整体市场租赁表现 - 2026年1月香港整体写字楼租赁市场表现理想，录得约508宗成交，涉及楼面面积约148.37万平方呎 [1] - 成交宗数环比2025年12月微升约9.96%，同比2025年1月大幅增长约47.25% [1] - 租用面积环比上升约5.14%，同比上升约46.23% [1][2] - 随着市场经济氛围持续改善及企业恢复业务扩展，预计农历新年后租赁活动将增加，2月走势有望维持不俗 [1][5] 各区域空置率变化 - 港岛整体空置率在2026年1月录得11.90%，环比2025年12月改善0.30个百分点，同比2025年1月大幅改善2.16个百分点 [3] - 金钟区空置率为6.50%，环比下降0.67个百分点，同比下降2.59个百分点 [3] - 中环区空置率为11.62%，环比下降0.36个百分点，同比下降3.04个百分点 [3] - 九龙区整体空置率为16.00%，环比上升0.67个百分点，但同比改善1.16个百分点 [3][4] - 九龙区内部分化：尖沙咀空置率环比及同比分别回落0.28和2.35个百分点至6.47%；观塘空置率环比及同比分别上升0.87和1.02个百分点至15.63%；九龙湾空置率为25.35%，环比上升2.54个百分点，同比下降0.61个百分点 [3][4] 市场需求驱动因素 - 香港驻港公司及初创企业数目创历年新高，其中初创企业达5,221间，同比增长约11%，显示香港对企业的吸引力 [4] - 经济回暖、股市回升吸引海内外企业来港设立据点或扩大业务规模，带动写字楼租赁需求 [4] - 高增长行业，特别是金融服务业及初创科技企业，正加快扩充办公室，进一步推升市场气氛 [4] 未来市场展望 - 预计农历新年过后将迎来传统租务高峰，企业业务调整、搬迁及新扩张需求将增加 [5] - 2月份整体租务成交宗数有望维持高位，甲级写字楼空置率亦将逐步回落 [5]

公司2025财年整体业绩 - 集团取得营业额34.64亿港元，同比增加1.6% [1][4] - 经常性基本溢利为19.18亿港元，同比减少1.9% [1][4] - 基本溢利为25.1亿港元，同比大幅增加28.3%，主要受惠于出售竹林苑住宅单位的公平值收益带动 [1][4] - 每股基本盈利为31港仙 [1][4] 商铺业务表现 - 商铺业务营业额按年增长2.6% [1][4] - 续租租金水平维持上升，受惠于奢华品牌旗舰店的进驻及扩充 [1][4] - 2025年下半年租户销售额录得双位数按年增长 [1][4] 写字楼业务表现 - 写字楼业务营业额维持平稳 [1][4] - 在香港写字楼租赁市场持续面对挑战的情况下，香港写字楼出租率由90%提升至94% [1][4] - 出租率提升纾缓了续租租金水平向下的影响 [1][4] 资本管理计划 - 公司启动一项80亿港元的五年期资本循环计划，旨在充实财务状况及提升长远价值 [1][4] - 于2025年内，已完成资本循环目标的26%，并收取21亿港元 [1][4]

公司整体业绩表现 - 公司取得营业额34.64亿港元，同比增加1.6% [1] - 公司经常性基本溢利为19.18亿港元，同比减少1.9% [1] - 公司基本溢利为25.1亿港元，同比增加28.3%，主要受出售竹林苑住宅单位的公平值收益带动 [1][1] - 公司每股基本盈利为31港仙 [1] 商铺业务表现 - 商铺业务营业额按年增长2.6% [1] - 奢华品牌旗舰店的进驻及扩充使续租租金水平维持上升 [1] - 2025年下半年租户销售额录得双位数按年增长 [1] 写字楼业务表现 - 写字楼业务营业额维持平稳 [1] - 尽管香港写字楼租赁市场持续面对挑战，公司香港写字楼出租率由90%提升至94%，纾缓了续租租金水平向下的影响 [1] 资本管理计划 - 公司启动80亿港元的五年期资本循环计划，旨在充实财务状况及提升长远价值 [1] - 于2025年内，已完成资本循环目标的26%并收取21亿港元 [1]

行业市场供需态势 - 2025年部分城市写字楼供应较2024年增加，但需求仍相对乏力，市场供大于求态势加剧[1] - 全国重点城市主要商圈写字楼平均租金延续下跌态势[1] 租金价格表现 - 2025年第四季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.53元/平方米/天[1] - 2025年第四季度租金环比下跌0.44%，跌幅较第三季度扩大0.11个百分点[1] - 2025年全年租金累计下跌1.82%，累计跌幅较2024年全年收窄0.03个百分点[1]

2025年广州商业地产市场总体态势 - 2025年广州甲级办公楼市场迎来供应高峰，全年新增供应面积约73.9万平方米，同比增幅超过1倍 [1] - 全市净吸纳量同比增长34.6%，达到39.4万平方米，但仍较近五年均值降低22% [1][3] - 全市平均空置率同比增长2个百分点至22.9%，反映出供需结构性分化加剧 [3] 市场供需与区域分化 - 新增供应高度集中于琶洲、广州国际金融城两大新兴商务区 [1] - 琶洲和广州国际金融城2025年净吸纳量累计录得17.9万平方米，同比增长66.4% [1] - 截至2025年底，琶洲和广州国际金融城空置率同比分别下降1.6%和7%，去化效果显著 [3] - 新兴子市场近半数的搬迁成交客户来源于天河北、珠江新城等成熟子市场 [2] - 2026年预计广州写字楼市场供应将达到87.1万平方米，总存量同比增长11.3%，新增供应全部集中在广州国际金融城（占比56.1%）和琶洲（占比43.9%）[5] 租赁需求驱动因素 - 成本控制是企业办公选址的首要考量因素，“降本增效”是贯穿全年的市场关键词 [1] - 新兴消费内容产业、专业服务行业及以人工智能、低空经济和半导体为代表的战略性新兴产业合计贡献了约40%的新增租赁面积，成为核心驱动力 [1][4] - 金融、零售与贸易行业的交易数量及面积合计占比超30%，是需求基本面的主要支撑 [4] - 传媒及娱乐行业（如游戏、新媒体）交易面积占比较2024年增加9个百分点，表现瞩目 [4] - 大型科技企业和金融机构持续推进总部战略，年内多座总部大楼落成入驻 [2] - 来自新兴风口行业的高成长性企业正成为重要需求力量，持续释放升级与扩张型空间需求 [2] 租赁交易行为特征 - 续租为市场主导策略，约占总成交面积的40%，且绝大多数涉及租金水平或租赁规模调整 [2] - 外资企业租赁需求约占总量的20%，在成本控制方面保持高度审慎 [2] - 中资企业需求分化，部分传统行业企业为优化成本迁至自有或成本更低的物业 [2] - 业主延续以价换量策略，截至2025年末，广州全市平均租金录得每平方米每月123.1元 [5] 未来展望与竞争格局 - 短期内，大量供应集中入市将为有升级及搬迁意愿的租户提供更多大面积空间选择，交易活动预计仍主要活跃于新兴片区 [5] - 新项目集中入市将进一步加剧各片区内市场竞争，致使写字楼资产表现持续承压 [5] - 租户决策日趋理性与精细化，以及供应高位常态化，正在系统性重塑各业态的供需关系与价值逻辑 [5]

文章核心观点 - 2025年北京甲级写字楼市场供需结构优化，需求复苏超预期，空置率实质性回落，但租金仍处下行通道，市场呈现显著的区域和板块分化格局[1] - 中关村板块成为年度最大亮点，其需求爆发式增长主要由新质生产力企业集群驱动，但市场整体“冷热不均”，行业进入精细化竞争新阶段[2] - 展望2026年，市场面临需求收缩与供应集中入市的双重压力，东西部子市场供需错配将加剧，租金中枢持续承压，市场再平衡过程漫长，需各方积极应对[3] 2025年市场表现总结 - 需求端复苏超预期，全年净吸纳量达到33万平方米，已连续两年实现超30万平方米的规模性去化[1] - 供给端有限，全年新增供应量仅18.8万平方米，与稳健需求形成良性适配[1] - 市场空置率在四季度末降至19.2%，同比下降约1.5个百分点，供需结构实现优化[1] - 市场平均租金延续调整，年末净有效租金降至222元每月每平方米，同比下降11.5%，但降幅较上年收窄4.9个百分点[1] 区域市场分化与竞争格局 - 中关村板块成为年度最大亮点，全年净吸纳量超17.6万平方米，占全市总量的53%，创近20年峰值纪录[2] - 市场需求高度聚焦于个别子市场及非核心板块的高性价比项目，核心区域成熟写字楼市场表现未达预期，“冷热不均”格局显著[2] - 核心区域成熟子市场平均租金同比降幅普遍超10%，跨资产类别和跨市场板块的竞争加剧，行业进入精细化竞争新阶段[2] - 需求的核心驱动力源于新质生产力企业集群的崛起与产业红利的集中释放[2] 2026年市场展望与挑战 - 部分市场化项目将面临现有租户退租和缩租，其中国央企等大体量租户整合搬迁回自有物业的需求收缩行为，将很大程度上抵消新增需求的积极影响[3] - 核心市场新增供应量将超过70万平方米，其中90%集中在东部子市场[3] - 市场增量需求高度集中在西部子市场，明年供应集中于东部，将加剧地理位置上的供需错配和东部市场竞争[3] - 北京写字楼市场租金中枢将持续承压，供需再平衡注定是一个漫长而充满挑战的过程[3] 对市场参与者的建议 - 政府可加强市场监控，出台政策引导市场健康发展，如限制新建写字楼规模数量，鼓励老旧写字楼改造升级或用途转换[3] - 市场参与者需秉持长期主义，发挥企业家精神，突破现有行业思维框架，探索管理理念和模式创新[3] - 应将资源和精力放到打造差异化和品牌化竞争优势方面，更加注重以客户需求为价值导向，扮演好科技创新和产业发展载体的角色[3]

业绩数据 - 公司发布2025年第三季度房地产业务经营情况简报[1][2] - 紫金城住宅（底商）签约面积0平方米，同比降100.00%[3] - 紫金城住宅（底商）签约金额0万元，同比降100.00%[3] - 紫金城车位签约数量43个，同比增616.67%[3] - 紫金城车位签约金额254万元，同比增388.46%[3] - 写字楼出租面积5479.57平方米，出租率28.45%[3] - 写字楼租金收入93.94万元[3]

市场整体环境 - 北京办公楼市场增量需求持续疲软，整体市场维持对租户方有利的环境 [1] - 甲级办公楼市场空置率环比下降0.3个百分点至15.5%，出现连续下降态势，市场压力有所缓解 [1] - 市场发展进入新常态，从“用户增长”转为“存量厮杀”时代 [1] 空置率分析 - 空置率下降主要原因为市场新增供应较少，第三季度零新增，以及业主重视现有租户续租留存 [1] - 空置率区域分化明显，中关村和金融街等子市场空置率显著低于全市平均水平，而通州运河商务区、丽泽商务区空置率在高位徘徊 [5] 租金趋势 - 全市甲级写字楼平均租金降至每平方米每月223元，环比下降3.2% [5] - 租户承租能力持续下行是主要趋势，整体租金下行趋势预计将至少延续至2027年 [5] - 子市场之间平均租金差异逐步收窄，导致激烈的价格竞争不仅停留在区域市场内部，还辐射至周边跨区域项目 [2] 业主策略与市场动态 - 办公楼业主回归理性，积极构建多元化运营策略，寻求“第二增长曲线”以提升核心竞争力 [1] - 业主愈发重视现有租户续租留存，通过提供更优惠续约条款稳定楼内租户，部分业主为优质大面积租户提供公区重新装修等附加服务 [1] - 区域间租金壁垒打破增强跨区域流动性，部分租户呈现全市范围内的跨子市场流动趋势，例如望京、酒仙桥地区出现大规模租户流入现象 [1][2] - 空置压力较大项目通过提供更长免租期等激进策略吸引成本至上的租户入驻 [2]

公司业绩与运营 - 自年初以来 物业管理业绩改善30% 且该成果保持稳定 [3] - 工业与物流板块持续成为主要驱动力 需求强劲 [4] - 近期签署一项重大租赁协议 涉及面积约10,000平方米 位于Arendal Port View开发项目 [4] 市场环境与战略 - 当前市场和经济气候与上一季度相似 [2] - 夏季达成的关税协议为哥德堡出口密集型商业社区提供了更大的可预测性 [2] - 工业与物流板块持续增长 其面积规模正接近办公板块 该板块驱动投资组合 并对节奏较慢的办公市场形成补充和多元化 [4] - 经济好转时 租赁市场将随之反映 但存在一定延迟 [3]

股价表现 - 午后转涨近3% 截至发稿涨2.83%报15.97港元 成交额5531.4万港元 [1] 中期财务业绩 - 截至2025年6月30日止6个月营业额17.3亿港元 同比增长2.19% [1] - 经常性基本溢利10.31亿港元 同比上升1.2% [1] - 股东应占溢利7500万港元 同比减少82.44% [1] - 拟派发第一次中期股息每股27港仙 [1] 业务运营表现 - 营业额增长来自资产组合优化及销售表现改善 [1] - 写字楼出租率由90%提升至92% 缓解租金调降影响 [1] - 上海利园强劲扩张及竹林苑出租率回升 贡献整体营业额及溢利增长 [1]