地块交易信息 - 中建信和地产与长沙市芙蓉城市建设投资集团联合以底价10.53亿元竞得[2025]长沙市015号地块 [1] - 地块楼面价为5498元/㎡ [1] - 地块起始价为10.5257亿元 竞价增价幅度为1052万元 [2] - 地块总出让面积70904.73㎡（约106.32亩） 计容总建面达191400㎡ [2] 地块属性 - 地块位于芙蓉区东湖街道东湖村 土地性质为居住用地 出让年限70年 [2] - 容积率≤2.7 [2] - 地块紧邻滨河路 合平路 可快速连接城市主干道人民东路 [4] - 地块配套入读湘郡培粹新校区 周边有多所优质学校 [4] - 地块东临浏阳河风光带 西靠在建东湖湿地公园 [4] 区域发展 - 隆平高科板块是长沙市十大重点板块之一 定位为现代种业标杆区 高端服务业示范区 [4] - 近三年宅地供应仅5宗 稀缺性日益凸显 [4] 竞买方背景 - 中建信和地产隶属世界500强第13位的中建集团旗下 是湖南本土首个销售额破百亿房企 [6] - 2024年销售业绩位居湖南重点房企和长沙权益榜首位 [6] - 长沙市芙蓉城市建设投资集团成立于2000年 主要从事土木工程建筑业 [6] - 中建信和在隆平高科板块打造的桃李九章项目多次名列长沙楼市销售前茅 [6]

土地市场回暖 - 广州番禺广场融媒体北侧地块由番禺置业以3.07亿元竞得，溢价率19.5%，楼面价1.99万元/平方米，为今年广州首宗民企拿地案例 [1][3] - 越秀地产4月30日连续溢价竞得白云区三宗地块，溢价率分别为21.46%、15.61%、18.23% [3][4] - 全国300城4月住宅用地出让金达1365亿元，同比增长22%，TOP100房企前4月拿地总额3608亿元，同比增长26.6% [4] 房企动态 - 番禺置业为本地小型开发商，曾开发8万平方米的金海岸花园项目，此次拿地因地块体量小（1.5万平方米）、开发门槛低吸引3家竞买人 [3] - 越秀地产42年在穗开发超150个住宅项目和40个商业项目，此次拿地体现其对广州市场的长期看好 [4] - 保利发展广东公司"五一"期间销售额达25.8亿元，越秀地产广州区域成交1200套房 [6] 楼市成交数据 - 广州"五一"期间主要在售楼盘到访量31466组次，日均环比增长181.8%，认购量2093套，日均环比增长244.7% [1][5] - 一手住宅网签面积7.01万平方米，同比增长35.9%，全市商品房网签7.99万平方米，同比增4.6% [6] - 天河、海珠去化领先，番禺新盘去化超70套，花都、增城热盘通过降价促销实现良好去化 [6] 市场驱动因素 - 2023年四季度广州出让的34宗宅地中22宗于12月成交，新盘集中"五一"前后入市，产品力提升且平价策略增强竞争力 [7] - 央行5月下调公积金贷款利率0.25个百分点，降准0.5个百分点，政策利好助推市场企稳 [7] - 房企"五一"期间加大特价房和一口价促销力度，4月新房供应达86万平方米，创去年10月以来新高 [6][7]

时舟里项目概况 - 首开均价34760元/㎡ 比板块限价27200元/㎡上涨7560元/㎡ 涨幅显著 [1][3] - 位于余杭区高教路与绿汀路交叉口 周边有西溪华东园、溪上玫瑰园等成熟小区 [3] - 前身为未来科技城单元YH090901-01地块 滨江以楼面价20713元/㎡竞得 规划15幢高层住宅 [4] - 首推2、6共149套房源 户型面积106-139㎡ [5] 产品升级与市场反应 - 采用四面铝板外立面 全封闭式阳台 配备恒温泳池、网球室等高端会所 [5] - 住宅首层高度达8米 架空层设计含私宴厅、书吧等功能 [5] - 五一期间看房人数众多 但市场对价格上涨接受度分化 [5] - 开发商推出送车位活动 缓解价格压力 [5] 不限价楼盘市场趋势 - 东新板块绿城岸芷丁香拟首开价5.5万-5.9万元/㎡ 较原限价4.7万元/㎡大幅上调 [7] - 之江板块沄璟文华轩放风价4.5万元/㎡ 突破原限价3.75万元/㎡ [7] - 云城板块望云润玺预计开盘价4万元/㎡ 高于此前3.61万元/㎡限价 [7] - 城东安琪儿锦上万象府、钱二杭序府等后续项目将进一步重塑板块房价体系 [7]

广州五一假期楼市表现 - 5月1日-5月5日全市一手商品房网签7.99万㎡，同比增长4.6%，其中一手住宅网签7.01万㎡，同比增长35.9% [1] - 主要在售一手住宅楼盘到访量31466组次，日均到访量环比节前增长181.8%，认购量2093套，日均认购量环比增长244.7% [1] - 同比数据看，到访量增长30%，认购量增长73% [1] 五一前楼市供应与去化情况 - 3月26日至4月30日全市一手住宅预售量95.96万㎡，番禺(16.82万㎡)、白云(15.15万㎡)、海珠(14.98万㎡)、增城(13.91万㎡)新盘较多 [1] - 海珠区绿城馥香园、番禺区珑曜上城、黄埔区珑岄上城等新盘去化表现良好 [1] - 天河都荟项目首推1-4栋72-152㎡户型，龙湖亚伦央璟颂1、2楼栋大部分售罄 [1] 成交价格与结构特点 - 4月预售一手住宅备案均价较当月成交均价高47% [2] - 五一期间总价350万元以下刚需户型成交较好，500万-1000万总价一手住宅占比高于1-4月平均水平 [2] - 保利天奕、保利天曜等项目吸引琶洲、珠江新城商务人群，节日来访组数超1000组，广粤观邸到访量表现突出 [2]

行业复苏态势 - 2025年4月30家房企单月投资金额达876亿元 同比激增近100% 环比增长6.5% 呈现强劲复苏态势 [1] - 新增土地建筑面积347万平方米 环比3月300万平方米提升15.67% 成交总价876亿元环比增6.5% [3] - 2025年1-4月样本房企新增土地建筑面积与成交总价连续4个月环比增长 1月183万平方米/638亿元 2月305万平方米/769亿元 [4] 头部房企表现 - 越秀地产与中国金茂联合体以126亿元底价竞得北京朝阳核心地块 推动两家公司4月单月拿地金额突破150亿元 [1] - 保利发展4月新增土地建筑面积46万平方米 成交总价129亿元 楼面价68183元/平方米 [2] - 中国金茂4月新增土地建筑面积40万平方米 成交总价157亿元 楼面价39358元/平方米 [2] 市场分化特征 - 一线及强二线城市土地溢价率持续攀升 北京前4月土地出让总额730.21亿元 较2024年同期407.99亿元增长79% [4] - 北京海淀区树村地块吸引10家房企参拍 经过265轮竞价 最终溢价率高达27.93% [4] - 2025年4月房企新增土地楼面价26239元/平方米 较2024年月均21024元/平方米上涨24.8% [2][3] 销售端支撑 - 2025年4月近半数百强房企单月业绩同比提升 23家企业增幅超30% 荣盛发展/阳光城/华发股份同比增幅达105.8%/83.8%/54.1% [5] - 销售回暖增强企业补仓意愿 新房市场复苏直接带动投资增长 [1] 融资环境优化 - 2025年1-4月65家房企新增债券类融资成本3.29% 境内债券融资成本2.83% 较2024年降低0.08个百分点 [5] - 公积金贷款利率下调0.25个百分点 5年期以上首套房利率降至2.6% 100万元贷款30年月供减少133元 [5][6]

土地拍卖市场动态 - 广州市番禺区番禺广场融媒体北侧BC0612046地块由民营房企广州市番禺置业房地产开发有限公司以总价3.07亿元竞得，折合楼面地价19894元/平方米，溢价率19.48% [1] - 该地块为二类居住用地，宗地面积7051.6平方米，可建设用地面积5138.83平方米，计容建筑面积15416.49平方米，起始总价2.57亿元 [2] - 地块邻近地铁18号线、22号线，周边生活配套设施齐全，包括教育、商业和医疗等 [2] 土地价格趋势 - 去年12月绿城竞得的市桥街中银大厦南侧BC0612015地块楼面价约16909元/平方米，溢价率2%，相比之下此次番禺地块楼面地价贵了约3000元/平方米 [3] - 今年以来广州土拍市场重现火热，4月30日越秀地产斥资25.45亿元拿下白云区3宗宅地，溢价率分别为21.46%、15.61%、18.23% [3] 房地产市场表现 - 五一期间（5月1日-5月5日）广州主要在售一手住宅楼盘到访量31466组次，日均到访量环比节前增长181.8%，认购量2093套，日均认购量环比增长244.7% [3] - 同比来看，今年五一假期主要在售一手住宅楼盘到访量增长30%，认购量增长73% [3] - 五一期间全市一手商品房网签7.99万㎡，同比增长4.6%，其中一手住宅网签面积7.01万㎡，同比增长35.9% [3]

货币政策调整 - 中国人民银行宣布降准0.5个百分点，向市场提供长期流动性约1万亿元，并降低政策利率0.1个百分点 [2] - 个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点，5年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%，其他期限利率同步调整 [2] - 预计此次降准降息将带动贷款市场报价利率（LPR）同步下行约0.1个百分点，进一步降低融资成本 [5] 公积金贷款政策 - 公积金贷款利率降至历史最低水平，5年以上首套利率降至2.6%，二套利率降至3.075% [3] - 以100万元贷款30年等额本息计算，月供减少133元至4003元，总利息减少4.76万元至44.12万元 [3] - 预计每年将节省居民公积金贷款利息支出超过200亿元 [3] - 公积金与商业贷款利率差进一步拉大，强化了公积金制度的普惠性，更利好首次购房人群 [4][5] 房地产市场影响 - 政策将有效缓解自住购房者还款压力，对稳定住房消费、提振市场信心具有积极意义 [4] - 刚需和刚改群体对房价和成本敏感，降准降息将鼓励银行进一步降低按揭贷款利率 [5] - 房地产贷款业务仍是商业银行投放重点领域，将增强个人按揭贷款、开发贷等方面功能 [6] - 2024年是历史上房贷政策最宽松的一年，叠加首付门槛低、利率低、额度充足等因素 [6] 融资支持政策 - 金融监管总局将推出八项增量政策，包括加快出台与房地产发展新模式相适配的融资制度 [7] - 具体举措包括房地产开发、个人住房、城市更新等贷款管理办法，保持房地产融资稳定 [7] - 商业银行"白名单"贷款已增至6.7万亿，支持1600多万套住宅建设和交付 [7] - 将强化对高品质住房的资金供给，增加企业端资金支持，助推高品质住房供给量增加 [8] 政策效果预期 - 政策范围和力度超预期，预计对提振房地产市场信心、稳定市场预期发挥积极作用 [8] - 除降准降息外，更多资金支持配套政策将逐步落地，促进住房需求释放 [8] - 政策将改善企业资金压力，持续巩固房地产市场稳定态势 [7][8]

来源：同花顺iFinD 5月7日，A股三大指数集体上涨，截至午间收盘，沪指上涨0.64%，报3337.23点；深成指上涨0.19%， 报10101.18点；创业板指上涨0.40%，报1994.38点；北证50指数上涨0.67%，报1383.05点。 全市场上涨个股有3481家，下跌个股有1712家，99只股涨停。两市半日合计成交9658亿。板块题材上， 军工、脑机接口、大飞机、房地产、纺织制造、化学化工板块涨幅居前；影视院线、游戏、AI应用、 半导体板块跌幅居前。 | 大盘 | 板块 | 个股 | 看盘广场 | | --- | --- | --- | --- | | 图午间休盘 | | | -242.01亿 大盘资金净流入 | | 13:00 继续开盘 | | | | | 上证指数 | 深证成指 | | 创业板指 | | 3337.23 | 10101.18 | | 1994.38 | | +21.12 +0.64% | +18.84 +0.19% | | +7.97 +0.40% | | 跌 1712 | | | 涨3481 > | | 今日实时成交额9890亿 | | | 较上一日此时 +1226亿 | ...

金融政策调整 - 降低存款准备金率0.5个百分点 [2] - 降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点 [2] - 五年期以上首套房贷利率由2.85%降至2.6% [2] 楼市现状 - 全国楼市前4个月销售数据持续下跌 [2] - 今年小阳春未出现 郑州五一假期楼市表现平淡 仅刚需盘降价促销有效 价格需降至10000元以下才有效果 [3] - 舆论与市场脱节 "开盘售罄"信息可信度低 逻辑上100%售罄不可能实现 [3] 郑州楼市分化 - 2025年郑州楼市呈现冰火两重天格局 四代宅因超高得房率受关注但沙尘天气引发质疑 [5] - 老盘与存量房业主对四代宅得房率产生恐慌情绪 [5] - 当前楼市困境核心在于购房者担忧买入后降价 类似股市心理 [5] 需求与信仰问题 - 房地产行业面临"赚钱信仰"崩塌 购房者共识从"必赚"转为"恐亏" [5] - 00后"三不"现象(不恋爱/不结婚/不买房)被过度解读 本质是年龄未达购房周期 [5][6] - 历史案例显示20多岁群体后期仍会进入购房市场 [6] 去库存与价格矛盾 - 当前去库存唯一有效路径为降价 但开发商/业主/相关部门均抵触降价 [6] - 降价行为本质是迫于库存压力而非自愿选择 [6] - 长期仍看好中国及郑州楼市 认为未来存在局势反转可能 [6]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 - 2025年4月是贸易关税紧张后首个合同销售月，百强开发商合同销售同比降9%，较3月的-12%有所收窄，环比降10%，超季节性下滑或因贸易关税下对宏观前景的担忧 [2] - 4月二手房交易势头强劲，50城贝壳二手房挂牌量同比增8.3%、年初至今增7.4%，一线城市二手房挂牌量同比增2.8%、年初至今增5.8%，12城30天移动平均二手房交易量同比增22%，源于改善需求 [3] - 国企开发商表现继续优于整体，4月合同销售同比降5%，优于百强开发商整体的-9%，半国企和民营开发商分别降31%、6%，因一二线核心地段需求强且国企过去一年有资金补充土地储备 [4] 根据相关目录分别进行总结 百强开发商销售情况 - 4月百强开发商合同销售同比降9%、环比降10%，4个月累计合同销售同比降8%，其中前1 - 10、前1 - 50、前1 - 100开发商4月合同销售同比分别降15%、10%、9% [2][6] - 2020 - 2024年4月百强开发商合同销售平均环比降5%，2025年4月环比降10%，表现更差 [7] - 4月百强开发商合并归属合同销售价值同比降7%，较3月的-11%有所收窄；合并归属合同销售建筑面积同比降20%，较3月的-23%有所收窄；合并总合同销售价值同比降9%，较3月的-12%有所收窄；合并总合同销售建筑面积同比降22%，较3月的-24%有所收窄 [12][14][15] 二手房市场情况 - 截至4月29日，50城贝壳二手房挂牌量同比增8.3%、年初至今增7.4%，一线城市二手房挂牌量同比增2.8%、年初至今增5.8% [3][8][10] - 12城30天移动平均二手房交易量同比增22% [3][24] 不同性质开发商销售情况 - 4月国企开发商合同销售同比降5%，半国企和民营开发商分别降31%、6% [4] - 部分国企开发商4月合同销售实现同比增长，如C&D International、越秀、金茂分别增53%、24%、8%；部分国企开发商同比下降，如保利置业、保利发展、CMSK、CRL分别降33%、26%、21%、19% [4] 30城一手房销售情况 - 2025年4月30城一手住宅销售同比降10% [19]