公司财务信息发布安排 - 公司将于2026年2月11日（星期三）纽约证券交易所收盘后发布2026年第四季度及全年财务业绩 [1] - 公司计划于2026年2月12日（星期四）东部时间上午9:00举行电话会议 会议将回顾第四季度及全年业绩 讨论近期事件并设有问答环节 [1] 投资者关系活动参与方式 - 电话会议将以仅收听模式在公司投资者关系网站进行直播 [1] - 分析师若需参与电话会议 需提前至少15分钟拨入以确保及时接入 国内号码为(888) 506-0062 国际号码为(973) 528-0011 接入码为518115 [2] - 电话会议重播可通过电话收听至2026年2月26日 国内重播号码为(877) 481-4010 国际重播号码为(919) 882-2331 重播密码为53481 [2] - 网络直播与重播链接可在公司官网投资者关系板块的“新闻与活动/活动日历”页面获取 [2] 公司业务概况 - 公司是一家完全整合、自我管理的房地产投资信托公司 专注于提供卓越的办公环境 [3] - 公司业务涵盖业主、管理人、开发商和运营商 在美国主要阳光地带市场拥有并管理约1600万平方英尺的甲级物业 [3] - 公司以其酒店式服务理念著称 致力于将建筑改造为提升客户职场体验的顶级“Piedmont PLACEs” [3] 投资者联系渠道 - 研究分析师及机构投资者可联系电话770-418-8592或邮箱investor.relations@piedmontreit.com [4] - 股东服务及过户代理服务由Computershare, Inc.提供 联系电话为866-354-3485 联系邮箱为investor.services@piedmontreit.com [4]

公司租赁业绩与投资亮点 - 2025年全年，公司共租赁了250万平方英尺的办公空间，约占其投资组合的16% [1] - 2025年第四季度，公司签署了67.9万平方英尺的租赁合同 [1] - 2025年的租赁活动中，约三分之二与新租户相关，近一半涉及此前空置的空间 [1] - 截至2025年12月31日，公司已投入运营的物业组合出租率为89.6%，未投入运营的物业组合（包括明尼阿波利斯两个项目和奥兰多一个项目）出租率为62.4% [1] 管理层评论与战略驱动因素 - 公司总裁兼首席执行官将2025年描述为“现象级”的一年，市场需求在全年加速增长 [2] - 市场需求增长使已运营物业组合的出租率在年内提升了1.2%，并将阳光地带市场的租金推至历史新高 [2] - 公司的成功归因于经过翻新的建筑、以客户为中心的场所营造理念，以及相比新建建筑提供的卓越价值 [2] - 2025年，公司超过10%的投资组合（相当于150万平方英尺）租赁给了新客户，这些租户将在2026年底前入驻 [2] - 过去五年，公司已租赁了约75%的投资组合，即1160万平方英尺，这证明了其场所营造战略的成功 [3] 公司业务概况 - 公司是一家完全整合、自我管理的房地产投资信托基金，专注于提供卓越的办公环境 [4] - 公司在美国主要阳光地带市场拥有、管理、开发和运营约1600万平方英尺的甲级物业 [4] - 公司以其酒店式服务驱动的方法和将建筑改造为优质“Piedmont PLACEs”的承诺而闻名 [4]

公司人事任命 - Cohen & Steers任命Diana Shieh为首席运营官兼私人房地产集团资产管理主管 她将负责私人房地产投资组合的战略资产管理 推动价值创造和业绩优化 并担任私人房地产平台的首席运营官 以协调关键职能的运营并增强可扩展性 她向私人房地产集团主管James S Corl汇报 [1] - Diana Shieh拥有超过20年的房地产投资和运营经验 她最近在Oxford Properties Group担任高级副总裁兼美国资产管理主管 期间她建立了国家资产管理部门并监督其价值200亿美元的美国投资组合 涵盖办公、零售、住宅和另类资产领域 在此之前 她在Madison International Realty担任全球投资组合与资产管理联席主管 负责其超过80亿美元管理规模的国内外投资组合 [2] 公司业务与战略 - 公司私人房地产集团主管James S Corl表示 Diana Shieh在管理房地产投资组合和为客户创造价值方面拥有丰富经验 她管理跨地产领域和地域的数十亿美元平台的经验使其成为团队的强大补充 此次任命正值公司扩展运营基础设施以支持其不断增长的房地产投资组合之际 [3] - Cohen & Steers是一家领先的全球投资管理公司 专注于实物资产和另类收入 投资领域包括上市及私人房地产、优先证券、基础设施、资源股票、大宗商品以及多策略解决方案 公司成立于1986年 总部位于纽约 在伦敦、都柏林、香港、东京和新加坡设有办事处 [3]

战略合作关系建立 - Realty Income与新加坡政府投资公司GIC建立长期、程序化的战略合作关系 该合作是公司私人资本计划的一部分 旨在使资本来源多元化 超越公开资本市场 同时扩大其可投资范围至具有吸引力长期回报潜力的核心投资机会 [1] - 合作关系初期包含三个组成部分：1) 成立一个程序化合资企业 专注于美国高质量物流地产的定制开发 这些地产将预先出租给具有投资级信用等级的租户 并签订长期净租赁合同 合资企业资本承诺总额超过15亿美元 2) 为墨西哥一个价值2亿美元的定制开发工业资产组合提供建设融资和收购承诺 这标志着公司首次在墨西哥投资 3) GIC作为基石投资者 投资于Realty Income的美国核心增益基金 [1] 合资企业详情 - 合资企业将主要专注于美国定制开发物流地产 资产将预先出租给具有投资级信用等级的租户 根据合资企业购买的资产将由Realty Income持有多数股权 [3] - 合资企业资本承诺总额超过15亿美元 资金来自Realty Income和GIC [1] 墨西哥市场扩张 - Realty Income与GIC及其开发合作伙伴Hines达成协议 为墨西哥的工业地产组合提供开发融资和收购 公司已承诺在建设完成后以总计约2亿美元的价格收购这些资产 [4] - 这些物流资产位于墨西哥城和瓜达拉哈拉 已预先出租给全球财富100强公司 并签订长期净租赁协议 这是Realty Income在墨西哥的首次投资 [1][4] 美国核心增益基金 - GIC作为基石投资者 完成了对Realty Income美国核心增益开放式基金的投资 [1] 管理层观点 - Realty Income总裁兼首席执行官Sumit Roy表示 公司的全球平台、规模、业绩记录、行业领先团队和预测数据分析平台使其能够高效地获取、承销和管理多元化资产组合 与GIC的合作将放大这些优势 进一步扩大可投资市场 为公司带来增量增长机会 并获得更高的有效回报 [2] - GIC房地产首席投资官Goh Chin Kiong表示 GIC的长期资本与Realty Income的专业知识和市场渠道相结合 将通过投资关键任务的、最先进的定制物流资产来释放重大价值 [2] - GIC美洲区房地产主管Cai Wenzheng表示 对净租赁领域产生强劲、长期、可预测的现金收益保持高度信心 此次合作补充了其在美国净租赁领域的现有直接敞口 并直接进入了物流投资级市场领域 预计该领域将持续增长 [2] 公司背景信息 - Realty Income是一家标准普尔500指数公司 成立于1969年 截至2025年9月30日 其投资组合包括在美国50个州、英国和其他7个欧洲国家的超过15,500处房产 公司自1994年在纽约证券交易所上市以来已增加股息133次 并因连续30多年增加股息而成为标准普尔500股息贵族指数成员 [6] - GIC是一家成立于1981年的全球领先投资公司 管理新加坡的外汇储备 总部位于新加坡 在全球11个主要金融城市拥有超过2,300名员工 投资遍布40多个国家 [7]

美国经济与投资环境 - 美国因其经济实力和增长潜力成为极具吸引力的投资目的地 多位顶级投资者如沃伦·巴菲特对此表示乐观 [1] - 美国是全球最大的GDP经济体 拥有丰富的自然资源 包括石油、天然气、矿产和耕地 并拥有强大的金融市场 在风险投资和私募股权领域占据主导地位 [3] - 美国的文化创新、健全的知识产权法律框架和技术领先历史是其优势的基石 [2] 监管环境与增长前景 - 杰夫·贝索斯认为美国“非常适合增长” 特朗普政府专注于放松监管可能使国家恢复更强的增长轨迹 [2] - 贝索斯指出美国存在过多监管 过度的许可和监管构成负担 阻碍了桥梁、太阳能电场等建设 [5] - 贝索斯表示愿意与特朗普合作减少监管 并对特朗普此次任期内的监管议程表示非常乐观和充满希望 [1][6] 股票市场投资策略 - 沃伦·巴菲特自1942年3月11日首次购买股票以来 其净资产的大部分一直投资于美国股票 [8] - 巴菲特为大多数人推荐的最佳策略是持有标普500指数基金 这提供了对500家美国大型跨行业公司的多元化投资 无需持续监控或主动交易 [9] - 通过Acorns等平台 投资者可以最低5美元投资于标普500 ETF 平台可将日常消费的零钱自动投资于多元化投资组合 [10][11] 住宅房地产投资机会 - 房地产是美国财富创造的另一个基石 当前的住房供应缺口为投资者提供了独特机会 根据Zillow 2025年6月的分析 截至2023年美国住房短缺估计达470万套 [12] - 美联储主席杰罗姆·鲍威尔在2024年9月的新闻发布会上强调住房危机的严重性 指出根本问题是住房持续供应不足 [13] - 通过Arrived等众筹平台 普通美国人可以最低100美元投资租赁房产份额 无需支付高额首付或承担物业管理负担 [14] 商业房地产投资机会 - 对于希望进行更大投资的合格投资者 First National Realty Partners专注于必需品类商业地产 例如由全食超市、CVS、克罗格和沃尔玛等全国性品牌租赁的机构级物业 [15][17] - 高力国际近期报告指出 零售市场多年来首次出现供应受限 至少优质购物中心的空间是如此 [16] - 需求增加加上供应不足可能推动租金上涨 为投资者带来强劲回报 利率下降时商业地产通常会升值 因为买家在较低的借贷成本下能够支付更多 [16][17]

核心观点 - EfTEN房地产基金在2025年（剔除投资性房地产重估影响后）实现了史上最强的经营业绩 公司租金收入增长 利息支出下降 推动自由现金流创纪录 并支持大幅提高股息支付 [1][2][3] 财务业绩 - 2025年合并租金收入达3203.6万欧元 较2024年的3107.9万欧元增长3.1% [4] - 2025年EBITDA达2680.5万欧元 较2024年的2645.4万欧元增长1.3% [4] - 调整后现金流（EBITDA减利息及贷款本金偿还）达1310万欧元 同比增长18% [8] - 2025年12月单月租金收入为295.6万欧元 环比11月增加25.3万欧元 主要受购物中心基于营业额的租金推动 [9] - 2025年12月单月EBITDA为235.5万欧元 环比增加7.9万欧元 [9] 现金流与股息 - 创纪录的自由现金流使得公司可分配每股0.91欧元的毛股息 较上年增长17% [3] - 子公司持有的现金及再融资机会使管理层可提议支付每股1.2欧元的净股息 较上年增长8.1% [3][8] - 计划用于支付股息的银行贷款再融资比例低于上年 [3] 投资组合与资本支出 - 2025年公司向房地产项目投资1130万欧元 其中650万欧元用于养老院 250万欧元用于Paemurru物流中心 56.7万欧元用于塔林Pärnu mnt 102号办公场所改造 剩余170万欧元用于现有投资性房地产 [6] - 投资组合整体空置率保持在低位 [1] - 截至2025年底 合并空置率为3.2%（2024年底为2.6%） 其中办公板块空置率最高达14.4% 物流板块为1.4% 零售板块为0.4% [7] 债务与利息 - 得益于欧元银行同业拆借利率下降 公司利息支出减少 [2] - 截至2025年底 银行贷款加权平均利率为3.99% 较一年前下降0.9个百分点 [2][5] - 2025年合并EBITDA是利息支出的4.0倍（2024年为3.0倍） [5] - 2025年投资组合的偿债备付率为2.01（2024年为1.7） [5] 资产价值与净资产 - 2025年12月 独立估值机构Colliers International进行的定期估值使房地产投资组合公允价值下降400.5万欧元（1%） 主要与DSV爱沙尼亚物流中心有关 因其主力租户预计在2026年第四季度退租 未来可能需要重建仓库 [10] - 截至2025年12月31日 每股净资产值为20.3217欧元 EPRA NRV为21.2676欧元 [11] - 12月期间 因投资性房地产非货币重估损失及确认与计划股息分配相关的递延所得税费用 每股净资产值和EPRA净资产值分别下降1.9%和1.6% [11] - 若剔除上述特殊影响 12月每股净资产值本应增长0.8% [12]

房地产投资平台 - 由杰夫·贝佐斯等世界级投资者支持的Arrived平台允许用户以低至100美元的投资门槛购买租赁住宅和度假屋的份额 无需承担物业管理责任[1][6] - 该平台提供经过筛选的房产供用户浏览 用户可以选择购买任意数量的份额 每处房产都经过增值潜力和收入潜力的评估[6] 美国租赁市场现状 - 根据RentCafe.com的数据 俄克拉荷马州、阿肯色州和北达科他州的一居室月租金中位数分别为1,056美元、1,133美元和1,174美元 显著低于全国平均月租金1,740美元[2] 美国居民财务状况 - 根据美国人口普查局2023年数据 55-64岁的人群中有35.8%没有任何个人退休储蓄[5] - 根据美国人口普查局2024年美国社区调查 近3,500万美国人没有抵押贷款[3] 社会保障福利 - 社会保障福利旨在补充现有的退休储蓄和养老金 而非替代不存在的储备金[6] - 假设一位65岁的退休人员每月领取2,000美元社会保障金 略低于2026年1月退休工人每月2,071美元的平均水平[4] - 在未达到完全退休年龄（1960年后出生者为67岁）时 受益人年收入不超过23,400美元则福利不受影响 在达到完全退休年龄的当年 收入限额提高至62,160美元 且只计算生日前一个月的收入[13] - 达到完全退休年龄后 工作收入将不再影响社会保障福利的领取[13] 保险成本优化 - 通过OfficialHomeInsurance.com平台 用户可以免费在2分钟内从超过200家信誉良好的保险公司中比较并寻找低保费报价[8] - 该平台用户平均每年节省482美元的房屋保险费用[9] - 通过OfficialCarInsurance平台 用户可以轻松比较多家保险公司 通过回答年龄、所在州、车辆类型和驾驶记录等问题 平台会筛选出当地主要保险公司以寻找最低费率[10][11] 财务顾问服务 - Advisor.com平台拥有一个专属的受托顾问网络 提供专家服务以帮助客户制定符合其财务状况和目标的个性化策略[15] - 该平台提供免费的初步咨询 不强制雇佣 并强调其透明度和受托责任[15] - 平台提供定制化的财富管理服务、独家投资机会以及专门团队 以帮助客户实现财务目标[16]

新闻核心事件 - 一位房主在Reddit上发帖称 其邻居因出售房屋而提出请求 要求房主暂时取下其花园旗帜 直至房屋售出 原因是潜在买家因宗教信仰对该旗帜感到不适 [1] - 该旗帜并非政治或亵渎性旗帜 而是一面宗教旗帜 上面写着“此屋受巫术保护”并配有五角星图案 房主表明自己是 pagan（异教徒）信仰者 [2] - 房主最初考虑配合 但内心感到不适 认为此举虽显友善 却可能引发长期问题 [2] 社区讨论与观点 - 许多评论者认为 取下旗帜只会为卖家制造暂时的假象 却为房主埋下长期冲突的隐患 [2] - 一个高赞回复指出 作为买家 反而希望旗帜保持悬挂 以便判断是否愿意与这样的邻居为邻 [2] - 评论者普遍认为 可见的标志 如旗帜 装饰或庭院行为 有助于买家判断社区是否适合自己 取下旗帜可能导致未来迎来不喜欢的邻居 [2] - 多位买家分享个人经历 称曾因看到附近悬挂邦联旗帜 极端政治横幅或攻击性标牌而放弃购买房产 甚至有人“连车都没下”就离开了 [3] - 讨论中反复出现公平性主题 评论者指出 卖家将从请求中获益 而房主则需承担后续后果 这对买家是假象 对发帖人则是长期问题 [3] 引申的房地产投资趋势 - 文章提及 正因为存在此类邻里问题 一些人正选择通过不同方式涉足房地产 例如 Arrived 等平台允许个人以低至100美元的投资额购买租赁房屋的份额 从而获得潜在的租金收入和长期增值 而无需担心邻居是谁或邻居的旗帜是否成为问题 [3] - 新闻插入了其他投资机会的推广内容 包括一项由杰夫·贝佐斯支持的初创公司 声称能让用户在10分钟内成为房东 最低投资额仅为100美元 [3] 以及一个被称为“营销界ChatGPT”的平台以每股0.85美元的价格开放融资 已有超过1万名投资者参与 [4] 还有山姆·阿尔特曼谈及AI将改变经济 并提及一个让投资者早期投资私人科技的平台 [4]

市场整体表现 - 美国主要股指在2026年第一周创下历史新高 标普500指数和道琼斯工业平均指数均进一步上涨[2] - 市场领涨板块发生轮动 投资者从超大盘科技股转向能源和国防等周期性板块[2] - 市场情绪受到地缘政治发展和12月就业报告的综合影响 就业增长低于预期但失业率下降 缓解了投资者对劳动力市场压力的担忧[2][4] 能源行业 - 能源股因地缘政治事件大幅上涨 美国在委内瑞拉的军事行动及可能获得该国受制裁原油供应的乐观情绪推动油价相关股票上涨[2][3] - 雪佛龙公司股价在2026年初上涨约5.8% 因市场预期美国在委内瑞拉的行动可能使其获得该国石油资源[5] - 多位美国国会议员在2025年持有或增持了雪佛龙股票 包括众议员Marjorie Taylor Greene和Gilbert Cisneros以及参议员Markwayne Mullin[5] 国防工业 - 国防股因政策预期而上涨 市场对2027年五角大楼预算大幅增加的预期推动国防承包商股价飙升[3] - 小型国防承包商的表现显著跑赢大盘[3] - 随后国防股因政策转向而下跌 特朗普总统命令主要国防承包商在增加生产和维护投资前停止支付股息和股票回购 导致相关股票和ETF下跌[10] - 受影响的个股包括洛克希德·马丁公司、诺斯罗普·格鲁曼公司和Redwire公司[10] 科技与数据公司 - Palantir Technologies公司股价在2026年初呈现上涨趋势 市场猜测其可能参与美国在委内瑞拉的军事行动 且该公司与政府关系密切[6] - 多位美国国会议员在2025年持有或交易了Palantir股票 包括众议员Rob Bresnahan、Gilbert Cisneros、James Comer和Cleo Fields[6] 核能行业 - 核能股因政策支持而上涨 特朗普政府宣布扩大对国内核燃料和电力基础设施的联邦支持 推动相关公司股价上涨[7] - 受益公司包括Centrus Energy Corp、Energy Fuels Inc和Ur-Energy Inc[7] - 政策包括对铀矿开采和浓缩的激励措施、简化核项目许可以及增加战略储备[7] 房地产行业 - 房地产及相关股票因政策打击而大幅下跌 特朗普总统宣布计划限制大型机构投资者购买独栋住宅 导致相关公司股价下挫[9] - 受影响的公司包括黑石集团、Invitation Homes Inc以及Opendoor Technologies Inc等科技住房平台[9] - 房屋建筑商如Toll Brothers Inc、Lennar Corp和KB Home也因政策不确定性面临压力[9] 生物制药行业 - Aquestive Therapeutics公司股价因监管问题暴跌 美国食品药品监督管理局在其过敏治疗药物Anaphylm的新药申请中发现缺陷 导致该股大幅下跌[11] - 该药物的PDUFA目标日期为2026年1月31日 此次缺陷导致关于标签和上市后承诺的讨论暂停[11] 其他个股表现 - 英伟达公司股票被分析师列为“首选人工智能股” 分析师认为2026年国际消费类电子产品展览会展示了该公司的统治力和领导地位[8] - Tilray公司股票在公布创纪录的第二季度收益后上涨[8]

美国住房市场结构性挑战 - 美联储主席杰罗姆·鲍威尔指出住房市场的核心问题是长期供应不足[1] - 费城联邦储备银行研究发现2006年至2014年间机构买家涌入单户住宅市场贡献了该时期实际房价增长幅度的58%并导致住房自有率下降幅度的75%[1] - Zillow报告估计美国面临470万套的住房短缺[5] 机构投资者市场影响与政策反应 - Parcl Labs 2023年报告显示机构投资者拥有美国3.4%的单户住宅持有超过1000套的大型机构仅占0.73%[2] - 前总统特朗普宣布将立即采取措施禁止大型机构投资者购买更多单户住宅并呼吁国会将其立法[4] - 相关政策声明引发市场震荡全球最大另类资产管理公司黑石集团股价当日盘中大跌9.3%收盘下跌5.6%单户住宅租赁REITs如American Homes 4 Rent下跌4.3%Invitation Homes下跌6.0%[3] 房地产作为资产类别的投资逻辑 - 房地产资产类别可通过租金产生被动收入并提供内在的通胀对冲当通胀上升时房产价值和租金收入往往随生活成本上涨形成自然缓冲和可靠的现金流[6] - 投资者包括机构投资者持续将房地产视为长期投资机会[6] 面向普通投资者的新型房地产投资平台 - Arrived平台允许投资者以低至100美元投资租赁住宅份额平台获杰夫·贝索斯等世界级投资者支持[9] - First National Realty Partners平台允许合格投资者通过以杂货店为核心的商业地产进行投资最低投资额为5万美元物业租户包括全食超市、克罗格和沃尔玛等全国品牌[12][13] - Lightstone DIRECT平台允许合格投资者以最低10万美元投资机构级多户住宅和工业房地产其管理公司Lightstone Group成立于1986年资产管理规模超过120亿美元[15] - Homeshares平台允许合格投资者通过其美国房屋净值基金以最低2.5万美元投资美国主要城市数百套自住住宅目标风险调整后回报率在14%至17%之间[20] 新型投资平台的特点与优势 - Arrived等众筹平台提供了无需处理日常管理即可接触房地产的便捷方式[9] - First National Realty Partners通过三重净租约使投资者无需担心租户成本侵蚀潜在回报[13] - Lightstone Group在其每笔交易中至少投入20%的自有资本约为行业平均水平的四倍以实现利益绑定[17] - Lightstone Group自2004年以来已实现投资的历史净内部收益率为27.5%历史净股本倍数为2.49倍[16]