预期[1][2] - 公司Q2期间积极进行资本募集和MBS购买，资产负债表内和表外MBS分别增长25%和33%，超出分析师预期的15%和20%[4] - 公司衍生品组合在Q2有所增加，但短期美国国债期货和利率支付互换的比例保持稳定，加权平均期限也维持不变[5] - 公司核心收益/EAD持续改善，主要得益于净利息收入符合预期、对冲收入匹配预期等因素[6] - 公司Q2 BV波动预计将略优于行业同行平均水平，核心收益/EAD增幅也将略优于同行[7] 市场环境 - 2025年4月因政府关税政策提议导致市场短暂进入"危机模式"，美国国债和机构MBS市场出现波动[3] - 2025年5月下旬因关于结束房利美和房地美托管状态的讨论再次引发市场担忧，但6月底价格快速回升[3] - 分析师模型预计2025年下半年将有1-2次25个基点的美联储降息，这一预期已反映在当前行业推荐范围内[8] 财务指标 - 截至2025年6月30日，公司报告BV为11.95美元，高于分析师预期的11.75美元[15] - 公司核心收益为每股0.223美元，略低于分析师预期的0.225美元[15] - 公司股息收益率为15.97%，派息率为146%，当前股价为12.77美元[16] - 公司预计2024年ERTI为每股1.36美元，远高于核心收益/EAD的-0.35美元[18] - 分析师估算2025年Q1和Q2 ERTI分别为每股0.49和0.45美元[19] 投资组合 - 公司固定利率机构MBS投资组合实际表现优于预期，带来每股0.20美元的BV超额收益[10] - 公司对冲覆盖率从73%提升至74%，利率互换占回购贷款和其他债务总额的58%[11][12] - 公司维持少量利率接收互换期权头寸，短期美国国债期货占回购贷款和其他债务总额的20%[12] 估值与展望 - 公司当前估值被认为合理，维持持有评级[22] - 公司7月18日BV预计与6月30日基本持平，考虑7月股息后与分析师11.75美元的预期一致[21] - 分析师建议等待适度回调后再考虑重新入场[22]

业绩总结 - 2018年第四季度归属于普通股股东的净收入为1970万美元，每股0.34美元[15] - 2018年全年归属于普通股股东的净收入为8730万美元，每股1.58美元[15] - 2018年第四季度净核心收益为2220万美元，每股0.38美元[15] - 2018年全年净核心收益为1亿美元，每股1.81美元[15] - 2018年第四季度净利息收入为2740万美元，其他收入为130万美元[7] - 2018年第四季度的净收入为21,428千美元，较2017年第四季度的17,179千美元增长24.0%[65] - 2018年全年净收入为89,807千美元，较2017年的60,079千美元增长49.3%[65] - 2018年每股普通股基本净收入为1.58美元，较2017年的1.30美元增长21.5%[65] 用户数据 - 截至2018年第四季度，公司的总贷款组合为41.3亿美元，较2017年第四季度增长98%[6] - 2018年新贷款发放总额为27.29亿美元，较2017年增长406%[19] - 2018年第四季度发放的浮动利率高级贷款总额为9.08亿美元，2018年全年发放的贷款总额为27亿美元[6] - 2018年第四季度，办公室贷款同比增长127%，多户住宅贷款同比增长226%[36] - 2018年第四季度的加权平均风险评级为2.9，表明风险水平较低[6] 未来展望 - 2019年至2026年间的完全延长贷款到期总额为$2,259.7百万[62] - KREF的总融资能力为41亿美元，其中13.61亿美元为未提取的融资能力[53] - 98%的投资组合与一个月的美元LIBOR挂钩，LIBOR每增加50个基点，净利息收入将增加440万美元[57] 新产品和新技术研发 - 2018年发放的贷款中，100%为浮动利率高级贷款，平均贷款规模为2700万美元[19] - 投资组合的加权平均利率为6.0%，加权平均贷款期限为4.0年[59][61] - 夹层贷款的加权平均利率为10.6%，LTV为72%[59] 财务健康状况 - 2018年第四季度的总杠杆比率为2.6倍，债务与股东权益比率为1.1倍[9] - 2018年12月31日，总资产为5,231,845千美元，较2017年12月31日的7,394,893千美元下降29.3%[64] - 2018年12月31日，商业抵押贷款净额为4,001,820千美元，较2017年的1,888,510千美元增长111.8%[64] - 2018年第四季度的未偿还投资组合总额为$4,133.5百万[59] 其他新策略和有价值的信息 - 2018年第四季度支付的股息为每股0.43美元，基于2019年2月20日KREF收盘价20.21美元计算，年化股息收益率为8.5%[15] - 2018年第四季度的加权平均贷款价值比（LTV）为68%[41] - KREF的贷款组合100%表现良好，没有违约或受损贷款[45]

业绩总结 - 2019年第四季度净收入为2480万美元，每股摊薄收益为0.43美元[21] - 2019年第四季度净核心收益为2550万美元，每股摊薄净核心收益为0.44美元[21] - 2019年全年净收入为90,492千美元，较2018年增长3.00%[64] - 2019年第四季度净利息收入为31,084千美元，较2018年第四季度增长9.99%[64] - 2019年每股稀释净收入为1.57美元，较2018年持平[64] 用户数据 - 截至2019年12月31日，总投资组合为51亿美元，同比增长23%[24] - 2019年总贷款发放达到31亿美元，同比增长14%[7] - 2019年第四季度，公司的多户住宅贷款同比增长73%[40] - 2019年第四季度，公司的办公贷款同比下降30%[40] - 公司的贷款组合中，99.9%为浮动利率贷款[7] 未来展望 - 公司的融资来源多样化，总额为55亿美元，未提取的融资能力为16亿美元[49] - 未来资金的最高剩余金额为6.21亿美元[59] - 高级贷款的加权平均贷款到期时间为4.1年[61] 新产品和新技术研发 - 公司的贷款组合中，约一半的贷款设有至少2.00%的LIBOR底线[57] - 99.9%的贷款组合与一个月期美元LIBOR挂钩[57] 市场扩张和并购 - 2019年第四季度的贷款组合加权平均贷款价值比（LTV）为66%[44] - 公司的贷款组合中，84%为多户住宅和办公贷款[40] 负面信息 - 2019年12月31日，总资产为5,057,018千美元，较2018年减少3.33%[63] - 2019年第四季度总运营费用为8,130千美元，较2018年第四季度增长6.83%[64] - 2019年现金及现金等价物为67,619千美元，较2018年减少22.00%[63] 其他新策略和有价值的信息 - 公司使用“核心收益”和“净核心收益”来评估业绩，核心收益定义为归属于股东的净收入（损失），不包括某些非现金项目[69] - 核心收益和净核心收益不应被视为GAAP净收入的替代品，且其计算方法可能与其他房地产投资信托（REIT）不同[69] - 年化有效复合回报率（IRR）反映投资的回报率，考虑了资金的时间价值[69]

文章核心观点 公司宣布2025年第二季度股息为每股0.15美元，受对A上市公司贷款损失影响，同时介绍了非GAAP指标“可分配收益”及公司业务情况 [1][2] 公司业务 - 公司是领先商业抵押房地产投资信托，为美国合法大麻运营商提供机构贷款，贷款额1000万美元至超10亿美元，以优质房地产资产、许可证价值和现金流作担保 [3] 股息情况 - 董事会宣布2025年6月30日结束季度每股普通股股息0.15美元，7月15日支付给6月30日登记股东 [1] - 第二季度股息受对A上市公司贷款实现损失影响 [2] 非GAAP指标 - 公司用“可分配收益”评估业绩，排除某些交易和GAAP调整影响，该指标非GAAP指标，用于向股东和投资界解释结果及内部业务评估管理 [4] - 可分配收益确定与管理协议下核心收益确定基本相似，但核心收益计算不考虑激励补偿费用，可分配收益计算考虑 [5] - 可分配收益定义为特定时期GAAP净收入（损失），排除多项内容，经管理层与独立董事讨论并获多数独立董事批准 [6] - 公司认为提供可分配收益有助于股东评估业务，是董事会授权股息考虑因素之一，可视为股息有用指标 [7][8] - 可分配收益是非GAAP财务指标，不能替代GAAP净收入，计算方法可能与其他REITs不同，结果可能不可比 [9] 联系方式 - 投资者关系联系人为Robyn Tannenbaum，电话561 - 510 - 2293，邮箱ir@advancedflowercapital.com [11] - 媒体联系人是Collected Strategies的Jim Golden和Jack Kelleher，邮箱AFCG - CS@collectedstrategies.com [11]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度新发放贷款6.4亿美元，较上年增长69%，推动净收入增长27%，核心税前收益增长17% [5] - 核心收益为每股0.55美元，高于去年同期的每股0.51美元，是公司历史上第二高的季度收益 [8] - 非执行贷款率在第一季度末为10.8%，与2024年末的10.7%基本持平，过去五个季度平均约为10.5% [16] - 第一季度NPA解决方案收益为190万美元，占已解决的7640万美元总未偿本金的2.4%，过去五个季度平均季度NPL NPA解决方案收益约为3.3% [18] - CECL贷款损失准备金在季度末为500万美元，占持有至投资组合未摊销成本的22个基点，略高于预期的15 - 20个基点正常范围 [18] - 截至3月31日，总流动性为7560万美元，包括5170万美元现金及现金等价物和2390万美元未融资抵押品的可用流动性 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度发放1500笔贷款，较上一季度贷款数量增加近18% [12] - 新持有至投资贷款的加权平均票面利率持续强劲，为10.5%，过去五个季度平均趋势为10.8% [12] - 第一季度加权平均贷款与价值比率略低于63%，为62.6%，过去五个季度平均趋势为63.4% [13] - 截至3月31日，总贷款组合未偿本金略低于55亿美元，较2024年末增长7.8%，同比增长27.3% [13] - 季度末总投资组合加权平均票面利率略低于9.6%，为9.59%，较年末加权平均资本成本增加6个基点，较去年第一季度同期增加52个基点 [14] - 总投资组合加权平均贷款与价值比率在季度末保持在66.1%的较低水平 [14] - 第一季度投资组合净息差为3.35%，与2024年第四季度相比更趋于正常化，同比保持一致 [14] - 2025年第一季度投资组合收益率较上一季度下降23个基点，同比增加40个基点；资金成本较上一季度增加9个基点，同比增加30个基点 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 房地产市场保持健康，有大量资金准备投入价格合理的资产 [6] - 尽管近期市场波动，但公司的债务交易和证券化发行获得了投资者的健康需求和参与 [6] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划在未来5年将投资组合规模扩大至10亿美元，可能会在中西部或德克萨斯州等地增加办公空间 [49] - 公司将利用技术扩大业务规模，尽量减少员工数量的增加，但预计未来5年仍会增加约几百名员工 [50][51] - 公司将继续保留所有收益并投入业务，筹集的资金将用于扩大投资组合 [36] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为房地产市场需求强劲，信贷方面仍有良好的积极解决方案，关税问题预计不会对业务产生重大影响 [22] - 公司在资本方面非常活跃，市场对其支持良好，对未来收益充满信心 [23] 其他重要信息 - 公司将所有特殊服务业务保留在内部，主要服务业务外包给账单催收、付款、保险和行政管理等方面 [52][55] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第二季度净息差是否会与第一季度处于同一水平 - 公司认为第二季度净息差可能会在3.35% - 3.5%的正常范围内 [24][25] 问题2: 2025年新发放贷款收益率是否会保持在当前范围 - 公司表示新发放贷款收益率可能会保持相对稳定，如果美联储继续降息，后期可能会下降 [26][27] 问题3: 商业贷款需求增加的原因以及全年发放贷款量的预期和催化因素 - 商业贷款需求增加主要是因为公司一年半前成立的商业部门业务增长，而非市场需求变化 公司认为当前发放贷款的速度是可持续的，大幅降低利率至新冠疫情期间的水平可能会显著提高发放贷款量 [30][31][33] 问题4: 筹集的资金用途以及未来筹集资金的计划 - 公司将筹集的资金用于继续发放更多贷款，未来筹集的资金也将用于扩大投资组合 [36] 问题5: REO销售收益是否包括借款人最初违约时的逾期利息 - REO销售收益不包括逾期利息，因为贷款变为不良贷款时，应计利息已被冲销 [38][39] 问题6: 公司目前的员工总数和办公地点数量 - 公司目前有323名员工，有5个办公地点，但在这些办公地点办公的员工数量不确定 [46][47] 问题7: 公司未来三到五年的发展愿景 - 公司希望在5年内将投资组合规模扩大至10亿美元，可能会在中西部或德克萨斯州等地增加办公空间，同时利用技术扩大业务规模，尽量减少员工数量的增加 [49][50][51] 问题8: 公司是否将所有服务业务都保留在内部 - 公司将所有特殊服务业务保留在内部，主要服务业务外包给账单催收、付款、保险和行政管理等方面 [52][55]

财务数据和关键指标变化 - 2024年GAAP每股收益为1.70%，运营每股收益为2.63%，处于预测指导范围内，受益于新费率、投资、资本计划执行和运维纪律，但受销售体积下降、风暴活动和俄亥俄州收入低于计划等因素影响 [9][10][11] - 2024年核心每股收益为2.37%，2025年核心每股收益指导范围为2.40% - 2.60%，中点为2.50%，较2024年增长5.5% [31][58] - 2024年综合股本回报率为9.4%，2023年为8.8% [54] - 2024年自由现金流与总债务比率受特殊支付影响，排除后为14% [50] - 2024年股息申报总计每股1.70%，较2023年增长超6%；预计2025年股息申报总计每股1.78%，派息率为60% - 70% [22][37] 各条业务线数据和关键指标变化 配电业务 - 2024年收益同比增加0.04%，主要因天气相关配电销售增加、俄亥俄州费率抵免降低和宾夕法尼亚州配电项目收入增加，但受俄亥俄州ESP - 5订单和非递延风暴成本影响 [45] 综合业务 - 2024年每股收益增加0.29%，主要因西弗吉尼亚州、新泽西州和马里兰州新费率以及天气相关配电销售增加，部分被有效所得税率提高抵消 [46] 独立输电业务 - 2024年每股收益下降0.12%，投资计划使收益增加0.07%，但被FET 30%股权出售稀释影响 [46][47] 企业业务 - 2024年亏损同比增加0.04%，主要因2023年州税优惠缺失，部分被利息费用降低抵消 [48] 各个市场数据和关键指标变化 - 2025 - 2029年规划期内，预计有2.6吉瓦数据中心需求已活跃或签约，管道中有超5.5吉瓦数据中心增长，2029年后管道中有超6吉瓦数据中心活动 [56] - 2025 - 2029年工业类别复合年销售增长率预计为5%，2025 - 2027年近期为8.5% [56] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司推出Energize365综合资本投资计划，2024年投资45亿美元，超原计划5%，较2023年增加超20%；2025年预计投资50亿美元，较2024年增加约11%；2025 - 2029年计划投资280亿美元，较之前五年计划增加8% [19][36][51] - 公司引入核心收益指标，以更好反映受监管公用事业和公司必要企业职能的真实表现，未来将提供核心收益和核心收益增长率指导 [29][31] - 公司致力于维持投资级信用评级，有增量投资机会时会考虑多种融资方式 [38] - 公司认为自身是低风险、合理回报的投资选择，总回报机会为10% - 12% [39] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2024年是公司结构变革之年，在财务和监管方面降低业务风险，组建专注绩效的领导团队，激活强大业务模式，对客户、员工和投资者产生积极影响 [7] - 公司在多个州完成费率审查，获批费率案例带来约4.5亿美元净年收入增加，为电网投资提供支持 [13] - 公司预计2025 - 2029年核心收益复合年增长率为6% - 8%，认为公司具有低风险、合理回报的投资价值 [37][39] - 公司面临一些挑战，如2024年销售体积下降、风暴活动和俄亥俄州收入低于计划等，但新领导团队致力于使公司更具韧性 [10][11] 其他重要信息 - 公司出售FirstEnergy Transmission 30%股权，完成70亿美元多年期改善资产负债表和支持投资计划的努力，使公司恢复投资级评级，2024年获得40次评级上调 [17][18] - 公司在2024年解决俄亥俄州遗留程序问题，专注未来发展 [22] - 公司在2024年第四季度发行7亿美元债务证券，2024年融资计划包括五笔交易，总计21亿美元，加权平均利率为5.1% [48][49] - 公司在2025年1月完成6.5亿美元养老金剥离，与2023年12月的剥离相结合，已从资产负债表中移除约14亿美元总养老金义务 [50] 问答环节所有提问和回答 问题1: 2025年指引中尾部风险的时间相关性、利率假设、O&M压力与宾夕法尼亚州的关系以及在6% - 8%增长率范围内的位置 - 公司预计2025 - 2026年及2025 - 2029年规划期内处于6% - 8%增长率范围，管理层希望达到上限；O&M变化主要是宾夕法尼亚州基本费率案例和解导致的增加，公司在其他四个运营单位保持O&M平稳以展示纪律 [72][73][74] 问题2: 审计报告结果对ESP - 6的影响 - 审计报告中一些事项需在基本费率案例和ESP之间进行协调，公司预计不久后在即将提交的文件中处理；报告建议资本结构为51%股权，当前为55%；建议ROE为9.63%，公司提议为10.8%，公司将在对审计报告的回应中处理这些问题 [77][78] 问题3: 2024年FFO与债务比率恢复到14%目标的路径及可持续性 - 剔除2024年特殊支付（如SEC和OOCIC和解付款、克利夫兰风暴事件）后接近14%，加上宾夕法尼亚州费率案例带来的现金流，2025年计划略高于14%，且认为可持续 [82][83] 问题4: PJM项目是否包含在当前规划期内 - 公司预计该项目份额约6.75亿美元，其中约6.25亿美元在FET，其余在自有运营公司；JV将是表外投资，其资本支出将表外融资，不包含在公司资本计划中，其他获得的项目包含在财务计划中 [85][86] 问题5: 能否解决俄亥俄州费率案例问题 - 公司希望有机会解决案例，但鉴于此次案例复杂性，预计将进行全面裁决；不过公司认为委员会处理业务正常，预计会有建设性结果 [91][93] 问题6: 为何不是7% - 8%的复合年增长率以及可能导致处于6%水平的因素 - 影响公用事业收益的传统因素（如监管结果、回收能力、负荷等）会影响增长率；若数据中心管道项目签约、获得更多竞争性输电机会，将有更多顺风因素，但目前未纳入计划 [95][96][97] 问题7: 6% - 8%核心每股收益复合年增长率中假设的综合ROE水平以及俄亥俄州预计的ROE贡献 - 预测期内，假设综合ROE在9.5% - 10%（不包括控股公司活动）；俄亥俄州预计接近获批的允许回报率，预计在9.5% - 10.5%范围 [102] 问题8: 西弗吉尼亚州可调度发电投资机会的规模、进入计划时间以及增量资本的股权融资比例 - 西弗吉尼亚州有3000 - 4000兆瓦煤炭发电计划在2035 - 2040年退役，若建设替代项目，预计在计划的第四或五年开始支出，持续到2030年代，潜在支出为40 - 60亿美元；融资将采用运营现金流、债务、股权和类股权工具等传统方式 [106][107][109] 问题9: 不发行股权的边界以及立法会议或费率案例结果不利时的缓冲 - 公司目标是在指标中有100个基点以上缓冲，当前预测支持这一目标；增量资本融资将考虑多种选择，如数据中心需求带来的增量资本支出可能部分由股权融资，具体取决于资本支出性质 [116][117][118] 问题10: 电费空间情况 - 公司电费与州内同行相比持平或更低，占客户钱包份额低于5%，公司注重客户电费承受能力，通过维持O&M平稳、仅在有授权和回收情况下支出O&M等方式控制电费 [120][121] 问题11: 养老金资金状况 - 年末养老金资金状况约为84%，与去年持平或略降，部分原因是资产表现低于预期，抵消了利率上升带来的负债降低影响 [126] 问题12: 俄亥俄州费率案例时间表 - 公司需在审计报告发布后30天内回应（上周五发布），目前案例无程序时间表，预计年底前获得命令 [129][130] 问题13: 俄亥俄州待决法案对ESP的影响 - 公司认为ESP中的跟踪机制对公用事业投资及时回收很重要，对于在俄亥俄州每年投资约10亿美元的公司，等待基本费率案例回收投资不合理，有跟踪机制或公式化费率对激励投资至关重要 [133][134] 问题14: 需求趋势及商业类别情况 - 住宅方面，宾夕法尼亚州能源效率计划在第四季度开始显现效果，可能有员工返回办公室因素；工业方面，第四季度部分钢铁客户停产影响趋势，但预计随着俄亥俄州和马里兰州数据中心活动增加将反弹；数据中心在公司属于工业部门 [142][143][144] 问题15: 股息增长与6% - 8%收益增长的关系 - 2024年股息派息率略高于目标范围，预计未来将接近或在目标范围内；股息可能随核心收益增长，董事会可能充分利用目标范围 [146] 问题16: 俄亥俄州立法对ESP影响及能否将ESP中待收取款项转回基本费率案例 - 若法律变更，公司会尝试将未回收款项及时转回基本费率案例；联邦层面公式化费率可快速回收某些税收变化等成本 [154][155] 问题17: 通过ESP收取的收入金额 - 2025年配电资本回收（DCR）收入维持在3.9亿美元，电网现代化高级计量基础设施（AMI）骑手目前收取不到5000万美元；基本费率案例中，这些骑手收入将重置为零，相关收入将纳入基本费率 [157][159][160]