股价表现 - 午后转涨近3% 截至发稿涨2.83%报15.97港元 成交额5531.4万港元 [1] 中期财务业绩 - 截至2025年6月30日止6个月营业额17.3亿港元 同比增长2.19% [1] - 经常性基本溢利10.31亿港元 同比上升1.2% [1] - 股东应占溢利7500万港元 同比减少82.44% [1] - 拟派发第一次中期股息每股27港仙 [1] 业务运营表现 - 营业额增长来自资产组合优化及销售表现改善 [1] - 写字楼出租率由90%提升至92% 缓解租金调降影响 [1] - 上海利园强劲扩张及竹林苑出租率回升 贡献整体营业额及溢利增长 [1]

财务业绩 - 营业额17.3亿港元 同比增加2.19% [1] - 股东应占溢利7500万港元 同比减少82.44% [1] - 每股基本盈利7港仙 [1] - 拟派发第一次中期股息每股27港仙 [1] 运营表现 - 写字楼出租率由90%提升至92% [1] - 营业额增长来自资产组合优化及销售表现改善 [1] - 上海利园强劲扩张贡献营业额及溢利增长 [1] - 竹林苑出租率回升推动整体业绩 [1]

香港写字楼市场局部回暖 - 香港资本市场特别是IPO的火热正带动写字楼市场局部回暖，以中环为代表的核心商务区有望率先复苏 [1] - 香港交易所耗资63亿港元购买交易广场第一座多层商业楼面作为集团总部，是近年来香港写字楼市场的重大交易案例 [1] - 多家机构报告显示，尽管新增供应及高待租率仍带来压力，但中环等核心商务区已出现回暖迹象，企业正承租优质办公空间 [1] 中环写字楼租金及需求变化 - 截至2025年6月，中环片区甲级写字楼租金较2019年高峰期下跌近45% [2] - 银行金融类机构仍是中环写字楼租赁主导行业，内地企业来港上市将进一步提振市场情绪 [2] - 受IPO市场火热及金融业扩张需求推动，中环优质办公空间租金或将早于预期反弹 [2] 内地企业租赁需求特点 - 内地金融、保险、地产及专业服务行业对核心商务区优质写字楼需求突出，偏好中环、湾仔地标式商业大厦 [3] - 内地私募基金、跨境法律服务公司及科技金融平台是活跃参与者，需求受IPO回暖及跨境业务扩张驱动 [3] - 小规模AI或IT初创公司倾向租用200-500平方呎单位以满足经济实惠需求 [3] 开发商策略及欧美机构布局 - 部分开发商针对赴港上市或开展业务的企业调整写字楼项目策略 [3] - 欧美金融机构如对冲基金Point72近期在香港签下大型办公租赁合同 [4] - 金融及专业服务行业作为主要租户，其需求将受IPO市场活跃度支撑 [4] 市场未来展望 - 2025年港股IPO市场持积极态度，预计中环片区优质项目租金下半年趋稳 [4] - IPO表现与写字楼需求存在4-6个月滞后效应，下半年将现更多回暖信号 [4] - 市场预计呈现"核心区企稳、非核心区承压"分化格局，长期复苏依赖全球经济环境改善 [4]

北京写字楼市场现状 - 北京甲级写字楼空置率环比下降0.2个百分点至18.4% [1] - 净吸纳量由负转正达到12960平方米 [1] - 中关村及丽泽的大面积租赁成交推动空置率下降 [1] 行业租赁结构 - 科技行业占整体交易面积34%成为租赁主力 [2] - 金融和专业服务业分别贡献22%和16%的租赁面积 [2] - 长江证券、大家保险和君泽君律师事务所的搬迁是代表性案例 [2] 租金表现 - 北京甲级写字楼租金环比下降1.6%至每月每平方米233.1元 [2] - 金融街租金跌破400元关口至每月每平方米389.2元 [2] - 中关村租金为每月每平方米258.2元环比下降1.0% [3] 区域差异 - 中关村空置率环比下降3.2个百分点至12.8% [3] - 金融街租金较2024年四季度下降8.7% [2] - 中关村空置率下降幅度最大 [3] 市场展望 - 2026年预计将有757000平方米写字楼新增供应 [4] - 业主可能采取定制装修、拎包入住等优惠措施 [4] - 20个未来产业将驱动北京写字楼需求提升 [4] 租金预测 - 仲量联行维持2025年租金年度降幅14.8%的预测 [4] - 二季度租金环比下降4.0%同比下降16.8% [4] - 租金跌幅持续收窄 [2]

行业背景 - 2025年上半年扩内需、提振消费等政策发力显效 经济整体平稳运行 [1] - 重点城市商铺及写字楼租赁需求持续释放 商业地产租金跌幅有所收窄 [1] 商铺租金数据 - 百大商业街(百街)商铺平均租金为24.16元/平方米/天 环比下跌0.35% 跌幅较2024年下半年收窄0.16个百分点 [1] - 百大购物中心(百MALL)商铺平均租金为27.05元/平方米/天 环比下跌0.12% 跌幅较2024年下半年收窄0.19个百分点 [1] 写字楼租金数据 - 2025年二季度全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.57元/平方米/天 环比下跌0.34% [2] - 2025年上半年写字楼租金累计下跌1.06% [2] 下半年展望 - 消费市场或延续稳健恢复态势 重点城市商铺租赁需求有望持续释放 [2] - 写字楼市场面临结构性调整 高技术制造、信息服务、商务服务等行业租赁需求有望回暖 [2] - 外向型企业经营预期改善 但整体办公租赁需求仍待恢复 [2]

Jane Street香港租赁交易 - Jane Street租赁香港中环核心商务区一栋在建大厦的六层楼 总面积达22 3万平方英尺 月租超3000万港元 约380万美元 即每平方英尺137港元 较当前平均租金溢价约50% [1] - 租约自2028年起生效 租期为5年 租期结束后可以以当时市价续租4年 这是数十年来香港中环商务区最大的一宗写字楼租赁交易 [1] - 此次香港租约是Jane Street全球布局的重要一环 公司正在积极扩充办公面积 伦敦办公面积计划翻倍至约50万平方英尺 纽约办公面积将增加至约100万平方英尺 [2] Jane Street公司概况 - Jane Street成立于2000年 虽然在公众视野中相对低调 但实力不容小觑 是全球最强的做市机构之一 比Citadel Point72等对冲基金更低调但盈利能力更强 [2] - 2024年Jane Street全年交易收入超过200亿美元 已追平摩根士丹利 仅次于高盛和摩根大通 [2] - 公司以高薪著称 实习生月薪可达10万 年薪破百万 新员工薪酬超过高盛 摩根士丹利等传统顶级投行 [2] 香港写字楼市场现状 - 过去三年香港甲级写字楼需求疲弱 大量甲级写字楼供过于求 导致本地开发商承压 多家银行面临商业地产贷款违约风险上升的压力 [3] - 自2022年以来 香港中环核心商业区的甲级写字楼租金已下跌超过20% 当前平均租金约为每平方英尺89 8港元 [3] - 随着中企倾向在香港进行二次上市 例如宁德时代上月完成53亿美元上市 香港写字楼市场出现活跃迹象 多家知名机构近期签下大型办公租赁合同 [3]

核心观点 - 政策端持续发力，资产价格逐步寻底，后续或存在资产价格修复空间，维持"增持"评级 [1] - 公司2025-2027年EPS预测为-0.23/-0.08/0.01元，采用PB估值更符合当前市场变化，2025年每股净资产预测为12.84元，目标价5.78元 [2] 财务表现 - 2025年1-3月营业收入59.66亿元，同比-14.32%，归母净利润-6.58亿元，同比-138.34%，毛利率12.51%，较2024年同期下降2.41个百分点 [2] - 截至2025年一季度末，总资产2888.12亿元，较24年末下降1.7%，资产负债率64.82%，较24年末上升0.03个百分点，经营活动现金流量净额-10.68亿元 [2] 销售与运营 - 2025年1-3月签约面积54.0万平方米，同比-45.18%，签约金额81.5亿元，同比-51.31% [3] - 2025年第一季度新开工面积28.1万平方米，竣工面积55.9万平方米，租金收入75281万元，写字楼与商业出租率分别为78%和79%，较2024年同期有所提升 [3] 债务情况 - 2025年与2026年尚未兑付境内公开债面值分别为0.59亿元和5.01亿元 [3] - 截至2024年末有息负债余额同比下降20%至735亿元，综合融资成本4.05%，扣预负债率与净负债率优化至59.7%和49.1% [3]

业绩说明会概况 - 2024年度网上业绩说明会于2025年05月09日举行 董事长戚金兴、财务总监沈伟东等高管出席 [1] - 投资者提问85个 公司回复69个 答复率81.18% 实现良好互动 [1] 财务与经营数据 - 2024年营业总收入691.52亿元 同比下降1.83% 但净利润37.91亿元 同比增长32.94% 归母净利润25.46亿元 同比增长0.66% [17] - 2024年经营活动现金流净额76.68亿元 持续保持净流入 主要通过抓销售去化、降低有息负债及优化融资结构实现 [7] - 2024年资产减值11亿元 较2023年43亿大幅下降 2025年预计减值将进一步减少 [9][21] - 2025年一季度结算225亿元 利润增幅60% 全年预计结算约700亿元 [6] - 已售未结算预售资金1254亿元 平均权益占比约50% [16][23] 土地储备与开发 - 2025年1-4月杭州权益拿地占全市宅地出让金35% 新增项目权益比例约40% [17][27] - 杭州土拍采取分期支付 公司根据开发需要择时提前支付 [33] - 自持房产增加7万平米 租金增加0.6亿元 但账目价值仅增加11亿元 单价1.57万元/平米 显著低于市场价 [2] - 已完工产品329亿元创历史新高 部分因一季度高峰交房未及时确认收入 [3] 项目进展与销售 - 三大战役去库存2023-2024年完成三分之二 2025年目标达到80%以上 [6] - 湘湖里自持部分正全面装修 预计下半年推向市场 [9] - 南京项目预计下半年推出 深圳项目争取转回部分减值 [21] - 大平层销售良好 去化率正常 利润率略高于同地段住宅 榄奥望座和潮起项目预计下半年推出 [20] 战略与规划 - 坚持深耕杭州 聚焦浙江 辐射长三角 暂无进军工业地产计划 [10][14] - 2025年继续跟踪上海等核心城市 已在金华获取4个合作项目 [14] - 保持开发主业优势 同时探索写字楼租赁、长租公寓等经营服务业务 长租公寓出租率达90%以上 [23] 市场与行业 - 杭州新房库存各区县差异大 公司项目位于核心区域 去化周期较短 [9] - 杭州土地市场竞争激烈 但公司通过管理、品牌、成本控制等优势保持一定利润水平 [8][17] - 预计杭州全年土地出让总量将超过去年 优质土地会随城市发展不断涌现 [7][30] 股东回报与市值 - 行业不确定性下保持一定分红比例 暂无提高分红率计划 [9][21][32] - 股价偏离企业价值时会考虑增持 目前暂无回购计划 [22][26] - 通过做优做强企业促进价值提升 2025年盈利预计进一步增长 [21][31]