财务数据和关键指标变化 - FFO每股摊薄调整后为2.33美元，较上一季度增长1.3%，包括旧金山和圣地亚哥近期开发交付的积极影响 [34] - 季度末入住率为90.8%，较上一季度下降90个基点，重申2025年底入住率指导为90.9% - 92.5% [34][36] - 同一物业NOI下降5.4%，现金基础上增长2%，重申2025年同一物业业绩指导 [36] - 调整后EBITDA利润率为71%，与五年平均水平一致 [38] - 2025年通过战略成本节约举措，预计实现约4900万美元的年度节省，过去十二个月G&A成本占NOI的比例为6.3%，为过去十年最低水平 [38] - 2025年前六个月，风险投资实现6000万美元收益，全年展望为1 - 1.3亿美元 [41] - 2025年前六个月，其他收入为3970万美元，占总收入不到3%，季度平均约2000万美元 [42] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 二季度租赁约77万平方英尺，现金基础租赁价差为5.5 - 6.1%，续约租户改进和租赁佣金较前两季度下降40%，平均租期为9.4年 [25] - 已租赁20%此前确定的78.6万平方英尺租赁滚动空间，另有30%以上有潜在租户 [27] 开发业务 - 一季度交付约21.8万平方英尺90%已租赁的A + 级实验室空间，预计每年增加约1500万美元净运营收入 [23] 资产处置业务 - 二季度完成约8400万美元资产销售，截至目前处置和非核心待处置份额约7.854亿美元 [29][30] 各个市场数据和关键指标变化 大波士顿地区 - 两个竞争项目共约56.5万平方英尺交付时为空置，2025年剩余预计交付未租赁空间降至30万平方英尺，2026年预计交付250万平方英尺，其中三分之二已预租 [27] 旧金山地区 - 两个竞争项目交付，2025年预计交付空间降至70万平方英尺，其中32%已预租，今年后无额外供应 [28] 圣地亚哥地区 - 公司交付11.9万平方英尺已完全租赁空间，2025年下半年约12万平方英尺未租赁竞争空间待交付，2026年预计交付40万平方英尺，100%已预租 [28][29] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注2027年及以后的稳定管道项目，如311 Arsenal、Sylvan Road资产、1450 Owens、269 East Grand和701 Dexter [6][7] - 推进资产销售和回收战略，未来两季度可执行销售管道约11亿美元，预计非核心项目处置和部分权益销售加权平均资本化率在7.5% - 8.5% [7][30] - 继续开展未来管道项目的重要前期建设活动，根据市场情况评估项目是否继续推进 [39][40] - 公司在生命科学房地产领域具有品牌和产品质量优势，其大型校园平台能吸引优质租户，在竞争中占据优势 [5][6] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业面临宏观和行业逆风，但公司在多个财务和运营指标上表现稳健，预计美联储未来几个季度将降低利率，有利于行业资本市场 [6][7] - FDA运营稳定，有望提高效率，关税对生物制药创新生态系统影响不大，药物定价和最惠国待遇政策影响有限，行业有理由保持乐观 [8][9][10][12][13] - 生命科学行业具有韧性，并购加速和生物制药许可资金流入是行业积极因素，公司通过留住和吸引优质租户为长期增长奠定基础 [14][19][20][21] 其他重要信息 - 公司A. Davis Drive大楼获得国际年度建筑奖，体现其为租户提供的工作场所质量 [22] - 公司拥有强大的企业信用评级、最长平均剩余债务期限和46亿美元的流动性，专注实现年底净债务与调整后EBITDA杠杆目标为5.2倍 [43][44] - 董事会维持季度股息为每股1.32美元，股息收益率为7.3% [45] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 加州Campus Point租赁交易的趋势或催化剂，以及是否有近岸外包等因素推动 - 该交易与近岸外包政策无关，是大型制药公司将核心研发中心整合到西海岸优质地点以吸引和留住人才的举措 [48] 问题2: 免租期增加的看法及未来趋势 - 本季度免租期因一笔特定租赁而上升，过去三四个季度呈上升趋势，未来情况待定 [50] 问题3: 租户选择Campus Point定制建筑而非市场空置空间的原因 - 大型租户需要一个设施齐全、能满足研发需求的优质地点，Campus Point具备城市般的规模和各种便利设施，且建筑基础设施符合特定要求 [54][55][56] 问题4: 租赁管道的趋势 - 各子市场情况不同，难以一概而论 [60] 问题5: 不考虑处置情况下，下半年剩余投资组合入住率是否下降2% - 目前入住率为90.8%，接近指导范围下限，预计随着资产出售和下半年正常租赁，入住率将上升至年底目标 [64][65] 问题6: 2026年租赁到期对入住率的影响及相关指导 - 有66.9万平方英尺已租赁但未交付空间将在2026年初提升入住率，2026年租赁到期问题仍在制定业务计划和再租赁策略，目前难以提供明确指导 [66][67] 问题7: 此前提到的1.4亿美元资本化利息是否按计划停止，以及所属披露类别 - 这是3亿美元投资的一部分，将根据项目逐个评估，4月是项目里程碑的加权平均日期 [68][69] 问题8: 3亿美元投资年底大致剩余金额 - 预计已确定的1.4亿美元资本化利息在年底停止，3亿美元投资将相应减少 [70] 问题9: 租户对FDA领导层变更、最惠国待遇政策、宏观不确定性和利率的担忧程度 - 不同类型租户关注点不同，总体而言，现金储备和利率是行业面临的重要负面因素，FDA审批延迟是人们关注的关键问题 [74][75] 问题10: 租户对FDA情况感到安心所需时间 - 取决于租户所处阶段，处于研发阶段的租户不太关注FDA批准，处于临床试验阶段的租户则高度关注 [77] 问题11: NIH预算稳定情况下，资金发放是否存在问题 - 租户担心NIH间接成本15%限制以及拨款未发放，这对机构业务造成阻碍 [79] 问题12: 是否考虑通过更大规模合资或核心资产交易满足资本需求 - 公司优先专注于大型校园资产，目前通过出售土地和未稳定物业来满足资本需求，必要时可考虑大型交易变现部分股权 [84][85][86] 问题13: 未来18个月入住率情况以及租赁何时更活跃 - 入住率情况参考之前与Tony的讨论，租赁活跃程度受资本市场、政策和利率等因素影响，预计美联储降低利率和各机构稳定运营将促进租赁决策 [90][91][92] 问题14: 部分开发项目未显示租赁变化，是否有潜在租户以及驱动因素 - 各子市场和建筑情况不同，难以一概而论，多数租赁来自现有租户，公司有更深入的潜在租户管道 [95][96][97] 问题15: 潜在租户管道是否比上一季度或去年增加 - 潜在租户管道有所增加，但决策时间延长，不能直接转化为下一季度更多租赁 [99][100] 问题16: 季度内开发、再开发和空置空间租赁的分类 - 约15.5万平方英尺的差异部分是现有物业的空置空间，属于已签署但未开始的租赁，不属于开发或再开发管道 [103][107] 问题17: 大型定制建筑项目的建筑成本和潜在交易情况 - 相关信息将在后续补充披露中提供 [111] 问题18: 2027年再开发项目的替代方案 - 部分子市场出现新科技公司对空间的需求，如Mission Bay的AI公司，公司正在考虑这些机会 [112] 问题19: 2026年已知空置空间的再租赁时间 - 再租赁时间取决于投入的资本，部分项目可能需要资本投入，难以确定具体时间 [117][118] 问题20: Torrey Pines项目租金高于预期是特定项目还是市场普遍现象 - 该项目因质量高而受到市场关注，租户愿意为优质资产支付更高租金，证明租户对质量的认可 [119][120] 问题21: 处置资产时提高资本化率的原因 - 这反映了许多待售资产处于过渡阶段，买家承担续租风险，因此资本化率提高，且这些资产非核心且不在大型校园内 [125][126] 问题22: 3亿美元潜在项目除利息费用外的前期开发成本资本化金额 - 根据10 - Q披露，资本化运营费用（包括物业税、保险和其他直接成本以及间接费用）约为3% [129][131] 问题23: 3亿美元资产若不继续推进，是否会出售 - 部分资产将考虑出售，预计今年销售的20 - 30%来自土地，出售资产将自然停止资本化 [132][133]

会议背景 - 高盛第46届全球医疗健康会议于2025年6月11日举行 强生公司北美创新医药集团董事长Tom Cavanaugh参与对话 [1] - 会议安排在第三天下午3:20 时长约35分钟 涵盖多个话题 [4] 行业政策环境 - 医药行业当前面临药品定价和最惠国待遇(MFN)政策的不确定性 公司正密切关注华盛顿动态 [4] - 公司与政府保持持续沟通 共同目标是降低美国患者的医疗成本 [5] - 行业在某些领域可能产生实质性影响 政府对部分建议持开放态度 [5] 公司战略方向 - 强生创新医药业务将政策变化纳入情景规划范围 [4] - 公司主动寻求与政府合作 处于政策讨论的前沿位置 [5]

会议背景 - 高盛第46届全球医疗健康会议第三天，Bristol-Myers Squibb公司高管参与讨论，包括CEO Christopher S Boerner和首席商务官Adam Lenkowsky [1] - 会议主持人为高盛美国制药行业分析师Asad Haider [1] 行业环境 - 制药行业面临政策相关不确定性，公司与政府对话方向积极但仍处早期阶段 [4] - 重点关注MFN（Most Favored Nation）政策可能对行业产生的影响 [5] 公司动态 - Bristol-Myers Squibb高管表示正积极与政府进行沟通 [5]

公司管理层介绍 - 公司美国人类健康部门总裁Jannie Oosthuizen自2022年起担任现职 2014年加入公司并在国际部门担任多个职位 最近负责全球肿瘤学营销 此前在礼来公司工作20年 [2] - 肿瘤临床开发高级副总裁Marjorie Green博士2023年从Cision加入公司 [3] - 投资者关系高级副总裁Peter Dannenbaum于2017年加入公司 [3] 政策问题讨论 - 公司内部花费大量时间处理MFN等政策问题 重点关注潜在遗漏信息 [4]

公司高管介绍 - AbbVie的三位高管参与电话会议 包括首席商业化官Jeff Stewart（1992年加入公司 2020年起担任现职） 首席科学官Roopal Thakkar博士（2003年加入 2023年任职） 以及首席财务官Scott Reents（2008年加入 2022年任职 此前曾在辉瑞和Pharmacia工作）[1][2] 电话会议背景 - 会议由美国银行大型制药与生物科技分析师Tim Anderson主持 旨在通过标准化问题集比较不同药企管理层的观点[3] 行业运营挑战 - 公司高管证实当前行业面临MFN条款和关税等政策带来的运营干扰 需要额外时间应对[4] - 管理层正直接参与日常应急方案讨论 而非交由独立团队处理[4]

公司高层背景 - 公司首席商务官Johanna Mercier自2019年加入 此前在百时美施贵宝任职25年 负责美国及国际市场高级管理职位 [1] - 目前全面监管公司全球药物商业化业务 覆盖所有治疗领域 [1] 战略执行情况 - 公司当前核心战略聚焦三大方向：推动收入增长 严格控制运营支出 加速研发管线进展 [2] - 设立专门团队进行多情景规划 但政策不确定性(如IRA法案、关税等)导致具体应对措施难以明确 [2] 行业政策影响 - 医药行业面临MFN条款、关税政策、IRA法案修订等多重变量 但公司日常运营未受实质性干扰 [2] - 管理层认为当前政策环境高度不稳定 难以制定长期确定性策略 [2]

公司动态 - McKesson Corporation首席财务官Britt Vitalone出席美国银行证券2025年医疗健康会议 讨论刚结束财年表现及新财年指引 [1][2] - 公司业务模式在过去十年发生重大演变 从按服务收费转向品牌业务的固定服务收费模式 [4] - 公司近年拓展USO业务及肿瘤学板块 该部分对ASP(平均销售价格)定价敏感 [5] 行业政策影响 - 会议重点讨论MFN行政命令对行业的影响 该政策涉及药品定价机制调整 [3][4] - 政策可能通过改变目录价格或基于ASP的定价机制影响公司业务 尤其是肿瘤学等细分领域 [4][5] 财务沟通 - CFO表示该会议是财年结束后提供新财年指引的关键时点 具有战略沟通意义 [2]