Vornado Realty Trust (NYSE:VNO) Q3 2025 Earnings Call November 04, 2025 10:00 AM ET Speaker1Good morning and welcome to the Vornado Realty Trust third quarter of 2025 earnings call. My name is Joe, and I'll be your operator on today's call. This call is being recorded for replay purposes, and all lines are in a listen-only mode. Our speakers will address your questions at the end of the presentation during the question-and-answer session. At that time, please press star then one on your touch-tone phone. I ...

记者了解到，该地块为城镇住宅用地（R1一类居住用地），即指以低层住宅为主、建筑密度较低、绿 地率较高且环境良好的用地。另外，该地块容积率为1.1，建筑密度不超40%，总建面约48401平方米， 限高18米。综合以上指标，该地块大概率以建设别墅等独立式住宅为主。 10月20日，东莞市公告资源交易网发布公告称，凤岗镇天堂围村一占地面积约4.4万平方米的住宅用地 挂牌，起拍价39700万元，将于11月19日正式开拍。需要指出的是，该地块曾于去年11月挂牌，在距离 挂牌截止日还有不到4天时间时，该地块却"因故终止挂牌出让"。 合富研究院高级分析师李兴旺则认为，凤岗是东莞楼市去库存压力较大的镇街，不少项目"面包"价格甚 至低于"面粉"价格，而且未来短期内凤岗镇楼市供求矛盾难言有较大改观。 采写：南都N视频记者 黄慧萍 该地块起始总价约3.97亿元，起始楼面价约8202元/平方米，不设最高限价，价高者得。根据该地块规 划建设要求，该地块开发周期为3年，宗地竞得人必须在土地交付后1年内动工建设，于2026年12月19日 前开工，在2029年12月19日前竣工。 记者对比发现，该地块此次挂牌总价、地块规划以及出让要求，均与去 ...

财务表现 - 2025年第二季度营收8300万欧元 上半年营收168亿欧元 [1] - 第二季度净利润1120万欧元 上半年净利润2170万欧元 [1] - 上半年税前利润2350万欧元 利润率提升至140% [7] - 上半年归母净利润2170万欧元 净利润率129% [8] - 上半年营收同比下降175% 爱沙尼亚以外市场收入占比降至438% [9] 房地产业务 - 上半年售出222套公寓 同比增加85% 营收4490万欧元 [11] - 房地产收入占比提升至30% 维尔纽斯市场表现突出 [2] - 新启动723套公寓建设 其中530套位于维尔纽斯Šnipiškių Urban项目 [5] - 期末持有1134套待售公寓 预售率17% [5] 建筑工程 - 上半年新签建筑合同223亿欧元 期末订单储备444亿欧元 [10] - 第二季度签约重大工程包括8480万欧元Ülemiste航站楼和7500万欧元Rail Baltica铁路项目 [4] - 公共部门基础设施和能源公司成为波罗的海地区主要客户 [3] 项目进展 - 爱沙尼亚在建项目包括Hyatt酒店 国防大楼和Rail Baltica第四阶段 [6] - 立陶宛重点建设Pagėgiai等地区风电场和国防设施 [6] - 拉脱维亚推进Vārme太阳能公园和里加学生酒店项目 [6] 资产负债表 - 期末现金及等价物2590万欧元 净资产242亿欧元 [12] - 总资产405亿欧元 负债161亿欧元 权益占比601% [14][15] - 净负债为-110万欧元 较上年同期改善 [12] 行业动态 - 波罗的海建筑市场竞争激烈 但公司订单储备逆势增长 [3] - 维尔纽斯房地产市场显著优于塔林和里加 但爱沙尼亚市场出现短期活跃迹象 [2]

房产交易活跃区 - 悉尼部分区房产销售节奏加快，Blacktown、Marsden Park和Castle Hill等区过去12个月房屋成交量突破365套，平均每天售出一套房产 [1] - 前40名热销区占悉尼年总交易量的22%，显示出其在整体市场中的重要地位 [3] - 公寓销量表现最佳的区包括Parramatta、Liverpool、Dee Why、Epping和Ryde [3] 买家偏好与市场特点 - Blacktown等区房价中位数明显低于悉尼整体水平，是入门级买家的理想选择 [3] - 这些区的房产常被用作人生"第一套房"，买家几年后可能升级换房或搬至更靠近市区的位置 [3] - Marsden Park等区房源相对较新，适合家庭居住，吸引年轻家庭和首次购房者 [7][8] 区域发展与基础设施 - Liverpool和Blacktown等地区过去十年有大量公寓开发项目正在进行 [5] - Marsden Park有大量土地可供开发，将形成新社区，新建高中和地铁连接西悉尼机场 [5] - 这些区房源供应较多、价格相对可负担，有助于抑制房价过快上涨 [3] 社区吸引力 - Marsden Park等区有绿地和公园，社区仍在大力发展中，适合家庭居住 [8] - 附近有学校、商店等设施，吸引年轻家庭长期稳定居住 [5][8]

广州土拍市场动态 - 上半年广州科学城和金融城优质地块流拍，市场回归谨慎 [1] - 7月拟推7宗优质地块，分布于越秀、天河、荔湾、黄埔区，总面积61879㎡ [1][12] - 地块挂牌总价11.37亿元，楼面价14268元/㎡ [2] 白云区地块详情 - 地块位于六片山脚下，容积率1.7，计容建筑面积77755㎡ [2] - 交通便利：距地铁14号线东平站1.6公里，临近白云机场和北二环高速 [4][5] - 教育资源丰富：周边有珠江高级中学、东平小学，规划36班九年制学校 [9] - 商业配套完善：悦和方、龙归金铂广场等商业体距离较近 [11] - 自然环境优越：紧邻六片山森林公园，建筑密度低 [7] 越秀区地块信息 - 地块位于广州火车站片区，距火车站500米，用地面积10134.84㎡ [17] - 容积率4.0，建筑面积40540㎡，其中居住面积35785㎡ [14] - 交通优势：融入6条高铁和4条城际线路，新增多条地铁线路 [17] - 配套成熟：邻近流花商圈、三甲医院和多个公园 [17] 天河区地块概况 - 金融城东区地块邻近车陂南站，经广佛东环城际15分钟达广州南站 [20] - 周边商业：金融城广场今年开业，合生汇正在招商 [20] - 教育配套：东南侧配建18班小学 [20] - 参考价格：相邻地块楼面价5.1万元/㎡，周边项目均价6.8万元/㎡ [21] 荔湾区地块特点 - 中山八地块紧邻地铁5、11号线换乘站，配套成熟 [27] - 教育优势：周边有华侨小学、广雅中学等重点学校 [27] - 参考价格：珑悦西关项目售价4.7万元/㎡，西关都荟均价5.7万元/㎡ [29] - 石围塘地块距地铁站不足100米，容积率3.5，计容面积27851㎡ [31][33] 黄埔区地块情况 - 科学城地块容积率2.2，计容建筑面积60854㎡ [36] - 交通便利：距地铁6号线黄陂站700米，邻近多条主干道 [36] - 周边项目参考价：在售项目均价3.58-5.3万元/㎡ [39]

地块成交信息 - 上海祺祥旺宇置业有限公司以12.25亿元总价竞得徐汇区XH-02(TPL)单元051-11地块，折合楼面价20.03万元/㎡，刷新上海及全国涉宅地单价纪录 [1] - 地块现场竞价起始价10.01亿元，经过28轮竞价，最终由祺祥旺宇以12.25亿元胜出，参与竞拍企业包括中海、招商&徐房、祺祥旺宇 [2] - 地块用地面积4707㎡，容积率1.3，总可建面积6119㎡，建筑限高15米，起拍楼面价16.36万元/㎡ [6] 地块区位与规划 - 地块位于上海衡复历史文化风貌区，毗邻上海交通大学（徐汇校区）、新鸿基One ITC，距离港汇恒隆广场300米，武康大楼500米，地铁站步行距离300-400米 [4] - 地块原为商办混合用地，2025年5月调整为二类住宅组团用地，以风貌住宅为主 [6] - 衡复风貌区总面积7.66平方公里，涵盖950幢优秀历史建筑和4000余幢保留建筑，区域内涉宅地供应稀缺 [8] 市场背景与行业动态 - 2024年8月绿城以13.1万元/㎡楼面价竞得徐汇区斜土街道地块（潮鸣东方），项目2025年5月开盘均价19.5万元/㎡当日售罄 [9] - 2025年7月25日绿城另以64.7亿元竞得上海北外滩宅地，楼面价12.7万元/㎡ [12] - 中指研究院数据显示，截至2025年7月24日，全国涉宅地成交单价TOP10中上海占8席，北京占2席 [11] 竞得方信息 - 上海祺祥旺宇置业有限公司为2025年1月新注册企业，法定代表人叶舒祺系浙江台州企业家叶华彪之女，背后企业为屹丰集团 [3] 市场分析与预测 - 分析师认为地块面积小、总价可控，且区域土地供应稀缺，吸引多家开发商关注 [6] - 本次土拍被视为市场接受度测试，为后续类似地块出让积累经验 [15] - 按楼面价20.03万元/㎡推算，未来新房售价预计至少28万元/㎡，25万元/㎡属保守估计 [15]

财务数据和关键指标变化 - 公司第二季度营收增长20%，调整后每股收益增长48%，相较于2024年第二季度 [8] - 第二季度净收入为3200万美元，摊薄后每股收益为1.13美元，基于7.22亿美元的营收 [19] - 调整后第二季度净收入为3800万美元，摊薄后每股收益为1.34美元，而去年同期为2500万美元，摊薄后每股收益为0.91美元 [20] - 员工成本比率从去年的31%改善至30%，其他运营费用比率从26%改善至25%，主要因运营收入增加 [23] - 6月30日，公司股东权益总额约为14亿美元，每股账面价值为51美元，第二季度运营活动提供的净现金较去年增加3200万美元 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 直接运营业务 - 整体增长6%，公司将继续通过有机和无机方式在目标市场区域和细分市场扩大份额，预计收购将成为该业务未来增长计划的重要驱动力 [8] 小型商业和直接运营业务 - 本季度较去年增长36% [9] 全国商业服务业务 - 持续强劲增长，第二季度国内商业业务较去年同期增长46%，年初至今国内收入较2024年上半年增长43% [10][11] 代理服务业务 - 第二季度代理服务团队收入较2024年第二季度增长25%，公司专注于在有吸引力的市场通过增加新代理和扩大与现有代理的份额来实现扩张 [11][12] 房地产解决方案业务 - 营收较去年第二季度增长22%，主要得益于信用信息和评估服务业务的收入增加，预计全年剩余时间里贷款服务利润率将稳定在较低的两位数水平 [13] 国际业务 - 2025年第二季度，非商业直接和商业直接收入均较上一年增长6% [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 春季销售季表现平淡，现有房屋销售较2024年第二季度下降约1%，库存数量和质量在过去几个月有所改善，房屋在市场上的停留时间更长，更多房屋以低于挂牌价成交，本季度房价涨幅约为1.5%，低于第一季度的3%和2024年第四季度的4.5% [7] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司致力于通过扩大规模和提升各业务的竞争地位来强化业务，在市场挑战下仍专注于增长，待市场恢复正常水平时抓住机遇 [16] - 直接运营业务计划通过收购实现增长，同时扩大小型商业运营 [8] - 全国商业服务业务将通过对人才的有针对性投资来推动增长，扩大网络并深化在更多地理区域和资产类别的能力 [10] - 代理服务业务专注于在15个重点州扩大规模和增长，并增强代理商业能力 [12] - 房地产解决方案业务计划通过在顶级贷款机构中扩大份额和交叉销售产品来实现增长，旗下的PropStream平台于7月初收购了Batch Leads和Batch Dialer [13][14] - 国际业务专注于扩大在加拿大的地理覆盖范围和增加商业渗透 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 房地产市场仍面临挑战，抵押贷款利率处于6%以上高位，现有单户住宅销售处于近15年低点，但公司预计下半年市场将较2024年有所改善，不过改善的幅度和时间仍不确定 [7][18][19] - 公司对第二季度的业绩感到满意，各业务大多保持增长势头，有信心在市场恢复时抓住机遇 [8][16] 其他重要信息 - PropStream收购Batch Leads和Batch Dialer，将结合双方优势，为客户提供一流的全国房地产数据情报、增强的潜在客户定位和统一的外联平台 [14] - 公司财务状况稳健，现金和投资超过法定保费准备金要求约3.9亿美元，还有2亿美元的全额可用信贷额度 [23] 问答环节所有提问和回答 问题1: 7月商业业务管道情况如何，以及对今年下半年商业收入同比的预期 - 公司对商业业务管道有信心，虽认为无法维持45%的增长率，但能实现高于市场的增长，且管道可见性和广度良好，小型商业业务也有不错增长 [28][29] 问题2: 代理保费增长25%，直接业务增长14%，是否存在时间差异 - 代理业务增长得益于资源投入增加和商业渗透提升，公司在目标州增加了员工，并为代理提供了更好的商业服务，不过增长可能会有波动 [32][33] 问题3: 代理保留率下降约1个百分点，是否由地理因素导致 - 代理保留率下降主要由佛罗里达州市场份额较低导致，此外还有其他一些州的影响，但各州盈利能力良好，公司对业务增长和利润率改善有信心 [34][36] 问题4: 国内商业业务中，小型商业和全国商业的大致细分情况 - 本季度约1900万美元属于小型商业业务，公司此前因资金短缺减少了小型商业业务，现在通过投资和技能提升，该业务开始取得良好进展，有助于改善直接业务的利润率 [40][41] 问题5: 住宅业务中，购买交易和再融资交易的保费关系以及通常的利润率情况 - 零售交易保费约为3000美元，再融资交易保费在1000 - 1400美元之间，住宅业务利润率相对稳定，再融资业务利润率波动较大，公司仅3%的收入来自再融资业务，将其视为未来潜在的额外收益，目前主要投资于商业和购买业务 [42][43] 问题6: 试点项目中，无产权保险贷款的定价与公司授权定价的比较 - 公司未参与试点项目，不清楚具体定价情况，但认为放弃产权保险对贷款人并非最佳解决方案，若试点项目能保留保单和修复服务并实现自动化，公司有能力参与 [47][48] 问题7: 房地产解决方案业务中，PropStream、InfoResearch和核心产品的业务组合及利润率情况 - InfoResearch的数据业务和评估业务是该业务的两大主要收入来源，PropStream规模较小但有增值作用，这些业务在市场低迷时现金利润率可达12%，市场良好时可达14% - 15% [49][52] 问题8: 投资收入增长较多，是否有异常情况 - 投资收入增长主要因将投资转入高收益环境以及余额略有增加，随着商业业务占比增加，有望进一步促进投资收入增长，但目前尚未体现，此外，投资收入受收益率影响较大，若利率下调可能会有下行压力 [56][57][62]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 - 6月70城一手房加权平均房价经季节性调整后环比年化下跌2.5%，各线城市房价环比跌幅均扩大，二手房价格过去一年下跌5%-15% [1][7] - 尽管近期地方出台更多住房宽松措施，但低线城市房地产市场因增长基本面较弱，仍面临较大逆风，包括更严重的供应过剩问题 [7] - 高频跟踪数据显示6月30城新房成交量同比下降4%，7月主要城市库存月数略有增加，主要由二线城市带动 [8] - 自去年9月政策转向以来，政策旨在稳定房地产市场，预计将出台更多住房宽松措施以稳定房价并控制房地产行业的尾部风险，但不太可能重演2015 - 18年的棚户区改造计划 [8] 根据相关目录分别进行总结 关键数据 - 6月国家统计局70城一手房加权平均房价环比年化下跌2.5%（经高盛季节性调整），同比下跌3.1%；5月环比年化下跌2.3%，同比下跌3.5% [2] - 6月30城新房成交量同比下降4%，7月主要城市库存月数从6月的25.5微升至26.0，主要由二线城市带动 [8] 价格变化 - 经季节性调整后，6月一手房加权平均房价环比年化下跌2.5%（5月为-2.3%），同比下跌3.1%（5月为-3.5%），二手房价格过去一年下跌5%-15% [1][7] - 一线城市和二线城市6月房价环比年化分别下跌1.3%和2.1%（5月分别为-0.7%和-1.9%），三线城市房价环比年化下跌3.5%（5月为-3.5%） [7] 市场情况 - 高频跟踪数据显示6月30城新房成交量同比下降4% [8] - 7月主要城市库存月数从6月的25.5微升至26.0，主要由二线城市带动 [8] 政策情况 - 自去年9月政策转向以来，政策旨在稳定房地产市场，近期国务院会议提出构建新的房地产发展模式并推进“好房子建设” [8] - 预计将出台更多住房宽松措施以稳定房价并控制房地产行业的尾部风险，包括进一步下调房贷利率、加快地方政府购买生地和现有住房库存、加大对现金支持的城中村改造项目的政策支持，但不太可能重演2015 - 18年的棚户区改造计划 [8]

地铁建设 - 沈阳地铁1号线东延线计划于2025年6月底正式开通 将提升东部区域交通便利性 [1] 土地市场 - 2025年上半年核心城市土拍市场显著升温 北京、上海、深圳、杭州、苏州等地出现高溢价地块 [3] - 沈阳宅地成交数量有限 但出现房企溢价抢地现象 释放市场回暖信号 [3] 楼市动态 - 润启和平里项目发布会于6月17日举行 展示全新生活场景及建筑结构设计 [4][6] - 山西建投集团沈阳首秀项目定名"晋建投·云樾府" 标志国企正式进入沈阳主城房地产市场 [8] - 2025年5月沈阳新建商品住宅价格环比上涨0.3% 同比下跌2% 二手房价格环比下降0.2% 同比下跌5.2% [9] 城市建设 - 和平湾区域经过7年发展 已从初期质疑阶段转变为具备优质人居环境、文旅产业及配套设施的成熟板块 [10][12] - 皇姑区三所中小学启动改扩建工程 旨在提升主城区老旧校区硬件设施水平 [13] 商业配套 - 铁西友谊购物商场将于2025年6月19-20日通过阿里资产平台进行拍卖 [14] - 沈阳基石置业商业综合楼项目规划用地面积30,911平方米 用途为商业及商务用地 [16] 区域规划 - 浑南区国土空间规划草案覆盖总面积803平方公里 含12个街道及沈抚创新改革示范区部分区域 [18] - 苏家屯区定位为东北亚多式联运中转港、产业创新高地及文商旅融合示范区 [21] - 于洪区国土空间规划覆盖10个街道 总面积499平方公里 [23]

房地产市场现状 - 2月百城新建住宅均价16174元/平方米 二手住宅均价15856元/平方米 [1] - 一套100平米住宅需160万至200万资金 购房者需承担长期房贷压力 [1] - 购房者对房屋位置、楼层、户型、小区环境及周边配套要求苛刻 [1] 东西户销售差异现象 - 传统认知中东户因光线、寓意更受欢迎 但实际西户售罄率高于东户 [1] - 西户单价较东户低500-1000元/平方米 价格优势成为购房者首要考量 [1] 西户热销驱动因素 - 开发商优先推销西户 将东户保留为关系户或大客户房源 [3] - 建筑技术进步解决西晒问题 而东户渗水问题在南方梅雨季仍存在 [5] - 购房者更注重性价比 预算有限时价格差异成为决定性因素 [5] 市场规律总结 - 西户热销是价格、销售策略、技术改进及理性消费综合作用结果 [6] - 东西户选择本质是性价比的竞争 反映市场供需关系的动态平衡 [6]