2025年广州商业地产市场总体态势 - 2025年广州甲级办公楼市场迎来供应高峰，全年新增供应面积约73.9万平方米，同比增幅超过1倍 [1] - 全市净吸纳量同比增长34.6%，达到39.4万平方米，但仍较近五年均值降低22% [1][3] - 全市平均空置率同比增长2个百分点至22.9%，反映出供需结构性分化加剧 [3] 市场供需与区域分化 - 新增供应高度集中于琶洲、广州国际金融城两大新兴商务区 [1] - 琶洲和广州国际金融城2025年净吸纳量累计录得17.9万平方米，同比增长66.4% [1] - 截至2025年底，琶洲和广州国际金融城空置率同比分别下降1.6%和7%，去化效果显著 [3] - 新兴子市场近半数的搬迁成交客户来源于天河北、珠江新城等成熟子市场 [2] - 2026年预计广州写字楼市场供应将达到87.1万平方米，总存量同比增长11.3%，新增供应全部集中在广州国际金融城（占比56.1%）和琶洲（占比43.9%）[5] 租赁需求驱动因素 - 成本控制是企业办公选址的首要考量因素，“降本增效”是贯穿全年的市场关键词 [1] - 新兴消费内容产业、专业服务行业及以人工智能、低空经济和半导体为代表的战略性新兴产业合计贡献了约40%的新增租赁面积，成为核心驱动力 [1][4] - 金融、零售与贸易行业的交易数量及面积合计占比超30%，是需求基本面的主要支撑 [4] - 传媒及娱乐行业（如游戏、新媒体）交易面积占比较2024年增加9个百分点，表现瞩目 [4] - 大型科技企业和金融机构持续推进总部战略，年内多座总部大楼落成入驻 [2] - 来自新兴风口行业的高成长性企业正成为重要需求力量，持续释放升级与扩张型空间需求 [2] 租赁交易行为特征 - 续租为市场主导策略，约占总成交面积的40%，且绝大多数涉及租金水平或租赁规模调整 [2] - 外资企业租赁需求约占总量的20%，在成本控制方面保持高度审慎 [2] - 中资企业需求分化，部分传统行业企业为优化成本迁至自有或成本更低的物业 [2] - 业主延续以价换量策略，截至2025年末，广州全市平均租金录得每平方米每月123.1元 [5] 未来展望与竞争格局 - 短期内，大量供应集中入市将为有升级及搬迁意愿的租户提供更多大面积空间选择，交易活动预计仍主要活跃于新兴片区 [5] - 新项目集中入市将进一步加剧各片区内市场竞争，致使写字楼资产表现持续承压 [5] - 租户决策日趋理性与精细化，以及供应高位常态化，正在系统性重塑各业态的供需关系与价值逻辑 [5]

文章核心观点 - 2025年北京甲级写字楼市场供需结构优化，需求复苏超预期，空置率实质性回落，但租金仍处下行通道，市场呈现显著的区域和板块分化格局[1] - 中关村板块成为年度最大亮点，其需求爆发式增长主要由新质生产力企业集群驱动，但市场整体“冷热不均”，行业进入精细化竞争新阶段[2] - 展望2026年，市场面临需求收缩与供应集中入市的双重压力，东西部子市场供需错配将加剧，租金中枢持续承压，市场再平衡过程漫长，需各方积极应对[3] 2025年市场表现总结 - 需求端复苏超预期，全年净吸纳量达到33万平方米，已连续两年实现超30万平方米的规模性去化[1] - 供给端有限，全年新增供应量仅18.8万平方米，与稳健需求形成良性适配[1] - 市场空置率在四季度末降至19.2%，同比下降约1.5个百分点，供需结构实现优化[1] - 市场平均租金延续调整，年末净有效租金降至222元每月每平方米，同比下降11.5%，但降幅较上年收窄4.9个百分点[1] 区域市场分化与竞争格局 - 中关村板块成为年度最大亮点，全年净吸纳量超17.6万平方米，占全市总量的53%，创近20年峰值纪录[2] - 市场需求高度聚焦于个别子市场及非核心板块的高性价比项目，核心区域成熟写字楼市场表现未达预期，“冷热不均”格局显著[2] - 核心区域成熟子市场平均租金同比降幅普遍超10%，跨资产类别和跨市场板块的竞争加剧，行业进入精细化竞争新阶段[2] - 需求的核心驱动力源于新质生产力企业集群的崛起与产业红利的集中释放[2] 2026年市场展望与挑战 - 部分市场化项目将面临现有租户退租和缩租，其中国央企等大体量租户整合搬迁回自有物业的需求收缩行为，将很大程度上抵消新增需求的积极影响[3] - 核心市场新增供应量将超过70万平方米，其中90%集中在东部子市场[3] - 市场增量需求高度集中在西部子市场，明年供应集中于东部，将加剧地理位置上的供需错配和东部市场竞争[3] - 北京写字楼市场租金中枢将持续承压，供需再平衡注定是一个漫长而充满挑战的过程[3] 对市场参与者的建议 - 政府可加强市场监控，出台政策引导市场健康发展，如限制新建写字楼规模数量，鼓励老旧写字楼改造升级或用途转换[3] - 市场参与者需秉持长期主义，发挥企业家精神，突破现有行业思维框架，探索管理理念和模式创新[3] - 应将资源和精力放到打造差异化和品牌化竞争优势方面，更加注重以客户需求为价值导向，扮演好科技创新和产业发展载体的角色[3]

业绩数据 - 公司发布2025年第三季度房地产业务经营情况简报[1][2] - 紫金城住宅（底商）签约面积0平方米，同比降100.00%[3] - 紫金城住宅（底商）签约金额0万元，同比降100.00%[3] - 紫金城车位签约数量43个，同比增616.67%[3] - 紫金城车位签约金额254万元，同比增388.46%[3] - 写字楼出租面积5479.57平方米，出租率28.45%[3] - 写字楼租金收入93.94万元[3]

市场整体环境 - 北京办公楼市场增量需求持续疲软，整体市场维持对租户方有利的环境 [1] - 甲级办公楼市场空置率环比下降0.3个百分点至15.5%，出现连续下降态势，市场压力有所缓解 [1] - 市场发展进入新常态，从“用户增长”转为“存量厮杀”时代 [1] 空置率分析 - 空置率下降主要原因为市场新增供应较少，第三季度零新增，以及业主重视现有租户续租留存 [1] - 空置率区域分化明显，中关村和金融街等子市场空置率显著低于全市平均水平，而通州运河商务区、丽泽商务区空置率在高位徘徊 [5] 租金趋势 - 全市甲级写字楼平均租金降至每平方米每月223元，环比下降3.2% [5] - 租户承租能力持续下行是主要趋势，整体租金下行趋势预计将至少延续至2027年 [5] - 子市场之间平均租金差异逐步收窄，导致激烈的价格竞争不仅停留在区域市场内部，还辐射至周边跨区域项目 [2] 业主策略与市场动态 - 办公楼业主回归理性，积极构建多元化运营策略，寻求“第二增长曲线”以提升核心竞争力 [1] - 业主愈发重视现有租户续租留存，通过提供更优惠续约条款稳定楼内租户，部分业主为优质大面积租户提供公区重新装修等附加服务 [1] - 区域间租金壁垒打破增强跨区域流动性，部分租户呈现全市范围内的跨子市场流动趋势，例如望京、酒仙桥地区出现大规模租户流入现象 [1][2] - 空置压力较大项目通过提供更长免租期等激进策略吸引成本至上的租户入驻 [2]

公司业绩与运营 - 自年初以来 物业管理业绩改善30% 且该成果保持稳定 [3] - 工业与物流板块持续成为主要驱动力 需求强劲 [4] - 近期签署一项重大租赁协议 涉及面积约10,000平方米 位于Arendal Port View开发项目 [4] 市场环境与战略 - 当前市场和经济气候与上一季度相似 [2] - 夏季达成的关税协议为哥德堡出口密集型商业社区提供了更大的可预测性 [2] - 工业与物流板块持续增长 其面积规模正接近办公板块 该板块驱动投资组合 并对节奏较慢的办公市场形成补充和多元化 [4] - 经济好转时 租赁市场将随之反映 但存在一定延迟 [3]

股价表现 - 午后转涨近3% 截至发稿涨2.83%报15.97港元 成交额5531.4万港元 [1] 中期财务业绩 - 截至2025年6月30日止6个月营业额17.3亿港元 同比增长2.19% [1] - 经常性基本溢利10.31亿港元 同比上升1.2% [1] - 股东应占溢利7500万港元 同比减少82.44% [1] - 拟派发第一次中期股息每股27港仙 [1] 业务运营表现 - 营业额增长来自资产组合优化及销售表现改善 [1] - 写字楼出租率由90%提升至92% 缓解租金调降影响 [1] - 上海利园强劲扩张及竹林苑出租率回升 贡献整体营业额及溢利增长 [1]

业绩表现 - 营业额17.3亿港元 同比增长2.19% [1] - 经常性基本溢利10.31亿港元 同比上升1.2% [1] - 股东应占溢利7500万港元 同比减少82.44% [1] - 拟派发第一次中期股息每股27港仙 [1] 运营状况 - 写字楼出租率由90%提升至92% [1] - 上海利园强劲扩张及竹林苑出租率回升贡献营业额增长 [1] - 资产组合优化及销售表现改善推动营业额增长 [1]

财务业绩 - 营业额17.3亿港元 同比增加2.19% [1] - 股东应占溢利7500万港元 同比减少82.44% [1] - 每股基本盈利7港仙 [1] - 拟派发第一次中期股息每股27港仙 [1] 运营表现 - 写字楼出租率由90%提升至92% [1] - 营业额增长来自资产组合优化及销售表现改善 [1] - 上海利园强劲扩张贡献营业额及溢利增长 [1] - 竹林苑出租率回升推动整体业绩 [1]

市场供需概况 - 2025年上半年长沙无新增甲级写字楼供应，总存量维持在239.8万平方米 [1] - 租金下调刺激租赁活跃度，净吸纳量达到32,902平方米，较上年同期大幅上涨59.4% [1] - 市场空置率较上年末下降1.37个百分点至31.5% [1] 租金表现与市场反应 - 2025年上半年长沙甲级写字楼平均租金降至每月每平方米74.6元，较上年末下降4.51% [1] - 滨江新城商务区租金下调幅度显著，较上年末下调6.2%，其空置率随之下降3.0个百分点 [1] - 新租类面积占比达到38.6%，超过搬迁类面积的37.2%，显示租金折让对吸引新租户效果明显 [2] 租赁需求行业分布 - 金融、零售贸易和专业服务业为前三大需求行业，成交面积占比分别为22.2%、16.1%和15.8% [6] - TMT行业需求占比微降至13.2%，交易多以小面积为主 [6] - 医美、健康管理、留学中介等个人消费服务类企业租赁活动增加 [6] 未来市场展望 - 2025年下半年市场供应节奏放缓，竞争环境或缓和，空置率有望逐渐降低 [6] - 企业维持审慎预期，租金缺乏上涨动力，预计年内平均租金将平缓回落 [6] - 2026年预计约20万平方米新增供应投入市场，租金及空置率将持续承压 [6]

市场整体态势 - 2025年上半年苏州写字楼市场面临巨大去化压力，受2024年供应高峰后续影响 [3] - 多个项目推迟上市，二季度仅尼盛中心一个新项目上市，新增供应节奏放缓 [3][4] - 全市净吸纳量共计3.39万平方米，新增需求持续低迷，成交量同比收缩 [4] - 截至二季度末，空置率达到29.7%，为五年内最高水平 [4] 租赁市场表现 - 全市租金录得69.30元/平方米/月，处于近三年最低位，租金承压下降 [6] - 业主通过租金优惠、延长免租期等综合措施争取客户续租和吸引新客户 [6] - 二季度因吴中太湖新城管委会促成2.6万平方米大面积成交，净吸纳量短期回升 [4] 需求行业结构 - 电子信息科技和专业服务业企业成交活跃 [8] - 新兴制造业企业成交数量位居第三，同比增加 [8] - 金融业保持稳定成交，专业服务业、金融业和联合办公是1000平方米以上大面积成交主要来源 [8] - 企业搬迁升级活跃，电子信息科技和专业服务业企业向核心区或品质更好项目搬迁 [8] 销售市场情况 - 2025年上半年销售市场供应同比回落，全市上市四个项目总计约15.7万平方米，同比下降约50% [9] - 上半年总计成交12.6万平方米，大宗成交包括集成电路创新中心和中海星湖ONE北京银行多层成交 [9] - 受个别大宗成交价格影响，一季度成交均价短期上扬，二季度价格平稳，季末录得1.71万元/平方米 [11] 未来供应与竞争格局 - 下半年市场将面临超170万平方米高品质大体量项目集中入市，供需关系将进一步失衡 [11] - 市场竞争将进入白热化阶段，单纯依靠价格战的运营模式难以为继 [11] - 项目竞争力核心将转向企业办公空间、产业生态构建等产业运营手段 [11] 政策与产业发展 - 2025上半年苏州全市密集出台多项产业政策，精准聚焦人工智能、量子科技、生物医药等前沿领域 [12] - 苏州全球招商大会签约417个重点项目，总投资突破3415.7亿元 [12] - 优质项目落地转化将吸引更多高科技企业，催生新质办公需求，有望重塑写字楼市场需求结构 [12]