政策核心内容 - 中国自然资源部与住房和城乡建设部联合发布新政，旨在通过系列举措破解城市更新中的政策堵点，并强化规划与土地政策融合 [1] 增强详细规划适应性 - 允许通过技术修正、优化调整等方式优化原有详细规划，并纳入国土空间规划“一张图”实施监督 [1] - 鼓励各地制定土地混合开发和空间复合利用的正面清单和管控要求 [1] - 对改善社区公共服务设施、提升社区公共空间服务功能等微更新项目，可制定规划许可豁免清单 [1] 优化过渡期支持政策 - 将利用存量土地、房产资源发展国家支持产业的过渡期政策，从原固定5年调整为以5年为原则的灵活过渡期政策 [2] - 过渡期届满办理土地有偿使用手续时，新增租赁出让方式予以支持 [2] - 例如，苏州已制定了过渡期政策落地细则 [2] 推进存量土地和空间的临时利用 - 在保障安全、不影响远期规划前提下，各地可制定空闲建设用地的临时利用规则并加强监管 [2] - 可制定存量建(构)筑物在不增加容积率和高度情况下的临时利用管控规则 [2] - 例如，杭州已制定了临时用地、临时改变房屋用途等管理实施细则 [2] 鼓励资源资产组合供应整体运营 - 提出建立健全多门类资源资产在特定国土空间范围内的组合供应，以提升资源利用综合效能 [2] - 例如，湖南、湖北等地已探索将自然资源资产打包组合供应，以提升空间价值 [2]

政策核心 - 自然资源部与住房城乡建设部联合发布《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》，旨在通过一系列规划和土地政策优化，支持城市更新行动，推动城市高质量发展 [1][3] 增强详细规划适应性 - 要求依据国土空间总体规划和城市更新专项规划，对拟实施更新区域的详细规划进行评估和优化，并可简化修改程序 [4] - 允许结合新产业、新业态发展需求，制定土地混合开发和空间复合利用的正面清单，符合清单即视为符合详细规划 [4] - 在保证安全、公共利益等前提下，可对社区公共服务设施微更新项目（如加装电梯、充电设施、健身步道等）制定规划许可豁免清单 [4] 优化过渡期支持政策 - 利用存量土地、房产发展国家支持产业，可享受不超过5年的过渡期政策，期内不改变用地主体和规划条件 [5] - 过渡期满后，符合要求的可依法办理新用途用地手续，不符合的则需退出并维持原用途，办理手续可采用租赁或协议出让方式 [5] 推进存量土地和空间的临时利用 - 允许制定空闲建设用地（不含临时用地）的临时利用规则，明确期限及恢复措施，并纳入国土空间规划“一张图”监管 [6] - 允许制定存量建（构）筑物在不增加容积率和高度情况下的临时利用管控规则，对用途实行正面清单管理，纳入清单的无需办理规划许可 [6] 鼓励资源资产组合供应整体运营 - 鼓励开展更新地区特色资源调查和活化利用，结合规划优化功能，建立健全多门类资源资产组合供应、整体运营和合理分配的机制 [7] 创新不动产登记服务 - 可预编不动产单元并为权利主体办理预告登记，以保障不动产权利在更新实施中的延续性 [8] - 对老旧住房自主更新项目，可采用直接按户首次登记等方式提供服务，涉及产权归集的可采用灵活登记类型 [9] - 对土地带建筑一并收储供应的，可探索简化申请材料提供登记服务 [9] 妥善处置历史遗留问题 - 要求依法依规、尊重历史、公平公正地处置历史遗留问题，保障无过错方利益 [10] - 对历史形成的没有合法用地手续的建设用地，将根据全国国土调查结果，区分不同时期分类明确认定标准和处置政策，并纳入“一张图”实施监督 [10]

经济观察网 据央视新闻客户端消息，1月20日，自然资源部召开例行新闻发布会，联合住房城乡建设部 发布《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》（以下简称《通知》）。《通知》推出增强详细 规划适应性、优化过渡期支持政策、推进存量土地和空间的临时利用、鼓励资源资产组合供应整体运 营、创新不动产登记服务、妥善处置历史遗留问题等系列举措，着力破解城市更新中的政策堵点，进一 步强化规划与土地政策融合。 国土空间详细规划是对具体地块用途和开发建设强度等作出的实施性安排，是核发建设项目规划许可、 进行各项建设等的法定依据，相关专项规划要遵循国土空间总体规划，主要内容要纳入详细规划，不在 国土空间规划体系之外另设其他空间规划。为了增强详细规划适应性，《通知》明确在国土空间规 划"一张图"基础上，开展城市更新区域详细规划的评估优化工作路径，既依法给规划许可，又灵活适应 市场，及时为实施城市更新行动提供规划依据；鼓励各地制定土地混合开发和空间复合利用正面清单和 管控要求；对改善社区公共服务设施、提升社区公共空间服务功能等微更新项目制定规划许可豁免清 单。如北京、上海、厦门等地制定了混合用地的指导意见、工作方案等；重庆、南京等地 ...

北京商报讯(记者和岳)1月20日，自然资源部、住房城乡建设部发布的《关于进一步支持城市更新行动 若干措施的通知》提出，依据国土空间总体规划和城市更新专项规划确定的城市更新目标和工作重点， 结合"十五五"城市更新行动需求，对拟实施城市更新区域的详细规划进行评估、优化。其中，可按照法 定程序和相关要求，采取技术修正、优化调整等方式优化原有详细规划，并纳入国土空间规划"一张 图"实施监督；可结合完善公众参与和监督方式，制定简化详细规划修改程序。 ...

政策核心内容 - 自然资源部与住房城乡建设部联合发布通知，旨在进一步支持城市更新行动 [1][2] - 通知的核心是健全城市更新项目的多元化投融资方式 [1][2] 中央财政支持措施 - 加大中央预算内投资等支持力度 [1][2] - 通过超长期特别国债对符合条件的项目给予支持 [1][2] - 中央财政明确要支持实施城市更新行动 [1][2] 地方财政与融资安排 - 地方政府需加大财政投入，推进相关资金整合和统筹使用 [1][2] - 在债务风险可控前提下，可通过发行地方政府专项债券支持符合条件的城市更新项目 [1][2] - 严禁违法违规举债融资 [1][2] 税收与金融支持政策 - 落实城市更新相关税费减免政策 [1][2] - 鼓励各类金融机构在依法合规、风险可控、商业可持续的前提下积极参与，强化信贷支持 [1][2] 市场化融资模式 - 完善市场化投融资模式，吸引社会资本参与城市更新 [1][2] - 推动符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs） [1][2] - 推动符合条件的项目发行资产证券化产品、公司信用类债券等 [1][2]

城市发展模式转型 - 广州城市发展正从增量扩张转向存量提质 面临老旧社区多 城市人口密集 空间资源约束 经济发展动能转换等现实挑战 [1] - 未来发展的首要问题是解决“空间怎么用得更好” 核心路径是把城市更新作为主抓手 盘活低效存量空间 释放发展潜力 [1] - 需同步优化空间内部结构 融合数字技术与智慧管理 利用数字技术为物理空间赋能 [1] 城市更新具体举措与项目 - 广州将集中力量攻坚城中村改造四大重点片区 52个专项借款项目和109个旧模式项目 力争实现安置房“应开尽开” [2] - 52个新模式改造项目的集中推进体现了从“个案探索”走向“机制化推进”的治理转向 [2] - 危旧房改造试点方面 业主自住更新是重要探索方向 花都集群街2号 海珠得胜岗等案例表明原拆原建具有可行性 [3] 治理模式与多方协同 - 推动城市治理从粗放管理向精细治理转变 可激发城市内生动力 [1] - 需引导社会资本 市场主体和基层组织参与城市更新和公共服务供给 形成政府引导 市场运作 公众参与的多元协同格局 [1] - 推进业主自主更新时 需强化街道 社区的组织协调作用 建立健全基层社会自治组织 并引入第三方专业机构参与方案设计 成本测算和过程管理 [3] 住房供应体系构建 - 广州需注意住房需求结构变化带来的供需错配问题 人口持续流入并不意味着各类住房需求同步增长 [3] - 不同群体在支付能力 居住方式上差异明显 需特别注意建立“分层分类 精准适配”的住房供应体系 [3] - 目标是实现保障房和商品房错位发展 让不同收入水平的市民都能够实现住有所居 [3] 改造项目的战略意义与样本价值 - 系统性城中村改造具有战略意义 不仅改善居住环境 更在于稳定改造预期 提升治理能力和形成样板经验 [2] - 相关的制度设计和实施经验有助于提升本地治理能力 也为其他超大城市推进存量更新 破解城中村改造难题提供了可借鉴 可复制的实践样本 [2]

济南市2026年住建领域发展规划与2025年成果 - 核心观点：济南市住建局计划在2026年通过支持商品房“以旧换新”、鼓励房企促销、支持高品质住宅开发等方式释放住房需求，同时持续推进城市更新、基础设施建设、住房保障体系完善及建筑业改革 [1][3][4] 2025年工作成果总结 - 城市更新：2025年出台省内首部城市更新地方性法规《济南市城市更新条例》，全年实施城市更新项目92个，成功入选中央财政支持城市更新行动城市，两个项目入选全国典型案例 [2] - 基础设施建设：新增供热面积1700万平方米，全市集中供热面积达4亿平方米，覆盖约290万户居民，完成87.4公里供热管网及99.7公里老化燃气管道改造，海绵城市面积达382.38平方公里 [2] - 群众安居：20个项目入选市级高品质住宅试点，24个项目入选省级试点（数量居全省首位），累计筹集配租型保障性住房18.6万套（间），推出配售型保障性住房1021套且首批配售率达95% [2] 2026年城市更新与基础设施建设计划 - 城市更新：将一体化推进城市体检与更新，科学制定专项规划，利用中央财政支持政策，推进济南站南广场等片区更新，并对明府城、老商埠等传统街区进行微改造和精提升，稳步实施城中村改造 [3] - 基础设施：计划改造供热管网92公里、老化燃气管道43公里，继续推进公共停车设施建设，并系统提升无障碍环境建设水平 [3] 2026年房地产与住房保障发展计划 - 房地产市场：将举办春季房展会，支持商品房“以旧换新”，鼓励房企促销，并支持高品质住宅项目开发，以充分释放刚性和改善性住房需求潜力 [1][4] - 住房保障：计划有序推出配售型保障房，并筹集保障性租赁住房3500套（间），以扩大住房保障覆盖面 [4] 2026年建筑业改革与发展方向 - 产业升级：聚焦绿色化、智能化、工业化发展方向，推动产业基础高级化和产业链现代化，大力扶持龙头企业以增强其综合实力和市场竞争力 [4] - 产业链与市场拓展：拉长建筑产业链，深化智能建造与绿色建造试点，推广新型建材，打造具有核心竞争力的建筑产业集群，同时引导企业“走出去”，拓展城市更新、新基建、高标准农田建设等新兴领域市场 [4]

截至目前，玉环三轮城市有机更新已累计拆除建筑面积约196.61万平方米，惠及群众5万余人。打通龙 门西路、龙门东路等8条断头路，新建塘里、前后塘垟、环城等4个安置房项目共2590套，完成吾悦广 场、金麟府、金玉上城等9个区块1037亩土地的出让开发，玉环中央商务区22个子项目中，玉环素质提 升基地、城市客厅等项目加速推进，城市能级持续跃升。 "我们通过'拆建管一体化'和'经营城市'模 式，因地制宜进行区域规划、空间优化、功能转化，以现代城市理念引导建设投资，推动玉环'有机生 长'。"玉环市城市更新与发展中心党组副书记、常务副主任蒋伟表示。 从"住有所居"到"住有宜居"，从"城市面貌"到"生活品质"，玉环的城市有机更新正深刻改变着城市模样 与群众生活。蒋伟表示，接下来玉环将走深走实"一极四地"实施路径，持续深入实施城市有机更新行 动，力争"十五五"完成三轮城市更新工作全面收官，加快推动玉环老城区、高铁新区和未来新城相向融 合发展。 玉环的城市更新始于空间的重构与激活。针对产业空间布局不合理、土地利用率低的突出问题，当地以 玉城街道城南片区为核心，圈层式、外延式推进19大区块改造，完成10个城中村改造，彻底打破了 ...

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2021年以来我国城市更新领域投资规模超16万亿元，形成多元融资模式 随着城镇化推进，尤其是“新市民”市民化，将释放大量投资空间 测算显示我国城市更新投资空间超60万亿元，“十五五”超35万亿元 未来城市更新投融资将呈现投资重点差异化、融资机制多元化、项目运营精细化的发展方向 [10] 各目录总结 当前我国城市更新领域投融资情况 - 城市更新近四年投资超16万亿元，老旧小区改造为最主要抓手：2021 - 2024年我国共实施21.4万个城市更新项目，撬动投资额16.6万亿元 老旧小区改造是主要抓手，“十四五”期间累计改造24万多个，惠及4000多万户、1.1亿人 城中村改造“十四五”时期实施2387个项目，建设筹集安置住房230多万套 基础设施改造在交通、管网等关键领域取得积极成效 [11][13][16] - 城市更新中财政资金发挥主要作用，金融机构、社会资本多元参与：融资来源以财政预算内投资、政府债券资金为主，金融机构贷款尤其是政策性银行贷款起重要支持作用，还通过REITS、城市更新产业基金等吸收社会资本 财政资金是最主要来源，如“十四五”以来安排中央补助资金支持老旧小区、城中村等改造 金融机构贷款以政策性银行贷款为主，商业银行支持力度有限 城市更新REITS和产业基金逐步兴起，全国已有28个城市设立城市更新基金，总规模4550亿元 [18][20][23] 我国城市更新重点领域未来投资空间测算 - 城中村改造：潜在投资空间超50万亿，“十五五”期间投资空间超20万亿：2024年11月以来改造范围由不足40个城市扩围至近300个地级及以上城市 以2024年31省内城市、镇全部自建房为标的测算，改造投资规模约53万亿元 按15年、20年完成进度计算，“十五五”期间投资规模分别为26.5万亿元、21.6万亿元 [5][30][33] - 城镇老旧小区改造：“十五五”期间或逐步扩围至2010年底前建成小区，总投资空间为4.3 - 10万亿：“十四五”期间已改造24万多个，后续仍将继续 若将“十五五”改造范围放宽到2010年底前建成的全部老旧小区，投资规模为4.3 - 10万亿元 假设完成2000 - 2005年间全部小区改造和50%的2005 - 2010年间小区改造，投资规模为3 - 6.7万亿元 [6][39][42] 对城市更新投融资的后续展望 - 投资重点差异化：横向“东部提质、中西部扩优”，纵向“省统筹、市传导、县落地”：城镇化进入新阶段，城市更新转向差异化、精细化推进 东部注重“存量提质”，中西部“存量优化”与“增量拓展”并重 省级重统筹，市级强传导，区县抓落地 [7][46] - 融资机制多元化：政策支持下继续深挖传统融资渠道，拓展新型融资工具与模式：政策重视构建多元化融资体系，通过“激活传统渠道 + 创新工具模式”打造资金保障格局 挖掘传统融资空间，创新融资工具和模式 [7][47] - 项目运营精细化：强化“投 - 建 - 营”全周期管理，精细化运营提高综合投资回报：部分项目存在重建设、轻运营等问题，需强化全周期运营 运营模式从“重开发”向“重运营”转变，拓展收益来源，运用“肥瘦搭配”策略平衡回报 [8][49]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 当前我国城镇化进程进入稳定发展期，城市更新上升为国家战略且已取得积极成效，但推进中存在规划系统性不足、表面更新、社会资本参与度低、制度保障薄弱等问题，建议从顶层设计、投融资、内涵更新、法制监管四个维度协同发力，推动城市更新向精细化运营转型[11] 我国城市更新的历史演进与当前特点 历史演进 - 城市功能重建与增量土地开发阶段（1978 - 2007 年）：解决居住安全和住房紧张问题，构建商业功能，进行存量改造和增量土地开发，城市更新内涵扩展[12][13] - 棚户区和危房改造阶段（2008 - 2019 年）：以棚户区改造为核心，提升居民生活质量、拉动经济增长，前期实物化安置，后期货币化安置加速推进[13] - 存量提质与系统性城市更新阶段（2020 年以来）：进行存量提质和精细化更新，提升城市发展质量与可持续性，政策不断深化和规范，实施多个项目并撬动大量投资[13] 当前特点 - 从“大拆大建”到“留改拆”并举：严控大规模拆除、增建和搬迁，鼓励保留、改造、修缮，采用微更新方式，防止资源浪费与房地产过度开发[2][15] - 从“外在更新”到“内外兼修”：注重产业升级、文化建设和公共服务完善，提升区域价值[2][16] - 从“政府主导”到“政府、市场、社会”多元共治：政府转向顶层设计和监管，市场主导项目实施盈利，居民积极参与[3][17] - 资金来源多元化、市场化：构建多层次融资体系，财政资金杠杆撬动，社会资本长期价值投资[3][19] 当前我国城市更新主要内容及业务模式 主要内容 - 居住区综合改造更新：聚焦老旧小区和城中村改造，推进社区建设，改善居住条件和完善社区服务[22][24] - 城市业态升级更新：涵盖老旧街区和厂区更新，促进消费与产业升级，提升城市空间经济价值[22][26] - 城市设施完善与功能升级更新：包括基础设施改造和公共服务设施优化，提升城市综合承载能力和宜居性[22][29] - 生态与历史文化保护更新：进行生态修复和历史文化保护，守护生态基底和延续城市文脉[22][32] 业务模式 - 政府主导型更新：公益性较强项目由政府主导，如居住区综合改造更新和部分城市设施完善与功能升级更新项目[4][29] - 市场主导型更新：以市场化开发为主，如老旧厂区更新，由原产权主体或地产开发商主导[6][26] - 多元合作型更新：多方参与，如老旧街区更新和生态与历史文化保护更新项目[6][32] 我国城市更新面临的问题及相关建议 面临问题 - 规划问题：部分区域更新规划可持续性、系统性欠缺，与实际情况衔接不畅，纵向缺乏长远规划，横向未统筹各维度需求[8][37] - 社会资本问题：投资回报率整体偏低，与产权主体博弈复杂，社会资本参与度不足，项目前期投入大、回报周期长，产权归属不清增加风险[9][39] - 内在提升问题：表面更新易但内在提升难，产业升级和内需拉动效果有待发挥，部分项目缺乏配套政策和规划[8][40] - 制度问题：法律与政策体系不完备，监管协同性不足，中央缺乏法律，地方规范不完善，多部门监管缺乏联动[9][42] 相关建议 - 完善顶层设计：以“十五五”规划为契机，构建全周期、可持续框架，明确目标，建立项目库，动态调整方案[10][43] - 创新投融资：加大政策支持，创新融资模式，搭建产权平台，完善风险分担和退出机制，吸引社会资本[10][43] - 注重内涵更新：将城市更新融入区域全面升级，政策先行，功能适配，服务提质，形成良性循环[10][43] - 健全法制监管：推动出台《城市更新法》，地方完善配套法规，建立跨部门联席会议制度[10][43]