业绩表现 - 2024年公司营收4.13亿元，同比下降13.77%，主要因部分项目延期或取消及行业价格竞争加剧[1] - 经营性现金流大幅改善，净流出减少81.56%，城市更新与亲子文旅双主业协同贡献超70%营收[3][5] - 核心业务毛利率42.68%，位于行业第一梯队[5] 战略转型 - 公司推进"奥雅4.0-AIPO"战略，以AI+IP为双引擎，聚焦城市更新与亲子文旅双主业[1][4] - 已完成从景观设计向创意设计的转型，城市更新合同额占比反超传统业务[4][6] - 未来三年目标将战略业务营收占比提升至85%，形成全国布局[9] 城市更新业务 - 中标洛阳关林片区省级重点文旅项目，预计带动区域年产值超20亿元[5] - 全国15个省份布局标杆项目，包括大连东关街、天津津一工业遗址改造等历史街区项目[6] - 推出国内首个城市文旅大模型，已应用于30多个项目，设计效率从两周缩短至数小时[10][12] 亲子文旅业务 - 洛嘉儿童品牌覆盖全国50城250多个项目，服务超百万家庭[9] - 2024年斥资逾亿元打造8个自品牌项目，包括重庆能量乐园等[7] - 文旅综合业务占比升至40.37%，常州舜山猪猪乐园开园5个月客流量达40万人次[9][14] 技术创新与IP运营 - 2024年研发投入同比增长近30%，与腾讯合作探索数字科技+文旅场景融合[11][12] - 成立悦起文化专注IP孵化，已创作麒麟家族等IP形象，目标年内孵化5个城市专属IP[13][15] - 原创IP矩阵入选2025"中国文创地图"，通过"IP+体验"模式构建生态闭环[14][16] 行业趋势 - 城镇化转向存量更新，城市更新成为激活消费投资的关键方向[5][6] - 亲子文旅需求增长，体验式消费成为新趋势，行业向轻资产运营转型[4][9] - AI与大模型技术正在重塑设计行业工作流程，提升效率[10][12]

城市管理体制改革 - 推行城市道路一体化运维新模式 优化市、区管理权责划分 [1] - 发布《城市古树名木养护技术规范》等4项地方标准 完成5项桥梁养护标准编制 [1] 基础设施升级项目 - 计划完成542公里老化燃气管道 27公里市政供热管网更新改造 [1] - 实施病害桥梁维修 建设改造20座以上口袋公园或儿童友好型公园 [1] - 2025-2029年规划实施93个燃气项目 149个供热项目 构建燃气供热"一张网" [2] 市容环境治理 - 新增1000个以上人行道非机动车停放区域 整治地铁口景区乱停放问题 [1] - 提升厨余垃圾分出量至每日1300吨 加强建筑垃圾乱排监管 [1] 安全体系建设 - 建立燃气、热力、桥隧高风险点位监测预警联动机制 [2] - 推动燃气安全向事前预防转型 持续排查道路桥梁安全隐患 [2] 执法与服务优化 - 修订行政处罚裁量规则 推行轻微违法首违免罚清单化管理 [2] - 加强城管执法队伍建设 提升便民服务水平 [2]

城市更新项目库调整 - 郑州城市更新项目库增至276个 总投资额达7895.45亿元 [1] - 新增23个项目通过评审并完成公示 总投资额为88.41亿元 [1] 新增项目区域分布 - 中原区3个 二七区2个 高新区4个 金水区/管城回族区/惠济区/经开区/郑东新区各1个 [1] - 荥阳市/巩义市/新郑市各2个 新密市/中牟县/登封市各1个 [1] 市区重点项目清单 - 郑州朗德智慧城市更新项目/中原区绿东村老旧小区改造项目/中原智慧岛数字经济产业园项目 [1] - 德化商业步行街业态提升项目/绿谷智慧创新创业孵化示范基地项目/金水滨河产业带中州宾馆片区更新 [1] - 美居酒店升级改造/天惠科技园/高途智成港/郑州期货产业园(一期)/千味央厨总部基地及研发中心 [1] - 佳恒塑业智能装备生产基地/宝特智能装备3D打印总部基地/美祥合金智能装备总部基地 [1] 下辖县市重点项目 - 荥阳市燃气管道改造/郑州新材料产业园综合体/巩义农博展贸中心/巩义外运仓库改造 [2] - 郑州康锦科技低效盘活/河南影视少儿艺术中心/新郑市南关桥安全提升/中牟县丰惠鲜便民中心改造 [2] - 登封市卢店街道老旧小区改造二期 [2] 项目库动态调整 - 登封市城南污水处理厂工程/华润登封电厂供热改造项目已竣工移出项目库 [2] - 中原区"中原lv谷城市更新项目"更名为"合物660城市更新项目" [2]

核心观点 - 西安市城市更新进入加速阶段 未央区团结片区和莲湖区西电片区两大重点片区规划方案相继公示 整体规划范围显著扩大 同时全市层面的城市更新三年行动计划（2025-2027年）预计将于2025年6月底前发布 明确了未来三年的工作部署 [1][6][7] 规划范围与规模 - **未央区团结片区**：最新公示的规划范围用地面积约12.95平方公里（19425亩） 其中城市更新区块面积为7.26平方公里（10893亩） 相较于2020年最初规划的2.4平方公里（3600亩） 面积已扩大超过5倍 [1][2][3] - **莲湖区西电片区**：规划范围占地共计7477亩 其中城市更新区块共计4445亩 土地性质以城镇住宅用地、居住商业混合用地以及商务和科研用地为主 [1][3] - **规划演变**：团结片区规划用地范围经历多次扩围 从2.4平方公里（3600亩）到2.76平方公里（4140亩） 再到4.92平方公里（7380亩） 直至最新的12.95平方公里（19425亩） [3] 功能与配套规划 - **团结片区**：新版规划区域功能配套更加完善 新增了住宅、医疗等相关功能的用地 [1][2] - **西电片区**：规划范围基本符合国土空间规划中的四大功能分区 即都市产业聚集区、品质宜居示范区、创新活力驱动区、历史文化传承区 [3] 交通基础设施规划 - **地铁线路新增**：在两片区城市更新规划中 未来将新增4条地铁线路 [4] - **团结片区**：在已开通的4号线和10号线基础上 规划新增7号线和19号线 并披露了线路走向和站点设置（如帽珥冢站、红旗广场站等） [4][5] - **西电片区**：规划中出现了地铁18号线和20号线 披露了其走向及与现有线路（如1号线皂河站、8号线白家口站和土门站）的换乘信息 [5] 政府工作部署与时间节点 - **2025年重点任务**：西安市计划试点开展西电片区、团结片区、幸福林带片区、张家堡片区、三学街片区等五大片区城市更新工作 全力推进26个城市更新示范项目建设 完成124个老旧小区改造 并统筹推进各类管网更新建设 [6] - **政策制定时间表**：根据《2025年市政府重点工作分工方案》 要求6月底前制定上述五大重点区块的城市更新实施计划及指引 同时制定《西安市城市更新三年行动计划（2025—2027年）》 [6][7] - **计划进展**：《西安市城市更新三年行动计划（2025—2027年）》的技术咨询服务项目已由中规院（北京）规划设计有限公司中标 该计划预计在2025年6月底前面世 [7] 项目推进与保障 - **工作推进**：未央区已召开团结片区城市更新发展指挥部工作会议 要求优化完善工作方案 并全力推进土地征收、储备、供应等工作 确保应拆尽拆、应储尽储 [5] - **发展背景**：西安市于2024年成为中央财政支持实施城市更新行动的首批15个城市之一 全年启动了58项重点工作 完成了158个老旧小区改造 [6]

城市更新项目规模与计划 - 年内已下达两批项目计划清单，涵盖**2000余个**项目，第三批计划项目清单将在**6月底前**下达，后续将视项目情况动态调整 [1][3] - 更新项目类型丰富多元，包含**花园城市、站城融合、滨水经济、挖掘存量资源改建保障性租赁住房以及既有建筑节能改造等共8个方面** [1][3] 重点区域更新策略与进展 - **丰台区**构建“产城共兴”融合发展新格局，通过科学规划**八大产城融合生态圈**推动空间格局系统性重塑 [3] - 丰台区**长辛店老镇项目**作为《北京市城市更新条例》颁布以来规模最大的区域综合类城市更新项目，采用“棚改+更新”创新模式，**一期工程已于2024年底开街亮相**，并引入依文国潮时尚中心、华为体验店等知名品牌 [3] - **朝阳区**创新打造“**一纵一横一核**”商业版图，深化传统商圈转型升级，以**三里屯商圈**为例构建“一横两纵双核联动”发展格局，并建立涵盖**131个项目**的更新储备库 [4] - 朝阳区通过控规激活社区活力，**安贞新坊公共空间改造提升项目**改造面积**6.7万平方米**，涉及各类单位**300余家**，改造完成后绿化面积可增加**近30%** [4] 规划体系与实施模式 - 北京已构建“**市—区—街镇**”三级规划传导体系，中心城区和新城地区共划分**1152个规划街区**，每个街区**2—4平方公里**不等 [5] - 改革以“市级主导、区级主责、部门协同”为原则，基本单元按需编制控制性详细规划，旨在支撑各区经济社会发展需要并推动重点项目落地 [5] - **北京城市副中心综合交通枢纽**作为试点项目，正探索街区整体谋划新模式，后续将在各区推广试点经验 [5]

在业内人士看来，老旧小区的城市更新可谓迎来"春天"，特别是鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅，也有望进一步推动城市老旧小区的改造进程。 老旧小区更新迎来"春天"？ 3月9日，住房和城乡建设部部长倪虹在十四届全国人大三次会议民生主题记者会上表示，将下功夫实施一批惠民生、促发展、防风险的更新项目，其中提 出，2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入改造范围，因地制宜实施改造，鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅。 2025年1月11日，广东省首例业主"自主更新、自筹资金、原拆原建"危旧房改造项目广州市花都区集群街2号正式验收交房交证；今年2月，浙江省首个采用自 主更新模式进行重建的危旧房小区浙工新村正式交房，项目成功实施也标志着老旧小区自主更新的模式探索取得阶段性成果。 实探深圳首例老旧小区自筹资金旧改项目 近几年来，各地在城市更新方面进行了诸多探索，居民自主更新改造老旧住宅的方式也已经出现不少成功的例子。 而在深圳，一份《关于拟推行红岗花园自筹资金拆除重建改造试点工作的通告》（下文简称《通告》）早在去年就已经在市场上流传，该项目也成为深圳首 例老旧住宅小区业主自筹资金原拆原建。 3月10日，证券时报记者再次前 ...