财务数据和关键指标变化 - 第一季度税前收入1960万美元，净利润每股0.30美元 [5] - 第一季度房屋销售营收2.25亿美元，较2024年第一季度增长19% [5] - 第一季度房屋销售毛利率23.8%，高于上次电话会议的指引范围 [5] - 第一季度净新订单768个，每月每个社区销售3.1套房屋 [5] - 第一季度交付671套房屋，较去年同期的566套增长19% [11] - 平均销售价格约33.5万美元，同比略有上升 [11] - 调整后毛利率为24.1%，去年同期为26.1%，主要受平均锁定成本上升和激励促销活动增加影响 [12] - 销售、一般和行政费用占收入的14.7%，去年为14.5%，主要因工资和绩效薪酬费用增加 [12] - 本季度净收入1870万美元，去年同期为2050万美元；税前收入1960万美元，去年同期为2140万美元 [13] - 调整后净收入1470万美元，去年同期为1610万美元 [13] - 本季度有效税率为4.4% [13] - 季度末现金1270万美元，无担保循环信贷额度使用4000万美元，可用额度1.95亿美元 [15] - 债务与账面资本比率为9.5%，净债务与净账面资本比率为6.9% [16] - 季度末积压订单为791套房屋，平均销售价格34.1万美元，预计毛利率约22.5% [16] - 过去13周，总激励和折扣平均略高于7% [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 房屋建筑业务第一季度收入2.247亿美元，较上年增长近19% [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 月度每个社区的销售量从1月的2.4套提高到2月的3.3套和3月的3.8套，4月降至约3套 [17] - 3月下旬推出1000万美元的远期承诺计划，在部分社区提供4.99%的抵押贷款利率买断，有助于提高转化率 [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过期权协议控制土地，降低风险并增加灵活性，第一季度末，未开工控制地块中不到5%在资产负债表上拥有 [7] - 专注于缩短建造时间，第一季度平均周期时间为56天（不包括休斯顿），休斯顿部门预计未来建造时间将接近公司平均水平 [8] - 限制社区中待售的样板房库存，倾向于预售房屋，以提高利润率和降低取消率 [9] - 公司目标是扩大市场份额，实现规模经济，同时保持强大的资产负债表和关注回报 [9] - 正在敲定信贷安排的修订，将增加信贷额度7500万美元至3.25亿美元，并延长到期日 [16] - 预计第二季度交付620 - 650套房屋，平均销售价格在33.5 - 34万美元之间，毛利率预计在22.75% - 23.25%之间 [18] - 第一季度末有87个活跃社区，预计全年将适度增加 [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 春季需求一直存在，但需解决支付能力问题以达到每个市场的可承受性，各地区需求相对一致 [23] - 土地通胀在过去12个月持续上升，但开始看到卖家市场出现一些裂缝，土地价格有所缓和，有望向买方市场转变 [25][26] - 宏观环境充满挑战，取消了具体的全年指导，但目标是交付6100套房屋，能否实现取决于销售季节的平衡、下半年的需求和支付能力 [34][35][36] - 5月的需求和定价能力与4月基本一致，市场仍面临支付能力和竞争挑战 [43] - 尽管积压订单同比下降，但公司仍有足够的库存，能够实现较好的交付数量，但需要更高的激励措施来促进转化，因此利润率有所下降 [54] - 抵押贷款合资企业情况持续改善，已在所有市场获得全面许可，上周的捕获率为56%，目标是达到90%以上 [57][58] - 公司未中断开工，听到竞争对手讨论放缓开工，且有一定迹象，公司在2024年底推动开工以保持业务运转，年初的库存推动了第一季度的转化，今年以来积压订单有所增长，目前开工情况领先于预算 [60][61][62] 其他重要信息 - 电话会议中的某些陈述为前瞻性陈述，实际结果可能与陈述存在重大差异，公司无义务更新这些陈述 [3][4] - 非GAAP财务指标与最可比GAAP指标的调节可在公司网站的新闻稿和SEC文件中找到 [4] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何描述春季销售季节以及各地区需求疲软情况是否一致 - 春季需求一直存在，每周都在解决支付能力问题以达到各市场的可承受性，各地区需求相对一致 [23] 问题2: 土地环境如何，能否找到新地块以及未来土地环境的展望 - 公司能够找到交易，自上市以来受控地块数量增加一倍多，土地通胀在过去12个月持续上升，但开始看到卖家市场出现一些裂缝，土地价格有所缓和，有望向买方市场转变 [25][26] 问题3: 除第二季度外的展望以及对全年指导的看法 - 由于宏观环境不确定，取消了具体的全年指导，但目标是交付6100套房屋，能否实现取决于销售季节的平衡、下半年的需求和支付能力 [34][35][36] 问题4: 休斯顿地区的进展以及潜在的里程碑时间框架 - 休斯顿的周期时间有很大改善，RTM流程已在整个地区上线，目前按70天的计划执行，但尚未完全达到目标，目标是在年底前实现 [39][40] 问题5: 5月的需求和定价能力如何 - 5月的需求和定价能力与4月基本一致，市场仍面临支付能力和竞争挑战 [43] 问题6: 是否撤回2025财年的指导，能否实现之前设定的目标 - 目前难以预测，目标仍是交付6100套房屋，如果宏观环境改善或保持稳定，有机会实现目标，但这取决于许多不可控因素 [45][46][47] 问题7: 对Lance交易的评论以及对公司的影响 - 不评论他人的交易，但Apollo的投资表明对住宅建筑领域的支持，对公司无影响 [48][49] 问题8: 第二季度毛利率指引较第一季度下降的原因 - 主要是由于更高的激励措施和远期承诺计划 [51] 问题9: 积压订单同比下降但交付量仍能增长，积压订单转化率能否进一步提高以及是否有上限 - 尽管积压订单下降，但公司有更多库存，能够实现较好的交付数量，但需要更高的激励措施来促进转化，因此利润率有所下降，公司可以通过调整激励措施来提高积压订单转化率 [54][55][56] 问题10: 抵押贷款合资企业的最新情况以及是否有改变关系的计划 - 抵押贷款合资企业情况持续改善，已在所有市场获得全面许可，上周的捕获率为56%，目标是达到90%以上，暂无改变关系的计划 [57][58] 问题11: 核心市场中竞争对手是否放缓开工，竞争对手的成品样板房库存是否是问题以及是否有改善迹象 - 公司未中断开工，听到竞争对手讨论放缓开工，且有一定迹象，公司在2024年底推动开工以保持业务运转，年初的库存推动了第一季度的转化，今年以来积压订单有所增长，目前开工情况领先于预算 [60][61][62]

技术分析 - 公司股价触及重要支撑位后突破50日均线阻力位 显示短期看涨趋势 [1] - 50日均线作为关键技术指标 是判断证券支撑/阻力位的首要信号 [1] - 近四周股价累计上涨8.6% 显示可能开启新一轮上涨行情 [2] 基本面因素 - 公司获Zacks评级2级(买入) 反映机构看好态度 [2] - 当前财年盈利预测获2次上调 且无下调记录 共识预期持续上修 [2] 综合判断 - 技术面突破与盈利预测上调形成共振 短期具备进一步上涨潜力 [3]

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 刘诗萌 北京报道 过去几年来，在房地产供求关系发生重大变化的背景下，好房子、好小区、好社区、好城区"四好"技术标准体系 成为房地产行业转型升级、构建新发展模式的重要政策抓手。2025年3月，"好房子"首次写入政府工作报告，住建 部部长倪虹也在民生记者会上预告，在组织编制《好房子建设指南》、修订《住宅项目规范》时，将住宅的层高 标准提高到不低于3米。 5月1日，作为"好房子"的国家标准，新版《住宅项目规范》（下称《规范》）正式实施。过去两年间，北京、深 圳、杭州、成都等热门城市都曾出台"好房子"相关标准，而此次新规的实施，意味着一场居住革新行动将在全国 范围内全面开展，以住房建设的品质化升级，重新塑造房地产行业生态。 住宅基础性要求提升 "好房子"是今年以来房地产政策着墨最多的重点之一。不过，回顾近几年的政策脉络会发现，"好房子"概念本身 就是在当前市场发展新阶段应运而生的。2023年年初的全国住房城乡建设工作会议上，建筑业被单独强调，要求 建筑业作为重要的实体经济，守住为社会提供高品质建筑产品的初心。其中也提到，要下功夫抓住宅，开展设计 竞赛，打造优 ...

《住宅项目规范》5月起落地实施，对层高、隔音等作出强制规定—— "好房子"有了"硬杠杠" 住宅建设的最新国家标准已正式出炉，5月1日起正式实施！ 更高、更安静、更保暖、日照更多、上下更便利——住房城乡建设部发布的《住宅项目规范》(以下简 称《规范》)，对新建住宅一系列指标明确了底线要求。这意味着，将有更多"好房子"出现在我们身 边。 空间标准变化 ■新建住宅建筑层高不低于3米 ■4层及以上住宅设置电梯 住宅空间有多大，是影响住户居住体验的关键要素。记者梳理发现，新出台的《规范》提升了住宅空间 标准，以提升居住舒适性。 先看住宅"身高"——《规范》对新建住宅的层高规定了新标准：新建住宅层高不低于3米。这较原先标 准提升了20厘米，既能改善空间高度，也给室内天然采光和自然通风带来提升，让住户有更好的空间感 受。 再看住宅配置——《规范》降低了设置电梯的楼层要求，从此前的"7层及以上需设电梯"调整为"4层及 以上住宅设置电梯"。 "降低住宅设置电梯的楼层要求，基于多方面考虑。"中建二局工程研究院副院长李六连介绍，一方面， 这适应了老龄化社会的需求，更直接地解决老年人、行动不便者上下楼困难的问题；另一方面，也提升 了 ...

Beazer Homes USA (BZH) Q2 2025 Earnings Call May 01, 2025 05:00 PM ET Company Participants David Goldberg - SVP , CFO & TreasurerAllan Merrill - Chairman, President & CEOTyler Batory - Executive DirectorIvy Zelman - Executive Vice PresidentJay McCanless - SVP - Equity ResearchAlex Barron - President Conference Call Participants Julio Romero - Equity Analyst Operator Good afternoon, and welcome to the Beazer Homes Earnings Conference Call for the Second Quarter and Fiscal Year Ended 03/31/2025. Today's call ...

财务数据和关键指标变化 - 第二季度调整后EBITDA为3880万美元，摊薄后每股收益为0.42美元 [4] - 过去三年共回购4200万美元股票，本季度回购超2000万美元 [4] - 预计第三季度调整后EBITDA约4000万美元，摊薄后每股收益超0.40美元 [20] - 预计全年调整后毛利率约18.5%，平均售价约52万美元，SG&A占比约11% [21] - 预计全年土地支出降至7.5 - 8亿美元，年末地块约3万，较上年增长约5% [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 房屋销售方面，第三季度预计销售较去年同期增长5% - 10%，平均社区数量增长约10%，预计结束时约160个社区，季度内交房1050 - 1100套，平均售价约52.5万美元 [19] - 全年销售速度预计保持在每月2.25 - 2.5套，远低于历史水平 [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 第二季度70%的销售为现房销售，预计全年现房销售占比仍较高 [19][21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 鉴于需求环境疲软和股价下跌，公司调整资本分配优先级和多年目标，获董事会授权回购至多1亿美元股票，约占当前市值20% [8][9] - 多年目标调整为：将超过200个社区的目标日期推迟至2027财年末；净债务与净资本比率目标在2027财年末降至30%以下；新增目标为2027财年末实现每股账面价值两位数复合年增长率 [14][15] - 行业内许多同行净债务与净资本比率处于10% - 20%，公司期望达到较好比率以获得合理估值 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第二季度盈利好于预期，得益于社区数量增加、施工周期缩短、毛利率小幅提升和严格的间接费用控制，但销售环境慢于预期，受住房负担能力、消费者信心和经济不确定性影响 [4] - 对新房基本面和差异化战略保持乐观，认为现在停止增长投资短视，当前决策将影响2027年及以后 [10] - 尽管经营环境更具挑战性，但公司致力于以有利于股东的方式分配资本，对未来机会和差异化价值主张感到兴奋 [25] 其他重要信息 - 公司预计第三季度抵押贷款利率和消费者信心无改善，现房销售占比仍将维持在70% [19] - 公司将继续通过保留收益去杠杆，直至2027财年末达到目标杠杆率，之后重新评估是否进一步降低 [23] - 当股价远低于账面价值时，回购股票比增加土地购买更具风险回报优势；股价接近账面价值时，增长导向投资更具吸引力 [23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 当今住房负担能力挑战如何纳入更新的多年目标和调整后的社区数量时间表，更长的时间表是否带来与供应商议价能力 - 公司过去一年半到两年面临住房负担能力受限环境，预计不会大幅改善，需基于现状规划；改变社区增长速度使公司在资本部署上有更多选择和自主权，鉴于当前市场对建筑商的估值，此举合理 [30][31][32] 问题2: 新的每股账面价值目标受递延税资产影响情况 - 税资产占账面价值不到10%，该目标主要反映盈利增长和股票回购的预期收益，公司过去五年每股账面价值复合年增长率超17%，预计未来两年半仍能实现两位数增长 [33][34] 问题3: 本季度回购2000万美元股票，新的1亿美元授权是多年目标，如何看待回购节奏，是否会有更大规模回购 - 公司在平衡土地市场机会、增长机会和股价表现等因素后进行决策，历史上是优秀的资本配置者，会在股票回报有吸引力时回购，具体回购节奏取决于市场情况 [36][37][38] 问题4: 4月销售情况如何，5月或6月是否需改善以达到第三季度订单指引，如何看待销售速度增长 - 5月和6月情况无需与4月有太大差异，6月同比销售对比更轻松，且社区数量将增加10%，这是订单指引的依据；历史上第一季度销售最弱，第二和第三季度最强，第四季度稍弱，公司已根据实际环境调整全年指引，无季节性偏差 [42][43][44] 问题5: 第二季度毛利率是否为下限，是否可通过更激进的激励措施增加订单 - 公司认为土地价值高，不想过度消耗土地储备，因此不会为增加销量过度降价；毛利率方面，现房盈利能力逐季改善，成本降低、产品简化标准化以及新社区交付将推动毛利率提升，但现房销售占比高于预期会对毛利率有一定影响 [45][48][51] 问题6: 土地投资是否会在未来多年减少，何时会增加 - 公司处于有利位置，年末将有3万左右地块，明年社区数量有增长潜力；明年土地支出不一定低于今年，可能更高，具体取决于股价和土地价格变化；土地市场条款有所宽松，期权交易占比有望增加 [54][56][58] 问题7: 增长计划和资本分配调整对间接费用和利息费用杠杆有何影响 - 公司认为仍能实现良好的间接费用杠杆，因为仍有社区数量和营收增长，之前为社区增长进行的间接费用投资将随着社区和营收增长得到回报，且未来社区增长速度放缓，无需按原速度增加间接费用 [63][64][65] 问题8: 市场需求下降前锁定的部分土地是否不再经济，是否会放弃或重新谈判合同 - 公司认为有机会重新谈判合同，但不一定成功；若价格和条款无改善，可能放弃部分交易，公司有较大的选择权 [66][67] 问题9: 竞争对手加大激励措施，公司零能耗房屋能否保持溢价 - 公司零能耗房屋每季度毛利率高于非零能耗房屋，随着时间推移，买家和中介对其优势理解加深，公司有能力证明其价值，有望获得更多定价权 [68][69] 问题10: 劳动力市场供应是否宽松，对毛利率是否有积极影响，其他房屋成本投入情况如何 - 劳动力市场供应充足，可能成为毛利率的积极因素，但不确定；公司有标准化、简化产品和零能耗房屋建设等特定举措降低成本；关税影响目前不明显，可能在2026年体现 [73][75][77] 问题11: 零能耗房屋建设情况如何 - 分包商培训情况改善，施工效率提高，减少了工地浪费，有成本节约空间，这是公司提升毛利率的信心来源之一 [78][79][80] 问题12: 本季度房屋销售和交付数量及未来趋势 - 本季度销售和交付367套房屋；预计未来订单和交付将更接近，积压订单转化率将提高，因为现房销售和交付占比增加 [82][83][88] 问题13: 若股价进一步下跌，公司是否会采取更激进措施 - 公司表示所有工具都在考虑范围内，此次授权规模较大，且多年目标调整使其有更多机会进行机会主义操作 [91] 问题14: 公司目前的激励措施及占房价比例，房屋是否大多为高能效 - 公司未透露具体激励措施占比，近期更多买家选择永久利率买断；除两个社区的30套房屋外，其余均为零能耗房屋 [96][97]

住宅新规核心内容 - 住房和城乡建设部发布《住宅项目规范》国家标准，将于2025年5月1日起实施，提出"好房子"建设标准 [1][3] - 新规主要提升新建住宅的"硬指标"，包括层高、电梯配置、隔声性能等 [14] 层高标准 - 新规将住宅层高从"宜为2.8米"调整为"不低于3米"，提高20厘米 [4] - 室内净高标准：卧室、起居室不低于2.6米，厨房卫生间不低于2.2米 [4] - 提高层高有利于改善采光通风，适应个性化装修需求，为中央空调、新风系统等设备提供安装空间 [4][5] - 层高增加可解决吊顶设计受限问题，适配更多提升居住舒适性的装修方案 [5] 楼板厚度标准 - 新规明确钢筋混凝土结构实心楼板厚度不应小于100mm，此前无针对性标准 [8] - 楼板厚度影响建筑隔音和荷载能力，过薄会导致隔音效果差、施工纠纷等问题 [8] 隔声性能要求 - 卧室、起居室与相邻房间之间墙、楼板的隔声性能要求从"不应大于75分贝"提升为"不应大于65分贝" [9] - 对电梯、水泵等设备传至室内的噪声做具体限值：卧室不超过30分贝，起居室不超过40分贝 [9] 电梯配置标准 - 4层及以上住宅必须至少配置一台电梯，此前标准为7层 [10] - 低层住宅配备电梯有助于提升适老化、智能化需求，改善老年群体生活质量 [10] - 原装电梯相比加装电梯可减少邻里纠纷，提高出行便利性 [12] - 新规要求住宅建筑公共移动通信信号覆盖电梯轿厢，保障乘梯安全和救援时效 [12][13] 好房子的"软实力" - 好房子不仅需要硬件达标，还需要良好的物业管理水平支撑 [14][16] - 社区治理水平是衡量房子好坏的关键因素，包括公区环境维护、设备安全运行、居民反馈处理等 [16]

住宅建筑新标准 - 新建住宅层高不低于3米，每套住宅需有满足日照标准的房间 [1][2] - 提高住宅隔声性能要求，包括卧室、起居室与相邻房间的墙、楼板隔声，以及建筑外窗隔声 [2] - 建筑设备（如电梯、水泵）传播至室内的噪声限值更严格 [2] - 4层及以上住宅需设置电梯 [2] 消费品售后服务升级 - 新版《消费品售后服务方法与要求》新增配送、延保、回收等服务类型，强化数据隐私保护 [8] - 细化服务时限要求，包括服务受理、解决方案提供、完成服务等环节的响应时间 [8] - 《无理由退货服务规范》规定非现场销售需提供七日无理由退货，现场销售按约定执行 [10] 食品安全监管强化 - "全国食品安全举报系统"5月上线，鼓励内部举报食品安全违法违规行为 [12] 农村集体经济组织权益保护 - 《农村集体经济组织法》明确保护妇女权益，禁止因婚姻状况剥夺其在集体经济中的权利 [15] 涉税专业服务规范 - 《涉税专业服务管理办法》推行"信用+风险"管理机制，实施动态信用积分制度 [17] 产业能耗标准更新 - 13项能耗限额国标涵盖化工、煤炭、采矿等行业，预计年节能2452万吨标准煤 [19] - 标准适用于新建及改扩建项目能耗管控，推动淘汰落后产能 [19] 私募基金监管优化 - 证监会修订派出机构职责，强化私募基金风险监测预警及地方协作机制 [21][22][23]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度营收3.514亿美元，交付996套房屋，平均售价352,831美元，营收同比下降10.1%，主要因房屋交付量下降8%和平均售价下降2.2% [5][10] - 第一季度毛利润率21%，去年同期为23.4%；调整后毛利润率23.6%，去年同期为25.3%，下降主要因一次性费用、批发销售增加等 [11] - 第一季度销售、一般和行政费用总计7350万美元，占营收20.9%；销售费用4230万美元，占营收12%；一般和行政费用3120万美元，占营收8.9% [12] - 第一季度税前净收入570万美元，占营收1.6%；有效税率30.2%，去年同期为26.2%；净收入400万美元，每股收益0.17美元 [13][14] - 第一季度总订单1.716亿美元，净订单1.437亿美元；取消率16.3%，去年同期为16.8% [14] - 截至3月31日，土地组合包括67,792块自有和可控地块，同比减少3.4%，环比减少4.4% [14] - 截至季度末，债务总额16亿美元，债务与资本比率44.3%，净债务与资本比率43.4%；总流动性3.6亿美元 [16] - 季度内回购41,685股普通股，花费310万美元，当前股票回购授权剩余1.777亿美元 [17] - 截至3月31日，股东权益超20亿美元，每股账面价值87.27美元 [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度批发渠道交付179套房屋，占总交付量18%，去年为9.4% [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度按每个社区交付量计算，表现最好的市场是里士满（5.3套）、夏洛特（4.6套）、罗利（4.3套）、亚特兰大（3.8套）和纳什维尔（3.6套） [6] - 从交付量看，佛罗里达、得克萨斯和西部市场表现不如东南部市场 [46] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 持续投资未来增长，应对住房市场长期需求，加强销售团队培训，提升销售组织绩效 [8][9] - 考虑到关税和市场不确定性，下调全年毛利润率预期，预计全年毛利润率在21.7% - 23.2%，调整后毛利润率在24% - 25.5% [18][19] - 保持全年交付21,300 - 21,600套房屋的目标，年底活跃社区达160 - 170个，平均售价在360,000 - 370,000美元 [18] - 为应对市场竞争，提供包括 closing cost 激励、利率买断和库存房折扣等激励措施 [28][29][30] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场对新房需求强劲，但可负担性仍是买家最大挑战，利率波动影响购房能力和信心 [4] - 尽管年初销售缓慢，但3月销售改善，对全年交付目标有信心，需求依然存在，关键是让客户获得贷款资格 [35][36][39] - 住房市场长期前景乐观，入门级住房持续短缺，人口结构基本面将增加住房需求 [9] 其他重要信息 - 第一季度确认与远期承诺激励计划完成相关的一次性费用860万美元，其中650万美元计入营收作为额外销售激励 [10] - 本周早些时候，公司邀请销售领导到总部进行强化销售培训，并将推广到全国销售团队 [8] - 公司连续五年被评为美国最佳工作场所之一 [19] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 毛利润率调整后，二、三、四季度的节奏如何，以及降低指导中与关税成本增加相关的比例是多少？ - 降低毛利润率指导主要考虑三个因素：关税虽目前成本增加不显著，但不确定性大；经营成本普遍上升；第一季度毛利润率较低，且公司加大客户激励力度，平均激励为平均售价的5% - 6% [22][24][25] 问题2: 本季度加大激励力度与上季度相比如何，以及激励增加的驱动因素是什么？ - 激励占比与上季度相似，市场竞争是主要驱动因素，激励措施包括 closing cost 激励、利率买断和库存房折扣 [28][29][30] 问题3: 对全年交付目标的信心如何，尤其是在近期市场波动的情况下？ - 1 - 2月销售缓慢，3月销售良好，4月稍缓但交付量仍在增加，趋势向好，若后续月份能达到3月的销售节奏，完成全年目标有信心 [35][36] 问题4: 毛利润率调整是否意味着交付速度有下限，若需求疲软会如何权衡速度和价格？ - 批发业务占比会影响毛利润率，公司愿意在批发销售时接受较低毛利润率；市场需求仍强劲，但客户购房的可负担性是挑战，公司会密切关注相关因素 [38][39] 问题5: 消费者信心不足的影响范围有多广？ - 消费者信心受市场动态、就业市场和经济不确定性影响，公司买家信用评分较高，更关注市场情况；不同市场表现存在差异，东南部市场表现较好 [45][46] 问题6: 新社区开业对销售率的影响如何？ - 过去一年招聘了很多新员工和经理，预计他们在第二年业务表现会提升；新社区开业初期表现不一，但随着经验积累会改善；新增社区数量将有助于实现全年交付目标 [48][49] 问题7: 毛利润率是否会逐步提升，以及毛利润率中销售成本占比和年末库存预期是多少？ - 毛利润率预计会因销量增加而在年底前逐步提升；毛利润率中主要变量是资本化间接费用，随着销量增加，相关成本占营收比例会改善，预计有30 - 50个基点的提升；年末库存预计与第一季度相近，约4200套，且完成房屋和在建房屋比例会更平衡 [57][62][65] 问题8: 批发渠道是否有足够需求支持高占比销售，以及股票回购授权剩余金额是多少，全年剩余时间社区开业地点和对实现交付目标的影响？ - 批发渠道需求因市场而异，目前18%的占比是基于较低的整体销量；当前股票回购授权剩余1.777亿美元，未来会优先考虑股票回购；新社区开业数量和替换社区上线是关键，卡罗来纳州和西海岸都有新社区开业，西海岸社区平均售价和营收较高 [69][71][74] 问题9: 如何应对竞争对手降价，以及远期承诺激励的利率是多少？ - 公司目前为客户提供的FHA贷款利率在5%左右；除非是库存房，否则公司不常进行大幅降价，对社区房屋价格调整较为谨慎 [79][80][81] 问题10: 确认一次性费用在毛利润率和SG&A中的分配，以及二、三、四季度毛利润率节奏？ - 860万美元一次性费用中，650万美元计入毛利润率，210万美元计入SG&A；毛利润率预计因销量增加而逐步提升，全年指导范围在24% - 25.5% [84][85]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度营收3.514亿美元，同比下降10.1%，主要因房屋交付数量下降8%和平均销售价格下降2.2% [5][11] - 第一季度毛利润率为21%，去年同期为23.4%；调整后毛利润率为23.6%，去年同期为25.3% [12] - 第一季度销售、一般和行政费用总计7350万美元，占营收的20.9%；全年预计该费用占营收的14% - 15% [13][14] - 第一季度税前净收入为570万美元，占营收的1.6%；有效税率为30.2%，去年同期为26.2%；全年预计税率约为24.5% [14] - 第一季度净收入为400万美元，摊薄后每股收益0.17美元 [15] - 第一季度总订单为1.716亿美元，净订单为1.437亿美元；取消率为16.3%，去年同期为16.8% [15] - 截至3月31日，债务总额为16亿美元，债务与资本比率为44.3%，净债务与资本比率为43.4%；总流动性为3.6亿美元 [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度通过批发渠道交付179套房屋，占总交付量的18%，去年为9.4% [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度按每个社区交付量计算，表现最好的市场为里士满（5.3套）、夏洛特（4.6套）、罗利（4.3套）、亚特兰大（3.8套）和纳什维尔（3.6套） [7] - 从交付量来看，佛罗里达、得克萨斯和西部市场表现不如东南部市场 [46] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 持续投资未来增长，重视销售团队培训，提升销售组织绩效以应对市场挑战 [8] - 面对市场竞争，通过提供多种激励措施吸引客户，如 closing cost incentive、rate buy downs等 [29][30] - 收购节奏放缓，根据当前消化预期进行土地管理，合理安排开发支出 [57] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场对新房需求强劲，但购房者面临 affordability挑战，利率波动影响购房决策 [4] - 长期来看，全国入门级房屋供应短缺，潜在需求将持续，行业前景乐观 [9] - 对全年房屋交付目标有信心，认为随着销售团队经验提升和新社区开业，交付量将增加 [37][48] 其他重要信息 - 第一季度确认了一笔860万美元的一次性费用，与远期承诺激励计划完成有关 [11] - 截至3月31日，土地组合包括67792块自有和可控地块，同比减少3.4%，环比减少4.4% [15] - 公司连续五年被评为美国最佳工作场所之一 [20] 问答环节所有提问和回答 问题: 如何看待调整后的毛利率季度节奏，以及降低指引中关税和其他因素的影响 - 毛利率调整有三个因素，一是关税虽目前成本增加不显著但存在不确定性，二是整体经营成本上升，三是第一季度毛利率较低且公司加大激励措施 [24][25][26] 问题: 本季度加大激励措施与上季度对比情况，以及激励需求的驱动因素 - 激励措施占比与上季度相似，市场竞争是主要因素，包括提供closing cost incentive、rate buy downs，以及因销售节奏慢导致成品库存增加而进行的价格折扣 [29][30][31] 问题: 对全年房屋交付目标有信心的依据，以及如何看待交付速度和价格的权衡 - 对全年交付目标有信心，因三月销售改善，且预计新员工经验提升和新社区开业将促进交付量增长；需求方面，批发业务占比会影响毛利率，市场需求虽强但购房者面临 affordability挑战 [37][39][40] 问题: 消费者信心不足的影响范围，以及不同市场表现差异的原因 - 消费者信心受市场动态、就业市场和经济不确定性影响，东南部市场表现较好，佛罗里达、得克萨斯和西部市场较弱 [45][46] 问题: 新社区开业对销售率的影响 - 预计新员工在第二年业务表现会提升，新社区开业初期表现不一但会随着经验积累改善，新社区数量增加有助于实现交付目标 [48][49] 问题: 毛利率是否会逐步提升，以及土地管理策略 - 毛利率会因销量增长而在年底前逐步提升；土地收购节奏放缓，根据消化预期安排开发支出，随着下半年交付量增加，现金回收将多于再投资 [57] 问题: 毛利率中成本占销售的比例，以及年底库存预期 - 毛利率中资本性间接费用是主要变量，随着销量增加，预计会有30 - 50个基点的改善；年底库存预计与当前接近，成品房和其他类型房屋比例会更平衡 [62][64] 问题: 批发渠道是否有足够需求支持高占比，以及股票回购授权剩余金额 - 批发业务需求因市场而异，存在一定的买卖价差；目前股票回购授权剩余1.77亿美元，未来在股价有吸引力时会优先考虑回购 [69][70][71] 问题: 全年新社区开业地点，以及地理因素对交付目标的影响 - 新社区开业数量和替代社区上线是关键，卡罗来纳州是高交付量地区，西海岸社区虽交付量不一定高但平均售价和收入较高 [73] 问题: 如何应对竞争对手降价，以及远期承诺激励的利率 - 公司谨慎进行大幅降价，除非是库存房；目前为大多数客户提供的FHA贷款利率在mid - 5s [79][78] 问题: 确认远期承诺费用在毛利率和SG&A中的分配，以及二、三、四季度毛利率节奏 - 860万美元费用中，650万美元计入营收影响毛利率，210万美元计入SG&A；毛利率会因销量增长在年底前逐步提升，全年调整后毛利率预计在24% - 25.5% [82][83]