上海风貌地块供应方式转变 - 上海风貌地块长期以遴选出让、协议转让或股权交易等定向方式供应市场 但2025年第六批次集中土拍罕见出现2宗风貌地块 显示供应方式多元化趋势[1] - 2023年至今通过招拍挂方式供应的风貌涉宅地块共7宗 占市中心同类地块供应数量的27% 整体占比较低但准入门槛相对宽松[5] 2025年第六批次土拍成交情况 - 本次土拍共成交8宗含宅用地 总建筑面积52.31万㎡ 成交金额290.57亿元 平均溢价率22.33% 仅一宗底价成交[2] - 静安区东斯文里地块由中海地产以53.63亿元竞得 楼板价90390元/㎡ 地块含21%商业配比且涉及风貌保护要求[2] - 徐汇区XH-02单元051-11地块经过28轮竞价 由浙江民营企业以12.25亿元摘得 楼面价200257元/㎡刷新全国涉宅用地最高纪录 为纯风貌别墅用地[2] 风貌地块分布与规划特征 - 风貌别墅项目主要分布在黄浦、静安、虹口和杨浦等区域 徐汇区此次推出衡复风貌区住宅用地 增加中心城区高端住宅供应[3] - 招拍挂风貌地块保护用地占比均低于50% 未达风貌保护项目50%以上的要求 且多为高层与风貌住宅或商业混合开发的小体量社区[8] - 7宗招拍挂风貌地块中 仅2宗建筑面积超过2万㎡ 华润外滩瑞府仅含一幢风貌住宅 中海东斯文里地块为风貌商业[8] 房企参与与竞价行为分析 - 招拍挂风貌地块准入门槛宽松 仅对企业诚信资质、竞品质环节装标等设置要求 未对风貌开发经验设硬性条件[5] - 传统房企拿地趋谨慎 徐汇地块因体量小、开发成本高且需配建商业 招商和中海在多轮竞价后选择退出[7] - 2024年6月上海土拍取消限价实施"双高双竞"新机制后 市场表现未明显差异 三幅地块中仅徐汇地块溢价率超20%[7] 不同出让路径比较 - 上海风貌地块出让主要包括公开遴选+协议出让、协议出让+股权转让及招拍挂三种路径[10] - 协议出让+股权转让要求受让方具备强综合开发能力 目前以央企为主；遴选协议出让对资质和风貌保护经验有明确打分指标 以头部央企和少量国企为主[10] - 公开招拍挂面向全国房企 通过价高者得确定土地成本 多为中低保护要求地块 允许非本地优质企业进入市场[11]

行业与公司 * 纪要由摩根士丹利亚洲团队撰写 聚焦于中国经济与政策研究[2] * 核心研究对象为中国宏观经济 涵盖GDP增长 财政刺激 房地产行业 家庭储蓄及中美关系[3][6][11][12] 核心观点与论据：经济增长与政策刺激 * 预计第三季度GDP增长将放缓至4.5% 同比[3] * 预期在九月末或第四季度初出台规模达0.5-1万亿人民币的补充预算[3] * 刺激政策将更多资金用于基础设施资本支出 并采取适度的消费支持措施[3] * 将运用准财政工具来处理地方政府对私营部门的应付款项[3] 核心观点与论据：房地产行业挑战 * 住房库存消化仍是一项艰巨任务[6] * 针对城中村改造的100万套现金安置计划是积极的一步 预计投入0.8万亿人民币[7] * 与一二线城市相比 低线城市因库存仍然高企而面临更大压力[6] * 全国住宅库存为2000万套 而过去12个月的销售总量为300万套 库存销售比极高[8][9] 核心观点与论据：家庭储蓄现状与原因 * 中国家庭储蓄过高 并将过多储蓄配置于现金和存款[12][14] * 家庭储蓄率远高于其他主要经济体 2024年数据显示中国家庭储蓄率为34.4%[17][19] * 高储蓄率原因包括社会保障网不足（结构性）和周期性冲击[16][20] * 自2018年以来 家庭累计了约30万亿人民币的超额储蓄[13][20] * 在过去2-3年间 累计了6-7万亿人民币的“超额”定期存款[13][22] 核心观点与论据：家庭资产配置失衡 * 自2022年房地产行业开始下行以来 中国家庭增加了现金持有[25] * 在主要经济体中 中国家庭将金融资产的51.4%配置于货币和存款 占比最高[27][28] * 这与日本和美国后泡沫时期路径形成对比 日本家庭持续增持现金 美国家庭在2008年后很快恢复了风险承担[30][32] 核心观点与论据：释放储蓄潜力的路线图 * 提出了一个三阶段路线图来释放超额家庭储蓄[51] * 第一阶段 恢复风险偏好 将6-7万亿超额定期存款向权益类资产迁移[52][54] * 有迹象表明家庭风险偏好正在上升 2025年7月以来家庭存款与M2同比增速差加速收窄 且新增家庭存款自2025年7月起低于季节性常态[54][60] * 第二阶段 重新锚定通胀预期 以释放30万亿周期性超额储蓄用于消费[52][68] * 第三阶段 进行全面社会福利改革 以降低中国结构性的高家庭储蓄率[52][68] * 预计在第十五个五年计划中会有更清晰的改革蓝图[69] 核心观点与论据：经济影响预测 * 基础情景假设下 若进行清晰的结构性改革并逐步实施 需要6-8年时间来释放30万亿超额储蓄 2026-30年间每年消费增速可提升1-1.4个百分点 到2030年消费占GDP比率上升1.3-1.6个百分点[72] * 乐观情景下 若打破路径依赖并进行决定性改革 释放时间可缩短至4-5年 消费增速每年提升1.7-2.2个百分点 消费占比提升2-2.5个百分点 GDP平减指数最早在2026年下半年转正[72] * 悲观情景下 若改革停滞 家庭将持有更多预防性储蓄 经济将陷入低增长、低通胀循环[72] 其他重要内容 * 中美总统通话基调积极 讨论了贸易、芬太尼、乌克兰战争和TikTok交易 特朗普表示有意在亚太经合组织峰会会见中方领导人[11] * 日本和美国在泡沫破裂后不同的政策选择导致了不同的结果 日本政策响应迟缓且不协调 导致实际利率高于实际GDP增长达四年 而美国在2008年后同步采取货币和财政刺激 保持实际利率低于GDP增长[34][36][37]

香港高端住宅市场交易动态 - 富裕投资者如香港交易所前行政总裁及鹰君集团主席等正在购入住宅物业，尽管许多潜在购房者对楼市是否已触底存疑 [1] - 交易活动集中于凯柏径III号The Knightsbridge及港铁与新世界发展合作的柏傲湾等高端项目 [2][6] 主要投资者交易详情 - 香港交易所前行政总裁袁天凡及其妻子李小曼以9200万港元购入The Knightsbridge两个豪华单位，其中1259平方呎单位作价4550万港元，1298平方呎四房单位作价4650万港元 [2] - 鹰君集团主席罗嘉瑞及其家族购入柏傲湾11个单位，其中8月初交易的6个单位价格介于1250万至1270万港元，呎价约21000港元 [6] - 罗氏家族7月亦以约5300万港元购入新世界发展大围项目柏傲庄四个单位 [6] 相关物业发展项目 - The Knightsbridge为位于承丰道22号的前机场跑道区项目，由中国海外发展及恒基兆业地产等财团开发，共提供566个单位 [3] - 柏傲湾项目由港铁公司及新世界发展合作发展 [6]

物业资产概况 - 位于墨尔本顶级富人区Toorak的Lansell Road，一块珍稀土地挂牌出售，占地面积高达6336平方米（约0.63公顷）[1] - 该物业由两座豪宅合并构成，指导价高达8000万至8800万澳元[1] - 卖家为地产开发公司V-Leader的董事总经理Weian Zhang及其妻子Miaomiao Zhang[1] 资产收购与整合历史 - 第一处较大的豪宅于2015年以1700万澳元购入，占地4367平方米，原业主为Meydan Group创始人[5] - 第二处隔壁的老式豪宅于2021年以2200万澳元购入，占地1969平方米，原业主为澳洲前驻纽约总领事Phillip Scanlan[5] - 两处物业合并后总占地6336平方米，打包出售[5] 物业开发潜力与市场定位 - 物业无任何遗产限制，为买家提供了根据自身构想打造全新超级豪宅的完全自由度[7] - 该地块是Toorak近年来极少见的、无历史遗产限制的大面积土地，预计将吸引有实力打造非凡建筑的买家[7] - 卖家最初计划拆除原有两栋住宅以建造现代化超级豪宅庄园，但因已在别处购入豪宅而决定转手土地[3] - Toorak是澳洲最顶级的住宅区，该稀缺土地预计将成为富豪争相追逐的焦点[9]

公司荣誉 - 公司董事长兼首席执行官Christopher Clemente入选《北弗吉尼亚杂志》2025年度50位最具影响力人物榜单 [1]

公司业务动态 - 康斯托克控股公司宣布文纳尔多斯马戏团在其劳登车站项目进行演出，演出将持续至9月28日 [1] - 文纳尔多斯马戏团是一种百老汇风格且无动物的马戏体验，由前林林兄弟马戏团领班创立 [1] 公司定位 - 康斯托克控股公司是一家领先的资产管理公司、开发商及运营商，专注于华盛顿特区区域的混合用途及公共交通导向型物业 [1]

市场交易活动 - 香港购房者在三号风球信号下仍积极购买公寓 两家大型开发商在周五下午售出44套公寓 占190套供应量的23% [1] - 新世界发展以平均每平方英尺18,251港元的价格售出九龙城House Muse项目39套单位 其中5套通过招标方式售出 [2] - 长实集团以1,020万至2,020万港元的价格售出黄竹坑Blue Coast II项目5套单位 平均单价为22,684港元/平方英尺 其中32套采用招标方式销售 [3] 政策与市场环境 - 商业银行在香港货币当局首次降息后下调最优惠贷款利率 地产中介认为降息标志着贷款成本下行周期的开始 [4] - 政策报告预计将对房地产市场产生稳定作用 而利率下调将更直接减轻市场入场的财务负担 [6] - 市场预计未来数月将进行两次额外降息 这标志着利率下行周期的开始 从而激励更多买家进入市场 [5]

嘉里建设上海金陵华庭项目表现 - 嘉里金陵华庭二期认购结束 吸引228组客户参与 认购率达190% 项目均价20.50万元/平米 其中顶复房源单价高达32.68万元/平米 刷新上海新房备案单价纪录 [2] - 金陵华庭为嘉里建设内地投资规模最大综合用途项目（金陵路项目）的住宅部分 项目总建筑面积约67万平米 分两批次通过协议出让获得 共耗资221.12亿元 [3] - 金陵华庭一期于3月22日首次开盘 推出158套大平层房源 单套总价约4017万元—1.7亿元 三小时全部售罄 揽金92.34亿元 [4] - 二期项目认购金至少达18亿元 预计9月21日正式开盘 若再次"日光"将刷新今年上海楼市单次开盘最高销售额纪录 [7] 嘉里建设财务表现与负债优化 - 受上海金陵路项目强劲表现带动 2025年上半年嘉里建设合约销售额达161.86亿港元 同比增长130% 负债比率同比减少3.1个百分点至38.4% [2][5] - 公司预计通过上海金陵华庭及香港和内地其他项目销售款项回笼 到2026年年底将负债比率降低至30%的低段位 [2][6] - 花旗预计嘉里建设2027—2028年在上海金陵的项目预售将恢复增长且有新租金贡献 瑞银预期二期剩余40套单位还有提价空间 净负债比率可能降至22% 净负债下降42% [5][7] 上海高端住宅市场整体表现 - 上海"金九银十"期间高端住宅集中放量 网上房地产公布的35个楼盘中12个备案均价超过10万元/平米 核心区位优质项目凭借地段稀缺性和产品力继续受到追捧 [3][9] - 2024年上海总价3000万元及以上新房成交1542套 2025年上半年已达1096套 总价1亿元及以上新建商品住宅全国成交19套中15套位于上海 [7][8] - 2025年下半年上海豪宅市场热度不减 单价接近20万元/平米项目频现"日光" 如上海壹号院五批次均价19.8万元/平米66套房源1小时售罄 瑞虹新城金茂璞元99套房源26分钟清盘 [8] 市场动因与未来展望 - 核心地段土地稀缺性为首因 中环内可供开发住宅用地减少 城市更新项目如黄浦外滩金陵东路等地块稀缺性直接传导至新房市场 [9] - "825新政"红利持续释放叠加"金九银十"传统销售旺季 政策支持到位与高端项目集中供应有望推动楼市成交量继续走高 [9][10] - 市场对新房价格上涨预期强烈 优质产品价格上涨预期更明显 豪宅产品稳定热销为"金九银十"楼市带来明确指向性意义 [11]

国都证券诉讼事件概述 - 国都证券因作为“20福晟01”债券主承销商被五矿信托起诉，索赔金额高达4.75亿元 [1][3] - 国都证券被指控未勤勉尽责，未能发现发行人福晟集团存在巨额债务违约和重大诉讼 [3] - 公司公告称经营情况正常，该事项暂未对财务产生重大不良影响，将积极应诉 [3] 案涉债券及发行人情况 - “20福晟01”债券由福晟集团于2020年6月非公开发行，规模10亿元，票面利率7.50%，五矿信托购入4亿元 [4] - 该债券于2022年展期后，福晟集团仍未能支付利息，并于2023年2月被宣布加速到期，至今未履行兑付义务 [4] - 福晟集团为闽系房企，受房地产行业下行影响，目前共有5条失信信息、33条被执行人信息，累计金额高达90亿元 [5] 中介机构责任判定参考 - 律师分析认为，参考同类案例，国都证券可能承担10%至30%的连带赔偿责任，全额赔偿可能性较低 [2][7] - 司法实践已形成责任认定体系：故意造假承担全额连带责任，重大过失承担10%-30%责任，一般过失责任比例可降至5%以下 [8] - 中介机构需自证履职合规，否则推定存在过错，未履行穿透式核查最高可处业务收入5倍罚款 [8] 国都证券与浙商证券经营表现 - 2025年上半年国都证券营收7.49亿元，同比下降4.42%，归母净利润3.58亿元，同比下降8.10% [1][10] - 同期浙商证券归母净利润11.49亿元，同比增长46.49%，但营业收入61.07亿元，同比下降23.66% [10] - 国都证券除经纪业务收入同比增长6.73%至1.25亿元外，自营、投行、资管等主要业务条线收入全面下滑 [11] 国都证券其他潜在风险 - 除“20福晟01”案件外，公司半年报披露另有两起千万级诉讼，涉及私募基金份额转让和“19成龙01”债券承销 [11] - 与国都创投合同纠纷涉及晨鸣纸业拖欠转让价款6255万元，“19成龙01”债券相关诉讼索赔金额为5088万元 [11]

> 中国房地产行业八月数据普遍疲软，市场对“金九”预期低迷，高盛研究显示价格下行压力持续，开发商流动性挑战依旧，政策效果成为关键观察点。 行业与公司 * 行业为中国房地产行业，涉及全国及不同能级城市的销售、价格、建设活动和开发商策略分析[1][4][7] * 公司提及高盛（Goldman Sachs）跟踪的六家活跃拿地的开发商[8][69][72] 核心观点与论据 八月市场表现 * 八月全国新房销售面积和销售额同比分别下降11%和14%，竣工量同比下降21%，均符合预期[1][7] * 八月新开工面积同比恶化至下降20%，低于预期[1][7] * 二手房销售量同比中个位数百分比（MSD%）下降，基本符合预期[1][7] * 新房和二手房价格持续下跌，其中二手房价格环比下降0.6%，跌幅大于新房的0.3%，一线城市新房价格相对更具韧性，环比仅下降0.2%[1][4][7] * 高盛覆盖的六家开发商八月拿地支出占合同销售额的38%，低于前七个月平均的51%，项目平均毛利率为21%，75%的土地投资集中于一二线和前十城市[8][69][72] 九月市场展望 * 预计价格疲软将持续，尤其二手房价格将面临比新房更大的下行压力，但高端城市新房价格（在同等可比基础上）可能更具韧性[1][9][10] * 预计新房交易量/额和建设活动将延续当前的同比下滑趋势，新房销售面积和销售额同比预计分别下降约10%和低双位数百分比[1][4][9][13] * 预计二手房交易量同比趋势可能边际改善，达到同比基本持平[1][9][14] * 预计新开工和竣工活动将延续约20%的同比降幅[4][9][15] 开发商流动性及政策关注点 * 开发商流动性依然严峻，估算2025年资金缺口为3.3万亿元人民币[4][52][53] * 需求侧综合评分在九月中旬为40/100，较八月中旬的41/100略有下降，其中基本面评分30/50持平，情绪评分11/50降至10/50[4][52] * 需密切关注的关键因素包括：金九银十期间主要城市/项目的销售表现、一线城市核心区域会否进一步放宽购房限制、更多抵押贷款利率下调及购房补贴、政府收储进展及对非地方政府融资平台房企的资金分配、外汇债券发行的恢复等[1][4][17][19][53] 其他重要内容 * 截至八月，已竣工未售出的住宅库存面积环比下降1%至4.02亿平方米，较2025年2月的历史高点下降7%[7] * 八月土地交易量/价值（不含工业用地）同比分别下降22%和30%，使得前八个月土地交易量同比下降11%，价值同比上升10%[26][33] * 八月全国土地拍卖溢价率除一线城市外均环比下降，而土地流拍率在低线城市略有缓和[35][38]