行业投资评级 - 报告对房地产行业的评级为“优于大势” [7] 核心观点 - 2025年5月中央印发的《关于持续推进城市更新行动的意见》标志着城市发展动力正式由增量扩张转向存量提质 [1][15] - “十五五”期间城市更新预计将撬动超15万亿元总投资，重点投向老旧街区及厂区改造、地下管网改造、危旧房、城中村及老旧小区改造三大领域 [1][15] - 城市更新对房地产市场的影响呈现“短期有限、长期支撑”的特征，以“微更新”为主的模式短期不会形成大量新增供应，对房价直接影响有限；中长期将通过提升住房品质与片区综合功能，起到“托底”区域房价和“提质”资产价值的双重作用 [1][17] - 2024年“924新政”的动能正逐步减弱，楼市信心仍待提振，更多楼市政策值得期待，包括需求侧继续调减限购等限制性措施（主要针对一线城市），供给侧加快回收闲置用地与收储现房以缓解库存压力，以及通过“好房子”标准体系建设引导行业从规模扩张转向品质提升 [2] - 2025年展望为二手房市场量升价稳，新房市场各指标磨底修复，商业地产将发挥稳地产促消费的作用 [1] 根据目录的详细总结 1. 本周观点：如何解读十五五城市更新投资方向与影响？ - **政策背景**：2025年5月，中办、国办印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，确立了以城市更新作为高质量发展核心动力的新范式，核心任务体系归结为民生改善、动能转换与安全韧性三大维度 [15] - **投资规模与分布**：“十五五”期间预计总投资超15万亿元，主要分布为：老旧街区及厂区改造近6万亿元；地下管网改造约5万亿元（对应约77万公里改造长度）；危旧房与城中村改造直接投资约1.3万亿元，带动总投资约2.6万亿元；老旧小区改造（含完整社区建设）规模约1万亿元 [16] - **对楼市影响**：短期影响有限，因“微更新”模式不会形成大规模新增供应或爆发式需求；中长期通过根本性提升住房“使用价值”和片区功能，为资产价值提供坚实支撑，路径包括基础性“托底”和根本性“提质” [17] 2. 股票市场与信用债 - **A股与港股表现**：本周（截至2026年4月10日）A股房地产板块涨跌幅为4.01%，跑输大盘（沪深300）0.40个百分点；港股地产建筑板块涨跌幅为4.26%，跑赢大盘（恒生指数）1.17个百分点 [2][19][20][30] - **近期相对表现**：近一个季度（截至报告期），A股房地产板块涨跌幅为-9.99%，跑输沪深300指数（-0.51%）；近一个月涨跌幅为-6.96%，跑输沪深300指数（-1.09%） [23] - **信用债市场**：本周地产信用债发行87.00亿元，净融资额34.43亿元；年初至4月10日累计发行1056.31亿元，净融资额为-508.39亿元，去年同期为-262.66亿元 [2][19][38] 3. REITs市场 - **指数表现**：本周REITs指数涨跌幅为0.42%，收于116.09点；产权型REITs指数涨跌幅为0.78%，特许经营权型REITs指数涨跌幅为-0.02% [3][39][40] - **相对表现**：近一个月，REITs指数跑赢沪深300指数0.89个百分点 [3][50] - **成交情况**：本周REITs成交额为7.77亿元，环比下降12.67%；换手率为0.24%，环比下降0.04个百分点 [3][39][53][61] 4. 楼市成交 - **新房市场**：本周覆盖的45城商品房成交171万㎡，滚动四周同比上升10.55%，但累计同比下降17.19%；分线城市看，一线城市滚动四周同比上升21.73%，二线上升12.60%，三四线下降1.77% [5][69][70] - **二手房市场**：本周覆盖的14城二手商品房成交162万㎡，滚动四周同比下降3.84%，累计同比下降12.80%；分线城市看，一线城市滚动四周同比下降8.70%，二线下降7.03%，三四线上升31.29% [5][69][81] 5. 土地市场 - **百城整体**：本周100大中城市土地供应建面2513万㎡，环比下降16.42%；成交建面1528万㎡，环比微升0.19%；溢价率为4.63%，环比上升2.87个百分点 [4][92][93] - **一线城市**：供应建面125万㎡，环比上升15.31%；成交建面32万㎡，环比下降52.24%；溢价率为6.01%，环比上升6.01个百分点 [4][92][102] - **二线城市**：供应建面729万㎡，环比下降18.82%；成交建面349万㎡，环比上升26.10%；溢价率为4.94%，环比上升4.16个百分点 [4][92][111] - **三四线城市**：供应建面1659万㎡，环比下降16.77%；成交建面1148万㎡，环比下降4.04%；溢价率为2.01%，环比下降4.65个百分点 [4][92][121] 6. 投资建议与关注标的 - 投资建议关注存量地产三大方向及优质产品力开发商 [5][18] - 具体标的包括：商业地产（新城控股、华润万象生活）；二手经纪（我爱我家、贝壳）；物业服务（绿城服务）；优质产品力开发商（中国金茂） [5][18]

关键要点总结 一、 涉及的公司与行业 * 公司：万科企业股份有限公司[1]、深圳地铁集团[3]、普洛斯中国[11] * 行业：房地产行业、银行业、城市更新与旧城改造行业[6] 二、 关于万科的核心观点与论据 1. 债务展期与银行态度 * 万科近期三笔境内债（21万科02、22万科MTN004、22万科MTN005）的展期方案获高票通过，反映市场务实态度[2][3] * 银行核心目标是避免企业违约引发连锁效应，只要万科积极处置资产且深圳国资委给出符合逻辑的远期展望，银行大概率会接受方案[3] * 银行对万科等国资背景房企已做好10年以上长期债务处理准备[2] * 银行遵循“实质重于形式”原则，每年对万科相关资产按约10%比例小幅计提减值以平摊风险[2][10] 2. 股东背景与政府支持 * 深圳地铁集团已对万科形成强力控制，干部由深圳地铁派驻[3] * 深圳市国资委必须考虑声誉风险与政绩考核，因此有动力维持万科信用稳定[2][3] * 深圳地铁与万科深度绑定，许多支持通过深圳地铁通道实现，但其自身经营能力也在边际弱化[4] 3. 资产处置与政策影响 * 深圳市城市更新新政（如降低保障房配建比例、调整移交率）预计可盘活万科约百亿级资产[2][5] * 银行正据此调增乐观预期，旨在利用政策边际松动放宽风控尺度并减少坏账计提压力[2][5] * 新政为银行提供了喘息之机，使银行更愿意在展期等问题上进行合作[6] 三、 关于城市更新/旧城改造行业的核心观点 1. 业务模式与政策导向 * 2026年旧城改造主要以微更新、原拆原建或配套升级为主，严格控制大拆大建[2][6] * 项目申报重点向2000年前建成的小区、C级或D级危房以及大城市主城区的城中村等倾斜[7] * 自然资源部36号文带来积极边际影响，新增建设用地原则上不能用于房地产开发[7] 2. 资金状况与贷款条件 * 资金端并不紧张，资金来源主要为国开行及几家大型银行[6] * 大型银行提供的贷款利率可低至LPR减11至12个基点[2][7] * 银行存在资产配置需求，倾向于配置中长期贷款，城市更新项目贷款成本可能比开发贷更低[6][8] 3. 主要障碍 * 核心障碍不在于资金，而在于与居民的沟通协调工作[2][7] * 例如为老楼加装电梯时，可能因一楼住户不同意而导致项目停滞[7] 四、 关于银行业的策略与风险关注 1. 对地产债及房企的策略 * 银行对央国企地产债策略以平稳为主，即便估值大幅偏离也不会单边抛售[2][10] * 对于尚存的央国企房企，银行的基本态度是该支持的还是要支持，更看重企业股东背景[11] * 对于少数仅存的民营房企，银行的持仓和开发贷头寸已经很小[11] 2. 风险控制与计提方式 * 部分大行对开发贷采取每年小幅减记的方式分摊风险，避免市场剧烈波动[9] * 不同银行处理存在差异，资产质量尚可、有腾挪空间的大行更可能进行减值操作，城商行中能操作的相对较少[10] 3. 更关注的风险点 * 相比万科事件，银行更关注城投转型为产业投资公司的成败，视其为影响分行经营的系统性风险[2][13] * 银行当前正在按部就班地推进包括城投转型在内的企业信用资质框架评估工作[13] 4. 按揭贷款风险 * 按揭贷款风险控制趋严，银行2026年目标仅为维持资产质量平衡，不再寄望按揭业务冲量[2] * 受科技行业裁员等因素影响，弃房断供现象加剧[2][12] * 有能力加杠杆的主要是立足于保障房的中年以上人群，刚需市场表现大部分地区不理想[12] 五、 其他重要信息 * 万科事件的边际影响已经减弱，大规模波动期已过[13] * 险资对普洛斯中国的窗口指导传闻，是普洛斯自身经营问题与万科事件传导双重影响的结果[11] * 物流地产如果估值被压至极低，下一个经济周期可能现投资机会[11]

文章核心观点 - 2026年多个城市公布的城市更新实施计划，标志着城市更新工作已从政策规划与试点阶段，进入高质量全面推进的新阶段 [1] - 2026年城市更新项目呈现出**规模大、覆盖广、类型全、历史文化保护与现代功能提升并重、注重民生与产业结合**的显著特点 [1] - 中央层面已形成从顶层设计到具体支持的完整政策闭环，城市更新已成为推动城市高质量发展和内涵式增长的核心路径，并将为房地产行业迈向高质量发展提供关键支撑 [10] 项目规模与投资 - 项目数量与投资规模处于高位，释放稳增长信号 [1] - **北京市**首批清单共**1321个**项目，计划投资**1049.5亿元**[1][7] - **重庆市**首批机会清单收录**207个**项目，总投资近**1200亿元**[1][7] - **武汉市**宣布首批投资**1308亿元**，力争三年完成**182个**片区改造 [1] - **广州市**公布**104个**重点项目，总投资**2200亿元**[7] - 本轮城市更新不仅是民生工程，更是拉动投资、提振消费、稳定预期的重要抓手 [1] 项目类型与重点领域 - 项目类型进行系统化分类，涵盖八大重点领域 [2] - 以北京为例，主要分为：建筑改造利用、老旧小区改造、完整社区建设、老旧街区商圈和产业区更新、城市基础设施更新、城市功能完善与民生保障、城市生态系统修复、历史文化保护与传承 [2] - 这种分类兼顾物理空间更新与社会功能优化，推动城市从“拆改留”向“留改拆”转变 [2] - 重点项目聚焦历史文脉传承与片区综合提升 [3] - **北京**推进故宫周边申请式退租、景山三期片区更新、白塔寺历史风貌保护区、中轴线景观提升等项目 [3][7] - **杭州**活化中山中路历史街区、小河直街等文化地标 [3][7] - **重庆**打造“山城后巷”特色街区，延续山地城市肌理 [3][7] - 这些项目强调“微更新”、“渐进式更新”，避免大拆大建，注重原住民参与和社区活力延续 [3] - 民生导向显著，回应群众关切热点 [4] - **北京**将市民关注度高的项目纳入清单，如“天桥一号”演艺集群、新中国儿童用品商店改造、海淀工人文化宫改造、垂杨柳医院适老适儿化改造等 [4][7] - 多地持续推进城中村改造、一刻钟便民生活圈建设、社区嵌入式服务设施补短板 [4] 政策机制创新 - 各城市推出创新机制，推动社会资本广泛参与，破解“谁来更新”、“钱从哪来”、“如何持续”三大难题 [5] - **北京**推出《城市更新政策激励工具箱（1.0版）》，建立“周调度、月通报”和“插旗拔旗”管理机制 [5][7] - **重庆**上线“城市更新资源信息平台”，实现项目与资本智能匹配，并发布《城市更新机会清单》 [5][7] - **南京**建立政府、企业、居民合理共担的资金模式，整合各类专项资金 [5][7] - **深圳**允许“项目换股东”模式引入新主体，支持金融机构通过债转股等方式参与 [7] - **广州**推动REITs纳入城市更新融资渠道 [7] 中央政策支持 - 2025年以来，中央层面涉及城市更新的政策密集出台，形成完整政策闭环 [8][9][10] - **2025年5月**，中共中央、国务院印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，首次在中央层面出台城市更新专项系统性政策 [9] - **2025年6月**，国家发改委下达**800亿元**城市更新专项投资 [9] - **2025年7月**，中央城市工作会议将城市更新提升至高质量发展的战略高度 [9] - **2025年11月**，发改委推动REITs扩围至城市更新领域 [9] - **2026年1月**，自然资源部、住建部发布《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》，提供具体“操作指南” [9] 对行业的意义 - 城市更新是一项覆盖民生、产业、生态、文化、治理等多维度的系统性工程，是推动城市高质量发展和内涵式增长的核心路径 [10] - 对房地产行业而言，其跨领域的战略性部署将为行业从“止跌回稳”迈向“高质量发展”提供关键支撑，推动市场供求关系优化、行业生态健康化及发展模式转型 [10]

北京市城市更新计划总体情况 - 2026年北京市第一批城市更新计划项目清单公布，共包含1321个项目，计划总投资额达1049.5亿元 [1] - 项目清单旨在助推一季度“开门红”，并通过优化城市功能、提振消费活力、增进民生福祉为年度发展奠定基础 [1] - 项目全面覆盖核心区、中心城区、北京城市副中心、平原新城和生态涵养区，精准对接不同区域的发展需求 [1] - 项目分为新实施与结转续建两大类，通过激活存量空间价值，兼顾历史韵味保留与民生需求贴合 [1] - 已建立“周调度、月通报”和全流程“插旗拔旗”管理机制，以推动项目尽早落地，并有序谋划储备后续批次项目 [8] 城市更新项目类型 - 全市城市更新项目涵盖八大类型：既有建筑改造利用、老旧小区改造、完整社区建设、老旧街区商圈和产业区更新、城市基础设施更新、城市功能完善与民生保障、城市生态系统修复、历史文化保护与传承 [2] - 北京城市副中心纳入的项目涉及生态、教育、医疗、产业、民生保障、基础设施等多个领域，与全市八大类型相契合 [1][2] 北京城市副中心（通州区）项目概况 - 通州区共有64个项目纳入首批清单，包括33个新增项目和31个结转续建项目 [1] - 新增项目涵盖生态、教育、医疗、民生保障、产业协同、基础设施及新能源等多个重点领域 [2] - 生态领域项目包括：2025年通州区小微绿地建设工程、北京城市副中心六环高线公园、2025年城市副中心全龄友好化公园绿地改造提升工程、通州区2025年平原重点区域造林绿化工程等 [2][5] - 教育领域项目包括：文旅区中学改造建设项目、文旅区小学改造建设项目 [2][3] - 医疗领域项目包括：张家湾卫生院、于家务卫生院建设及牛堡屯卫生院康复诊疗能力提升项目 [2][4] - 民生保障领域项目包括：通州区老旧小区供热管网更新改造工程(2025)、老旧小区市政管线改造项目（2024年及2025年） [2][3][4] - 产业协同领域项目包括：京津冀信创小镇信创总部暨制造基地建设项目 [2][4] - 基础设施与城市功能项目包括：城中村改造项目（如潞城镇东堡等四村、宋庄镇丁各庄等四村）、多功能家园中心项目（如北苑家园中心、玉桥家园中心）、智慧停车场建设、多条道路工程等 [3][4][5] - 新能源领域项目包括：台湖图书城B库屋面分布式光伏发电项目、城市副中心公共机构存量屋顶太阳能利用改造项目二期工程 [2][5] - 结转续建项目涉及老旧小区改造、产业园区升级、水环境治理、水利工程、消防站建设、供水管网改造等多个方面 [6][7][8]

项目总体情况 - 北京市发布2026年第一批城市更新计划项目清单，首批项目共计1321个 [1] - 首批项目中，新实施项目745个，2025年结转续建项目576个 [1] - 2026年度第一批项目计划总投资额为1049.5亿元 [1] 项目区域布局 - 本次城市更新计划项目全面覆盖核心区、中心城区、北京城市副中心、平原新城和生态涵养区 [1] - 项目涉及东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山、顺义、昌平、大兴、通州等多个区域 [1] - 项目布局旨在形成全域协同推进、重点区域引领的更新格局，精准对接不同区域的发展需求与群众诉求 [1]

公司项目中标情况 - 2026年2月10日，公司中标三项分布于济南、烟台、日照的工程，总额超14亿元，涵盖智能科技园区、长输供热管网和城市更新项目 [2] - 中标项目计划工期至2026年9月，若顺利实施可能对经营业绩产生积极影响 [2] 公司经营业绩与订单 - 2025年全年中标金额达1040.41亿元，其中第四季度新签订单208.04亿元 [3] - 截至2025年末，公司累计未完工订单金额为1099.43亿元，多个公路项目进度超90%，反映未来收入基础稳固 [3] 公司资本运作与股权结构 - 2026年1月13日，公司完成40亿元增资扩股，引入工银金融资产投资有限公司等5家央企股东 [4] - 增资后公司注册资本增至87.47亿元，原控股股东山东高速路桥集团持股比例降至68.71%，此举旨在优化资本结构 [4] 公司市值管理计划 - 2026年1月8日，公司在投资者平台表示将专注主业，并落实《估值提升计划》 [5] - 公司计划持续稳定现金分红，并加强投资者沟通 [5]

南京2026年城市更新计划概览 - 南京市发布《2026年城市更新实施计划项目表》，计划实施项目共计338个 [1] - 计划包含续建项目166个和新建项目172个 [1] - 计划旨在系统推进城市功能完善、人居环境改善与历史文化传承 [1] 八大类更新任务具体项目 - **既有建筑改造利用类**：推进节能改造与存量房功能转换，涉及新华大厦等53个项目 [2] - **城镇老旧居住区域改造类**：涵盖石榴新村等24个片区的综合性改造，旨在提升居住环境与服务功能 [2] - **完整社区建设类**：包括玄武区社区卫生服务中心等12个项目，助力社区服务功能全面提升 [2] - **老旧街区（厂区）更新改造类**：涉及南京玻璃纤维研究设计院等56个项目，通过业态升级与工业遗产活化打造活力空间 [2] - **城市功能品质提升类**：共18个项目，着力补齐公共服务短板，推进无障碍环境建设与全民健身设施覆盖 [2] - **城市基础设施建设改造类**：共128项，涵盖中山南路改造、城市生命线安全工程一期等项目 [2] - **城市生态空间提质类**：计划通过大树根路口袋公园等23个项目，构建连续完整的生态基础设施体系 [2] - **历史文化保护传承类**：涉及梅园地块等24个项目，将强化风貌管控并探索文化遗产合理利用新路径 [2]

南京2026年城市更新实施计划概览 - 南京市正式发布《2026年城市更新实施计划项目表》，围绕八大类更新任务，计划实施项目共计338个，其中续建项目166个、新建项目172个 [1] 计划涵盖的八大更新方向 - 计划涵盖既有建筑改造利用、城镇老旧居住区域改造、完整社区建设、老旧街区（厂区）更新改造、城市功能品质提升、城市基础设施建设改造、城市生态空间提质、历史文化保护传承等八大方向 [1] 既有建筑改造利用详情 - 将推进既有建筑节能改造，加强存量房屋功能转换与混合利用，涉及新华大厦、中山南路101号艺术大楼等53个项目 [1] 城镇老旧居住区域改造详情 - 计划涵盖石榴新村、小松涛巷地块等24个片区的综合性改造，旨在提升居住环境与服务功能 [1] 完整社区建设详情 - 聚焦“一刻钟便民生活圈”，完善社区卫生服务、便民商业、公共活动等设施，涉及玄武区社区卫生服务中心、北苑菜场等12个项目 [2] 老旧街区与厂区更新详情 - 涉及南京玻璃纤维研究设计院、军人俱乐部商业街区等56个项目，将通过业态升级与工业遗产活化进行更新 [2] 城市功能品质提升详情 - 此类项目共18个，包括雨花台区公共卫生服务中心、青奥城市客厅等，着力补齐公共服务短板 [2] 城市基础设施建设改造详情 - 作为项目数量最多的类别，共128项，涵盖中山南路改造、城市生命线安全工程一期等，重点推进地下管网更新、交通体系优化与停车设施建设 [2] 生态空间提质详情 - 计划通过大树根路口袋公园、浦口三桥湿地生态修复等23个项目，构建生态基础设施体系 [2] 历史文化保护传承详情 - 涉及梅园地块、百子亭历史风貌区、科举博物馆二期等24个项目，将强化风貌管控并探索文化遗产利用新路径 [2]

城市更新投资与项目规模 - 江西省累计实施城市更新项目超过1.5万个，完成投资近1.4万亿元 [1] - 通过城市更新打造了国家、省、市三级完整社区共计286个 [1] - 江西省城市园林绿化覆盖率与绿地率均位居全国第二 [1] 政策机制与试点建设 - 江西省创新探索“以城市体检为路径、城市更新为抓手、功能品质提升为目标”的“三位一体”长效工作机制 [3] - 专门颁布实施《江西省城市更新条例》，使工作有法可依 [3] - 南昌、景德镇、赣州入选全国城市体检试点城市，南昌跻身全国首批城市更新行动中央财政支持城市 [3] 更新项目成果与城市魅力提升 - 通过城市更新打造了景德镇陶溪川、吉安永新古城、南昌雷公坳文化体育产业园等一批网红打卡点 [3] - 此举旨在唤醒城市记忆，让城市更有温度和魅力 [3] “好房子”建设与危旧房改造 - 江西省1995年及以前建成的既有房屋超过20万栋，部分存在安全隐患 [3] - 以D级危险住房为重点大力推进城市危旧房改造，支持原拆原建 [3] - 目前已启动改造1.3万余套，目标是把新房子建成好房子，也把老房子改成好房子 [3] “好小区”建设与老旧小区改造 - 近年来已改造城镇老旧小区6577个，帮助193.8万户居民解决爬楼难、停车难、管线旧等问题 [4] - 下一步将继续深化老旧小区改造，完善配套设施，实现居民生活“原地升级” [4] “好社区”建设与完整社区推进 - 以200个好社区试点为引领，全力推进完整社区建设 [4] - 重点破解雨污分流不到位、停车位不足、物业服务水平不高等“家门口的烦恼” [4] - 同步推进老旧街区、老旧厂区和城中村改造 [4] “好城区”建设与城市安全宜居 - 聚焦城市运行安全，推进城市生命线安全工程，重点抓好供水、排水、燃气、桥梁、管廊等设施更新改造 [5] - 旨在有效解决城市内涝、管道老化、燃气安全等突出问题 [5] - 打造更多高品质公园、绿地等公共空间，加强历史街区与建筑保护，让城市安全宜居且富有特色魅力 [5]

业绩总结 - 2025年第四季度公司及子公司新签项目数量72个，同比减1.37%[1] - 2025年第四季度公司及子公司新签项目金额84704万元，同比增25.20%[1] - 2025年累计新签项目数量241个，总金额438277万元[1] 业务细分 - 2025年第四季度装饰装修业务新签项目28个，金额39235万元[1] - 2025年第四季度房屋建筑业务新签项目2个，金额13780万元[1] - 2025年第四季度市政业务新签项目1个，金额1026万元[1] - 2025年第四季度其他业务新签项目41个，金额30663万元[1] 项目类别 - 2025年公司新签“城市更新”类项目金额约162467万元[3] - 2025年公司新签“城市配套”类项目金额约180028万元[3] - “城市更新”与“城市配套”项目约占2025年累计新签总额78.15%[3]