12月25日，住房城乡建设部公布最新数据，2025年1-11月全国新开工改造城镇老旧小区2.58万个，较全 年计划目标2.5万个超出800个，完成率达103%。 住建部2025年11月召开全国城市更新推进会，强调"四好"建设(好房子、好小区、好社区、好城区)，并 明确城市更新与稳楼市、消除安全隐患结合，释放住房需求。各地方积极响应。广东、上海、重庆等地 细化政策。广东提出构建房地产发展新模式，推进城中村和危旧房改造。上海通过房票安置(如嘉定区 已核发463张房票)和土地政策创新(如15%增容奖励)吸引市场主体参与。重庆允许城市更新项目按现状 建筑面积15%比例增加公共服务设施面积，提升项目吸引力。 资金支持多元化 金融工具创新 财政部提前下达2026年城镇保障性安居工程补助566亿元，并鼓励地方专项债用于城市更新表。 国家发改委2025年12月将城市更新设施纳入REITs发行范围，新增商业办公、酒店、体育场馆等资产类 型，拓宽长期融资渠道。 平安证券指出，中央经济工作会议或推动专项债、超长期特别国债等工具支持城市更新，2026年可能加 量投放政策性金融工具(杠杆倍数或达14倍)。 行业参与度，稳步提升。八大建 ...

文章核心观点 - 南京市鼓楼区率先发布2026年首批5幅拟出让优质地块及3个城市更新项目 吸引了近30家品牌房企及20余家城市更新运营企业关注 [1] 2026年鼓楼区拟出让地块概览 - 鼓楼区率先推介5幅计划于2026年挂牌的优质地块 涵盖鼓楼滨江 中央门 幕府创新区等片区 [1] - 5幅地块类型多样 包括稀缺宅地 低密宅地及热点商圈门户商办 规模与容积率各异 [1] - 地块吸引了保利发展 中堃置业 中国金茂等近30家品牌房企参与推介活动 [1] 重点地块详情 - **白云亭地块**：位于鼓楼滨江 容积率低至1.1 出让面积7400平方米 建筑限高24米 预计2026年上半年挂牌 地块毗邻白云亭文化艺术中心 距地铁9号线白云亭站仅百米 周边商业医疗配套成熟 [1][2] - **鼓楼滨江03-10地块**：计划2026年四季度推出 出让面积11600平方米 容积率1.8 建筑限高35米 南侧享无遮挡阅江楼景观 周边房龄5年以上小区改善需求旺盛 [2] - 鼓楼滨江板块后续低密高品质住宅用地供应将持续收紧 凸显上述两幅地块的稀缺性 [2] 城市更新项目 - 同期推介城河村 工农新村 乐业村3个城市更新项目 吸引了20余家专业城市更新运营企业关注 [1][3] - **城河村项目**：为鼓楼区首个居住片区更新项目 将进行危旧房拆除重建 环境综合整治及基础设施完善 [3] - **乐业村项目**：位于湖南路-山西路活力街区 是江苏省第一批城市更新试点项目 将通过拆除危旧房 新建商业载体来改善居住条件并提升片区商业氛围 [3]

城市更新项目投资 - 广州举办城市更新发展大会暨项目推介会，一次性推介102个城市更新项目，总投资约8077亿元 [1] - 推介项目涵盖老旧小区改造、危旧房原拆原建、城中村改造等类型 [1] - 城中村改造是重头戏，推介项目数量达43个，投资总额约6479亿元 [1] - 大会进行了24个代表性项目的集中签约，包括越秀区瑶台村、海珠区得胜岗片区、荔湾区聚龙湾片区启动区等更新改造项目 [1] 项目融资与金融支持 - 金融和投资机构积极响应项目融资需求，提出定制化信贷、REITs、产业基金等多元金融方案 [1] 国家重大工程项目规划 - 中国将基于国家战略全局谋划并实施一批具有战略性、引领性、突破性的重大标志性工程项目 [2][3] - 重大标志性工程领域包括城市更新、战略骨干通道、新型能源体系、重大水利工程、国家重大科技基础设施等 [2][3] - 政策将推动基础设施投资在总体保持适度超前但不过度超前的基础上持续增长 [2][3]

宏观策略周论：信用周期与行业选择 - 核心观点：探讨2026年AI将如何深度驱动计算机产业增长，并与国产化、量子科技、金融IT、智能驾驶等高景气赛道形成共振，同时关注模型迭代、算力需求、商业化落地及工业软件发展对行业业绩与估值修复的推动 [2] - 相关行业：计算机产业、AI、国产化、量子科技、金融IT、智能驾驶、工业软件 [2] 房地产2026年度策略 - 核心观点：2026年房地产行业将告别“规模扩张”走向“质量效率”新阶段，政策通过保障房与城市更新实现“托底+提质”双轮驱动，核心城市改善型住宅成为资金新锚点，供给出清后行业集中度提升重塑竞争格局，REITs与轻资产模式开启“低波动、稳回报”新投资逻辑 [4][5] 大宗商品2026年展望：石油天然气 - 核心观点：探讨石油现货过剩的拐点、明年供需两侧的边际转机及油价均衡位置，同时关注全球LNG扩张浪潮、燃气轮机热度以及欧美天然气市场的机会 [7] AI策略范式变革 - 核心观点：分析市场对AI泡沫的担忧，探讨传统宏观策略框架失效下如何理解AI的影响，并研究“泡沫论”之外AI的举债增长带来的机会 [9]

公司战略转型 - 公司是深耕粤港澳大湾区的新型产城生态服务商，正从传统地产开发商向产城生态服务商转型 [1] - 2025年10月23日，公司通过重大并购实现从物理空间建造者向数字生态运营商的战略升级 [1] - 公司完成对Wisdom Knight Holdings Limited的收购，总价为9.77亿港元，战略性切入AI与绿能智算赛道 [1] 并购标的业务 - 并购标的控制的国内主体深圳天顿数据科技有限公司是中国第一梯队智算建设运营商，提供AI智算全生命周期服务 [1] - 天顿数据是绿能智算全生命周期服务供应商，也是国内最早布局国标A级第三方数据中心的企业之一 [1] - 天顿数据采用多源导构算力服务与AIDC建设运营的双主业发展模式，该模式已得到商业化验证 [1] 财务状况与资本结构 - 2025年5月7日，公司以98.33%的高票通过率完成4.4亿美元的债转股方案，成为首家几乎全部出清境外美元债的内房股企业 [1] - 债转股后，公司有息负债率从45%降至7%，传统产城业务从负累转变为助推 [1] - 预计2025-2027年公司归母净利润分别为7.18亿元、5.79亿元、7.89亿元，同比增长分别为+139.13%、-19.41%、+36.41% [1] 协同效应与增长前景 - 天顿数据的绿能智算模式与公司产城开发能力形成互补，可将闲置厂房土地资源转化为高性能智算中心 [1] - 天顿数据客户中大型云服务商与头部AI公司等高价值B端资源的注入，为公司开辟了全新增长曲线 [1] - 并购推动资本逻辑重构，打造产业运营资产证券化与算力运营收益的双轮驱动模型，公司估值将重塑 [1]

战略转型与升级 - 公司通过重大收购切入AI智算赛道，实现从传统地产商向“数字生态运营商”的战略升级[1] - 公司是深耕粤港澳大湾区的新型“产城生态服务商”，持续推动从传统地产开发商向“产城生态服务商”的战略转型[1] - 公司借助“绿能智算”模式与原有产城资源协同，将闲置厂房、土地资源转化为高性能智算中心[1][4] 重大资产收购 - 公司于2025年10月23日完成对Wisdom Knight Holdings Limited的收购，总价为9.77亿港元[2] - 收购标的控制的深圳天顿数据科技有限公司是中国第一梯队智算建设运营商，提供“绿能智算”全生命周期服务[2] - 此次收购使公司战略性切入AI与绿能智算赛道[2] 财务状况改善 - 公司于2025年5月7日以98.33%的高票通过率完成4.4亿美元的债转股方案，成为首家几乎全部出清境外美元债的内房股企业[3] - 债转股后公司有息负债率从45%降至7%，传统产城业务不再是负累而是助推[3] 业务协同与新增长 - 天顿数据“多源导构算力服务+AIDC建设运营”的双主业发展模式已得到商业化验证，其AI智算中心业务模式提升了营运效率及盈利能力[3] - “绿能智算”模式与公司产城开发能力形成互补，为粤港湾开辟了全新的增长曲线[4] - 通过打造AI算力服务、能源管理收益、智算空间运营收入等多元化收入结构，企业抗风险能力与盈利韧性显著增强[4] 盈利预测与估值 - 预计2025-2027年公司归母净利润分别为7.18亿元、5.79亿元、7.89亿元，同比增长分别为+139.13%、-19.41%、+36.41%[5] - 对应2025-2027年PE分别为9倍、11倍、8倍[5] - 并购推动资本逻辑重构，打造“产业运营资产证券化+算力运营收益”的双轮驱动模型，公司估值将重塑[4]

投资评级 - 首次覆盖，给予“买入”评级 [3][5] 核心观点 - 公司通过重大并购战略性切入AI与绿能智算赛道，从传统地产开发商转型为“数字生态运营商”，估值有望重塑 [1][2][3] - 成功完成债转股后，传统产城业务不再是负累而是新业务的助推器，有息负债率从45%大幅降至7% [2] - 新业务“绿能智算”模式与公司原有产城开发能力形成互补，将闲置资源转化为高性能智算中心，开辟全新增长曲线，并打造多元化收入结构 [2][3] - 并购推动资本逻辑重构，形成“产业运营资产证券化+算力运营收益”的双轮驱动模型 [3] 战略转型与业务发展 - 2025年10月23日，公司完成对Wisdom Knight Holdings Limited的收购，总价9.77亿港元，从而切入AI智算赛道 [2] - 被收购方深圳天顿数据科技有限公司是“绿能智算”全生命周期服务供应商，采用“多源导构算力服务+AIDC建设运营”的双主业发展模式 [2] - 公司战略从“物理空间建造者”升级为“数字生态运营商”，致力于将闲置厂房、土地资源转化为AI算力基础设施 [1][3] - 新业务注入了大型云服务商与头部AI公司等高价值B端客户资源 [3] 财务状况与预测 - 公司预计2025-2027年归母净利润分别为7.18亿元、5.79亿元、7.89亿元，同比增长率分别为+139.13%、-19.41%、+36.41% [3] - 对应2025-2027年的预测市盈率（PE）分别为9倍、11倍、8倍 [3] - 预计营业收入将从2025年的801.54百万元大幅增长至2026年的4,569.79百万元（增幅470.13%）和2027年的6,432.54百万元（增幅40.76%） [4] - 净资产收益率（ROE）预计显著改善，从2024年的-471.46%转为2025-2027年的36.54%、23.03%、24.13% [4] - 每股收益（EPS）预计从2024年的-3.32元转为2025-2027年的0.64元、0.51元、0.70元 [4] 市场表现与估值 - 截至2025年11月17日，公司收盘价为6.06港元，总市值约为6,812.06百万港元，总股本为1,124百万股 [5] - 过去12个月股价绝对收益高达2,501%，显著超越市场基准 [7]

项目概况 - 项目由天津城投所属城更公司负责开发建设，旨在打造城市更新片区新风貌和宜居宜业生活新样板 [1] - 项目横跨东丽区与河北区，共规划更新46个老旧小区，其中东丽区5个，河北区41个 [2] - 东丽区域的5个老旧小区更新提升任务已全部完成 [1] 项目进展与成果 - 东丽区赵沽里东里、赵沽里北里、春江里等5个小区更新工程已全部完工并顺利移交 [3] - 东丽区改造建筑面积约42.75万平方米，惠及人口约1.1万人 [3] - 同步完成大江路修缮、桂江路建设工作，并持续推进赵沽里大街、上江北路等道路建设 [4] - 完成赵沽里社区街角公园改造建设 [4] 具体改造内容 - 改造范围包括小区出入口提升、首层墙裙粉刷、道路铺装修复、架空飞线整理、地下管网清淤 [3] - 包含停车位规划梳理、公共活动空间提升、增设便民服务设施 [3] - 合理规划公共空间，打造全龄友好活动场地，重点关注“一老一小”群体需求 [3] - 通过“见缝插绿”方式，将闲置地块和边角空地改造为“口袋公园”，配置健身器材、休憩座椅和文化标识 [4] 工作方法与策略 - 公司运用“干部领办”、“共建联建”、“项目党建”等融合载体，组建党员突击队，实施“六共六促”特色项目党建工作法 [2] - 推动党员干部协同街道办事处与社区居委会创新工作机制，逐户开展设计方案意见征询，设立党员流动服务站 [2] - 与属地街道、社区居民共同挖掘历史文化记忆，将文化印记制作成特色展墙，延续城市文脉 [2] - 坚持配套先行策略，以交通和民生为主线织就城市配套网络 [4]

城市更新行动与政策导向 - 四川省印发《四川省实施城市更新行动方案》，为城市更新工作绘制清晰施工图 [7] - 四川省委时隔10年再次召开城市工作会议，研究部署城市工作 [3] - 过去5年，四川启动城中村改造11.3万余户、惠及31万余人，启动棚户区（城市危旧房）改造19.2万套、惠及50万余人 [6] 老旧小区与片区改造成效 - 广元市利州区玖合苑通过改造将9个小区变为"五融合"样板小区 [2] - 成都市青羊区探索全省首例居民全程主导的危房原址重建模式 [5] - 达州市达川区启动全省首个"握手楼"治理示范项目，为城市更新难题提供可复制方案 [5] - 攀枝花对乌龟井片区改造时挖掘文化元素，打造三线建设主题公园片区，实现文化遗存保护与环境双提升 [6] 工业遗存转型与文旅融合 - 成都东郊记忆在原国营红光电子管厂旧址上改造而成，坚持"修旧如旧、旧房新用"，集聚文创企业近400家 [4][6] - 2024年，东郊记忆累计接待游客超1760万人次，营收突破30亿元，成为西南地区工业遗存转型标杆 [6] 城镇化发展与城市治理 - 四川城镇化率从2015年的47.69%提升至2024年的60.1% [8] - 泸州累计管控海绵城市项目581个，建设海绵设施122.51万平方米，雨水资源化利用量达158万吨/年 [10] - 成都推动大件垃圾全流程收运处理体系建设，已建成标准化投放点、集散点4200余个，拆解能力超1000吨/日 [10] 住房标准与保障体系 - 四川省发布全国首个落地的地方性《四川省好住房评价标准》，推动从"人人有房住"向"人人住好房"转变 [11] - "十四五"期间，全省累计建设筹集各类保障性住房36.7万套，发放公租房租赁补贴28.7万户，实物在保家庭50.4万户 [15] 基础设施与公共服务提升 - 过去5年，四川城市道路达4.23万公里，建成区路网密度达8.25公里/平方公里，成都市轨道交通运营里程达701.2公里，居全国第四 [13] - 全省污水管网达3.3万公里，污水处理能力达1332.1万吨/日，较5年前提升2倍多，设市城市生活污水集中收集率达69.2% [14] - 完成城市燃气、供水、排水等老化管道更新改造共5.1万公里 [14] - 2024年1-9月，四川省实施市政公用设施项目3065个，完成市政基础设施固定资产投资1201.5亿元，投资总额同比增长3.5%，保持市政投资全国第一 [14] - 近5年，全省新增住房公积金开户人数406.54万人，实缴人数增长至852.29万人，缴存总额增至16110.14亿元 [14]

项目概况 - 武汉首批城市更新代表项目正式出炉，探索“空间重构+产业赋能”新模式 [2] - 项目包括老旧小区转型现代生活空间、老里份化身生活美学地、工业遗址蝶变金融文化公园 [2] 小刘家湾片区更新（武昌中南一路66号小区） - 项目为1979年建成的老旧小区，占地1600平方米，涉及103户居民 [6] - 通过“收、租、建”组合策略盘活闲置空间约20500平方米 [7] - 引入精品咖啡馆、手工面包坊、儿童游乐场等设施，提升社区活力 [6][7] - 采用“针灸式改造”理念，实现向宜居宜业宜游现代生活空间的转型 [7] 延庆里更新（江岸区） - 项目为1933年建成的老里份，遵循“不改变文物现状”原则进行保护性修缮 [11][12] - 7栋建筑保留原始肌理，引入业态中75%为武汉首店品牌 [12] - 已举办12场艺术展、26次主题市集，接待游客超50万人次 [12] - 成为“三阳设计之都”核心片区的流量密码，小店日均客流超300人 [11][12] 华中小龟山金融文化公园 - 项目由中国电建湖北电力工程公司设备生产基地改造而来 [19] - 形成金融、文化、办公融合的花园式园区，金融业态占比70% [19] - 吸引上交所中部基地、省融资担保集团等60余家机构入驻 [19] - 金融投资规模约110亿元，形成完整金融文化产业生态链 [19]