财务数据和关键指标变化 - 第二季度净利润同比下降72%至60万美元(每股0.03美元)，去年同期为200万美元(每股0.11美元)，主要由于尽职调查相关法律费用增加及利息收入减少 [3] - 公司按比例分配的净经营收入(NOI)同比增长5%至970万美元，主要受多户住宅和采矿权业务板块推动 [3] - 多户住宅板块NOI同比增加5.7万美元，采矿权板块NOI同比增加63.7万美元，而工业和商业板块NOI同比下降17.7万美元 [3][4] - 2025年上半年按比例分配NOI同比增长7%，其中采矿权板块NOI在Q2同比增长21%，上半年同比增长20% [18] 各条业务线数据和关键指标变化 工业和商业板块 - 该板块包含10栋总计81万平方英尺的仓库(主要位于马里兰州)，季度收入和NOI分别为140万美元和100万美元，同比下降515% [5] - 空置率高达50%，主要由于Q2有6.4万平方英尺租约到期、5.7万平方英尺租户违约，以及新建的25.8万平方英尺A级仓库(位于Harper Tommy Mallon)完全空置 [5] - 平均工业租约到期租金为6.55美元/平方英尺(三重净租赁)，预计新租约将达7美元以上 [16] 采矿权板块 - 16个采矿点(主要位于佛罗里达和佐治亚州)，季度收入和NOI分别为360万美元和370万美元，同比增长1221% [6] 多户住宅板块 - 包含1,827套公寓和12.5万平方英尺零售空间(位于华盛顿特区和南卡罗来纳州格林维尔)，入住率分别为94%和83% [7] - 季度总收入1,460万美元(NOI 820万美元)，公司份额收入850万美元(NOI 470万美元)，其中The Verge项目贡献280万美元收入和73.3万美元NOI [7] - 同店比较(含Dock等5处物业)显示收入同比增长3.2%，NOI增长1%，格林维尔物业NOI增长3% [8][9] 开发板块 - 两个工业合资项目(总计38.2万平方英尺)正在建设中，预计2026年夏季完成外壳建设 [10] - 新合资项目(37.5万平方英尺)计划Q3动工，2026年完成 [10] - 马里兰州170英亩工业用地(可建90万平方英尺配送中心)预计2026年获许可 [11] - 55英亩地块计划建设63.5万平方英尺工业空间，预计2026年获施工许可 [11] 公司战略和发展方向 - 计划通过租赁切尔西项目和填补Cranberry工业园空置来稳定2025年NOI，预计2026年恢复显著同比增长 [4] - 工业发展战略聚焦马里兰州和佛罗里达州，目标到2030年工业资产规模翻倍 [20][21] - 正在推进三个佛罗里达州合资项目(总计75万平方英尺)，稳定后预计年NOI达900万美元(公司份额近800万美元) [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 贸易政策不确定性和经济环境导致租赁决策延迟，但租金保持强劲 [14] - 工业建筑开工量低于疫情前水平，预计2025年市场空置率见顶 [15] - 新建的25.8万平方英尺仓库和现有40万平方英尺空置空间将短期影响NOI，但释放后可获得更高租金 [15][16] - 采矿权板块2024年Q3的一次性最低付款(增加200万美元NOI)不会在2025年重复，预计下半年NOI增长将放缓 [19] 其他重要信息 - 住宅开发项目Woven(2.14单元/1.35万平方英尺零售)已获融资，预计2027年Q4交付 [13] - Aberdeen Overlook项目已售出160/344地块，预计总投资3,110万美元，利润率达36% [13] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于季度法律费用激增是否涉及战略调整 - 管理层回应称法律费用与正在探索的商业机会相关，但未透露具体细节，强调不涉及战略转变 [23][24][25]

财务业绩 - 2025年第二季度GAAP净亏损170万美元，每股亏损0.06美元，而2024年同期净利润100万美元，每股收益0.04美元，同比波动主要源于230万美元的董事会选举咨询费用[5] - 2025年第二季度调整后EBITDA为570万美元，较2024年同期的510万美元增长11.8%，反映核心业务现金流改善[6] - 2025年上半年净亏损320万美元，每股亏损0.12美元，而2024年同期净利润4.3万美元，主要因董事会选举相关费用超300万美元[10] 业务板块表现 - 商业/工业地产组合总面积710万平方英尺，其中工业物业280万平方英尺全部出租，商业零售物业62万平方英尺出租率95%[5] - 首个多户住宅项目Terra Vista已交付84套单元，出租率达49%，项目总规划495套单元[5] - 农业板块收入同比增长115%至220万美元，主要因杏仁销量从38.1万磅增至72.7万磅[10] 资本结构与流动性 - 截至2025年6月30日，总资本化6.484亿美元，债务占比29.7%，现金及可用信贷额度合计9810万美元[9] - 净债务（含合资企业按比例份额）1.605亿美元，与过去12个月调整后EBITDA比率为6.5倍[34][37] - 未偿还债务包括8.194亿美元循环信贷额度和1.105亿美元合资企业按比例债务[32] 行业与市场动态 - 美国农业部预测2025年加州杏仁产量30亿磅，同比增10%，可能对价格形成压力[14] - 国际贸易措施可能引发欧盟、印度和中国报复性关税，影响杏仁出口需求和价格波动[16] - 加州水资源分配量达合同额50%，连续三年降雪量高于均值，可能限制本年水销售收入[13] 战略发展 - 将继续推进TRCC商业/工业开发、多户住宅建设和租赁活动，包括合资项目[11] - 重点推进Mountain Village、Centennial和Grapevine等住宅项目的规划审批和增值活动[11] - Nestlé美国正在TRCC东侧建设70万平方英尺的先进配送设施[5]

NEW YORK, Aug. 7, 2025 /PRNewswire/ -- Star Holdings (NASDAQ: STHO) announced today that it has filed its Quarterly Report on Form 10-Q for the quarter ended June 30, 2025 with the Securities and Exchange Commission. Further details regarding the Company's results of operations, assets and activities are available in the Company's Form 10-Q for the quarter ended June 30, 2025 which is available for download at the Company's website www.starholdingsco.com or at the Securities and Exchange Commission website ...

财务表现 - 2025年第二季度营收8300万欧元 上半年营收168亿欧元 [1] - 第二季度净利润1120万欧元 上半年净利润2170万欧元 [1] - 上半年税前利润2350万欧元 利润率提升至140% [7] - 上半年归母净利润2170万欧元 净利润率129% [8] - 上半年营收同比下降175% 爱沙尼亚以外市场收入占比降至438% [9] 房地产业务 - 上半年售出222套公寓 同比增加85% 营收4490万欧元 [11] - 房地产收入占比提升至30% 维尔纽斯市场表现突出 [2] - 新启动723套公寓建设 其中530套位于维尔纽斯Šnipiškių Urban项目 [5] - 期末持有1134套待售公寓 预售率17% [5] 建筑工程 - 上半年新签建筑合同223亿欧元 期末订单储备444亿欧元 [10] - 第二季度签约重大工程包括8480万欧元Ülemiste航站楼和7500万欧元Rail Baltica铁路项目 [4] - 公共部门基础设施和能源公司成为波罗的海地区主要客户 [3] 项目进展 - 爱沙尼亚在建项目包括Hyatt酒店 国防大楼和Rail Baltica第四阶段 [6] - 立陶宛重点建设Pagėgiai等地区风电场和国防设施 [6] - 拉脱维亚推进Vārme太阳能公园和里加学生酒店项目 [6] 资产负债表 - 期末现金及等价物2590万欧元 净资产242亿欧元 [12] - 总资产405亿欧元 负债161亿欧元 权益占比601% [14][15] - 净负债为-110万欧元 较上年同期改善 [12] 行业动态 - 波罗的海建筑市场竞争激烈 但公司订单储备逆势增长 [3] - 维尔纽斯房地产市场显著优于塔林和里加 但爱沙尼亚市场出现短期活跃迹象 [2]

公司管理层变动 - Hepsor AS监事会于2025年8月5日选举Henri Laks为新任主席 其监事会成员任期三年 [1] - Henri Laks是公司联合创始人之一 自2011年起担任Hepsor集团旗下公司的管理委员会成员 [1] - Henri Laks表示将在战略监督层面继续推动公司发展 其拥有超过20年房地产行业经验 [1] 公司治理结构 - 截至2025年8月1日 Hepsor AS监事会由Henri Laks Kristjan Mitt和Andres Pärloja三人组成 [2] - 管理委员会成员Martti Krass联系方式披露 电话+372 5692 4919 邮箱martti@hepsor.ee [2] 公司业务概况 - Hepsor AS是住宅和商业房地产开发商 业务覆盖爱沙尼亚 拉脱维亚和加拿大 [2] - 公司14年运营期间累计开发2076套住宅和36300平方米商业空间 [2] - 作为波罗的海地区首家开发商 公司实施多项创新工程技术方案 提升建筑能效和环保性能 [2] - 当前开发项目总数25个 总建筑面积达178200平方米 [2]

UAB "Kvartalas" (hereinafter - the Company), which is developing the business center "Sąvaržėlė" on Konstitucijos Avenue in Vilnius, announces that Marius Žemaitis has been appointed as the new director of the Company. M. Žemaitis has more than fifteen years of experience in real estate fund management and real estate development. The new director of the Company is a member of the board of one of the largest investment management companies in Lithuania – UAB "Lords LB Asset Management", as well as the manag ...

行业与公司 - **中国大陆房地产行业**：涉及主要城市二手房挂牌价格指数、经理信心指数、中介网站流量指数等关键指标[5][8][9][16] - **香港房地产行业**：包括零售销售预期、住宅库存、新盘销售数据及价格变动[5][35][36][43] - **相关公司**： - **中国大陆开发商**：华润置地(1109 HK)、中国海外发展(0688 HK)、龙湖集团(0960 HK)、万科(2202 HK)等[5][84][89] - **香港开发商/REITs**：新鸿基地产(0016 HK)、九龙仓置业(1997 HK)、领展(0823 HK)[5][72][92] - **信用债发行人**：万科(VNKRLE)、龙湖(LNGFOR)、绿城(GRNCH)等[84][111][113][114] --- 核心观点与论据 **中国大陆市场** 1. **价格与信心指标** - **二手房挂牌价指数**：一线城市指数从19.7降至19.3（2024年5月以来新低）[5][8] - **经理信心指数**：微升至46.6（仍处低位，低于50枯荣线）[5][9] - **中介网站流量**：同比恶化至-24%（前周-15%）[5][16] 2. **销售数据** - **60城新房销售**：同比-14%（较前周-25%收窄），较四年均值低68%[5][20][23] - **12城二手房销售**：同比降幅从-6%收窄至-4%[5][28][31] 3. **政策与市场情绪** - 政治局会议前“以防万一”心态推动板块周涨4%（跑赢恒指+2%）[5] - **推荐标的**： - **大型国企**：华润置地、华润万象生活、中国海外发展[5] - **高弹性标的**：龙湖、金茂[5] **香港市场** 1. **零售与住宅动态** - **零售销售**：财政司司长对6月数据“审慎乐观”，预计私人消费转正（利好REITs）[5] - **住宅库存**：未售库存降至2.12万套（环比-6%，4Q23以来最低），潜在供应降至10.1万套（连续五季下降）[5][36][39] 2. **新盘表现** - **凯柏峰III**：均价1.4万港元/平方英尺（较2023年首批降价18%），开盘售出77%[5][43] - **滙晨II**：均价1.9万港元/平方英尺（较上一期+2%但低于二手价8%），售出93%[5][43] 3. **二手市场** - **价格指数**：周涨1%（3月2025以来最大涨幅），但估值指数CVI降至58.2（40-60区间预示横盘）[5][54][60] - **推荐标的**：太古地产、领展、九龙仓置业[5][72] --- 其他重要细节 **信用市场** - **高收益债表现**：JACI中国高收益地产指数周涨0.3%，年内累计+10%[7][86] - **投资者关注点**： - **万科**：深铁整合进展及债券估值（若国有化或收益率降至高个位数）[7] - **龙湖**：2025年港元银团贷款再融资安排[7] **数据图表关键信息** - **图8**：香港未售库存月数持平于15个月[36] - **图13**：香港二手房价较2021年峰值仍低28%[54] - **图20**：中国高收益地产债指数2025年表现（1月=100）[86] **风险提示** - **法律声明**：报告可能受利益冲突影响（J.P. Morgan与部分覆盖公司存在业务关系）[3][97][100] - **评级分布**：全球覆盖股票中50%为“增持”，13%为“减持”[106] --- **注**：单位换算遵循原文（如psf=平方英尺，1M=百万）；数据截至2025年7月29日[5][27][43]

**行业与公司概述** - **行业**：中国房地产行业（Asia Pacific）[1][7] - **涉及公司**：30家主要开发商（包括国企、半国企及民企），如中国海外发展（0688 HK）、华润置地（1109 HK）、万科（2202 HK）、金茂（817 HK）、越秀地产（123 HK）等[3][10] --- **核心观点与论据** **1 销售数据显著下滑** - **7月同比降幅扩大**： - 30家主要开发商合约销售同比降25%（6月降33%），7个月累计降26%[1][2] - 前50/100开发商销售同比降28%/27%（6月降26%/26%），7个月累计降13%[2] - **环比季节性疲软**：前50/100开发商销售环比降43%/38%，弱于往年平均降幅（30%）[2] - **分化明显**： - **国企表现较好**：金茂（+49%）、越秀（+19%）[3] - **民企大幅下滑**：中南、新城、龙光、宝龙、旭辉、中骏等降幅超40%[3] - **半国企疲软**：金地（-58%）、万科（-30%）[3] **2 市场疲软原因** - **政策支持有限**：7月政治局会议未提及房地产行业，政策放松需房价连续显著下跌触发（当前未出现）[4] - **高库存压力**：一二手市场库存高企，二手房挂牌价持续下跌，卖家亏损出售意愿增强[4] - **居民信心不足**：贸易谈判不确定性推迟购房计划，叠加销售疲软加剧价格悲观预期[4] **3 未来展望** - **销售持续低迷**：低基数下仍预计未来数月同比负增长[4] - **防御性策略建议**： - 推荐优质国企（品牌优势+一线城市资源）：华润置地（1109 HK）、华润万象生活（1209 HK）[5] - 高股息标的：建发国际（1908 HK）、绿城管理（9979 HK）[5] --- **其他重要细节** **数据表现** - **月度销售（RMB十亿）**： - 华润置地：7月13.3（同比-14%，环比-43%）[10] - 万科：7月13.5（同比-30%，环比+16%）[10] - 金茂：7月8.5（同比+49%，环比-46%）[10] - **累计销售（7M25）**： - 前100开发商累计销售1,465亿（同比-13%）[10] **估值与风险** - **华润置地**：NAV目标价56.2港元（开发物业DCF折现率8.6%，投资物业资本化率5-8%）[17] - **建发国际**：NAV目标价32.55港元（开发物业DCF折现率9.6%）[20] - **风险提示**：销售不及预期、政策滞后、库存压力、利润率承压[22][23][26][27] --- **忽略内容** - 合规声明、分析师认证、公司持股披露等非分析性内容[28-86] - 历史评级及价格数据（如无直接关联当前观点）[82][84] **注**：所有数据引用自原文标注的[序号]，单位已统一换算为十亿（Rmb bn）或百分比（%）。

行业与公司 * 纪要涉及的行业为中国房地产行业 涵盖房地产开发及物业管理与服务两个子行业[1][8] * 涉及的上市公司包括中国海外发展 中国金茂 招商蛇口 万科企业 华润置地 金地集团 绿城中国 龙湖集团 越秀地产 新城发展等开发商[92][94] * 以及雅生活服务 中海物业 国贸股份 碧桂园服务 绿城管理控股 绿城服务 万物云 保利物业 融创服务 华润万象生活等物管公司[96] 核心观点与论据：市场趋势恶化 * 7月二手房价格跌幅扩大 追踪的约50个样本城市成交房价环比下降1.1% 同比下降9.8% 环比跌幅较6月的-1.0%和5月的-1.0%有所扩大[1][2] * 87%的城市录得房价环比下跌 虽较6月的93%有所改善 但下跌面仍非常广泛[2] * 二手房挂牌价环比下降0.5% 55%的样本城市出现挂牌价下调[2] * 房源总量持续增加 7月样本城市总挂牌量环比平均上升0.6% 76%的城市录得环比增长[3] * 与2024年9月政策宽松前相比 超过80%的样本城市总挂牌量更高 其中55%的城市挂牌量达到历史新高[3] * 到访量因季节性因素下滑 7月样本城市中介门店到访量环比下降7% 但同比仍增长20%[4] 核心观点与论据：前景预期与风险 * 预计房价将进一步下跌 7月政治局会议对房地产行业提及甚少 政策回应可能持续静默直至房价出现连续显著下跌[5] * 一二手市场的高库存水平以及疲软的销售 加剧了居民对房价的谨慎看法 更多业主愿意亏损出售房产[5] * 贸易谈判的不确定性可能延迟居民的购房计划[5] * 预计下半年房屋销售将保持同比弱势 给房价带来下行压力[5] * 建议采取防御性和选择性策略 领先指标的走弱可能对开发商的销售 利润率和流动性造成压力[6] * 推荐关注两类优质国有房企：消费受益者——华润置地(1109 HK)和华润万象生活(1209 HK) 以及高股息策略——建发国际(1908 HK)和绿城管理控股(9979 HK)[6] 其他重要内容 * 行业观点：对中国房地产行业持与大市同步看法 对中国房地产物业管理与服务行业持吸引看法[8] * 尽管近期高频数据显示重点城市二手房成交量同比下滑10-15% 但考虑到新房推盘减少且二手房价格更具竞争力 预计第三季度重点城市二手房成交量仍将同比增长0-5%[4] * 7月新增二手房挂牌量继续放缓 环比下降5% 同比上升3% 仅23%的城市录得环比增长[3] * 分析师Stephen Cheung持有融创服务股票[39] * 截至2025年6月30日 摩根士丹利持有绿城服务1%或以上的普通股[40]

新建商品住宅供需情况 - 2025年7月北京新建商品住宅累计网签36.56万平 [1] - 新盘取证节奏大幅放缓 新增供应18.93万平 [7] - 传统营销淡季供需环比均下降 [7] 宅地市场交易情况 - 7月成交2宗地块 规划建面合计12.65万平 [1][9] - 土地出让金19.29亿元 成交楼面均价15254元/平 [1][9] - 地块均底价成交 昌平南邵地块由明芳地产13.69亿元竞得 [9] 房地产企业销售业绩 - 1-7月销售额TOP20企业合计1950.8亿元 销售面积TOP20合计374.7万平 [2][3] - 中海地产以279.9亿元销售额位居首位 华润置地224.3亿元第二 越秀地产195.8亿元第三 [2][3] - TOP20门槛值分别为34.8亿元和7.7万平 [3] 房地产企业权益销售情况 - 1-7月权益销售额TOP20合计1375.4亿元 权益销售面积TOP20合计257.7万平 [5] - 中海地产260.0亿元 华润置地154.9亿元 中建智地124.0亿元位居权益销售额前三 [5] - 权益销售TOP20门槛分别为17.4亿元和3.9万平 [5] 土地供应计划 - 第六轮拟供应5宗商品住宅用地 土地面积约13公顷 建筑规模约24万平方米 [9] - 呼家楼南里地块已挂牌 截止时间为2025年9月5日 [9] - 其余地块拟于近期供应 [9] 住房政策支持 - 北京市完善生育支持政策 健全住房支持政策 [6] - 多子女家庭可优先配租公租房 提高公积金贷款额度 [6] - 多子女家庭租赁备案可按实际月租金提取公积金 [6]