文章核心观点 - 屯昌县正持续推进城市更新行动，重点包括修复主干道、全面改造背街小巷、更新老旧小区以及在乡村安装节能路灯，旨在提升交通出行条件、人居环境及乡村夜间出行安全 [2] 城市更新与基础设施改造 - 今年将分批次修复县城环西路与环南路等主干道 [2] - 将对屯城镇范围内的82条背街小巷实施全面改造 [2] - 计划更新改造8个老旧小区，惠及群众470余户 [2] - 背街小巷亮化工程完工后，路灯亮化率将达98%以上 [2] - 城市建成区绿地率和绿化覆盖率均计划达到40%以上 [2] 乡村建设与公共安全 - 计划在全县8个镇的57个乡村主次干道及公共活动区域统筹安装3000盏太阳能节能路灯 [2] - 此举旨在实现村庄亮灯全覆盖，保障村民夜间出行与活动安全 [2] 规划与治理机制 - 今年将编制完成城市体检和城市更新专项规划 [2] - 依托城市治理统筹协调机制，统筹各方资源以破解城市管理跨部门协同难题 [2]

核心观点 - 北京市发布2026年度建设用地供应计划 推动城市发展模式向内涵式提升转变 首次单列城市更新计划指标并明确存量用地供应占比目标 [1][3][4][6][7] 供应规模与结构 - 2026年预期实施建设用地总量约3240至3740公顷 计划安排新增供应建设用地3040至3540公顷 [3][6] - 安排商品住宅用地200至240公顷 [1][4] - 安排保障性住房用地350公顷 [1][4] - 公共管理与服务用地安排650公顷 [4][7] - 交通运输用地安排950至1350公顷 [4][7] - 首次单列绿地与广场用地300公顷 [4][7] - 安排水域及水利设施用地110公顷 特殊用地100公顷 [4][7] 城市更新与存量发展 - 首次单列城市更新计划指标 逐步推动存量更新规模不低于新增供应规模 [3][6] - 继续引导存量建设用地供应占比达到65%左右 [3][6] - 鼓励片区更新 激活城市存量资源潜力 引导生产生活用地优先投放在具有一定建设基础的街区 [3][6] 空间规划与管控 - 继续深入落实“一核一主一副 两轴多点一区”的城市空间结构 [3][6] - 严守耕地和永久基本农田 生态保护红线 城镇开发边界“三条控制线” [3][6] - 2026年度安排城乡建设用地净减量任务500公顷 较2025年减少40公顷 [3][6] 公共服务与基础设施 - 强化重点居住区域 重点产业园区配套设施用地协同配置 [4][7] - 推动花园城市建设 畅通道路微循环 加强区域交通联通 增强市政基础设施韧性 [4][7]

政策核心内容 - 自然资源部联合住建部发布《通知》，推出增强详细规划适应性、优化过渡期支持政策、推进存量土地和空间临时利用、鼓励资源资产组合供应整体运营、创新不动产登记服务、妥善处置历史遗留问题等六大措施，旨在破解城市更新政策堵点，强化规划与土地政策融合 [1] - 为增强详细规划适应性，政策明确在国土空间规划基础上评估优化城市更新区域详细规划，鼓励制定土地混合开发和空间复合利用正面清单，并对微更新项目制定规划许可豁免清单 [1] - 优化过渡期支持政策，将利用存量资源发展国家支持产业的固定5年过渡期调整为以5年为原则的灵活过渡期，并在过渡期届满时新增租赁出让方式支持办理土地有偿使用手续 [1] - 明确在保障安全和不影响远期规划前提下，各地可制定空闲建设用地和存量建（构）筑物的临时利用规则 [2] - 提出鼓励资源资产组合供应整体运营，通过开展特色资源调查和活化利用，建立健全多门类资源资产组合供应以提升综合效能 [2] - 创新不动产登记服务，包括开展预编不动产单元预告登记、对老旧住房自主更新项目采用直接按户首次登记、对土地带建筑一并收储供应探索简化申请材料 [2] - 强调妥善处置历史遗留问题，对历史形成的没有合法用地手续的建设用地，依法依规分类明确认定标准和处置政策 [2] 政策背景与战略意义 - 自然资源部官员表示，城市更新贯穿城市发展，当前面临更迫切需求，新政策旨在解决详细规划适应性、存量资源临时利用、不动产登记等方面存在的实际堵点，为参与方提供政策保障并增强信心 [3] - 行业研究机构指出，2025年中办、国办印发城市更新专项文件将其提升至国家战略高度，行业进入以顶层设计为引领的高质量发展新阶段 [3] - 面向“十五五”时期，城市更新的战略地位将进一步凸显，将从“辅助性工程”升级为“战略性抓手”，深度融入城市经济转型与治理现代化进程 [3] 行业发展现状与地方实践 - 多数省市政策方向已从大拆大建的“增量发展”全面转向以提升城市品质、活力、安全和可持续性为目标的“内涵式发展”模式 [4] - 以河南省为例，2026年计划以完整社区建设为切入点，实施城市更新重点工程项目约3300个，完成投资3100亿元以上，并计划更新改造老旧电梯2000台以上，新建改造城市道路500公里、公共充电桩（枪）1.5万个、“口袋公园”100个 [4] - 在北京、重庆等地，盘活老旧厂房、低效楼宇成为更新重点，推动城市发展模式从“摊大饼”转向“挖潜力” [4] - 广州、杭州等城市则通过划定重点更新片区，整合零散空间资源实现片区功能协同升级 [4] - 地下管网改造、生态修复等“里子”工程成为各地高频部署任务，甘肃、成都、南京等省市已明确相关具体目标 [4] 未来市场展望 - 行业研究机构认为，随着政策红利持续释放与多元协同模式成熟，“十五五”期间，综合性央国企的战略性参与度将持续提升 [5] - 预计土地、规划、金融等关键政策的创新力度将进一步加大，城市更新的市场活力将被充分激发，为建设现代化人民城市注入强劲动力 [5]

合作协议签署 - 绿地集团与海南农垦集团、海南旅投集团及东方市人民政府于1月20日签署一批战略合作协议及具体项目合作协议 [1] 业务规模目标 - 绿地集团计划将商贸、金融、康养酒旅、城市更新、基建等多个业务引入海南，推动2026年在海南增量业务规模超过100亿元 [1] 与海南农垦集团合作领域 - 合作围绕城市更新、资产优化升级、农产品贸易、进出口贸易四大领域 [1] - 具体合作包括存量土地资源盘活、酒店旅居资产提质升级、热带农产品销售渠道拓宽、特色进出口贸易集散中心打造 [1] 与海南旅投集团合作领域 - 合作推进新能源汽车出口业务 [1] - 聚焦土地盘活开发、高品质酒店旅游运营、免税业务布局等板块 [1] - 携手开拓文旅康养业务、共探免税消费新场景 [1] 与东方市政府合作领域 - 合作聚焦金月湾、澜波湾、北黎老街等片区 [1] - 统筹推进城市基础设施建设、城市更新改造、文化旅游融合发展等工作 [1]

公司业务与项目实践 - 公司作为扬州建工控股集团旗下骨干企业，在苏唱街1号城市更新项目中以“修旧如旧”为准则，以“原生·共生·新生”为理念，系统化推进工作[2] - 项目团队运用在历史建筑修缮与微更新领域积累的技术体系，开展精细评估与保护性改造，具体措施包括传统水刷石工艺现代复现、手工打磨进口灰泥、为保护254岁古银杏采用微扰动地基加固，以及对小青砖墙进行隐蔽式结构加强[2] - 在4111.26平方米的空间内进行功能重塑，复合多种公寓类型与公共配套，并创新采用共享停车与隐蔽排水系统，以回应现代城市生活需求[2] - 项目注重文脉挖掘与呈现，通过昆曲乐器符号、井字剧场空间、金砖青砖铺地等细节实现历史记忆的现代表达[2] - 苏唱街1号的焕新是公司系统推进城市更新的一个缩影，公司已形成涵盖策划、设计、施工、运营的全过程服务体系[3] 行业理念与战略方向 - 公司在城市更新与古城保护中秉持“保护优先、肌理延续、品质营造”的综合能力，并践行“持续运营、长效赋能”的城市更新理念[2] - 公司认为真正的城市更新是让过去与现在对话，让记忆与生活共生，而非简单以新建筑取代老建筑[3] - 公司的实践旨在让“让建筑可阅读、让街区可漫步、让城市有温度”的愿景落地[3] - 公司对城市更新的深刻理解体现在对城市文明延续的考量，以及让老建筑既留存历史又融入当代的追求[1]

公司核心业务与竞争优势 - 天健集团全资子公司天健城发公司深耕深圳市城市更新领域 [1] - 公司具备三大核心优势：专业化全流程技术团队、丰富的实践经验、全周期全产业链协同资源 [1] 专业化技术团队优势 - 天健城发公司是深圳市属国企中唯一一家拥有全流程技术团队的公司 [1] - 团队能力覆盖前期规划、可行性研究、谈判签约、法务服务、建设管理、回迁安置服务等全链条 [1] 丰富的项目实践经验 - 公司为深圳市超过60个更新棚改等项目提供过服务 [1] - 成功服务案例包括被誉为“中国棚改第一难”的深圳罗湖“二线插花地”棚改项目 [1] - 该项目创下了“最快签约”、“最快搬迁”等纪录 [1] 全周期产业链与近期项目 - 公司拥有从前期服务、一级土地整备到二级土地开发的全周期全产业链协同资源 [1] - 近期承接了螺岭项目、沙尾项目等多个深圳市城中村改造前期服务项目 [1]

公司IPO审核状态与背景 - 江苏建院营造股份有限公司是2024年北交所唯一受理的土木工程建筑业IPO企业，但其上市进程自2025年3月递交二轮审核回复后已停滞超过8个月，至今未进入第三轮审核或上市委审议 [1][12] - 公司面临多方面的挑战，除了建筑行业整体景气度下行的外部环境影响，其在收入确认、应收账款核算、研发投入归集等方面的合规性问题构成了IPO进程的关键障碍 [1][13] 财务表现 - 2022年至2024年及2025年上半年，公司营业收入分别为12.02亿元、14.16亿元、14.81亿元、7.95亿元，归母净利润分别为5924.67万元、6486.13万元、8013.14万元、3774.07万元，在行业下行背景下连续三年保持增长 [2][14] 收入确认的合规性问题 - 公司超过九成的业务采用产出法按履约进度确认收入，该方法存在一定调节空间，成为监管问询焦点 [2] - 2022年至2023年期间，公司仅按年度获取客户或监理签章的工程进度确认单，直至2024年起才改为按季度获取，此前的季度收入属于“暂估确认”，依据为当季产值，且部分确认单未能收回归档，导致底稿不全，收入确认的准确性与可验证性存在模糊空间 [3][15] - 2022年至2024年及2025年上半年，附有客户或监理一方确认的收入单据所覆盖的营业收入占各期营收的比例分别为60.67%、63.79%、67.86%和86.81%，这意味着此前三个完整会计年度中，有近四成收入缺乏外部确认依据 [4][5][6][16] 业务区域集中度 - 公司业务高度集中于苏州地区，2024年及2025年上半年苏州地区收入占比分别高达89.46%、93.36% [6][17] - 监管层已要求公司说明在苏州市内的增长空间及市外拓展能力，但从披露信息看，公司尚未形成有效的区域拓展战略 [6][17] 应收账款与资产质量 - 2022年至2024年及2025年上半年，公司应收账款与合同资产合计规模分别为9.8亿元、11.03亿元、13.36亿元和13.33亿元，占各期营业收入比重依次达81.53%、77.90%、90.21%和167.67% [7][18] - 部分核心客户回款周期长，如前五大客户苏州嘉盛建设的应收账款余额在报告期内持续增长，2025年上半年达8010.45万元 [7][18] - 部分客户信用风险暴露，如前五大客户苏州云彩鸿佑已被列为失信被执行人并进入破产重整，但公司直至2024年6月末仍仅按账龄对其应收账款计提50%坏账，未做单项全额计提；另一客户芜湖新华联同样为失信被执行人，公司2023年末仅计提36.61%坏账，直至2024年6月末才单项计提100%，坏账计提的及时性与充分性存疑 [7][18] - 合同资产转入应收账款时账龄未连续计算，该核算方式可能导致账龄被低估，进而降低坏账计提比例，对利润形成潜在影响，报告期各期合同资产转入应收账款的金额分别达13.18亿元、12.40亿元、14.63亿元和7.66亿元 [8][19][20] - 报告期内公司接受客户以房产抵偿工程款，涉及金额1.01亿元，其中已完成网签6922.77万元，部分抵债房产评估价值已低于账面价值，且处置价格不及账面成本 [8][20] 现金流与短期偿债压力 - 2025年上半年，公司经营活动现金流量净额为-5007.33万元，与同期3774.47万元的净利润显著背离 [9][20] - 公司期末短期借款余额达1.94亿元，而货币资金仅1.18亿元，已难以覆盖短期债务 [9][20] 研发投入与费用归集 - 报告期各期公司披露的研发投入分别为4408.63万元、3909.91万元、5101.49万元及2588.85万元，占营业收入比例依次为3.16%、3.25%、3.60%和3.26% [10][21] - 经监管核查，公司存在将本应计入营业成本的支出纳入研发投入统计的情形，扣除相关结转金额后，各期实际确认并计入损益的研发费用显著降低，分别为2815.29万元、2592.25万元、1922.48万元及1031.99万元，占营收比重随之下降至1.99%、1.75%、1.60%及1.30% [10][21] - 报告期各期，相关金额核查比例分别为56.40%、52.18%、56.62%及71.84%，其中前三个完整年度均低于60% [11][22] 研发人员结构 - 报告期内，公司新增研发人员主要来自内部岗位转化，各期通过内部转岗进入研发岗位的人数分别为40人、16人、1人及1人，而同期外部招聘仅6人、4人、0人及3人 [11][22] - 报告期内58名内部培养的研发人员中，专科学历33人、本科学历25人，专业背景除交通测绘、城市管理等与主业相关领域外，亦包括工商管理、法律、统计学、人力资源等方向 [12][22]

行业核心观点 - 建筑行业在传统需求承压背景下，正围绕“新旧动能转换”寻找结构性增长机遇，投资逻辑应从“规模扩张”转向“价值发现” [1] 2025年行业回顾 - 2025年前三季度152家上市公司合计实现营收5.84万亿元，同比下降5.14% [2] - 实现归母净利润和扣非归母净利润分别为1236.2亿元和1085.15亿元，分别同比下降9.76%和11.93%，主要系固定资产投资增速放缓及地方政府债务压力 [2] - 建筑指数年初至今上涨7.01%，涨跌幅居前的多为中小盘股 [2] 2026年核心驱动力：国家战略与传统基建 - 雅下水电工程已开工，投资额达1.2万亿元 [4] - 川藏铁路雅安至林芝段总投资约3198亿元 [4] - 基建龙头有望受益于上述重大工程 [4] - 新“并购六条”发布，旨在促进上市公司转型升级，提高并购重组的监管包容度和交易效率，建筑企业将受益 [4] 2026年核心驱动力：城市更新与新政策 - 国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，目标到2030年实现城市人居环境显著改善、功能全面提升 [3] - 城市更新行动已扩围至35个城市 [3] - “十五五”期间与城市更新相关的地下管网投资预计超过5万亿元 [3] - 与城市更新、老旧小区改造等相关的建筑施工、规划咨询、检验检测、装修装饰等领域将受益 [3] 2026年高景气新兴方向 - 《十五五规划建议》提出高质量共建“一带一路”，沿线国家基建需求强劲 [5] - 《通用航空装备创新应用实施方案（2024-2030年）》指出到2030年建立万亿级通航产业市场，低空通航建筑设计企业受益 [5] - 核电渗透率有望从当前不到5%提升至2035年的10% [5] - 新疆煤炭资源丰富，煤价低位使新疆煤化工经济性凸显 [5] - AI爆发带动算力基建需求，集成电路和食品医药行业拉动洁净室工程需求 [5] 投资主线与关注公司 - 主线一：雅下水电、川藏铁路等重大工程，推荐中国电建、中国能建、中国中铁、中国铁建、中国交建等 [6] - 主线二：城市更新、高股息、出海、并购重组等，推荐中国建筑、中国中冶、上海建工、安徽建工、中材国际、隧道股份、中钢国际、四川路桥、中工国际、山东路桥、金螳螂、亚厦股份等 [6] - 主线三：成长主线的低空经济、焊接机器人、算力工程，建议关注设计总院、华建集团、中交设计、华设集团、地铁设计、中衡设计、上海建科、鸿路钢构、精工钢构、杭萧钢构、甘咨询等 [6] - 主线四：供需改善的新疆煤化工、核电工程、洁净室工程，建议关注中国化学、东华科技、中国核建、柏诚股份等 [6]

会议核心精神与战略定位 - 会议核心观点为城市更新是推动城市高质量发展的综合性、系统性战略行动和必由之路 旨在推动城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效 并守住安全底线 [1] - 会议要求系统推进好房子、好小区、好社区、好城区的“四好”建设 确保取得实效 [3] 政策落实与行动框架 - 落实依据为《中共中央办公厅 国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》 强调因地制宜和探索创新 [2] - 行动需在规划、资金、运营、治理四个方面下功夫 [2] 规划体系建设 - 需下功夫编制城市更新专项规划 建立城市体检与更新一体化推进机制 [2] - 需建立完善“专项规划—片区策划—项目实施方案”的规划实施体系 并做好规划衔接 [2] 资金与金融支持体系 - 需建立可持续的城市建设运营投融资体系 统筹用好各类资金 [2] - 强调发挥政府资金撬动作用 鼓励金融机构开发长周期、低利率的信贷产品 [2] 运营模式与价值激活 - 需建立可持续的运营模式 统筹有效市场与有为政府 加强资源整合 [2] - 通过功能转换、业态升级、品质提升等方式激活存量价值 [2] 治理体系现代化 - 需抓好系统治理和基层治理 发挥好“一委一办一平台”作用 [2] - 推动“城市管理进社区”和“物业服务进家庭” 以推进城市治理现代化 [2] 相关案例参考 - “十四五”期间 北京市属老旧小区改造已实施约7800万平方米 总体实施率达98% [4] - 同期完成节能改造2650万平方米 居民满意度达96% [4]

城市更新政策与成果 - 南京市作为全国首批城市更新试点城市，其近5年实践形成的城市更新经验已有19项入选国家和省级清单[1] - 在国家层面，南京市形成的全链条城市更新项目实施体系等5项经验被全国推广，另有14项经验被全省推广[6] - 在上半年财政部和住建部的绩效评价中，南京城市更新表现在15个入选城市中获得最高等级"A"[7] 创新模式与典型案例 - 石榴新村项目首创"插花式"供地方式，通过整合不规则、零星国有无主地，完成划拨供地，有效破解了不具备征收条件的城中村危旧房改造难题[2][3] - 石榴新村项目占地1.6公顷，建筑密度高达80%，涉及510户常住居民，更新后形成20个面积段、36种户型以满足不同居民需求[2][3] - 小西湖项目探索共商共建共享模式，构建政府、企业、社区、居民、规划师五方平台，采取渐进式、微更新和"一房一策"的改造方案[4][5] 实施体系与未来规划 - 南京市出台《南京市城市更新办法》，并配套制定规划、土地、建设、消防等政策文件，构建了"1+N+X"政策体系[6] - 南京市成立城市更新促进会，吸纳规划、建设、金融等领域190家会员单位，搭建"政企社学研"多元参与载体[6] - 南京市在玄武区、秦淮区等5区设立城市更新实验区，鼓励各区围绕综合片区、示范项目先行先试[6]