核心观点 - 建筑行业2025年中期投资策略评级为"优于大市"，看好建筑板块下半年表现[1] - 资产质量改善与需求回暖有望形成共振，推动行业复苏[1] - 基建投资将再次成为扩内需、稳增长的关键抓手[3] 行业现状分析 - 2025H1全国项目开工合同额达25万亿元，同比+22.5%，但仍显著低于2022-2023年水平[1] - 建筑业新签合同额13.95万亿元，同比-6.5%，龙头企业增速有所修复[35] - 房屋施工面积63.3亿平方米，同比下降9.1%，单位面积施工强度同比下降4.6%[38] - 2025H1狭义基建投资同比+4.6%，广义基建投资同比+8.9%，6月增速明显回落[41] 库存周期分析 - 建筑行业自2021年起进入"被动补库存"阶段，资产周转效率显著下滑[2] - 地方建工企业资产扩张已先于建筑央企见顶回落，行业或已进入"被动补库存"末期[84] - 建筑企业破产重组数量2024年达2400家，2025上半年建筑业生产人数同比减少8.5%[89] 基建投资展望 - 财政政策空间充足，预计将重点支持民生基建与"两重"领域[3] - 超长期特别国债2025年拟发行1.3万亿元，较2024年增加3000亿元[112] - 城市更新年均投资额接近2万亿元，老旧小区改造年均市场规模超2000亿元[117][118] - 水运工程投资持续高景气，平陆运河等重大项目加速推进[122] - 水利投资2025年上半年同比增长15.4%，2014-2024年复合增长率达14.5%[132] 重点投资领域 - 民生基建：关注城市更新、水运工程、水利工程[3] - "两重"基建：关注雅下水电、煤化工、核电工程[3] - 雅鲁藏布江下游水能资源储量达70GW，开发具有重大战略意义[138] - 新疆煤炭资源丰富，煤化工项目投资规模预计达6000-7000亿元[158] 投资建议 - 推荐标的包括亚翔集成、中国铁建、中国交建等11家公司[4] - 重点关注城市更新、农村公路等增量基建领域政策动向[4] - 建议把握"被动补库存"末期左侧布局机会[90]

文 | 陈明一 7月30日晚间，德才装饰股份有限公司（代码：605287；简称：德才股份）披露关于2025年第二季度主 要经营数据情况的公告。 | 经营数据 | 装饰装修 业务 | 房屋建筑 业务 | 市政业务 | 其他 | 总计 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 2025年第二季度新签 项目数量(个) | 20 | 3 | 6 | 26 | 55 | | 2025年第二季度新签 项目总金额(万元) | 47.962 | 46. 370 | 6.059 | 6.479 | 106. 870 | | 2025年累计新签项目 数量(个) | 46 | 6 | 8 | 57 | 117 | | 2025年累计新签项目 总金额(万元) | 148, 186 | 72, 306 | 9.869 | 9,219 | 239, 580 | 根据公告，2025年第二季度，德才股份及子公司新签项目数量总计55个，新签项目金额为人民币10.69 亿元，新签项目数量较上年同期减少37.50%，新签项目金额较上年同期增加33.48%。 图片来源：上交 同时，德才股份提到，面对市场、经 ...

政策与市场前景 - 中共中央政治局会议强调高质量开展城市更新 政策层面高度重视 [1] - 2025年我国城市更新市场规模将突破8.6万亿元 2030年有望达10万亿元级别 [1] - 政策导向清晰 市场潜力显现 城市更新站上新的发展起点 [1] 城市更新模式案例 - 北京中海大吉城市更新项目采取"地上守形制、地下挖价值"方式 保护地上风貌同时构建地下商业空间 整体接待人次突破500万 开业当天单日客流量超20万人 [3] - 北京金隅智造工场由老旧建材基地转型为"硬科技"企业聚集区 保留85%以上高承重产业空间 提升土地坪效与产出效率 [3] - 广州海珠湿地项目探索"生态+产业"路径 通过湿地修复强化生态功能 同时布局湿地旅游、研学基地等产业项目 [4] 行业挑战 - 产权复杂、协调难度高、资金回报周期长、盈利路径模糊等问题掣肘社会资本参与 [5] - 历史文化保护类更新项目改造成本高、资金回收慢 盈利模式不清晰 [6] - 审批流程冗长 需满足多类职能部门要求 协调成本高 [6] - 前期资金需求巨大 传统融资渠道难以满足 运营性项目现金流回收周期长 [6] 解决方案与创新机制 - 中央财政计划未来几年补助超200亿元 地方政府专项债加大投入城市更新领域 [9] - 基础设施公募REITs逐步构建 华夏金隅智造工场REIT成为国内首单以城市更新产业园为底层资产的公募REITs [9] - 北京劲松北社区通过特许经营模式引导社会资本投资改造老旧小区 获得社区配套设施运营权 [9] 企业转型方向 - 房企需从传统开发逻辑向存量资产运营转变 核心竞争力从"快速复制"转为"长期价值创造" [10] - 城市更新要求企业具备全生命周期综合能力 从"开发商"向"资产管理者"角色转变 [10] - 城市更新关键在于实现城市风貌提升与功能升级双重目标 需系统性优化服务功能 [10]

会议重点 - 2025年7月中央城市工作会议指出以城市内涵式发展为主线，城市更新为重要抓手推动城市工作，“十五五”期间城市更新将成工作重点[3][9] 城市更新定义 - 城市更新涵盖危房、老旧小区、街区厂区城中村等改造及城市基础设施建设改造，还涉及社区建设、公共服务、生态修复、文化传承等工作[3][10] 推进加速原因 - 政策层面推进速度加快，从“加强”“实施”到“大力实施”“加力实施”[11][13] - 国内投资结构转变，扩建类固投增速上升，2023年超新建类，存量资产盘活维护更新对投资贡献料将提高[14] 落地规模预估 - “十五五”期间城市更新预计完成至少4.48万亿元总投资，折合每年近9000亿元[3][18] - 老旧小区与基础设施改造“十五五”预计贡献至少2.35万亿元新增投资[2][19] - 城中村改造“十五五”预计贡献2.13万亿元新增投资[2][20] 资金来源 - 2024年12省发行专项债近1000亿元、28个城市设立城市更新基金4550亿元、12省设专项资金奖补或贴息[4][23] - 未来“土储专项债”发行或为城市更新提供更多资金支持[23] 风险提示 - “十五五”城市更新投资规模估算可能不准[4][26] - 城市更新潜在资金来源分析可能不准[4][26] - 部分地方债发行规模预期可能不准[4][26]

城市更新模式 - 纬四路老街通过"自主更新"模式实现蜕变，从传统小餐馆、修脚店转变为特色咖啡馆、古着店等年轻人喜爱的商业形态 [1][3] - 政府引导、市场运作、公众参与的城市更新可持续模式在该区域得到实践，鼓励产权所有人自主更新 [3] - 商埠区采用渐进式更新策略，通过重点项目带动区域价值提升，同时保留部分"漏网之鱼"供创业者开发 [16][19] 商业转型与租金优势 - 纬四路店铺租金处于洼地，年租金6-20万元不等，相比成熟商圈动辄数十万的年租金更具吸引力 [10][11] - 柚子咖啡以年租约6万元租下60多平方米店铺，面积是此前经营时的三倍，年租金只多2万 [11] - VILLA SHAKA租用400平方米空间年租金20多万，Dou's Coffee年租金6万，相比山师东路同等面积便宜14万 [11] 店铺特色与经营策略 - 老街聚集十多家特色店铺，包括柚子咖啡、VILLA SHAKA咖啡、MEMORIAL古着店等，每家都有独特主理人和风格 [5][7][9] - 店铺注重保留老建筑特色，如VILLA SHAKA修复老厂房工业复古风，CHINAYK打造飞机主题咖啡店 [7][9][14] - 主理人推崇长期主义，注重产品品质和服务体验，通过差异化定位吸引客群，咖啡店客单价从十多元到上百元不等 [25][27] 流量获取与运营 - 店铺承接商埠区网红打卡地外溢客流，经三路自带流量帮助纬四路店铺获得曝光 [22] - 主理人通过特色环境、优质产品和服务吸引顾客自发打卡分享，减少主动营销投入 [25][26] - 阿布家的茶店推出茶艺课程和免费品茶活动，1个月接待近50位客人，主动接住流量 [29][32] 基础设施改善 - 2023年启动的雨污合流管网改造工程使老街在大雨天气基本没有积水，为商业发展提供保障 [21][24] - 商埠区已完成主路雨污合流管网改造，少量支路正在收尾施工 [21][24] 区域发展规划 - 济南将商埠区"一园十二坊"作为重点保护更新区域，《济南市"一园十二坊"传统风貌区保护规划》已获批 [16] - 济南城市投资集团策划将商埠区打造成"文商产旅居"深度融合的历史风貌片区，重点打造"济南1904"街区 [16][18] - 已启动商埠区城市更新一期项目，包括济南宾馆、中山公园、万紫巷等更新项目，部分将于今年完成 [18]

海口城市更新项目规划 - 今年计划开工14个城市更新项目，涉及土地面积623.79亩，总建筑面积约138.2万平方米 [1][2] - 项目选址结合城市重点功能区、重要风貌区、主要交通干道和交通枢纽周边的城中村、危老旧小区 [3] - 采用政府主导和自主改造市场化项目相结合的原则，科学制定近期、远期更新改造计划 [3] 已实施项目进展 - 已开工建设19个城市更新项目，总投资约941亿元，征拆土地面积4826.46亩，征拆建筑面积238.45万立方米 [3] - 已完成投资约172.26亿元，惠及5.3万人 [3] - 美兰区横沟村城市更新项目二期主体结构工程已开工，该项目规模近百万平方米 [3] 基础设施配套 - 19个项目将新增道路60条，新增绿地面积485亩 [3] - 新增中小学11所（提供1.6万个学位），幼儿园16所（提供6000个学位） [3] - 新增15分钟生活圈服务设施建筑面积约24万平方米 [3] 项目完成情况 - 金岭雅居小区（原海云鞋厂宿舍区）已完成改造并投入使用，业主已领取不动产权证书 [4] - 2025年度计划完成投资额不少于108.5亿元，一季度已完成投资40.33亿元 [4] - 一季度完成投资占全省城市更新实际完成投资额45.8亿元的88% [4] 未来规划 - 谋划储备城市更新项目27个，涉及征拆土地8973亩，征拆建筑面积289万平方米 [4] - 将分类实施推进城中村改造工作，包括整治改造类和拆除新建类项目 [4] - 整治改造类项目将申报中央预算内资金，实施"微更新"一揽子项目 [4] - 拆除新建类项目将申请专项债、专项借款推进改造 [4]

城市更新项目入库进展 - 郑州市新增7个城市更新项目入库 总投资达39 72亿元 其中郑东新区北研新材料产业园(16 4亿元) 河南腾达畅正物流产业园(11 7亿元) 中原人工智能创新发展试验区(7 5亿元)为投资额前三名 [1][2] - 项目库实施动态管理机制 新项目经评审入库 已竣工项目如登封市城南污水处理厂工程等将调整出库 [3] 政策机制建设 - 郑州市出台《城市更新条例》《实施办法》等系列政策 明确建立动态项目库机制 完善储备生成 后评估等关键流程 [2][3] - 资金机制以财政引导多渠道筹措 用地机制推动低效土地盘活 优化审批流程 [3] 中央财政支持 - 郑州市入选中央财政城市更新补助名单 未来三年将获不超过10亿元定额补助 [4] - 补助资金将加速样板工程实施 如国棉三厂改造(36 5公顷)计划保护40栋建筑 新建10万平米消费设施 配套1 6万平米文化设施 [4][5] 示范项目规划 - 重点推进"三区十片""两轴多带"更新区域 国棉三厂和二砂项目为标杆 打造商都文化IP 实施管网改造提升城市韧性 [5] - 目标形成可复制经验 落实河南省三年行动计划(2025-2027)部署 [5]

报告行业投资评级 - 行业评级为强于大市（维持评级），上次评级为强于大市 [4] 报告的核心观点 - 中央财政支持城市更新行动范围扩大，资金投向样板项目和机制建设，有助于改善资金平衡等堵点，撬动各方资金，短期关注中央预算投资增量对主题型标的的潜在催化 [2][12][14] - 政策表态促进房地产行业止跌企稳，基本面拐点或将近，增量政策预期持续，建议优先考虑非国央企困境反转、龙头房企周期韧性、区域型企业市占率提升和二手中介存量交易景气度提升等配置方向 [4][14] 根据相关目录分别进行总结 本周观点 - 2025年6月4日公布拟支持实施城市更新行动的20个城市，较2024年的15个城市支持范围扩大，内陆二三线城市增加，长江经济带城市少于首批 [1][2][9] - 2025年财政资金主要投向城市更新样板项目和机制建设两个方向，2024年我国实施城市更新项目6万余个，完成投资约2.9万亿元，多地有相关资金支持 [2][12] 成交概览 新房市场 - 5月31日 - 6月6日，60城新房成交211万平，月度同比 -19.53%，相较上月下降6.21pct，一线、二线去化加速，三线及以下去化放缓 [3][18] 二手房市场 - 同期，17城二手房成交143万平，月度同比 -19.93%，相较上月下降21.18pct，一线、二线、三线及以下增幅均收窄 [3][26] 土地市场 - 5月26日 - 6月1日，土地成交建面2341万平，滚动12周同比 -2.79%；成交总额365亿元，滚动12周同比17.18%；全国平均溢价率3.59%，滚动12周同比 +4.80pct [3][35] 本周融资动态 - 2025年5月31日 - 6月6日，房企发行境内债券5只（均为国企），境内债发行金额合计0亿元；6月境内、境外债券发行额分别为91亿元、0亿元，偿还额分别为343.74亿元、367.43亿元，净融资额分别为 -252.74亿元、 -367.43亿元 [43] 行业与个股情况 行业涨跌与估值情况 - **A股市场**：本周申万房地产指数 +0.86%，较上周下跌0.09pct，涨幅排名21/31，跑输沪深300指数0.02pct；涨幅前三个股为中润资源、莱茵体育、广汇物流，跌幅前三个股为*ST中迪、金地集团、华夏幸福 [3][48] - **H股市场**：本周Wind香港房地产指数 +1.51%，较上周下降0.30pct，涨幅排序8/11，跑输恒生指数0.65pct；克而瑞内房股领先指数为0.44%，较上周下跌0.13pct；涨幅前三个股为美的置业、力高集团、合生创展集团，跌幅前三个股为弘阳地产、禹洲集团、建业地产 [3][52] 重要公告概览 - 新城控股控股股东部分股份解质拟用于后续质押；招商蛇口截至5月底斥资3.98亿元实施股份回购；旭辉控股集团境外债务重组获超9成支持；北辰实业执行董事等相关人员辞职；深深房A授权管理层参与土地“招拍挂”；招商积余累计回购股份占总股本0.134% [59]

城市更新的战略意义 - 城市更新推动城市结构优化、功能完善、文脉赓续、品质提升，助力高质量发展并拉动投资和消费 [1] - 顺应我国城市发展从增量建设转向存量提质改造和增量结构调整并重的战略转型 [2][3] - 有效激发城市活力，提升产业能级和公共服务水平，实现更高质量、更可持续的城市发展 [3] 城市更新的政策与任务 - 中办、国办联合印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，明确8项任务包括老旧小区改造、完整社区建设、历史文化保护等 [2] - 截至2023年底，城镇住宅总面积422亿平方米，超30%建于2000年前，近80亿平方米住房建成年代超30年 [2] - 住房城乡建设部将推进老旧小区改造，包括管线改造、加装电梯、完善社区公共服务设施等 [3] 城市更新的经济与社会效益 - 直接拉动投资并通过改造项目打造消费场景促进消费 [4] - 北京大吉巷项目对25公顷土地更新，引入餐饮、文化等消费场景，修缮文化遗址 [4] - 天津西站城市更新项目依托3.8平方公里规划，打造京津冀同城商务区 [5] - 深圳福田皇岗片区改造投资超300亿元，吸引60家企业入驻，税收增长40%，带动超1万人就业 [5] 城市更新的实施路径 - 住房城乡建设部提出"三大抓手"：城市体检与更新一体化机制、专项规划体系、政策协同机制 [6] - 借助卫星遥感、大数据、人工智能等科技工具提升工作效率和决策精度 [6] - 2025年中央预算内投资设立城市更新专项，金融监管总局制定专项贷款管理办法 [6] 城市更新的投融资模式 - 探索政府引导、市场运作、全社会参与的可持续投融资模式 [7] - 鼓励民营企业参与基础设施和公用事业特许经营，吸引社会资本和居民参与 [7]

政策导向与战略意义 - 中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，从政策引导、资源配置、资金支持等多维度明确发展方向 [1] - 城市更新行动上升至国家战略高度，五部门罕见联合解读政策文件 [1] - 住房城乡建设部指出城市发展模式转向存量提质改造与增量结构调整并重，强调通过城市更新拉动投资与消费，扩大内需 [1] 政策演进与历史背景 - 20世纪80年代旧城改造以政府主导的拆迁重建为主，侧重解决住房数量问题 [2] - 90年代引入市场机制，开发商参与旧改但出现过度追求经济效益等问题 [2] - 21世纪初政策拓展至经济、社会、文化多层面协调，2007年加强保障性住房建设，2008年强化历史文化保护 [3] - 2019年城市更新首次被列为国家战略，2020年写入"十四五"规划 [4] 2025年政策框架与任务 - 《关于持续推进城市更新行动的意见》提出八项主要任务，涵盖建筑改造、老旧小区整治、城中村改造等 [5] - 实施机制强调城市体检评估和规划体系，用地政策推动存量土地盘活，投融资加大财政与信贷支持 [5] 开发商参与模式与案例 - 开发商通过旧改项目、更新单元规划、商业空间改造三方面参与城市更新 [6] - 上海虹口北外滩旧改采用组团打包模式，签约率近99%，静安蕃瓜弄小区实现100%签约 [7] - 瑞安集团参与奉贤"贝港城中村"改造，此前已打造新天地、瑞虹新城等标杆项目 [8] - 融侨集团27.46亿元竞得上钢十厂地块，改造为"艺术+商业+办公"综合体，A.F.A办公楼启动招商 [8] 地方实践与项目进展 - 上海加快"两旧一村"改造，上钢十厂项目定位工业遗产转型，总建面23万平方米 [1][8] - 长宁区新华路街道提供一站式服务支持上钢十厂项目，强调保护性改造与创新 [8]