业绩总结 - 2025年第一季度净收入为6,792千美元，较2024年同期的2,900千美元增长133.5%[90] - 2025年第一季度总收入为65,860千美元，较2024年的62,930千美元增长4.9%[86] - 2025年第一季度的同物业净运营收入（NOI）为47,286千美元，较2024年的44,548千美元增长6.1%[87] - 2025年第一季度的总运营费用为18,574千美元，较2024年的18,382千美元增长1.0%[86] - 2025年第一季度的利息支出为8,322千美元，较2024年的9,634千美元下降13.6%[90] - 2025年第一季度的折旧和摊销费用为30,614千美元，较2024年的28,168千美元增长8.7%[89] 用户数据 - 截至2025年第一季度，租赁占用率为97.3%，租户保留率为90.0%[17] - 2025年第一季度的可比租赁增长（新租与续租）为9.6%[17] - 86%的净营业收入（NOI）来自于有杂货店的中心，同行业平均为76%[15] 财务指标 - 2025年核心每稀释股收益（Core FFO）预期为1.79至1.83美元，增长率为3.5%至5.8%[7] - 2025年每股稀释净收入预期为0.27至0.33美元[104] - 2025年预计的Nareit FFO每股范围为1.83至1.89美元[104] - 2025年净债务与调整后EBITDA比率为4.1倍，净杠杆比率为23.4%[17][62] - 2025年第一季度的总流动性为5.77亿美元[17] 市场展望 - 预计未来九年，阳光带地区的长期增长将显著超过全国平均水平，分别为6.7%与0.5%[15] - 2025年SPNOI增长预期为3.5%至4.5%[68] - 2025年同物业NOI增长预期为3.50%至4.50%[104] 资产与收购 - 2025年第一季度总可租面积（GLA）为1100万平方英尺[6] - Q4 2024收购的物业ABR PSF为$27.18，租赁占用率为96.9%[49] - NEXTON SQUARE的ABR PSF为$26.74，租赁占用率为91.0%[49] - CARMEL VILLAGE的ABR PSF为$16.53，租赁占用率为99.0%[49] - PLAZA ESCONDIDA的ABR PSF为$24.16，租赁占用率为100%[49] 资本支出 - IVT的资本支出占NOI的比例为26%，高于同行平均的21%[57] - 2022至2024年累计同物业NOI增长率为14.5%，高于同行平均的12.7%[57]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心FFO增至每股0.53美元，上年同期为每股0.52美元，主要受同店NOI增长2.3%推动 [5][13] - 截至季度末，净债务与调整后EBITDAre的比率为5.2倍，若计入近期收购和出售的全年EBITDA，该比率更低 [14] - 4月董事会批准将股息从每股1.1美元提高6.4%至1.17美元，股息支付率为53% [17] - 预计2025年核心FFO为2.22 - 2.3美元/股，同比增长4% - 8%，同店NOI增长2% - 4% [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 过去12个月总投资组合每平方英尺平均销售额达455美元，高于上一季度和去年同期 [6] - 季度末入住率为95.8%，较去年年底有预期的季节性下降 [6] - 过去12个月执行了250万平方英尺的租赁，约550笔交易，截至4月30日，2025年到期空间的续约率达57%，高于去年同期的47% [7] - 附属收入持续增长，通过优化数字能力，与零售商合作开展促销活动，带动流量和销售增长 [8] 各个市场数据和关键指标变化 未提及 公司战略和发展方向和行业竞争 - 执行外部增长战略，第一季度收购克利夫兰的Pinecrest生活方式中心，去年12月收购小石城的Promenade at Chanel [9] - 持续优化投资组合，4月出售密歇根州豪厄尔的非核心中心，同时对孟菲斯奥特莱斯进行再融资 [13][14] - 开展Tanger Deal Days活动，与零售商合作强化价值和品牌信息，6月推出“夏日省钱季”活动，提前开展返校销售 [11] - 建立以现场为导向的组织，贴近零售商和消费者，保持灵活性以应对不断变化的消费环境 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观环境不确定性增加，但公司对自身定位和差异化模式充满信心，优质资产位于大都市地区，受益于人口和就业增长 [10][11] - 平衡表状况良好，低杠杆、大量固定利率债务、充足流动性和稳定自由现金流，为内外增长提供支持 [12] - 对租赁业务持乐观态度，市场上新零售空间少，零售商需求大，公司将通过重新招商和优化店铺规模来提高生产力 [78] 其他重要信息 - 感谢Dave Henry近十年在董事会的服务，他将在下周年度会议后退休 [12] - 公司将参加多场会议和物业参观活动，包括5月8日查尔斯顿奥特莱斯、5月13日纽约BMO北美房地产会议等 [18][19] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 宏观不确定性对临时入住率的影响及临时租户在以往经济低迷或不确定时期的表现 - 临时入住率是公司策略，如快闪店，许多品牌在进入奥特莱斯业务前会先以短期形式尝试，了解业务情况后再签订长期租约，公司已有成功将短期租户转化为长期租户的案例 [22][23][24] 问题2: 与零售商就下半年库存预期的沟通情况 - 目前未听到库存问题，奥特莱斯渠道会接收过剩库存，公司将提前开展返校销售活动，以应对可能的库存担忧 [26][27] 问题3: 第二季度入住率是否会因主动重新招商或额外空置活动受到影响，以及年底入住率目标 - 目前入住率受重新招商影响，如乐高、马克·雅各布斯等新店开业，公司重新招商策略有助于提高租金差价，未来将利用零售商对空间的需求重新定位空间 [32][33][34] 问题4: 关于Forever 21店铺的最新情况及回填计划和时间表 - 公司已预计Forever 21店铺关闭，并为大部分空间安排了临时替代租户，这些店铺租金相对较低，临时租金替代不会造成重大下降，且市场上有更多高租金、高销售表现的零售商需求 [35][36] 问题5: 奥特莱斯零售商是否会将更高价格转嫁给消费者，以及关税对定价和价值主张的影响 - 奥特莱斯零售商可根据库存情况快速调整价格和促销策略，以处理过剩库存，公司认为零售商将战略性地利用奥特莱斯渠道 [38][39] 问题6: 对纳什维尔中心开业后的商品组合、成功和失望之处的看法 - 购物中心通常需要几年时间才能达到销售产能，纳什维尔中心已更换部分零售商，如凯特·丝蓓表现良好，同时引入了食品零售商，部分店铺面积过大，可增加店铺密度以提高销售生产力，公司对该中心长期前景乐观 [43][44][45] 问题7: 如何看待投资组合中较低层级部分的资产，以及如何实现这些资产的货币化和资本再配置 - 豪厄尔中心因市场发展和租户变化，不符合公司专注全国性租户、高信用、高租金的业务模式，因此出售，目前投资组合中符合豪厄尔情况的中心很少，其他中心有很大增长潜力 [48][49][50] 问题8: 豪厄尔资产处置的资本化率、是否已纳入先前指引以及对本季度同店业绩的影响 - 豪厄尔出售未纳入原指引，目前在更新范围内，该交易不属于资本化率类型交易，纳入非同店池，其NOI占比不到1%，若包含在同店NOI中，将使增长率下降不到10个基点 [57][59] 问题9: 对2025年同店NOI处于指引范围低端还是会在全年加速增长的看法 - 公司对同店NOI 2% - 4%的指引范围感到满意，随着时间推移，不确定性减少，将更新指引 [60][61] 问题10: 亨茨维尔中心入住率下降的原因、回填时间以及目前收益率与初始收购时的对比 - 入住率下降主要因前Bed Bath and Beyond的30,000平方英尺空间，公司已为该空间安排临时租户并正在寻找新租户，预计随着新零售商入驻，该中心将实现增长 [65][66] 问题11: 是否观察到折扣渠道吸引了高收入消费者，以及核心租户和客户群体的变化 - 公司通过忠诚度计划跟踪客户，看到新客户群体，包括高收入消费者和年轻消费者，这与公司升级租户基础有关，公司将根据消费者需求进行商品组合 [69][70][71] 问题12: 租户产品中为奥特莱斯定制的比例、随时间的变化以及是否为此担忧 - 公司未听到零售商对此表示担忧，认为零售商将更依赖奥特莱斯渠道处理过剩库存，如疫情后奥特莱斯销售表现良好 [74][75] 问题13: 第一季度和4月的租赁情况以及对ICSC的展望 - 公司对租赁业务乐观，市场上新零售空间少，零售商需求大，公司将通过重新招商和优化店铺规模提高生产力，4月租赁委员会在续约和新业务方面表现强劲，对2025年剩余时间和2026年充满信心 [78][79][81] 问题14: 将返校销售提前至6月对收入和费用的季节性影响 - 公司认为提前开展活动可吸引更多客户，大部分收入固定且增长，运营费用具有高度可变性，可能会影响营销支出的时间安排，但对同店NOI指引范围无重大影响 [86][87][88] 问题15: 在经济不确定性下是否会减少营销支出 - 营销是业务重要方面，可带动流量和销售，公司不会因经济不确定性大幅减少营销支出 [89] 问题16: 自4月2日关税不确定性增加和消费者信心受挫以来，客流量的趋势以及消费者行为和购物模式的变化 - 1月和2月客流量因天气和季节因素较弱，3月开始增加，4月客流量非常强劲，同行REITs也有类似情况 [92] 问题17: 投资组合NOI对租户销售变化的敏感度 - 超额租金占总收入约3%，公司在续约时优先考虑固定租金，租户销售变化对NOI影响不大，整体销售生产力提高对NOI影响更大 [95][96] 问题18: 如何看待珠宝类别，特别是钻石价格下跌30% - 40%以及Signet盈利预警的影响 - 珠宝类别对公司表现良好，公司与潘多拉等品牌有更多业务往来，Signet正在调整商品策略，该类别呈现积极趋势 [102][103] 问题19: 关于8月到期的Sonae基金互换，如何利用当前有利的互换定价机会管理利率风险 - 公司有3.25亿美元定期贷款通过互换策略从浮动利率转为固定利率，2月到期的7500万美元互换已通过新的远期互换将固定SOFR从3.5%降至3.3%，8月到期的7050万美元目前固定利率为3.7%，公司将在年内寻找机会管理利率风险 [104][105]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心FFO增至每股0.53美元，上年同期为每股0.52美元 [6][14] - 同店NOI增长2.3%，受租金收入增加推动，但受今年较高的雪灾费用和去年一季度的费用退款影响 [6][14] - 季度末净债务与调整后EBITDAre的比率为5.2倍 [15] - 季度末现金为1600万美元，无担保信贷额度可用4.81亿美元，远期ATM协议潜在结算收益7000万美元 [15] - 2025年4月，董事会批准将股息从每股1.1美元提高6.4%至1.17美元，股息支付率为53% [17] - 预计2025年核心FFO为2.22 - 2.3美元/股，同比增长4% - 8%；同店NOI增长2% - 4% [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 过去12个月执行了250万平方英尺的租赁，约550笔交易 [9] - 截至2025年4月30日，续约或正在进行的续约占2025年到期空间的57%，去年同期为47% [9] - 连续第十三个季度实现正租金差 [9] - 附属收入持续增长 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 过去12个月，整个投资组合的平均销售额为每平方英尺455美元，高于上一季度和去年同期 [7] - 季度末 occupancy为95.8%，反映了预期的季节性下降 [7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 执行外部增长战略，第一季度收购了克利夫兰的Pinecrest生活方式中心，去年12月收购了小石城的Chanel长廊 [10] - 持续优化数字能力，与零售商合作提供有针对性的实时促销，以提高客流量和销售业绩 [10] - 推出Tanger Deal Days活动，并将在6月推出Summer of Savings活动，鼓励消费者提前购物 [12] - 建立以现场为导向的组织，优先为零售商和消费者服务，保持灵活性以应对不断变化的消费环境 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观环境不确定性增加，但公司对自身定位和差异化模式充满信心 [11] - 公司的优质资产位于大都市地区，受益于人口和就业增长，市场定位、价值主张和扩张战略得到验证 [12] - 公司资产负债表稳健，现金流强劲，有能力追求机会性增长 [13] 其他重要信息 - 公司将参加多场会议和物业参观活动，包括5月8日的富国银行房地产证券会议、5月13日的BMO北美房地产会议等 [18][19] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 宏观不确定性对临时租户入住率的影响及过去经济低迷或不确定时期临时租户的表现 - 临时租户入住率是公司的一项策略，如快闪店模式。许多品牌在进入奥特莱斯业务前，会先以短期租赁的方式测试市场，了解业务情况和产品销售速度，再决定是否签订长期租约。公司过去已将一些短期租户转化为长期零售商，如Vineyard Vines和UGG [22][23][24] 问题2: 是否与零售商就下半年的库存预期进行过沟通，以及他们在返校季或假期采购库存的能力 - 目前未听说有库存问题，奥特莱斯渠道会接收大量过剩库存。公司将在夏季提前开展返校季促销活动，鼓励消费者提前购物，以应对可能的库存短缺 [26][27] 问题3: 第二季度入住率是否会受到主动重新招商或额外空置活动的影响，以及年底入住率目标 - 目前入住率受重新招商影响，如乐高、Marc Jacobs等新租户入驻。公司重新招商策略旨在用更好的零售商取代表现不佳的租户，以提高租金差和长期业绩。由于美国目前新零售空间供应有限，公司有机会利用零售商对其空间的需求进行重新定位 [31][32][34] 问题4: Forever 21店铺关闭的最新情况，以及重新填充这些空间的计划和时间表 - 公司预计Forever 21店铺关闭已久，并已为大部分空间安排了临时替代租户。这些店铺租金相对较低，临时租金替代不会导致租金大幅下降。市场上对这些空间的需求增加，公司认为有很大的提升空间 [36][37] 问题5: 奥特莱斯零售商是否计划将更高的价格转嫁给消费者，以及关税对定价和价值主张的影响 - 奥特莱斯零售商使用店铺的原因多样，一些品牌的产品是过剩库存，而另一些则有专门为奥特莱斯生产的产品。奥特莱斯零售商可以相对快速地调整价格，以应对库存和市场情况。他们会利用奥特莱斯渠道处理过剩库存，满足追求性价比的消费者需求 [39][40][41] 问题6: 纳什维尔购物中心开业后的表现，以及对商品组合的看法 - 购物中心通常需要几年时间才能达到最佳销售业绩。纳什维尔购物中心开业初期，一些本地零售商表现不佳，已被替换。新入驻的Kate Spade表现良好，食品零售商也表现出色。部分店铺面积过大，若增加店铺密度，销售生产率可能会提高。公司对该中心的长期发展充满信心，当地社区和旅游客流量正在增加 [44][45][47] 问题7: 如何看待投资组合中较低层级部分的资产，以及最终的货币化和资本再配置计划 - Howell购物中心因建成时间较早，周边市场发展缓慢，租户信用和租金支付能力下降，不符合公司专注于全国性租户、高信用和高租金的业务模式，因此出售。公司其他大部分中心现金流为正，具有重要的社区价值和增长潜力，目前没有其他计划出售的中心 [48][49][53] 问题8: Howell资产处置的资本化率，是否已在之前的指引中考虑，以及对本季度同店业绩的影响 - Howell资产出售未在原指引中考虑，但在更新后的范围内。该交易不属于资本化率类型的交易，包含在非同店池中。Howell是公司最小的资产，占NOI不到1%，其处置对同店NOI影响不到10个基点 [58][59][61] 问题9: 对2025年同店NOI指导范围下限的看法，以及同店NOI在今年剩余时间内是否会加速增长 - 公司指导范围为2% - 4%，该范围考虑了信用、空置时间、租金差和销售等多种变量。公司对该范围仍有信心，随着时间推移，不确定性减少，将能够更新指引 [63] 问题10: 亨茨维尔购物中心入住率下降的原因、回填时间，以及目前的收益率与初始收购时的比较 - 入住率下降主要是由于前Bed Bath & Beyond店铺（30,000平方英尺）空置，该空间占亨茨维尔入住率的625个基点和连续入住率下降的近25个基点。公司已为该空间发布了租赁信息，预计将有新零售商入驻。收购时的资本化率为8.5%，随着重新招商活动的进行，预计收益率将增长 [66][67][68] 问题11: 是否观察到折扣渠道吸引了更多高收入消费者，以及核心租户和客户群体是否有变化 - 公司通过忠诚度计划跟踪客户，发现有新客户，包括高收入消费者和年轻消费者。这部分是由于公司升级了租户基础，引入了新品牌，吸引了不同类型的客户。公司致力于为消费者提供多样化的商品，以增加客流量和销售额 [71][72][73] 问题12: 租户产品中为奥特莱斯生产的比例，以及这一比例随时间的变化，是否对此表示担忧 - 公司未听说零售商对此表示担忧，认为零售商可能会更依赖奥特莱斯渠道。以疫情后为例，2021年奥特莱斯每平方英尺的销售额达到历史最高，因为库存流动时间错过全价销售季节，最终流入奥特莱斯渠道。公司对库存流入奥特莱斯渠道持乐观态度 [76][77] 问题13: 第一季度和4月的租赁情况，以及对ICSC活动的展望 - 公司对租赁情况持乐观态度，由于市场上新零售空间供应有限，零售商需求旺盛。公司的租赁策略包括用新零售商取代表现不佳的租户，以及优化店铺规模以提高生产率。第一季度和4月的交易委员会表现出色，续约率达到56% - 57%，对2025年剩余时间和2026年的租赁前景充满信心 [80][83][84] 问题14: 将返校季销售活动提前至6月，在收入或费用方面是否有季节性因素需要关注 - 公司认为这是一个明智的营销策略，可以在市场竞争中吸引消费者提前购物。大部分收入是固定且增长的，运营费用具有较高的可变性，可能会影响同比数据，但对同店NOI指导范围（2% - 4%）没有重大影响 [88][89][90] 问题15: 在经济不确定性和关税影响下，今年是否会减少营销支出 - 营销支出不是公司业务的重要驱动因素，但对吸引客流量和促进销售至关重要。公司团队会制定创意和计划，以支持零售合作伙伴和消费者 [91] 问题16: 自4月2日关税不确定性增加和消费者信心受挫以来，客流量趋势以及消费者行为和购物模式是否有变化 - 1月和2月客流量因天气和季节因素较为平淡，3月开始增长，4月客流量非常强劲，其他同行REITs也有类似情况 [94] 问题17: 投资组合中NOI对租户销售变化的敏感性，以及如何量化销售变化对NOI的影响 - 超额租金仅占总营收的约3%，公司在续约时优先考虑固定租金，因此租户销售变化对NOI的影响不大。公司的重新招商策略提高了投资组合的销售生产率，推动了租金增长，对NOI的影响更大。去年，百分比租金为1750万美元 [96][97][99] 问题18: 如何看待珠宝类别，特别是钻石价格下跌30% - 40%以及Signet盈利预警的影响 - 珠宝类别对公司来说表现良好，公司与Pandora等品牌有更多业务往来。Signet正在调整其商品策略和客户定位，公司看到该类别有积极趋势 [103][104] 问题19: 8月到期的Sonae基金互换如何考虑，以及如何利用当前不寻常的远期曲线获得有吸引力的互换定价 - 公司有3.25亿美元的定期贷款通过互换策略从浮动利率转换为固定利率。2月到期的7500万美元互换已被新的远期起始互换取代，将固定利率从3.5%降至3.3%。8月到期的5000万美元目前固定利率为3.7%，公司将在今年剩余时间内寻找机会管理利率风险，维持定期贷款的固定利率 [106][107]

业绩总结 - 截至2025年3月31日，公司总资本化为232亿美元，拥有567个物业，总可租赁面积为101百万平方英尺[7] - 2025年第一季度，净有效租金同比增长28%[27] - 2024年第一季度每股稀释后FFO增长12.8%[84] - 公司的净利润为15亿美元，较去年同期增长10%[100] - 每股收益（EPS）为1.50美元，较去年同期增加0.15美元[100] - 预计2025年第一季度的收入将在320亿至340亿美元之间[100] 用户数据 - 82%的年基础租金来自于主要大都市市场[11] - 线上销售额占总销售额的30%，同比增长12%[100] - 公司的库存周转率为4.5次，较去年提高0.5次[100] 市场展望 - 预计2025年新供应量仅为20个基点，2026年为10个基点[16] - 预计在2025年，零售市场需要约65%的租金上涨才能实现所需回报[14] - 预计在2025年，60%的未开业租约将在2025年开始生效，预计年租金收入为6000万美元[78] 新产品与技术研发 - 2025年预计资本支出将达到20亿美元，主要用于技术和基础设施投资[100] 市场扩张与并购 - 计划在未来一年内增加100家新门店，以扩大市场份额[100] - 2025年预计完成13个项目，总投资为5400万美元，平均稳定收益率为18.8%[52] 负面信息 - 2025年剩余的无担保债务为2.41亿美元[70] 其他新策略 - 签署的未开业租约（SNO）预计在2025年将产生约6000万美元的年基础租金影响[28] - 2025年第一季度，签署的租约中，41%的租金差距为正[33] - 2025年固定利率债务占比为98.4%，加权平均到期时间为8.2年[88] - 2025年预计将有3,267个多户住宅单位和111,000平方英尺的零售空间激活或变现[59] - 2025年将实现12,000个多户住宅的权利[56] - 2025年将有超过1.4亿美元的年度自由现金流，扣除股息和租赁资本支出后[70] - 2025年资本支出预计占净营业收入的20%[61] - 2025年净收购预计在1亿到1.25亿美元之间，综合资本化率为7.0%到8.0%[64]

公司表现 - Brixmor Property Group股票表现稳健 得益于其以杂货店为核心的地产项目需求强劲 [1] - 尽管零售地产面临压力 但有限的新供应有助于支撑这些户外地产项目 [1] 行业背景 - 零售地产行业整体承压 但特定类型地产如以杂货店为核心的项目仍具韧性 [1] 分析师背景 - 分析师拥有15年逆向投资经验 基于宏观观点和个股反转故事获取超额收益 [1]

业绩总结 - 公司市值为40亿美元，总企业价值为57亿美元[13] - 2024年净收入为102,760千美元，同比下降1.1%[147] - 2024年核心FFO为246,993千美元，同比增长13.5%[144] - 2025年第一季度净收入为19,999千美元，较2024年的23,306千美元下降14.2%[149] - 2025年第一季度的组合净运营收入（Portfolio NOI）为93,082千美元，较2024年的87,857千美元增长5.1%[149] - 2025年第一季度EBITDAre为81,978千美元，较2024年的75,691千美元增长8.9%[151] - 2025年第一季度调整后的EBITDAre（Adjusted EBITDAre）为81,978千美元，较2024年的77,245千美元增长6.0%[151] 用户数据 - 租户销售每平方英尺为455美元，较2024年第四季度增长2.5%[46] - 过去12个月内签署了545份租赁，执行面积为250万平方英尺[46] - 物业的整体入住率为95.8%[46] - 截至2025年3月31日，按同中心计算的入住率为95.9%[175] 未来展望 - 2025年同中心净营业收入（NOI）增长预期为2.0%至4.0%[88] - 预计2025年每股净收入在0.91美元至0.99美元之间[88] - 预计2025年核心每股基金（Core FFO）在2.22美元至2.30美元之间[88] - 2025年到期的租赁占年基础租金的16%[55] - 2025年到期的租赁占总建筑面积（GLA）的19%[55] - 2025年利息支出预期在6350万美元至6550万美元之间[88] - 2025年一般和行政费用预期在7650万美元至7950万美元之间[88] 新产品和新技术研发 - 现有多户住宅项目9个，共1494个单元[113] - 现有酒店数量为1个，127个房间，2027年计划新增1个酒店，103个房间[113] - Class A+B 办公室面积为77万平方英尺，自2020年以来新增2个银行办公室，2025年计划新增6万平方英尺[113] 市场扩张和并购 - 公司在21个美国州和加拿大拥有37个奥特莱斯中心，零售面积超过1600万平方英尺[179] - 公司在2025年2月收购了位于俄亥俄州克利夫兰的Pinecrest中心[178] - 2024年收购的The Promenade at Chenal的占用率为91%[108] 负面信息 - 2025年第一季度的利息支出为15,496千美元，较2024年的14,151千美元增长9.5%[151] - 2025年第一季度可供普通股东的净收入包括与密歇根州霍威尔中心相关的非现金减值费用，每股0.04美元[178] - 2023年可供普通股东的净收入包括因高管自愿离职而逆转的费用，每股0.01美元[178]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度每股收益为0.34美元，其中包含来自全食超市的0.06美元 [44] - 预计第二季度每股收益在0.32 - 0.34美元之间，下半年季度FFO目标为0.34 - 0.36美元 [47] - 第一季度同店NOI增长4.1%，街道零售组合增长6.8%，街道表现优于郊区资产超400个基点 [52] - 目标全年同店NOI增长5% - 6% [53] - 季度债务与EBITDA比率为5.7倍，处于5.5 - 6倍的目标范围内 [54] 各条业务线数据和关键指标变化 街道零售业务 - 今年已签署新的核心租约，ABR总计超500万美元，其中95%来自街道，4月新租约超100万美元，领先去年同期 [20] - 待签署租约超600万美元，有望超过去年1250万美元的创纪录租赁量 [21] - 2025年第一季度与2024年第一季度相比，关键街道市场平均实现两位数销售增长 [21] - 第一季度乔治城投资组合中服装销售额同比增长15%，Q1签署两份新租约，平均现金利差超50% [24] - 芝加哥阿米蒂奇大道Q1销售额同比增长12% [25] 投资管理业务 - 过去12个月完成超8亿美元的收购，约一半为核心投资组合的街道零售物业，另一半为投资管理业务交易 [15] - 年初至今完成超3.7亿美元的收购，包括约1.75亿美元此前未宣布的交易 [32] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约苏豪区租金尚未回到此前峰值，近期剥离最后一份高于市场的租约，Q2结果将体现 [27] - 旧金山市场有积极进展，Q1与TNT超市签署5万平方英尺租约，社区反应积极，已收到其他顶级品牌的兴趣 [28] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 内部增长主要来自街道零售业务，凭借长期合同增长和增量租赁实现持续增长 [5] - 外部增长方面，资产负债表收购目标是增加街道零售物业，投资管理平台将利用核心竞争力和机构资本关系机会性增加资产 [14] 行业竞争 - 街道零售的投标竞争比其他露天零售形式少，公司专注于有意愿的卖家 [16] - 市场波动可能使一些买家退出，公司凭借声誉和关系有机会获得更多交易 [77] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管资本市场波动和经济不确定性增加，但业务关键驱动因素在第一季度持续发挥作用，且势头有望延续 [5] - 零售商虽面临关税和经济挑战，但仍推进租赁需求，主要因优质供应不足和长期需求顺风 [7] - 消费者支出保持弹性，尤其是富裕消费者，公司租户服务的消费者受经济指标影响较小 [12] - 市场波动可能为街道零售投资和投资管理平台创造更多购买机会 [17] - 对2025年和2026年实现核心内部NOI增长有信心，预计2026年实现5%以上的增长 [47][50] 其他重要信息 - 第一季度入住率按预期下降约140个基点，主要因玛丽维尔广场一个当地郊区租户提前终止租约，该空间已重新出租，预计第三季度开始生效 [50][51] - 预计年底核心实际入住率将提高到94% - 95% [52] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: SNO到2025年底是否会加速增长并超过6%的ABR？ - 公司认为有300万美元将在下半年开始计入，如果AJ成功将待签署租约转化为实际租约，有望继续增长 [58] 问题2: 能否谈谈在经济低迷时期的机会性投资，典型卖家是谁，与全球金融危机时期相比如何？ - 目前难以确定具体情况，卖家可能来自需要流动性、更换运营伙伴的机构投资者等，公司凭借关系和执行能力有信心把握机会，当前情况与全球金融危机不同，机会可能来自增值租赁机会 [60][62] 问题3: 鉴于熨斗区的收购，是否预计更多办公REIT会出售其街道零售资产？ - 公司已成为街道零售的主要收购方，竞争较少，无论卖家来自何处，公司都有机会参与交易 [63] 问题4: 街道投资组合在新冠疫情后租户类型有何变化，如何看待消费者需求和租户信用的弹性？ - 疫情后签署的租约多与当下消费者相关的品牌，此前一些数字原生零售商取代了部分传统零售商，现在各类优质零售商都认识到拥有实体店铺的重要性，当前租户的信用状况和健康程度与2019年不同 [65][67] 问题5: 对街道投资组合未来可预见的平均10%潜在增长的预测有多大信心，2025年能否实现？ - 公司对街道投资组合继续成为增长关键驱动力有信心，签署但未开业的租约大部分来自街道 [70] 问题6: 谈谈威廉斯堡的按市值计价机会，目前平均ABR和市场租金及新租约签约情况如何？ - 市场租金较当前平均ABR有大幅上涨，Reggie收购的资产有潜在的按市值计价机会，未来几年有望释放 [71] 问题7: 街道零售交易市场近期卖家和买家行为是否有变化，宏观不确定性是否会减少竞争并带来更多机会？ - 目前还处于早期阶段，此前一些买家对租金增长预期过高，市场波动可能使部分竞争减少，卖家相对现实，公司会耐心等待经济形势明朗 [77][80] 问题8: 近期租赁利差有波动，如何看待全年剩余时间的利差趋势？ - 由于投资组合性质，利差会有所变化，且样本量较小，难以预测季度轨迹，但公司认为租约与市场相比处于良好位置 [81] 问题9: 4月2日后与600万美元待谈判租约的租户接触频率和孕育期是否有变化？ - 4月1日后租赁速度和租户响应性没有明显变化，销售增长、租户利润率有缓冲、消费者有消费能力，租户需求未放缓 [86] 问题10: 新合资伙伴目前投入资本的意愿如何，从总交易规模来看公司的承接能力如何？ - 机会性投资资金寻找零售资产较难，高回报率投资者可能会积极参与，核心加领域对露天零售的需求也在增加，公司与机构投资者有良好关系，有信心承接相关机会 [90][92] 问题11: 在租赁或商品销售方面，现在与4月2日前相比，内部是否有针对特定类别或零售商的战略调整？ - 公司注重挑选能在健康入住成本下运营、达到销售目标的租户，同时会筛选零售商的供应链多元化情况 [95][96] 问题12: 目前890万美元ABR的签约未开业管道，在政策不确定性持续的情况下，是否存在延迟或取消的风险？ - 零售商因担心错过关键位置而有动力推进租赁，目前主要担忧是租户建设成本和供应链问题，公司有一定优势应对，关键市场受经济放缓影响较小 [98][101] 问题13: 核心投资组合租户名册中每月能获得销售数据的比例是多少，如果销售停滞会采取什么不同措施？ - 按租约规定约15% - 20%，实际接近100%能了解租户表现，当销售下滑时，会考虑收回空间并重新推向市场，街道租户销售报告更常见，公司有相关策略处理表现不佳的租户 [104][106] 问题14: 街道投资组合预计年底达到90%，目前锁定的比例和仍需努力的部分各有多少？ - 签约未开业管道主要是街道零售，大部分已锁定，对2026年目标也有信心加速实现 [108] 问题15: 截至4月完成交易的初始资本化率是多少，内部收购的门槛率有何变化？ - 公司避免提供具体初始资本化率，认为该指标可能有误导性，目前组合的差距收益率处于低6%水平，门槛率受市场情况影响，目前情况较为灵活，公司有多种资本来源应对 [112][114] 问题16: 华盛顿特区市场的客流量或租户需求是否因相关事件发生变化？ - 未观察到变化，第一季度M街销售额同比增长两位数，该市场受国内游客、大学和零售商等因素驱动，与相关事件无明显关联 [117][119] 问题17: 国际旅游对租户的重要性如何，特别是在关键街道零售走廊？ - 国际旅游总体未对零售商销售产生影响，加拿大游客跨境旅游下降，但国际游客作为购物者在街道零售资产中尚未恢复影响力，这是未来的顺风因素 [123][124] 问题18: 近期在纽约多个社区收购资产，如何平衡规模和多元化，对纽约的投资是否有上限？ - 纽约投资有上限，但目前还未达到，公司会继续在关键走廊增加资产，同时也会在其他市场布局，以实现投资组合的平衡 [126][127]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度每股收益为0.34美元，其中包含来自全食超市的0.06美元 [41] - 预计第二季度每股收益在0.32 - 0.34美元之间，下半年目标季度FFO为0.34 - 0.36美元 [43] - 第一季度同店NOI增长4.1%，街道零售组合增长6.8%，跑赢郊区资产超400个基点 [49] - 目标全年同店NOI增长5% - 6% [49] - 第一季度末债务与EBITDA比率为5.7倍，处于5.5 - 6倍的目标范围内 [50] - 截至3月31日，已签约未开业管道增加超15%，达到约900万美元的ABR，预计2025年确认约400万美元，其中75%（约300万美元）在下半年确认，2026年增加500万美元 [44] - 核心资产和再开发的已签约未开业管道额外增加600万美元，预计2025年确认少量，2026年预计为300 - 400万美元 [45] 各条业务线数据和关键指标变化 街道零售业务 - 第一季度实现6.8%的同店增长 [38] - 今年已签署新的核心租约，总ABR超过500万美元，其中95%来自街道 [19] - 4月签署新租约超100万美元，领先于去年同期 [19] - 签约未开业管道超600万美元的新核心租约处于高级谈判阶段 [20][45] 投资管理业务 - 过去6 - 9个月完成超8亿美元的核心和投资管理交易 [39] - 今年迄今完成超3.7亿美元的收购，包括约1.75亿美元此前未宣布的交易 [30] 各个市场数据和关键指标变化 威廉斯堡市场 - 第一季度收购三处新店面，目前共拥有七处店面 [32] - 平均ABR约为123美元，市场租金大幅高于此，新租约租金是其数倍 [68][69] 华盛顿特区市场 - M街第一季度服装销售额同比增长15%，去年第一季度签署两份租约，租金差价显著 [23][118] 芝加哥阿米蒂奇大道市场 - 第一季度销售额同比增长12%，新租户Rails开业表现强劲 [24] 纽约苏豪区市场 - 租金尚未回到此前峰值，近期处置最后一份高于市场租金的租约，预计在第二季度体现结果 [25] 旧金山市场 - 第一季度与TNT超市签署5万平方英尺的租约，社区反应积极，已收到多家顶级品牌的兴趣 [26][27] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 内部增长：主要来自街道零售业务，通过长期合同增长和增量租赁实现持续增长 [6][7] - 外部增长： - 资产负债表收购：目标是增加街道零售物业，确保收益和投资组合增值，重点关注关键任务走廊 [14] - 投资管理平台：机会性地增加资产，利用开放零售核心竞争力和机构资本关系 [14] 行业竞争 - 街道零售的投标竞争少于其他露天零售形式，公司专注于有动力的卖家，多数交易通过非公开市场或收购现有合作伙伴完成 [16] - 市场波动可能使一些买家退出，但公司凭借声誉和关系，有信心获得交易机会 [16][34] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管资本市场波动和经济不确定性增加，但公司业务关键驱动因素在第一季度持续发挥作用，且势头有望延续 [6] - 消费者支出至今保持弹性，尤其是富裕消费者，公司租户服务的消费者受经济指标影响较小 [12] - 市场波动可能为街道零售投资和投资管理平台创造更多购买机会 [17] - 对2026年实现5%以上的核心内部NOI增长有信心，即使将2025年从全食超市收到的款项计入NOI [47] 其他重要信息 - 第一季度入住率按预期下降约140个基点，主要因玛丽维尔广场一处郊区租户提前终止租约，该空间已以正差价重新出租，预计第三季度开始生效 [47][48] - 目标年底核心实际入住率提高至94% - 95% [49] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：2025年底SNO是否会加速增长并超过6%的ABR？ - 公司认为有300万美元将在下半年开始计入，如果AJ成功将谈判中的租约转化为合同，有望继续增长 [53][54] 问题2：市场低迷时的机会性投资情况，卖家通常是谁，与全球金融危机时相比如何？ - 目前难以确定具体情况，但公司凭借关系和资本实力，有信心把握机会，当前机会可能来自增值租赁机会，而非银行倒闭等情况 [55][57] 问题3：Flatiron收购后，是否预计更多办公REIT出售街道零售资产？ - 公司已成为街道零售的主要收购方，无论卖家来源如何，都有机会参与交易 [58] 问题4：街道投资组合在新冠疫情后的租户类型变化，以及从消费者需求和租户信用角度的韧性？ - 疫情后签约的多为与当今消费者相关的品牌，如今零售商认识到拥有自有门店的重要性，租户信用和健康状况较2019年有所改善 [61][62][64] 问题5：对街道投资组合未来可预见的10%潜在增长的信心，以及2025年能否实现？ - 公司对街道投资组合持续成为增长关键驱动力有信心，签约未开业管道大部分来自街道 [67] 问题6：威廉斯堡的按市值计价机会，当前市场租金和新租约签约情况？ - 市场租金大幅高于当前平均ABR，新租约租金是其数倍，未来有望释放增值空间 [68][69] 问题7：街道零售交易市场近期卖家和买家行为是否有变化，宏观不确定性是否会减少竞争并增加机会？ - 目前情况尚早，但此前一些买家的激进增长预期可能因市场波动而降温，卖家相对现实，竞争可能会减少，但公司有能力应对 [73][74][77] 问题8：近期租赁差价波动情况，以及对全年趋势的看法？ - 由于投资组合性质，租赁差价会有所变化，难以预测季度轨迹，但公司认为租约与市场相比处于良好位置 [79] 问题9：4月2日后与600万美元高级谈判阶段租约的租户接触频率和孕育期是否有变化？ - 未发现租赁速度或租户响应度有明显变化，销售增长、租户利润空间充足、消费者消费能力强，租户需求未放缓 [83][84] 问题10：新合资伙伴目前投入资本的意愿，以及总交易容量情况？ - 机会性投资资金寻找零售资产困难，高回报率投资者可能会积极介入，核心加领域对露天零售的需求增加，公司与机构投资者关系良好，有信心为其配置资本 [88][89][91] 问题11：租赁或商品销售方面，是否有针对特定类别或零售商的战略调整？ - 公司注重挑选能在健康入住成本下运营、达到销售目标的租户，同时会筛选供应链多元化的零售商 [94][95] 问题12：S&O管道890万美元ABR面临政策不确定性时的风险，是否会有延迟或取消情况？ - 零售商因担心错过关键位置而继续签约，目前主要担忧是租户建设成本和供应链问题，公司有能力吸收部分成本转移，关键市场受经济放缓影响较小 [97][98][100] 问题13：核心投资组合租户中每月提供销售数据的比例，以及销售停滞时的应对措施？ - 按租约规定约15% - 20%，但实际接近100%。若销售下滑，公司会通过FMV重置等方式收回空间并重新出租 [105][106][108] 问题14：街道投资组合预计年底达到90%，目前锁定的比例和仍需努力的部分？ - 由于S&O管道主要是街道零售，大部分已锁定，对实现目标有信心 [109] 问题15：截至4月完成交易的初始资本化率，以及障碍率的变化情况？ - 公司避免提供具体初始资本化率，认为该指标可能有误导性，目前情况较为灵活，公司有多种方式应对短期和长期问题 [112][114][116] 问题16：华盛顿特区市场是否因Doge事件和削减措施出现流量或租户需求变化？ - 未发现任何变化，M街销售额第一季度同比增长两位数，租赁速度未受影响 [118] 问题17：国际旅游对租户的重要性，特别是在关键街道零售走廊？ - 国际旅游总体未对零售商销售产生影响，除加拿大游客跨境旅游下降外，国际游客作为购物者尚未对街道零售资产产生重大影响 [123][124] 问题18：近期在纽约多个社区收购资产，如何平衡规模和多元化，对纽约的敞口是否有上限？ - 公司认为目前对纽约的敞口未达上限，未来会继续在关键走廊增加门店，同时也会在其他市场布局以平衡投资组合 [126][127]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度调整后每股FFO为0.35美元，较去年第一季度增长6%，是公司十年历史上最高的季度收益 [4] - 同店净营业收入（NOI）较去年第一季度增长3.8%，受益于已签约但未开业项目的租金收入、回收率提高和超预期的收款情况 [4] - 租户保留率保持在95%的高位 [5] - 净债务与年化EBITDA比率为5.9倍 [18] - 重申2025年全年调整后FFO指导为每股1.37 - 1.42美元，中点增长4% [7] - 预计同店NOI增长3% - 4%，包括物业和再开发项目 [19] - 将2025年预期经常性G&A费用高端降低50万美元，新中点为3580万美元 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第一季度签订42份租约，总面积43.4万平方英尺，包括18份新租约，面积11.8万平方英尺，同空间现金租赁利差为34% [4][5] - 同店租赁率为96.6%，较上一季度下降50个基点，较2024年第一季度下降10个基点，主要因收回大型零售商的主力店空间 [12] - SHOP入住率升至创纪录的92.4%，较上一季度增加150个基点，较去年增加400个基点 [5][13] 开发业务 - 第一季度完成蒙特杰德拉、阿默斯特广场、卑尔根镇中心和马纳拉潘的再开发项目，总成本2200万美元 [14] - 第一季度启动两个再开发项目，总成本1400万美元，分别位于扬克斯门户中心和布鲁克林的金斯伍德十字路口 [14] - 总活跃再开发项目管道为1.56亿美元，预期回报率14% [9][14] 各个市场数据和关键指标变化 - 投资销售市场出现放缓迹象，4月以来CMBS发行有限 [6] - 寿险公司和银行仍积极为购物中心提供贷款，利差增加10 - 30个基点 [6] - 许多REIT和外国投资者暂停投资，与私人买家的交易仍活跃 [6] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划将出售资产所得资金重新投资于增值收购，以提高投资组合质量和增长率 [7] - 公司的差异化优势包括：物业集中在华盛顿特区至波士顿走廊，人口密度高；净营业收入增长可预测性强；有大规模再开发项目管道；积极进行资本循环；资产负债表稳健 [8][9][10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管4月经济波动，但零售需求未受影响，租赁管道依然强劲 [5] - 因经济不确定性，对下半年展望更为保守，若不是市场波动，本可将指导提高0.02美元/股 [7][8] - 认为零售商资产负债表总体健康，行业状况良好，但担忧经济干扰和潜在衰退 [45][46][47] 其他重要信息 - 成功出售卑尔根镇中心8英亩土地，售价2500万美元，已获批建设460套住宅单元 [7] - 另有两个物业已签订出售合同，总价4100万美元，今年总处置资产将达6600万美元，加权平均资本化率为5% [7] 问答环节所有提问和回答 问题1: 宏观不确定性是否会改变大型店铺出租时间和影响入住率 - 公司表示目前未看到零售商需求放缓，与同行交流也未发现此类情况，纽约一家大型零售房地产经纪公司有500份租约正在谈判，均未出现重大变化 [25] 问题2: 请详细说明资产处置情况及收购与处置的价差 - 过去18个月公司在资产循环方面取得进展，涉及约5.5亿美元资产。此次宣布的6600万美元处置资产包括三个项目，其中一块土地用于住宅开发，资本化率约4%。公司正在寻找收购机会，许多交易将通过1031交换完成 [28][29] 问题3: 若不是市场波动，未提高展望的具体原因是什么 - 公司表示只是更为保守，增加了应急准备，并非特定租户问题导致不提高指导 [34] 问题4: 1031交换对应税收入和股息有何影响 - 1031交换可递延收益，避免增加应税收入和股息分配压力，因此公司认为这种方式很有吸引力 [37][38] 问题5: 1031交换后资产的新折旧基础是否为前一资产的基础 - 公司确认新折旧基础为前一资产的基础 [39][40] 问题6: 请提供租金增长的数值背景，并说明第一季度破产情况对房东谈判杠杆的影响 - 公司表示市场租金有5% - 10%的增长，第一季度的零售商破产情况不被视为多个零售商破产的预警信号，零售商资产负债表总体健康，未看到重大破产风险 [44][45][46] 问题7: 市场波动时，公司投资组合与传统小型杂货店主导中心相比表现如何 - 公司认为其投资组合在衰退环境中表现良好，与一些杂货店主导中心相比，公司物业的主力店租户资产负债表更健康，受经济放缓影响较小 [49][50][51] 问题8: 关税和经济放缓后，收购机会和资本化率有何变化 - 公司正在评估一些交易，但买卖价差较大，卖家期望高价，公司将保持耐心 [54] 问题9: 请说明当前与之前坏账假设的差异，以及对科尔士的风险看法和收回空间的机会 - 公司认为科尔士近期无破产风险，其公共债券接近平价交易，公司许多科尔士门店是其最盈利门店，租金便宜。公司重申坏账指导为毛租金的75 - 100个基点，第一季度比该水平低10个基点，下半年增加了应急准备 [57][58]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度调整后FFO为每股0.35美元，较去年第一季度增长6%，是公司十年来最高季度收益 [5] - 同店净营业收入（NOI）较去年第一季度增长3.8%，得益于已签约但未开业项目的租金收入、回收率提高和超预期的收款情况 [5] - 总流动性约8亿美元，其中现金9800万美元，资产负债表保持强劲 [18] - 到2026年到期的未偿债务仅占8%，包括今年12月到期的1.24亿美元抵押贷款和2026年到期的1.16亿美元债务，债务到期情况可控 [18] - 净债务与年化EBITDA之比为5.9倍 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第一季度签订42份租约，总面积43.4万平方英尺，其中18份新租约，面积11.8万平方英尺，同空间现金租赁利差达34%，租户留存率保持在95% [5][6] - SHOP入住率升至创纪录的92.4%，同店租赁率为96.6%，较上一季度下降50个基点，较2024年第一季度下降10个基点 [6][13] 开发业务 - 第一季度完成蒙特杰德拉、阿默斯特广场、卑尔根镇中心和马纳拉潘的重建项目，总成本2200万美元，启动扬克斯门户中心和布鲁克林国王伍德十字路口两个重建项目，总成本1400万美元 [15] - 总活跃重建项目管道为1.56亿美元，预期回报率14% [10][15] 各个市场数据和关键指标变化 - 投资销售市场出现放缓迹象，4月以来CMBS发行有限，寿险公司和银行仍积极为购物中心提供贷款，利差增加10 - 30个基点，许多REIT和外国投资者暂停投资，与私人买家的交易仍活跃 [7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划将出售资产所得资金重新投资于增值收购，以提高投资组合质量和增长率 [8] - 重申2025年全年调整后FFO每股1.37 - 1.42美元的指引，中点增长4% [8] - 公司的五点差异化优势包括物业集中在华盛顿特区至波士顿走廊、净营业收入增长可预测、有大型重建项目管道、积极进行资本循环、资产负债表稳健以应对市场干扰 [9][10][11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管4月经济出现波动，但目前未看到零售商需求放缓迹象，租赁管道依然强劲 [6][26] - 由于经济不确定性，对今年下半年持更保守展望，将在下个季度重新评估是否上调指引 [9] - 行业零售商资产负债表总体健康，未看到更多零售商破产的迹象，市场状况良好，但经济干扰和潜在衰退仍是担忧因素 [47][48] 其他重要信息 - 公司出售卑尔根镇中心8英亩土地，售价2500万美元，另有两个物业待售，总价4100万美元，今年总处置额将达6600万美元，加权平均资本化率为5% [8] - 2500万美元已签约但未开业项目管道是NOI增长的重要驱动力，第一季度实现年化毛租金440万美元，预计今年剩余时间再实现440万美元 [10][19] - 将2025年预期经常性G&A费用上限降低50万美元，新中点为3580万美元，与上一年持平 [20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：宏观不确定性是否会改变大盒子租赁时间框架和影响入住率 - 公司目前未看到零售商需求放缓，与同行交流及与零售房地产经纪公司沟通得知，租赁业务未出现明显变化 [26] 问题2：请详细说明已宣布和待签约处置项目情况及收购与处置利差 - 过去18个月公司在收购和处置方面实现约5亿美元的资本循环，已宣布的6600万美元处置项目包括三个资产，其中一块用于住宅开发的土地资本化率约4%，未来希望进行更多此类操作，但目前尚早，公司正在寻找收购机会 [28][29] 问题3：未提高展望的具体谨慎原因及1031交换对应税收入和股息的影响 - 公司采取更保守态度并增加应急储备，并非特定租户原因导致未提高指引 [34] - 1031交换可递延收益，避免增加应税收入和股息分配压力，因此具有吸引力 [37][38] 问题4：1031交换后资产新折旧基础是否为原资产基础 - 是的，1031交换后资产新折旧基础为原资产基础 [39][40] 问题5：请提供租金增长的数值背景及1Q破产对房东谈判杠杆的影响 - 市场租金有5% - 10%的增长，公司近期拒绝一个租金处于中 teens 的全国零售商后，该零售商能以低20s的租金回来签约 [44][45] - 第一季度的破产案例如Big Lots、Party City等不被视为众多零售商破产的预警信号，零售商资产负债表总体健康，未看到更多破产头条 [46][47] 问题6：市场波动时公司投资组合与传统小型杂货店锚定中心的表现对比 - 公司认为其投资组合在衰退环境中表现良好，与部分杂货店锚定中心相比，公司物业更多依赖资产负债表良好的锚定租户，受经济放缓影响较小 [50][51][52] 问题7：关税和经济放缓后收购机会及资本化率情况 - 公司正在评估一些交易，但目前买卖价差较大，卖家仍期望高价，公司将保持耐心 [56] 问题8：当前坏账假设与之前对比及Kohl's相关情况 - 公司重申坏账指引为毛租金的75 - 100个基点，第一季度比该指引低约10个基点，下半年增加了一些应急储备 [59] - 公司认为Kohl's近期无破产风险，其公共债券接近平价交易，公司许多Kohl's门店是其最具生产力的门店，租金相对较低，市场对这些空间需求强劲 [58]