公司2025年第四季度主要房产项目经营数据 - 2025年第四季度，公司新增竣工面积169,592平方米，无新增开工面积 [1] - 2025年第四季度，公司主要在售项目实现签约销售面积18,487平方米，同比减少67.45% [2] - 2025年第四季度，公司主要在售项目实现签约销售金额231,830万元，同比减少71.41% [2] 公司2025年第四季度租赁业务情况 - 2025年第四季度，公司主要在租项目出租房地产的建筑面积约57.98万平方米 [3] - 2025年第四季度，公司主要在租项目已出租经营面积约38.83万平方米 [3] - 2025年第四季度，公司主要在租项目实现租赁现金流入约12,972万元 [3]

公司重大合同公告 - 公司全资子公司大龙顺发与城竺公司签订《建设工程施工合同》[2] - 合同标的为北京市顺义区顺义新城0201街区东风商场片区项目的两个地块施工总承包，具体为SY00-0201-093地块R2二类居住用地及SY00-0201-086地块A334托幼用地项目[2] - 合同金额为人民币7.6268587542亿元[2]

北京商报讯（记者 李晗）北京市住建委官网数据显示，1月14日北京新房网签312套，网签面积17209.21平方米，其中住宅网签63套，网签面积8527.7平方 米；二手房网签756套，网签面积62690.47方米，其中住宅网签677套，网签面积58528.13平方米。 | 可售期房统计 | | 2025 年12月预售许可 | | 2026/1/14其 | | --- | --- | --- | --- | --- | | 可售房屋套数: | 93546 | 批准预售许可证: | 20 | 网上认购 | | 可售房屋面积(M²): 7732805.6300 | | 批准预售面积(M²): 542294.9600 | | 网上认购面积( | | 其中 | 39136 | 其中 住宅套数: | 1808 | 其中 住宅 | | 面积(M2): 5409090.5000 | | 面积(M2): | 248019.1600 | 面积( | | 商业单元: | 240 | 商业单元: | 18 | 商业 | | 面积(M2): 175434.4100 | | 面积(M2): | 11750.1500 | 面积( | | ...

政策核心内容 - 财政部、税务总局、住房城乡建设部三部门联合发布公告，延续居民换购住房个人所得税退税优惠政策，执行周期为2026年1月1日至2027年12月31日 [1][3] - 政策规定，出售自有住房并在出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，可享受出售现住房已缴纳个人所得税的退税优惠 [1][4] - 退税金额计算方式：新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴个税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退税 [1][5] 政策适用条件与细节 - 享受优惠政策的纳税人需满足条件：出售和重新购买的住房应在同一城市范围内（同一直辖市、副省级城市、地级市所辖全部行政区划） [1] - 出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接相关，应为新购住房产权人或产权人之一 [2] - 现住房转让金额为该房屋转让的市场成交价格；新购住房为新房的，购房金额为网签备案合同注明的成交价格；新购住房为二手房的，购房金额为房屋成交价格 [1] 政策背景与延续性 - 此次政策是对2022年9月出台的居民换购住房个税退税优惠政策的延续，且已是第二次延续 [2] - 该政策最初执行周期为2022年10月1日至2023年12月31日，第一次延续后周期为2024年1月1日至2025年12月31日，本次延续后周期为2026年1月1日至2027年12月31日 [2][3] 政策操作案例与计算示范 - 示范案例：纳税人小周在2026年6月出售住房，2027年2月在同一城市重新购买住房，因出售和新购时间均在2026年1月1日至2027年12月31日期间，且满足1年内重新购房条件，故符合政策时间要求 [4] - 退税计算案例：小杨出售住房转让金额240万元，缴纳个税4万元；若新购住房金额300万元（大于现住房转让金额），可申请退税4万元；若新购住房金额150万元，则可申请退税2.5万元（计算公式：150÷240×4万元） [5] 相关税收政策背景 - 个人出售自有住房在某些情形下无需缴纳个税，例如各城市针对住房交易的税收优惠政策 [5] - 以上海为例，个人转让自用5年以上且是家庭唯一生活用房，所得免征个人所得税 [5][6] - 个人转让购入不满5年或家庭非唯一生活用房，按“财产转让所得”项目计征个人所得税，税率为20%；若未能提供完整房屋原值凭证，税务机关可按转让收入的1%核定征税 [6]

核心事件：成都天价豪宅“拙苑”挂牌与下架 - 位于成都市青羊区草堂路5号、名为“拙苑”的宅院，因售价4亿元人民币且看房需先验资1亿元（“1个小目标”）的苛刻条件，迅速成为市场焦点 [2] - 该房源近期已从各大二手房平台悄然下架，具体原因未明 [2][11][13] 物业详情与特色 - 物业建成于2000年，总占地约3亩，由两座独立私家园林构成，实际使用面积约1200平方米 [3][7] - 规划为地面3层主楼与负1层专属停车场，地面建筑总层高15米，内部涵盖3个客厅、2个餐厅、7间卧室 [7] - 建造用材奢华，仅金丝楠木与乌木的用量就接近700吨，园林内墙镶嵌宋代古石板、锦鲤池铺设树化玉石等稀缺材质 [7] - 物业地处成都最早的豪宅区域浣花溪—草堂板块，对面为华住旗下漫心府酒店，东侧紧邻草堂之春别墅 [4][7] 区域豪宅市场行情 - 作为区域标杆，草堂之春别墅近两年仅在2025年7月成交一套，单价9.12万元/平方米 [8] - 目前草堂之春有一套约471.4平方米房源挂牌，挂牌价3980万元，单价约8.44万元/平方米，较2023年11月挂牌时的5500万元下调了超1500万元 [8] - 2025年2月，区域内金林半岛一套约348平方米类独栋房源在京东拍卖以2003.79万元成交，折合单价约5.76万元/平方米 [10] - 2024年至今，区域内金林半岛、浣花院子及草堂之春均各仅有一套别墅成交，其中草堂之春成交价达4600万元 [10] 豪宅市场整体表现 - 近两年来，成都“千万级”产品成交量持续上涨 [14] - 2025年成都“千万级”豪宅迎来爆发，供应套数超2000套，成交套数超1500套 [15] - 部分高端项目成交均价突出，如麓湖丽世缦华达6.82万元/平方米，金融城交子缦华达6.64万元/平方米，麓湖生态城、锦宸院、蔚蓝卡地亚花园城均价也超过4万元/平方米 [15] 事件背景与市场反应 - “拙苑”早在2025年9月已有中介在社交平台展示，报价4亿元，看房需验资1亿元 [12] - 若按成都豪宅销售提成比例1%—1.5%计算，该物业以4亿元成交，销售提成可达400万—600万元 [12] - 有业内人士曾怀疑此次挂牌是营销噱头或开发商蓄客行为，但无法确认 [13] - 中介方仅能确认房源处于对外挂牌出售状态，具体售卖原因及关键交易信息需经业主授权后方能核查披露 [13] - 根据规定，成都二手房挂牌需经联网核验产权证及业主身份信息真实性，但该房源下架原因仍未明确 [13]

董事会会议决议 - 公司于2026年1月12日召开了第十届董事会2026年第一次临时会议，会议应出席董事7人，实出席7人，审议通过了三项议案 [2] - 会议审议通过了全资子公司向控股股东京基集团申请两笔借款展期的关联交易议案，分别为1.7亿元借款展期和借款余额8,720.79万元展期 [3][7] - 两项关联交易议案均需关联董事回避表决，最终均以同意3票、反对0票、弃权0票通过，两项议案尚需提交公司2026年第一次临时股东会审议 [5][6][9][10] - 会议同时审议通过了关于召开2026年第一次临时股东会的议案，表决结果为同意7票、反对0票、弃权0票 [11][12] 1.7亿元借款展期交易详情 - 该笔借款源于2020年9月，全资子公司北京星泰向控股股东京基集团借款不超过1.7亿元人民币，期限12个月，年化利率5% [16] - 该笔借款自2021年起已连续展期五次，原定到期日为2026年3月16日 [17] - 本次计划第六次展期，申请将1.7亿元借款展期24个月至2028年3月16日，借款利率维持年化5%不变 [18][28][29] - 本次交易已经董事会审议通过，关联董事回避表决，尚需获得股东会批准 [21] 8,720.79万元借款余额展期交易详情 - 该笔借款源于2022年7月，北京星泰向京基集团借款不超过1.7亿元人民币，期限12个月，年化利率3.5% [36] - 截至2024年1月14日，剩余未归还本金为87,207,916.67元，该笔借款此前已展期三次，原定到期日为2026年1月14日 [37][38] - 本次计划第四次展期，申请将剩余本金87,207,916.67元展期24个月至2028年1月14日，借款利率维持年化3.5%不变 [38][45][46] - 本次交易已经董事会审议通过，关联董事回避表决，尚需获得股东会批准 [40][41] 关联方京基集团信息 - 京基集团为公司控股股东，注册资本10,000万元人民币，实际控制人为持有90%股权的陈华先生 [22][42] - 京基集团主营业务广泛，涵盖房地产开发与经营、商业管理、酒店投资、物业管理等，旗下拥有上市公司京基智农（000048）等企业 [23][24][43][44] - 截至2025年9月30日（未经审计），京基集团总资产为10,709,911.49万元，净资产为3,846,696.48万元，2025年前三季度营业收入646,896.02万元，净利润为-18,717.57万元 [26][45] 关联交易影响及累计情况 - 公司表示，本次借款展期体现了控股股东对公司发展的支持，不影响公司独立性，不会对财务状况和经营成果造成重大影响 [32][50] - 自本年初至披露日，除本次交易外，公司及全资子公司与京基集团及其子公司累计已发生的各类关联交易总金额约为2.72亿元，其中控股股东向公司提供借款本金及利息约2.59亿元 [33][51] 2026年第一次临时股东会安排 - 公司定于2026年1月28日15:00召开2026年第一次临时股东会，会议地点为深圳市京基一百大厦 [55][56][62] - 会议将采用现场表决与网络投票相结合的方式，股权登记日为2026年1月21日 [56][57][58] - 会议将审议关于两项借款展期的关联交易议案，关联股东需对这两项议案回避表决 [64]

核心观点 - 2026年开年房地产市场显现积极信号，在政策强力托举、市场筑底企稳、需求逐步释放的多重合力下，行业正从筑底迈向企稳的关键转折期，“小阳春”行情具备萌发基础 [1] 政策驱动 - 2026年政策呈现“一次性给足、精准滴灌”特征，中央定调“着力稳定房地产市场”，并将住房公积金制度改革上升至战略层面 [4] - 地方政策密集落地，包括优化公积金政策（如提高多子女家庭贷款额度、放宽“商转公”）、推出普惠性购房补贴与契税减免、以及核心城市放宽限购（如北京优化非京籍购房条件，一线城市首套首付比例降至20%） [4] - 政策覆盖需求端减负、供给端去库存、保障端扩容等多个维度，构建起全方位的支撑体系 [4] 市场表现与数据 - 2026年首周一线城市新房成交面积环比飙升74%，其中深圳环比涨幅达263%，结束了连续12周的同比下降态势 [7] - 核心城市高端楼盘表现抢眼，例如深圳湾中信城开信悦湾两小时售罄、成交额超百亿，后海招商玺开盘即售罄 [7] - 行业核心指标已深度调整：商品房销售面积回落至2009年水平，新开工面积降至2004年水平，开发投资跌幅超40% [7] - 重点30城二手房价较峰值跌幅近40%，租售比回升至2%以上（部分达5%），房价收入比在80%城市已跌至10以下 [7] - 一线城市狭义库存去化月数仅8.1个月，核心区域已出现供给缺口 [7] 金融环境 - 5年期LPR处于历史低位，2026年首套住房贷款利率普遍跌破3%，较数年前下降超1.5个百分点 [8] - 房企融资“白名单”制度发力，头部房企融资成本稳定在4.5%-5.5% [8] - 居民中长期贷款增速有望回升，M1-M2剪刀差收窄，预示地产链现金流将持续改善 [8] 结构性特征与趋势 - 市场分化格局强化：长三角、珠三角等都市圈核心城市将率先实现量价企稳甚至结构性上涨，而人口流出型三四线城市库存去化月数达21.7个月，仍需漫长调整 [9] - 产品维度上，改善型需求集中释放，“好房子”成为主流，老旧存量房竞争力弱化 [9] - 新版《住宅项目规范》推动“好房子”成为市场主流 [9] 行业展望与参与者策略 - 2026年一季度“小阳春”行情值得期待，由于春节假期靠后，1月房企推盘与营销将集中发力，重点城市新房市场将获支撑 [10] - 市场修复依赖于就业收入预期改善、优质供给增加等多重因素，过程不会一帆风顺 [10] - 2026年楼市站在从筑底到企稳的历史关口，“小阳春”将成为行业转型的重要起点，推动市场迈向高质量发展新阶段 [10]

行业投资评级 - 报告对房地产行业的投资评级为“强于大市”，并维持该评级 [2] 报告核心观点 - 报告核心观点认为，尽管近期政策支持力度加大，如对纳入“白名单”的房地产项目贷款展期最长可达5年，以及国务院部署促内需政策，但受春节前需求透支和高基数影响，预计一季度新房成交数据将承压，结构性压力突出 [5] 行业基本面跟踪 新房成交及库存 - 上周30大中城市新房成交面积为116.27万方，本年累计成交342.68万方，累计同比-25.5% [6][13] - 30大中城市近四周平均成交面积为225.4万方，同比-27.4%，环比-9.2% [6][13] - 分城市看，近四周平均成交面积：一线城市为50.52万方，同比-35.7%，环比-5.4%；二线城市为134.36万方，同比-22.4%，环比-10%；三线城市为40.53万方，同比-30.9%，环比-11% [6][13] - 上周14城商品住宅可售面积为7971.13万方，同比-5.47%，环比+0.06% [6][16] - 14城整体去化周期为20.27个月，其中一线城市去化周期为14.51个月 [6][16] 二手房成交及挂牌 - 上周20城二手房成交面积为215.92万方，本年累计成交396.33万方，累计同比-15.3% [7][19] - 20城近四周平均成交面积为210.25万方，同比-20.3%，环比+0.6% [7][19][21] - 截至2025年12月29日，全国城市二手房出售挂牌量指数为7.38，环比+62.9%；挂牌价指数为146.9，环比-0.55% [7][22] 土地市场成交 - 上周100大中城市新增供应住宅类土地47宗，成交30宗；新增供应商服类土地50宗，成交46宗 [7][27] - 近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为3.5，平均商服类土地成交数量/供应数量为2.32 [7][27] - 近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为4715元/平方米，溢价率为1.26%，环比-0.09个百分点；成交商服类土地楼面均价为2242.5元/平方米，溢价率为0.93%，环比-0.03个百分点 [7][27] 行情回顾 - 上周A股申万一级房地产行业指数上涨5.07%，跑赢沪深300指数（上涨2.79%）2.29个百分点 [7][30] - 上周港股恒生物业服务及管理指数上涨4.36%，跑赢恒生综合指数（上涨0.38%）3.98个百分点 [7][30] - 从行业排名看，上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第11；港股地产分类、物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第4、第3 [32] - 个股表现方面，A股涨幅居前的有城建发展（+34.52%）、中新集团（+13%）、苏州高新（+10.95%）；港股地产股涨幅居前的有合生创展集团（+13.27%）、中国金茂（+7.32%）、龙湖集团（+6.86%）；物企涨幅居前的有永升服务（+8.77%）、金科服务（+8.69%）、华润万象生活（+7.99%） [33]

行业背景与市场规模 - 全国城镇住宅中房龄在25年以上的住宅超过2.1亿套，约占城镇住宅总量的38.7% [1] - 房龄满20年的住宅规模远超2.1亿套，标志着城市更新进入“存量提质”的高质量发展新阶段 [1] 政策出台的核心动因 - 老旧住宅普遍面临结构安全、功能配套落后及管理维护困难等多重困境 [3] - 多地发生的老旧住宅安全事故凸显了对老房进行系统性规范管理的紧迫性，政策旨在推动管理从“被动应对”向“主动保障”转变 [3] 新规核心内容与实施体系 - 构建“体检先行、分类处置、多元保障”的完整体系，告别“一拆了之”的单一模式 [5] - 房屋体检制度成为关键抓手，如长沙要求房龄超25年住宅每10年体检一次，郑州将30年以上住宅纳入首次体检范围 [5] - 体检内容涵盖结构安全、消防设施、管线状况等核心领域，旨在建立房屋健康档案并从源头排查安全隐患 [5] 分类处置的具体路径 - 形成“旧改提质、危房原拆原建、资产活化利用”的三元处理体系 [5] - 对于结构完好但功能缺失的老房，旧改提质成为优先选项，改造内容包括老化管线改造、电梯加装及配套建设养老驿站等公共服务 [5] - 对于鉴定为B、C、D级的危房，推出“原拆原建”绿色通道，允许在符合规划下适度扩容，例如原50㎡危房改造后可免费获得55-60㎡新房 [7] - 对于位置优越、结构完好的老房，鼓励改造为保障性租赁住房、商铺、民宿等以实现资产活化 [7] 资金保障模式 - 探索形成“政府为主、业主为辅、社会参与”的多元资金模式 [8] - 政府财政专项补贴是基础，如郑州、南通等城市将体检费用纳入市级财政预算，旧改项目财政补贴覆盖80%-90%成本 [8] - 房屋养老金、物业维修资金、物业公共收益等成为重要补充，广东东莞形成“业主负责+保险补充+政府兜底”的成熟模式 [8] - 政策通过税费减免、信贷支持吸引社会资本参与，如专业经营单位参与改造可享受税收优惠，金融机构提供专项信贷支持 [8] 对业主的直接影响与价值体现 - 最直接的是居住品质提升，系统性解决老化管线、爬楼难题、配套缺失等痛点 [8] - 资产价值得到保障与提升，例如上海静安区某小区完成改造后二手房挂牌价上涨12%，广州花都区某1976年建成的危房改造后价值从80万元飙升至210万元 [8] - 安全保障得到强化，通过定期体检与精准改造提前化解房屋安全隐患 [8] - 明确“居民协商同意”原则，保障了业主的决策权与参与权，杜绝强制搬迁 [8] 具体案例与经济效益 - 上海东城区某60㎡老房业主自掏800元参与改造，完工后月租金上涨300元，一年便收回成本 [5] - 北京劲松一区业主户均出资6-7万元，实现了从公房到完整产权新房的升级，并配套老年餐厅、地下停车场等设施 [7] - 浙江莫干山周边老房改造为民宿后，业主年分红超10万元的案例屡见不鲜 [7] 长期行业影响与展望 - 新规是我国城市开发建设方式从“增量扩张”向“存量提质”转型的重要标志 [9] - 旧改项目带动了建材、施工、物业服务等产业链发展，创造了大量就业岗位，为经济发展注入新动力 [9] - 到2030年，随着城市更新行动深入推进，老旧小区将彻底摆脱“脏乱差险”的标签 [9]

报告行业投资评级 - 报告对房地产行业整体展望悲观，未明确给出整体行业投资评级，但对具体公司有评级调整 [12] - 龙湖评级被下调至“中信” [15] - 新城评级被下调至“卖出” [15] 报告核心观点 - 中国房地产市场未来两年（2026-2027年）展望悲观，房价企稳时间点推迟，预计二手房价格将下跌10%-15% [2][3] - 房地产销售预计在2025年基础上有中高位数的下降，投资与销售规模差距扩大 [1][5][7] - 开发商，尤其是民营企业，面临严峻的融资和利息支付压力，银行展期意愿存疑，可能加速行业风险暴露 [1][8][10] - 物管板块因防御性较强、基本面企稳而相对被看好，但需关注宏观经济带来的应收账款风险 [14][16] 市场整体预测 - 2026-2027年房价企稳时间点推迟，未假设房价能在2027年企稳 [2] - 二手房价格预计在未来两年内下降10%至15% [1][2][3] - 新开工项目和竣工项目以及房地产投资，在接下来两年继续下跌后，到2028年跌幅可能会收窄 [2] - 2026年房地产市场展望相对2025年更为悲观，主要因政策支持持续性不明显 [12] 二手房市场 - 预计未来两年二手房价格将下降10%-15% [1][2][3] - 二手房成交量预计保持稳定，约为6亿平方米 [1][3] - 租金收益率复苏缓慢，对二手房价格的支撑有限 [1][4] 新建住房市场 - 对过去一年半推出的新项目价格持相对乐观态度 [5] - 新建住房销售有所下降，但去化率或略有反弹 [1][5] - 整体房地产销售预计在2025年基础上有中高位数的下降 [1][5] 土地销售与新开工 - 土地销售在2025年上半年复苏后，因整体销售下滑而放缓 [1][6] - 预计2026-2027年土地销售将集中在一二线城市，占总量27%，新开工占比约50% [6] - 新开工面积可能在2027年底降至5亿平方米以下，并逐步趋于稳定 [1][6] 房地产投资 - 预计到2027年底，房地产投资将回落至6.3万亿元 [1][7] - 2027年房地产投资规模预计比当年销售规模7.4万亿元低约15% [1][7] - 历史稳定时期，房地产投资与销售通常维持八成左右关系 [7] 开发商财务状况与风险 - 开发商面临融资难题，银行虽支持70%至80%的融资，但民营开发商利息负担攀升 [1][8] - 行业利息费用占合同销售额比例达8%-9%，其中70%由民营企业承担 [1][8] - 龙湖等民营企业销售收缩明显，利润率急剧下滑 [1][8] - 平均利息覆盖率从最高2.6倍降至1.4-1.5倍 [1][8] - A股上市房企利息覆盖率普遍较低，大部分民营企业甚至为负值 [8] - 28家有流动性压力的开发商（19家已重组）销售额占比从2020-2021年的36%降至2024年的9% [1][9] - 这些开发商资产负债表收缩30%，但总债务仅下降20%，短期债务占比高达70% [1][9] 开发商分类与表现 - 第一类：较强的国有企业，如招商、中海、华润、绿城、金茂、保利，预计利润率修复和销售放缓，买地速度放缓 [13] - 第二类：有风险但仍在支撑的民营企业，如龙湖和新城，龙湖积极降负债，新城可能面临资金缺口需处置资产 [13][15] - 第三类：面临严重流动性危机的开发商，如万科、金地和华侨城，主要面临流动性管理问题 [13] 银行与金融体系风险 - 若银行不愿展期，2026-2027年开发商爆雷速度可能加快 [3][10] - 房价下跌将放大以房产为抵押的经营贷款风险 [3][10] - 基准情景下，房价下跌10-15%将影响5.2万亿元按揭贷款和0.8万亿元经营贷款，占总量12% [3][10] - 悲观情景下，房价下跌30%将影响17万亿元按揭贷款，占总量约三分之一 [10] - 基准情景下对银行更多是盈利风险，悲观情景下则会带来资本风险 [11] 物管板块 - 物管板块相对防御性较强，基本面企稳和边际复苏预期良好 [14][16] - 物管公司可通过减少不必要并购及增值服务，回归业务本质，提高经营现金流与利润率 [14] - 绿城、华润、保利等公司持续改善经营现金流，推动市值修复 [14][16] - 主要风险来自宏观环境，特别是应收账款问题 [14][16] 股票投资观点 - 相对看好物管板块，因其防御性较强且基本面企稳 [14][16] - 对于地产板块，若无明显有效政策出台，下行趋势难以扭转 [16] - 投资时应关注公司的财务健康状况及应收账款管理能力 [16]