高品质住宅政策与试点 - 某市有6个项目入选第三批省级高品质住宅试点名单 包括城投·卧龙山路项目 文昌福第 卓璟云著等 [1] - 试点项目普遍推行分户验收 扫码监督 房屋体检等创新机制 实现从“造楼”到“造家”的转变 [1] - 该市于今年5月出台《威海市好房子全生命周期标准指引（试行）》 从六大维度提出28项具体指标 建立覆盖设计 施工 运维全过程的品质管控体系 [1] - 该市整合多部门资源连续推出44条调控政策 形成供需两端支持体系 [1] - 在需求端 购买高品质住宅的公积金贷款额度最高提升至160万元 在供给端 对按高品质标准建设的新建项目在容积率计算规则等方面给予政策优惠 [1] 市场需求与产品特征 - 2024年该市网签数据显示 140—200平方米改善户型成交占比达27% 成为最受青睐面积段 [2] - 热销项目普遍具备质量过硬 配套完善 户型优化等特点 采用小进深 大开间的全明布局 [2] - 二手房市场持续活跃 “卖旧买新”成为改善主流 折射出市民对“好房子”的强烈渴望 [2] 未来行业方向 - 下一步将以高品质住宅试点项目为抓手 全面落实省高品质住宅建设要求 强化全过程指导服务 [2] - 该市将继续完善“好房子”标准体系和工作机制 推动新建商品房全面达到高品质要求 [2]

下一步，辽宁省住建厅将持续完善"好房子"标准体系，推动绿色建筑与智慧城市深度融合发展，通过打造更多优质项目，切实提升人民群众的居 住品质，实现企业、产品与城市的协同共进。 新华网沈阳9月24日电 什么是"好房子"，辽宁省住房和城乡建设厅发布的《辽宁省"好房子"建设典型案例经验做法清单》给全省提供了参考，本 次发布的清单共有27个住宅项目的先进经验入选。此举标志着辽宁省在推进高品质住宅建设方面迈出实质性步伐，为全国住房品质提升提供了"辽 宁方案"。 辽宁省住建厅相关负责人介绍，清单经过实地核验和专家评审等多个环节严格筛选。以辽宁中海公司入选的五个项目为例，项目展现了当前住宅 建设的前沿水平：BIM（建筑信息模型）技术实现精准建造、同层排水系统解决渗漏难题、新风系统保障室内空气质量、智慧安防构建社区安全 屏障。其中，中海天钻项目创新运用海绵城市理念，实现雨水资源化利用；中海领馆壹号项目则配备全维度社区设施，打造全龄友好生活空间。 据了解，此次发布的清单是继《辽宁省"好房子"技术指南（试行）》后的又一重要成果。作为辽宁省系统性"好房子"建设技术文件，《辽宁省"好 房子"技术指南（试行）》涵盖7章、16节、261条技 ...

项目总体情况 - 河南省首批公布纳入"好房子"建设项目的案例共38个 [1] - 郑州市有10个项目案例入选，占全省案例数量的26% [1] 项目分类标准 - "好房子"案例分为保障性住房、既有住宅改造、已竣工新建住宅、在建新建住宅四类 [1] - 案例代表不同地域、不同人群、不同类型的"好房子"建设先进水平 [1] - 案例在"安全""舒适""绿色""智慧"方面有一项或几项突出特征，具有良好的示范引领作用 [1] 郑州市项目明细 - 郑州市入选的10个项目中，保障性住房类型有4个，包括荥泽苑、玉轩人才公寓、兴达美寓人才公寓、郑州市青年人才公寓沁河苑1号院 [1] - 既有住宅改造类型有3个项目，包括新密市双洎河安置区项目、代书胡同片区老旧小区改造、陇海北三街老旧小区改造 [1] - 在建新建住宅类型有3个项目，包括中豫·湖城印象、花栖樾院、九樾云筑 [1] 项目公示信息 - 首批"好房子"建设项目案例公示期为2025年9月22日至2025年9月26日 [2]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度总收入为16.2亿美元 住房收入为16.1亿美元 同比下降8% [30] - 摊薄后每股收益为1.61美元 [7][32] - 调整后住房毛利率为18.9% 超出指导范围高端 同比下降180个基点 [7][31][32] - 销售及行政费用占住房收入比例为10% 同比增加20个基点 [8][32] - 调整后营业利润率为8.8% [8] - 每股账面价值超过60美元 同比增长11% [8][39] - 净订单量为2,950套 同比下降4% [8][31] - 交付量为3,393套 超出预期 [7][30] - 期末积压订单约为4,300套 同比下降24% [31] - 平均售价为475,700美元 同比下降1% [31] - 现金股息收益率约为1.6% [38] 各条业务线数据和关键指标变化 - 建造时间从140天减少至130天 环比减少10天 [18] - 直接成本环比下降约2% 同比下降约3% [20] - 定制房屋毛利率比库存房屋高250-500个基点 [11][64] - 定制房屋建造时间缩短至122天 [19] - 通过KBHS房屋贷款合资企业获得83%的融资捕获率 [20] - 平均首付比例为16% 相当于超过76,000美元 [21] - 平均家庭收入超过130,000美元 FICO评分为740 [21][22] - 11%的交付为全现金买家 [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 70%的社区价格保持稳定或上涨 30%的社区价格下降 [15] - 内陆帝国、河滨县、圣贝纳迪诺、北湾、中央谷地、拉斯维加斯、休斯顿和夏洛特需求强劲 [84] - 沿海加利福尼亚高价社区、西雅图和丹佛市场面临挑战 [85] - 佛罗里达和德克萨斯市场出现稳定迹象 [86][87] - 东南地区订单价格环比下降近6% 但订单量环比增长7% [89][90] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 重点转向增加定制房屋比例 目标从当前约50%恢复到历史平均水平接近70% [10][64] - 采用简化透明的定价方法 减少使用激励措施 [9][14] - 第三季度成功开设32个新社区 [13] - 期末活跃销售社区为264个 同比增长4% [17] - 预计2025财年末活跃销售社区将达到260个 [17] - 取消约6,800个地块的购买合同 相当于约45个社区 [24] - 拥有或控制超过65,000个地块 其中42%为控制地块 [24][37] - 第三季度土地收购和开发投资5.14亿美元 同比下降 [26][36] - 被《时代》杂志评为2025年世界最佳公司之一 [27] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 住房市场长期前景依然有利 受人口统计和持续供应不足驱动 [8][25] - 抵押贷款利率下降约60个基点 相当于在平均售价下增加约30,000美元购买力 [16][47] - 需求在6月保持稳定 并在第三季度持续 [8] - 买方可能处于观望状态 等待利率进一步下降 [48] - 土地市场开始出现更具建设性的迹象 价格有所软化 能够获得更有利的条款 [26][93] - 行业新屋开工量下降15-20% 显示行业纪律性 [85] 其他重要信息 - 第三季度回购超过1.88亿美元股票 接近指导范围高端 [5] - 年初至今回购约4.4亿美元股票 约占财年初流通股的11% [5][39] - 平均回购价格为56.30美元/股 低于当前账面价值 [5][27] - 包括股息在内 今年已向股东返还超过4.9亿美元资本 [6][26] - 过去四年累计通过股息和股票回购向股东返还超过18亿美元 [39] - 自2021年底实施股票回购计划以来 已回购超过34%的流通普通股 [39] - 预计第四季度将回购5,000万至1.5亿美元普通股 [40] - 总流动性为12亿美元 其中现金3.31亿美元 循环信贷额度8.32亿美元 [37] - 总债务与资本比率为33.2% 目标为30%左右 [38] 问答环节所有提问和回答 问题: 订单平均售价下降的原因和展望 [42] - 回答: 平均售价下降主要是由产品组合驱动 东南地区交付量增加而加利福尼亚交付量减少 且西部地区内部也有组合变化 公司更关注利润率部分 通过降低成本来抵消任何价格下降 [43][44] 问题: 抵押贷款利率下降对需求的影响和公司策略 [45][46] - 回答: 30,000美元购买力增加对买家影响巨大 交通量保持稳定 订单情况良好 但尚未看到利率下降带来的大幅增长 买家可能处于观望状态 公司利用定制房屋的一次性利率下调选项作为独特卖点 [47][48][49] 问题: 第三季度毛利率超预期和第四季度预期差异的原因 [51] - 回答: 并非交付时间或组合调整 而是建筑方面的强劲表现和获得合适产品 第三季度利润率表现良好 对第四季度转向更多定制房屋保持谨慎 [52] 问题: 建筑成本和土地成本趋势 [54] - 回答: 第四季度预计不会出现与第三季度相比的趋势转变 通过建筑生产力抵消了大部分影响 未来仍有继续抵消的机会 [55] 问题: 2026年收入展望和转向定制房屋模式的影响 [57] - 回答: 不提供具体指导 但社区数量将在春季销售季节前增加 利率下降和负担能力改善将产生有利影响 随着转向更多定制房屋和处理剩余库存 利润率预计将随时间改善 [58] 问题: 第四季度销售及行政费用比率改善的原因 [59] - 回答: 主要是固定成本削减和年度总薪酬方案的影响 而非杠杆效应 [59] 问题: 定制房屋混合进展和利润率差异 [61] - 回答: 定制房屋混合已有逐步改善 预计2026年将取得更大进展 利润率差异取决于社区和户型 范围为250-400个基点 [62][63][64] 问题: 第四季度利润率环比下降的原因 [65] - 回答: 主要是组合影响和市场条件 也有从销售到收入的滞后效应 春季销售季节竞争激烈的影响正在显现 [65][66] 问题: 降低直接成本的具体领域和可持续性 [68] - 回答: 成本降低是全面的 木材成本下降是顺风因素 市场新屋开工量下降提供了与贸易伙伴重新谈判的机会 部分来自真正的价值工程和产品变更 近期木材成本下降将体现在明年初的交付中 成本降低效果取决于市场条件 [69][70][71] 问题: 近期需求动态和月度销售节奏 [73] - 回答: 第三季度需求保持稳定 6月是最佳月份 7月和8月接近 9月前两周没有太大变化 [74] 问题: 转向定制房屋策略对2026年收入的影响和备用计划 [75][76] - 回答: 积压订单减少与建造时间减少相似 为2026年提供了类似的转化基础 春季销售季节将决定年度表现 已经看到在老化库存清理后只关注核心价值的社区表现良好 不预期会出现低谷 [77][78] 问题: 土地环境和新地块获取能力 [80] - 回答: 土地市场正在小幅放缓 价格有所下降 可以获得更多条款 放弃了不符合承销标准的交易 预计随着新屋开工量下降 土地市场将更加友好 [81][82] 问题: 各市场需求情况和新房与二手房竞争 [83] - 回答: 需求情况复杂 因地铁内细分市场而异 内陆帝国、河滨县、圣贝纳迪诺、北湾、中央谷地、拉斯维加斯、休斯顿和夏洛特需求强劲 沿海加利福尼亚高价社区、西雅图和丹佛面临挑战 佛罗里达和德克萨斯出现稳定迹象 通过有针对性的价格调整和成本降低应对二手房库存增加 [84][85][86][87] 问题: 东南地区订单量增长但价格下降的原因 [89] - 回答: 针对二手房和新房库存积累采取了降价行动 现在订单量回升 成本降低也取得最佳成果 市场开始稳定 [90][91] 问题: 土地价格下降的范围和幅度 [92] - 回答: 价格出现小幅缓解 范围广泛 没有大幅下降 但确实开始逐步缓解 [93] 问题: 设计工作室在推动定制房屋方面的作用 [95] - 回答: 不需要改变设计工作室的方法 将其作为销售工具 提供最佳基础价格和质量房屋 让客户个性化他们的房屋 选项和选择经常更新以保持与时俱进 [95][96] 问题: 资本分配优先事项和股东回报展望 [97] - 回答: 对资本分配非常谨慎 当前资本回报和现金流非常健康 未来能够以类似速度回报股东 土地市场吸引力将影响具体规模 当前土地位置为未来三到四年奠定了良好基础 [97][98]

Homebuilder stocks perked up in Wednesday trading after new home sales surged more than expected in August, according to U.S. Census Bureau data. iShares U.S. Home Construction ETF (BATS:ITB) gained 0.6% in midday trading. However, in the longer run, the sector's ...

公司业绩与运营 - 公司第三季度业绩不佳 收入未达预期 交付量偏低 且下调了业绩指引 [1] - 公司股价当日下跌超过3% [1] - 公司房屋建造毛利率大幅下降至17.5% 远低于2022年疫情期间住房繁荣高峰期29%的水平 [1] - 公司正通过提供额外激励措施来维持销量 并避免积压过多库存 [1] - 公司正在放缓生产速度并下调交付量指引 [2] 行业市场环境 - 当前住房周期非常艰难 市场状况持续疲软 可负担性问题是核心挑战 [1] - 行业内所有大型建筑商都采取类似策略 包括降低抵押贷款利率 降价 提供激励等 以应对可负担性紧张的问题 [4] - 公司需要与贸易伙伴合作降低成本 共同应对市场挑战 [1][2] - 公司对市场采取谨慎态度 调整业务节奏以适应不愿被强行推动的市场 [3] 管理层观点 - 公司管理层认为关键在于找到购房者需求与其支付能力的平衡点 [1] - 公司管理层对本月利率下降感到鼓舞 但仍在调整业务以适应市场 [2] - 在近期一次住房会议上 除豪华住宅建筑商Toll Brothers首席执行官外 其他大型上市建筑商对前景均未表达乐观 [4]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度交付约21,500套房屋 略低于预期目标[8][14] - 第三季度销售超过23,000套房屋 超出销售预期[8][14] - 毛利率下降至17.5% 主要由于销售激励增加至14.3%[8][14] - 平均销售价格(ASP)为383,000美元 低于预期[14] - 销售及一般行政费用(SGA)占比8.2% 净利率为9.2%[14] - 第四季度预计交付22,000-23,000套房屋 全年交付量下调至81,500-82,500套[8][15] - 第四季度预计ASP为380,000-390,000美元 毛利率维持在17.5%左右[15] - 第四季度SGA预计在7.8%-8.0%之间[15][31] - 现金余额14亿美元 总流动性51亿美元[29] - 库存周转率提升至1.9倍 去年同期为1.6倍[26][29] - 股东权益接近230亿美元 每股账面价值约89美元[30] - 第四季度预计每股收益(EPS)为2.10-2.30美元[32] 各条业务线数据和关键指标变化 - 金融服务业务第三季度运营收益1.77亿美元 主要受抵押贷款业务推动[28] - 金融服务业务第四季度预计收益1.30-1.35亿美元[31] - 多户住宅业务预计亏损约3,000万美元 公司正战略性变现资产[31] - Lennar其他业务预计亏损3,500万美元 不包括公开技术投资的市值调整影响[31] - 公司持续投资Lennar技术解决方案 这些投资增加了SGA和公司G&A费用[16] 各个市场数据和关键指标变化 - 佛罗里达州市场库存水平开始稳定 特别是在I-4走廊地区(坦帕、奥兰多)[82][83] - 全美范围内供应仍然受限 受多年生产不足影响[12] - 市场需求仍然高企 但承受能力和消费者信心不足抑制了需求释放[12][13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采取"生产优先"策略 保持一致的开工节奏[23] - 专注于通过技术驱动效率提升 定位为技术赋能的低成本住宅建筑商[21] - 实施资产轻型土地策略 自有地块供应降至0.1年 控制地块比例增至98%[25][29] - 持续降低建筑成本 第三季度直接建筑成本环比下降约1% 同比下降约3%[24] - 周期时间持续改善 独栋住宅平均周期时间降至126天 创公司历史新低[24] - 与Opendoor建立技术合作伙伴关系 看好其新CEO领导下的发展前景[18][19] - 通过土地银行合作关系提供灵活性和优势机会 支持战略增长[17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观经济环境仍然充满挑战 抵押贷款利率高企和消费者信心不足[11][12] - 第三季度末利率开始下降趋势 目前接近6%水平波动[12] - 如果抵押贷款利率接近或低于6% 预计市场将出现企稳迹象[10][64] - 住房短缺仍然是全国性优先关注问题 affordability(承受能力)是关键挑战[13] - 供应短缺持续推高价格 只有通过降低成本结构才能实现affordability[13] - 虽然短期前景可能有些波动 但对未来持乐观态度[16] 其他重要信息 - 公司第三季度回购410万股股票 价值5.07亿美元[30] - 支付股息总计1.29亿美元[30] - 下一笔4亿美元债务到期日为2026年6月[30] - 土地收购采用准时制策略 利用土地银行关系和分阶段收购最小化持有成本[25] - 质量控制改善 保修支出同比下降约35%[24] - 公司平均每社区未售出完工房屋保持在不到2套的历史范围内[14][29] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于战略调整的性质和时机 - 这不是战略改变 而是根据市场条件进行的调整 公司仍然非常注重销量[36] - 公司认为现在是适当减轻压力的好时机 特别是利率开始有所缓和[36] - 尚未开始减少激励措施 这将由Jon在接下来几周指导实施[37] 问题: 土地策略与开工节奏调整的灵活性 - 土地关系不是战略约束 相反地 公司特意注入了根据市场条件暂停和调整的能力[40] - 土地策略经过精心设计 不是战略因素 而是未来战略的垫脚石[41] 问题: 调整持续时间的长短 - 这不是永久性的战略改变或减速[46] - 公司战略重点仍然是保持销量 利用销量使贸易伙伴甚至土地伙伴找到更高效有效的方法[47] - 公司正在跑马拉松 中途只是喘口气让身体跟上节奏[49] 问题: 利率下降对利润率的影响 - 如果抵押贷款利率比今年早些时候低40个基点左右 利率买断成本应该基本下降[50] - 利率下降同时放缓销量会改善供需关系 从而改善定价能力[50] - 这些因素是正确的 但时机不会直接转化 实现过程也会有些曲折[51] 问题: 调整策略背后的原因 - 公司正在实时响应市场条件 认为现在是适当减轻压力的好时机[57] - 这是一个自下而上的分析 需要根据每个市场和社区的情况进行精细调整[58] 问题: 利率下降对需求趋势的影响 - 利率下降有助于降低抵押贷款利率买断成本 但反应不是完全线性的[61] - 波动性影响消费者信心 需要观察如何发展[63] - 进入第四季度后看到了一点更多兴趣 但如果利率真的下降并保持在6%以下 预计会看到市场真正的乐观情绪[64] 问题: 库存周转率的改善和前景 - 库存周转率是衡量是否关注效率和有效性的指标[69] - 公司正在朝着周期时间减少的方向发展 这是公司历史上最低的周期时间[70] - 持续关注效率 土地银行采用准时制策略 不断调整流程以推动该指标[71] 问题: 现金生成和使用策略 - 一切都在考虑之中 专注于总股东回报[74] - 通过Melrose交易后 现金流动有所调整 但轨迹仍然是保持对现金生成的关注[75] - 通过效率提升 现金生成肯定会受益[75] 问题: 第三季度交付量略低于预期的原因 - 这只是时间安排问题 与销售发生时间和通过抵押贷款审批过程有关[81] 问题: 佛罗里达州库存水平情况 - 佛罗里达州库存一直是一个因素 现有和新房市场的库存都很高[86] - 库存已经开始缓和 开始建立更稳定的环境[86] 问题: 利率环境对激励措施的影响 - 利率下降解锁现有住房市场 使人们能够激活从首次购房到改善型购房的过程[92] - 这对整个生态系统产生飞轮效应 解锁大量活动[93] 问题: 取消率环境 - 从第二季度到第三季度保持相当一致[95] - 第三季度末利率下降没有产生任何影响[95] 问题: Melrose交付占比和对毛利率的影响 - 年内约25%的交付来自Melrose[99] - 随着Melrose交付量增加 有利于利润率[100] - 公司业务最佳配置是与一系列提供低成本资本的参与者合作[105]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度交付约21,500套房屋 略低于预期目标[7][13] - 第三季度销售超过23,000套房屋 超出销售预期[7][13] - 毛利率下降至17.5% 主要由于销售激励增加和平均售价降低[7][13] - 销售激励上升至14.3% 较上季度增加约100个基点[13][22] - 平均销售价格为383,000美元 低于预期[13] - SG&A费用率为8.2% 净利率为9.2%[13] - 第四季度预计交付22,000-23,000套房屋 全年交付量下调至81,500-82,500套[7][14] - 第四季度预计平均售价在380,000-390,000美元之间 毛利率维持在约17.5%[14] - 现金余额14亿美元 总流动性51亿美元[28] - 库存周转率提升至1.9倍 较去年1.6倍提高19%[25][28] - 股本回报率为24%[28] - 债务总额11亿美元 房屋建筑债务与总资本比率为13.5%[29] - 回购410万股股票 价值5.07亿美元 支付股息1.29亿美元[29] - 股东权益近230亿美元 每股账面价值约89美元[29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 金融服务业务第三季度运营收益1.77亿美元 主要来自抵押贷款业务[27] - 金融服务业务第四季度预计收益1.30-1.35亿美元[30] - 多户住宅业务预计亏损约3,000万美元[30] - 其他业务预计亏损3,500万美元 不包括公开技术投资的潜在市值调整影响[30] - 房屋建筑、合资企业、土地销售和其他类别预计收益约5,000万美元[30] 各个市场数据和关键指标变化 - 所有市场都面临 affordability 挑战[22] - 佛罗里达市场库存水平开始稳定 特别是坦帕和奥兰多等I-4走廊市场[80][81] - 整体市场供应仍然受限 受多年生产不足驱动[11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 采取生产优先策略 通过 volume 驱动效率[22] - 持续关注技术投资 包括 Lennar 技术解决方案 这些投资暂时增加SG&A和公司G&A[15] - 采用 asset-light 土地策略 自有地块供应降至0.1年 控制地块比例增至98%[24][28] - 专注于库存周转和现金生成[28][70] - 与 Opendoor 合作 利用现代技术改变房屋所有权市场[17][18] - 通过制造模式和土地合作伙伴关系实现增长[16] - 关注现金流和高资本回报率以驱动长期股东价值[16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场条件在整个第三季度持续疲软[7][10] - 抵押贷款利率保持高位 消费者信心受到国内外各种不确定性的挑战[10][11] - 季度末利率开始下降 可能接近6%[8][11] - 早期迹象显示消费者兴趣增加和流量增强[8] - 如果利率保持在较低水平 对市场 firming 持乐观态度[8][9] - 供应短缺持续 新建筑放缓加剧了长期供应短缺[11][12] - 高价格将许多买家拒之门外 affordability 是优先关注点[12] - 短期前景可能有些颠簸 但对未来非常乐观[15] 其他重要信息 - 建筑成本第三季度环比下降约1% 同比下降约3% 达到2021年第三季度以来的最低水平[22][23] - 单户独立屋的平均周期时间降至126天 环比减少6天 同比减少14天或10%[23] - 保修支出同比下降约35%[23] - 平均潜在客户响应时间改善53% 降至46秒[20][21] - 约会有8%的环比增长[21] - 土地开发成本谈判取得有意义的进展 预计未来几个季度将进一步改善[24] - 公司G&A预计为总收入的1.9%[30] - 税率预计为23.5% 加权平均股数约为2.53亿股[30] - 第四季度预计EPS范围为2.10-2.30美元[30] 问答环节所有的提问和回答 问题: 战略调整是短期还是长期性质 是否已经开始减少激励措施[33] - 这不是战略改变 而是根据市场条件进行的调整 仍然非常关注 volume[34] - 由于市场压力增加 认为这是退一步的好时机 特别是利率开始缓和[34] - 尚未开始减少激励措施 将在未来几周重新校准[35] 问题: 土地策略是否限制了灵活性地调整开工节奏[36] - 土地关系或重新配置不以任何方式限制公司[37] - 能够暂停或调整计划 并有能力退出现有项目 尽管成本高昂[37] - 土地策略是前进战略的垫脚石 而不是定义因素[38] 问题: 计划中的放缓持续时间[42][43] - 战略仍然非常关注 volume 和向需要供应的市场交付供应[44] - 不认为这是战略改变或更永久的放缓[44] - 在 fluid 的世界中运营 正在跑马拉松 只是花点时间喘口气让身体跟上[47] 问题: 利率下降对毛利率的潜在影响[48] - 如果抵押贷款利率比今年初低40个基点左右 利率买下的成本应该下降 可能为毛利率增加100个基点或更多[48] - 放慢 volume 同时利率下降 应改善供需关系 从而改善定价能力[48] - 这些部分是正确的 但时间不会直接转化 将是一条崎岖的道路[49] 问题: 调整方法是否因为不想毛利率低于17.5% 或需求弹性问题[54][55] - 正在实时响应市场条件 认为这是减轻一点压力的好时机[56] - 很难回答 因为这是按市场和社区而定的 正在减轻一些压力以便更好地微调定价[57] 问题: 利率下降对需求趋势的影响[58] - 有助于降低那些抵押贷款利率买下的成本 但并非完全线性 每个市场和社区的使用方式、买家需求和 affordability 压力因素都不同[59] - 波动影响消费者信心 必须看如何发展[60] - 第三季度尚未看到销售影响 但看到消费者参与度有点起色[61] - 进入第四季度 看到多一点兴趣 但相当自信如果利率真的下降并保持在6%或以下 将看到市场真正的乐观情绪[61] 问题: 库存周转的上升空间和长期达到3倍的能力[65] - 库存周转真正表明是否专注于有效性和效率[66] - 有一个团队实际上更接近3倍库存周转[66] - 不要以3倍来衡量公司 因为这是一个相当难跨越的障碍[67] - 持续关注效率 不断调整或改进流程以推动该指标[68] - 所有这些都与现代技术相关联 随着这些技术发挥作用 效率将提高[69] 问题: 现金生成和使用 以及M&A环境更新[70][71] - 一切都在考虑之中 当然专注于 total shareholder return[71] - 有时通过如何增长和可能注入业务的M&A策略来定义[71] - 正在审视一切 同时专注于向股东返还资本[71] - 非常非常专注于驱动现金流[71] - Millrose之后有一个调整期 让各个部分完全协同工作需要一点时间[71] - 激光般专注于如何实现 total shareholder return 如何有效使用现金 如何有效驱动增长[71] - 没有季度间的策略变化[73] - 由于对 volume 的推动 现金流有点波动 今年Millrose是不寻常的一年[73] - 轨迹是真正保持对现金生成的关注 这肯定受益于所关注的效率[73] 问题: 第三季度交付略 miss 的原因[78] - 只是时间安排 以及销售发生时间 relative to 通过抵押贷款审批过程[78] 问题: 佛罗里达库存水平稳定[79] - 坦帕、奥兰多、I-4沿线市场 看到一些积累 但总体上同意 只看到一些稳定[80] - 整个竞争环境的库存规模是定义销售过程压力的重要部分[81] - 在佛罗里达 现有和新房市场的库存一直很高 一直在缓和 并开始建立更稳定的环境[81] 问题: 利率环境下去激励展望[84] - 现有房屋市场的停滞是相关的 因为随着现有房屋市场开始解锁一点 它使人们能够激活从首次购房到升级房再到二次升级房的过程[85] - 解锁房屋市场的其余部分具有飞轮效应 该效应为整个生态系统解锁大量活动[86] 问题: 取消环境[87] - 从第二季度到第三季度 order pace 和 cancellation pace 保持相当一致[88] - 第三季度没有看到利率下降的影响[88] - 直接与社区基础相关联 需要做什么来支持面临 affordability 挑战的客户[88] - 底线是保持相当一致[88] 问题: 年内至今来自Millrose的交付数量或百分比[92] - 大约25%左右[93] 问题: Millrose对毛利率展望的影响[94] - Millrose提供的低成本 越多从该工具交付 越有利于利润率[94] - 整个土地银行环境 专注于管理这些社区的期权成本[95] - 在土地银行世界内建立确定性的能力受益 这是关闭和执行的确定性 使能够在这些系统内维持更 moderated 的成本结构并实际降低成本[95] - 高度激励保持每个结构平稳有效运行 因为这是获得最佳成本结构从而生产 affordability 的方式[96] - 这是一个制造方法 意味着从始至终 even flow[97] - 土地进入土地银行 just in time 出来 可预测地 just in time 从土地银行到专注于降低周期时间和成本的生产团队[97] - 这是一个贯穿始终的生态系统[97] - 越有效这样做 越降低建筑成本 越有效在土地银行世界创造稳定性和可靠性 资本成本越下降[97] - 全部 laser focus 如何变得更高效、更耐用并为合作伙伴带来价值[97] - 即使有能力作为风险缓解者走开或做其他事情 整个战略专注于建立确定性并在整个土地银行系统中降低成本和期权成本以帮助 affordability 税率[98] - 当谈论Millrose的25%和优势成本时 问题是能否在整个 spectrum 获得更多优势成本[98] - 对Millrose和Darren以及那里的团队有极大的感情 并希望与他们做很多生意 但认为业务最好配置一系列提供低成本资本的参与者 使能够成为最好的自己[101] - 有了这种多样性的参与 认为得到了每个人的最好 并真正一直朝着建设、启用、参与行业解决方案而不是仅仅为 Lennar 的短视方案迁移[101]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度交付约21,500套房屋 略低于预期目标 [13] - 第三季度销售超过23,000套房屋 超出销售预期 [13] - 毛利率下降至17.5% 主要因销售激励增加 [13] - 平均销售价格(ASP)为383,000美元 低于预期 [14] - 销售及一般行政费用(SGA)率为8.2% 净利率为9.2% [14] - 第四季度预计交付22,000-23,000套房屋 全年交付预期下调至81,500-82,500套 [6][15] - 第四季度预计ASP在380,000-390,000美元之间 毛利率预计维持在17.5%左右 [14] - 第四季度SGA率预计在7.8%-8.0%之间 [16] - 库存周转率提升至1.9倍 较去年同期的1.6倍改善19% [27][30] - 现金余额14亿美元 总流动性51亿美元 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 房屋建筑业务: 第三季度开工约21,500套 季度末库存约42,500套房屋 [30] - 金融服务业务: 第三季度运营收益1.77亿美元 主要由抵押贷款业务驱动 [28] - 金融服务业务: 第四季度预计收益1.30-1.35亿美元 [32] - 多户住宅业务: 第四季度预计亏损约3,000万美元 [32] - Lennar其他业务: 第四季度预计亏损3,500万美元 不包括技术投资市值调整 [32] 各个市场数据和关键指标变化 - 所有市场均面临 affordability 挑战 销售激励增加约100个基点 [24] - 佛罗里达市场库存水平开始稳定 特别是I-4走廊(坦帕、奥兰多)市场 [96][100][103] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 采取"生产优先"策略 保持每社区每月4.4套的稳定开工节奏 [24] - 专注技术驱动型低成本房屋制造模式 通过量级优势降低成本和周期时间 [21][24] - 资产轻型土地策略: 自有地块供应降至0.1年 控制地块比例升至98% [26][29] - 建筑成本连续11个季度中有10个季度下降 平均每季度降低1.50美元/平方英尺 [24] - 直接建筑成本第三季度环比下降约1% 同比下降约3% 为2021年第三季度以来最低 [25] - 周期时间连续11个季度改善 独栋房屋平均周期时间降至126天 同比减少14天(10%) [25] - 与Opendoor保持技术合作伙伴关系 看好其AI技术对房地产行业的变革潜力 [18][19][20] - 通过土地银行关系提供灵活性 能够暂停或调整项目进度 [42] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观经济环境充满挑战 高利率和消费者信心不足抑制需求 [10][11] - 季度末利率开始下降 可能接近6%水平 但尚未立即转化为销售增长 [7][11][70] - 供应持续受限 多年建设不足导致结构性短缺 [11][12] - 如果利率稳定在6%或更低 预计市场将出现企稳迹象 [9][70] - 当前是适当放缓节奏的时机 让市场有所恢复 [6][9] - 保修支出同比下降约35% 反映技术驱动的质量保证流程改善 [25] 其他重要信息 - 平均销售线索响应时间改善53% 降至46秒 [22] - 技术驱动方法使预约量环比增长8% [23] - 每社区未售出成品房屋保持在2套以下的历史水平 [13][31] - 土地开发成本谈判开始取得有意义的进展 [26] - 季度内回购410万股股票 金额5.07亿美元 支付股息1.29亿美元 [31] - 股东权益略低于230亿美元 每股账面价值约89美元 [31] - 公司税率预计23.5% 加权平均股数约2.53亿股 [33] - 第四季度预计每股收益2.10-2.30美元 [33] 问答环节所有提问和回答 问题: 战略调整是短期还是长期性质 是否已开始减少激励措施 [36] - 这不是战略改变 而是根据市场条件进行的调整 仍非常注重销量 [37] - 尚未开始减少激励措施 将在未来几周重新校准 [38] 问题: 土地策略是否限制了灵活调整开工节奏的能力 [41] - 土地关系没有任何限制 相反 公司特意注入了根据市场条件暂停的能力 [42] - 土地策略不是限制因素 而是未来战略的垫脚石 [43] 问题: 计划中的放缓是短期暂停还是更持久的重新校准 [47] - 战略仍然非常注重销量和为需要供应的市场提供产品 [48] - 这不是战略改变或更持久的放缓 而是像马拉松中喘口气让身体恢复 [51] 问题: 利率下降对利润率的潜在影响 [53] - 利率下降应会降低抵押贷款买断成本 但时间上不会直接转化 [54] - 思考框架的各个部分是正确的 [54] 问题: 调整方法是否因为不想让利润率低于17.5% 或需求弹性问题 [58] - 更多是对市场条件的实时反应 认为是适当减轻压力的好时机 [62] - 需要逐市场逐社区分析 很难一概而论 [63] 问题: 利率下降是否已对需求趋势产生影响 [66] - 利率下降有助于降低抵押贷款买断成本 但反应不是线性的 因市场和社区而异 [68] - 第三季度尚未看到销售影响 但看到消费者参与度有所提升 [70] - 如果利率稳定在6%或更低 预计会看到真正的市场乐观情绪 [70] 问题: 库存周转率的提升潜力和长期达到3倍的能力 [74] - 在地方层面 有些团队已接近3倍库存周转率 [75] - 不要以3倍来衡量公司 因为这是相当难达到的门槛 [76] - 持续关注效率 不断微调流程以推动该指标 [78] 问题: 现金生成和使用 以及并购环境更新 [82] - 一切都在考虑之中 专注于总股东回报 [82] - 有时通过增长和并购策略来定义 [82] - 现金流因注重销量而有所波动 但轨迹是保持关注现金生成 [83] 问题: 订单稳健且周期时间最短 为何第三季度交付略低于预期 [91] - 这只是时间问题 与销售发生时间和抵押贷款审批过程有关 [91] 问题: 佛罗里达库存水平是否开始稳定 [96] - 佛罗里达市场库存已开始稳定 [100] - 库存水平是定义销售过程压力的重要部分 在佛罗里达一直是个因素 [103] 问题: 利率环境变化后是否会维持买断激励 [107] - 利率下降有助于解锁现有住房市场 产生飞轮效应 激活整个生态系统 [108] - 房屋建筑商通常通过买断提供较低利率 这对利润率有影响 [108] 问题: 取消环境趋势 [110] - 从第二季度到第三季度保持相当一致 [111] - 第三季度末利率下降没有产生影响 [111] 问题: 年内至今交付量中有多少来自Milrose [114] - 约25%来自该平台 [114] - Milrose提供的低成本有利于利润率 [115] - 通过土地银行结构管理期权成本 建立确定性有助于降低成本 [116][118] - 业务最佳配置是与一系列提供低成本资本的参与者合作 [121]

抵押贷款利率动态 - 美联储降息后抵押贷款利率不降反升 自美联储降息以来累计上升24个基点[1] - 具体表现为今日上升15个基点 昨日已上升9个基点[1] 住宅建筑行业影响 - 尽管住宅建筑ETF今日仍为上涨 但本周整体呈下跌趋势[2] - 利率上升对住宅建筑商构成不利影响 市场原本预期利率将进一步下降[2] 市场背景与展望 - 本周二的30年期固定抵押贷款利率处于三年低点[3] - 市场关注利率是否会持续上升或趋于平稳[3]