行业投资评级 - 维持房地产行业评级为"推荐" [3] 核心观点 - 政治局会议强调高质量开展城市更新，作为"十五五"时期夯实现代化基础的关键举措 [1][5] - 城镇化率从2017年的60 24%提升至2024年的67%，近十年累计提升11 25pct，标志着城市发展进入存量提质增效阶段 [5] - 2024年城中村改造扩围至300多个城市，实施项目达1790个，配套货币化安置方案有望释放住房需求 [5] - 头部房企凭借融资成本优势及核心区域高市占率，或通过运营改善实现估值修复 [5] 政策与行业动态 - 7月中央城市工作会议提出以城市更新推动结构优化、动能转换等六大方向，强化城市枢纽功能 [5] - 政治局会议明确保持政策连续性，要求防范重点领域风险并落实城市工作会议精神 [5] 投资标的 - 重点推荐：招商蛇口、保利发展、华润万象生活、滨江集团、新城控股、招商积余、龙湖集团 [5] - 建议关注： - 优质开发商：绿城中国、华润置地、中国海外发展 [5] - 物管及商业：绿城服务、恒隆地产 [5] - 代建及中介：绿城管理控股、贝壳-W、我爱我家 [5] 城镇化数据 - 2024年城镇化率达67%，较2017年提升6 76pct，增速趋缓反映发展阶段转向存量优化 [5]

政策动态与高层部署 - 7月30日中央政治局会议提出高质量开展城市更新，这是继7月中旬中央城市工作会议后最高层再次部署[1] - 财政部部长蓝佛安强调以促消费为重点支持扩大内需，实施城市更新行动促进房地产市场健康发展[1] - 住建部7月17日会议强调将城市更新置于更突出位置，统筹实施民生工程、安全工程、发展工程[1] - 2021年城市更新首次写入政府工作报告，2023年末中央经济工作会议和2024年政府工作报告均提及[3] - 2024年1月国务院常务会议研究推进城市更新，5月中办国办印发《关于持续推进城市更新行动的意见》[3] - 6月财政部住建部联合发文支持20城实施城市更新行动[3] - 7月14-15日中央城市工作会议指出城镇化进入稳定发展期，城市发展转向存量提质增效阶段[3] 地方政府行动 - 四川省7月28日成立由华西集团全资控股的四川省城市更新集团，覆盖体检策划等六大环节和四大业务板块[5] - 长沙市委书记7月22日调研强调城市更新是内涵式发展抓手，要统筹优化三生空间推进重点任务[5] - 上海市7月25日印发实施意见构建全周期城市更新模式[5] - 2023年5月湖北全省17地市州住建局更名为住房和城市更新局，标志存量更新时代到来[8] - 武汉市住房和城市更新局整合原房管局和城乡建设局职责，统筹协调城市更新实施工作[9] 产业影响与投资机会 - 高质量城市更新可改善城市面貌提高宜居水平，同时带来新产业需求[5] - 城中村改造估算可拉动数十万亿投资规模，分散数年内仍可观[6] - 城市更新及老旧小区改造具有投资规模大回报周期长特点，需创新融资方式吸引社会资本[10] - 中指研究院预计用地政策和金融政策将加快落地，强化顶层设计支持社会资本参与[10] - 未来可能设立更多城市更新局和城市更新集团作为实施主体[9]

国企改革与集团成立 - 四川景区发展集团、四川省城市更新集团、四川蜀道轨道交通集团正式揭牌成立，分别聚焦文化旅游、城市更新和轨道交通领域 [1] - 四川景区发展集团整合省旅投集团、川航集团、原省能投集团旗下景区资源，拥有泸定桥、彝海等9个4A级景区及牛背山等知名旅游资源 [1] - 四川省城市更新集团由华西集团全资控股，布局科研设计、智能建造、产业投资、城市运营四大业务板块，构建全产业链生态体系 [1] - 四川蜀道轨道交通集团整合四川发展和蜀道集团旗下轨道交通板块，布局新制式轨道交通装备制造、投资建设运营及相关多元业务 [1] 改革背景与目标 - 四川省政府提出深化国资国企改革，2025年推进"1+8"重点领域改革，实施能源、旅游、轨道交通等领域战略性重组和专业化整合 [1] - 此次改革解决省属国有企业布局分散、业务同质化问题，推动国有经济布局优化和结构调整 [2] - 四川省国资委计划年底前基本完成"1+8"重点领域改革任务，此前已成立四川科创投资集团、四川数据集团、四川能源发展集团 [2][5] 文化旅游行业动态 - 四川省文旅系统提出加快推进文旅深度融合，打造"锦绣天府·安逸四川"品牌，培育文博旅游、红色旅游等新产品 [2] - 2024年四川省接待国内游客11.19亿人次，游客总花费1.76万亿元，两项数据连续两年居全国首位 [3] - 四川将依托世运会、电竞锦标赛等国际赛事，发展"跟着赛事游四川"等新业态，构建全域全季全龄全时文旅发展格局 [3] 集团发展规划 - 四川景区发展集团将加快旅游资源整合优化，提升专业化运营能力 [4] - 四川蜀道轨道交通集团计划储备优质轨道交通项目，实现装备制造、投资建设运营一体化发展 [4] - 四川省城市更新集团将推动重点城市更新项目落地，优先实施老旧小区改造等民生项目，拓展康养、智慧运维等新兴市场 [4]

城市更新政策部署 - 第五次中央城市工作会议提出以推动城市高质量发展为主题 以坚持城市内涵式发展为主线 以推进城市更新为重要抓手 [1] - 会议部署7方面重点任务 围绕现代化 活力创新 舒适便利 绿色低碳 安全可靠 文明向善 便捷高效展开 [3] - 城市更新与"好房子"建设逐步取代传统增量开发模式 预计释放年均8万亿以上市场红利 [3] 城市更新市场潜力 - 全国城镇现有房屋662亿平方米 市政管网360万公里 更新改造需求巨大 [6] - 中央和地方年投资超5万亿元 可激活家具家电消费 技术交易市场发展 [6] - 2025年预计市场规模突破8.6万亿元 2030年有望达10万亿级 [6] 房地产发展新模式 - 加快构建房地产发展新模式 稳步推进城中村和危旧房改造 [5] - 商品房年化销售面积9.7亿平方米(回落至2009年水平) 新开工规模仅7.5亿平方米(相当于2006年水平) [7] - 新增100万套城中村改造采用货币化安置 预计带动1亿平方米销售 [7] 城市群与区域发展 - 发展组团式 网络化的现代化城市群和都市圈 分类推进以县城为重要载体的城镇化建设 [10] - 城市建成区以仅占全国陆域面积0.64%的空间承载全国约60%的GDP [10] - 严控超大城市无序扩张 通过产业梯度转移缓解"大城市病" [10] 创新与产业转型 - 精心培育创新生态 在发展新质生产力上不断取得突破 [10] - 需要注重遏制"内卷式"竞争 清理地方保护性政策 [11] - 建立产业准入负面清单动态调整机制 [11] 人口与公共服务 - 流动人口规模大幅增加 但随迁儿童普惠性幼儿园覆盖率仍低于全国平均水平约20个百分点 [11] - 县城普遍面临公共服务支出与财政收入不匹配的矛盾 [11] - 大力发展生活性服务业 提高公共服务水平 [12]

会议基本信息 - 7月14 - 15日中央城市工作会议在京举行，我国曾开5次全国层面城市工作会议，仅2015、2025年以中央名义召开[1] 与2015年会议对比不变点 - 出席人员规格高，7位政治局常委出席，总书记讲话、总理总结[2][8] - 均处新一轮国家级五年规划和城镇化五年部署起点，分别对应“十三五”“十五五”规划谋划年[2][9] 与2015年会议对比变化点 - 城镇化从快速增长期转向稳定发展期，当前城镇化率67%，“十五五”计划接近70%，新增县城城镇化建设[3][17] - 地产侧重“高质量城市更新”，时间更长期（到2030年），资金强调中央财政和债务可控，模式侧重存量提质[4][14] - 更关注城市“安全”，新增安全底线要求，部署管网基建和维稳工作[4] - 点明新产业机会，如城市更新、生活性服务业、减污降碳相关产业[4] 后续跟踪方面 - 关注会议落实文件，2015年是会后次年2月印发《意见》[4] - 关注高层相关行程，2015年聚焦京津冀，本轮未明确主线[4] - 关注中央高级别会议或文件，2015年会议当年和次年城市工作贯穿其中[4]

报告行业投资评级 - 行业评级为强于大市（维持评级）[5] 报告的核心观点 - 本周CS建筑板块上涨2.77%，跑赢大盘1.76pct，园林工程和建筑装修表现较好，光伏、城市更新相关标的涨幅居前，低估值央国企股价底部企稳，受需求端政策预期好转以及反内卷情绪带动，大小票表现均较好，中小盘受益于城市更新、转型等主题性机会，大票基本面筑底但估值和股息率有吸引力，有望受益于潜在风格切换，建议从高景气细分赛道挖掘个股，重视大票的β机会[1] 根据相关目录分别进行总结 城市更新关注度显著提升，低估值大票呈现企稳 - 城市更新包含老旧小区改造、建立房屋使用全生命周期安全管理制度以及打造韧性城市、智慧城市等，政策加码预期下正加速推进，有望成为稳投资和扩内需的有效方式，具备较好政策及实施基础，关注四类标的，包括设计和检测端、施工和装修端、城市基础设施改造端、韧性城市和智慧城市端[2][13][14] - 今年5月，中共中央办公厅、国务院办公厅发布意见明确城市更新主要目标、任务和支撑保障；6月，财政部、住建部公示20城实施城市更新行动名单并给予定额补助；7月，求是网文章指出城市更新要处理好保护与发展的关系，打造宜居、韧性、智慧城市[15] - 水泥出货率和石油沥青装置开工率显著回升，本周（7月11日）水泥出货率43.47%，环比+0.27pct，本周（7月9日）石油沥青装置开工率为32.7%，环比+1pct，三季度实物工作量有望加速形成[3][19] 本周行情回顾 - 本周（0707 - 0711）建筑指数上涨2.77%，沪深300板块上涨1.02%，建筑板块跑赢大盘1.76pct，园林工程和建筑装修板块涨幅靠前，个股中涨幅居前的有国晟科技（+42.98%）、新城市（+34.73%）、美丽生态（+34.46%）、广咨国际（+24.71%）、苏文电能（+18.18%）[4][21] 投资建议 - 基建实物量改善带来的顺周期机会：关注基建产业链实物工作量转化节奏，重点关注水利、铁路和航空等重大交通领域建设以及四川、浙江、安徽、江苏等区域性机会，推荐区域高景气的弹性地方国企和建筑央企，建议关注长账龄应收账款占比相对较高的企业；顺周期专业工程标的方面，中长期看好钢结构行业智能化改造，推荐鸿路钢构，关注新疆煤化工项目推进带来的相关上市公司订单和收入改善，推荐三维化学、东华科技、中国化学，关注航天工程[27][28] - 重视建筑板块转型及新兴业务方向的景气度提升：算力板块推荐海南华铁，建议关注甘咨询、宁波建工、城地香江；洁净室板块推荐柏诚股份、圣晖集成，建议关注亚翔集成[29] - 关注重大水电工程、深海经济、低空经济等主题性投资机会：重大水电工程建议关注中国电建、中国能建等；深海经济推荐中油工程、利柏特，关注海油工程、中海油服和海底数据中心应用；低空经济推荐苏交科、华设集团、设计总院，建议关注深城交、中衡设计、中化岩土[32]

城市更新的核心意义 - 城市更新是城市发展模式转变的必然要求 海南全省城镇化率为63.08% 海口和三亚分别达到83.52%和73.29% 需从增量建设转向存量提质改造和增量结构调整并重 [2] - 践行"人民城市"理念的重要举措 三亚卓达社区建成1500平方米养老服务中心 体现便民利民安民导向 [3] - 促进经济稳增长扩内需的有效途径 直接拉动建筑、材料、设计等产业 带动金融、物流等关联产业发展 [3] - 凸显文化自信的重要契机 保护传承历史文化 修复街区建筑 展现中华文化 [4] 海南城市更新的特色优势 - 自由贸易港政策优势 海南发布20条支持政策 叠加零关税、低税率优势 海口入围2025年中央财政支持城市名单 [5] - 良好生态环境优势 三亚"双修"工程恢复红树林湿地 博鳌东屿岛建成全国首个零碳示范区 [6] - 多元文化优势 黎苗文化、华侨文化等交融共生 海口骑楼老街融入琼剧、黎锦等非遗元素 [6] 海南城市更新的实施路径 - 打造宜居家园 推进老旧小区改造、完整社区建设 加装电梯 建设口袋公园 补齐"一老一小"设施短板 [7] - 塑造韧性城市 加强防风防涝抗震能力 三亚升级排水管网 推进"平急两用"基础设施建设 [7] - 构建智慧城市 海口江东新区实现无人驾驶清扫 博鳌零碳示范区通过智慧管理平台实现零碳排放 [8] - 传承历史文化 采用"绣花"微改造保护街区风貌 市场化推进业态升级 挖掘展示文化内涵 [8]

南通市城市更新行动方案核心内容 - 南通市印发《城市更新三年行动方案（2025-2027年）》，部署9大行动、70个重点领域近千个项目，总投资近500亿元 [1] - 行动方案围绕"城市结构再优化、功能再完善、品质再提升"三大方向，是全国地级市首个响应中央城市更新意见的方案 [1] - 将系统谋划10个以上重点更新片区，实施"一片区一方案"策略 [1] 更新模式与片区规划 - 更新模式从"点位更新"转向"片区更新"，新增文商旅体健、海洋城市等特色内容 [2] - 重点实施濠河片区、唐闸片区等16项片区整体焕新工程，覆盖全市各县区 [2] - 强调全要素统筹协调，科学划分更新单元，兼顾旧城改造和新城建设 [2] 民生与基础设施改善 - 计划完成33个老旧小区改造，推进400台多层住宅电梯加装 [3] - 目标建成31个完整社区、80个一刻钟便民生活圈和60个社区食堂 [3] - 将改造200座二次供水泵房、270台水厂设备、120个小区燃气立管等基础设施 [3] 产业园区与安全韧性 - 通过生态修复和产业升级改造闲置低效厂房，植入文化创意、科技研发等新业态 [3] - 完善地下管网数据平台，编制市政基础设施改造行动计划 [3] - 建立"体检-规划-计划-实施-评估"全链条更新管理机制 [3] 历史文化保护与活化 - 寺街和西南营历史文化街区完成84%原住民腾迁（约2300户），释放公共空间 [5] - 启动"点亮寺西"工程和活化利用计划，修缮金沧江纪念馆等历史建筑 [5] - 首轮更新已使主城区101个老旧小区焕新，5个项目入选省级示范 [5] 资金保障机制 - 设立城市更新"资金超市"，入选住建部可复制经验清单 [6] - 提供信息沟通、政策发布等5种服务，实现"多对一"定制服务 [6] - 已落实10家服务保障方和15家资金供应方，服务20余家需求方 [6] 政策法规支持 - 《南通市市区城市更新办法》于2025年5月1日发布，系首部系统性地方更新法规 [5] - 该法规解决了更新工作中权责不清、程序不明等问题 [5]

政策背景与目标 - 2025年度中央财政支持城市更新行动评选结果公示，北京等20座城市入选，标志着新一轮城市更新加速 [1] - 政策目标为2030年实现人居环境改善、经济业态丰富、文化遗产保护、风貌特色彰显 [1] - 2000年以前建成的老旧小区将全部纳入更新范围，2024年已开工改造5.6万个小区，加装电梯2.5万部，新增停车位50万个 [2] 改造需求与标准 - 老旧小区定义为2000年前建成且存在失修、配套不足的住宅，普遍缺乏电梯、停车位、绿地和物业管理 [1] - 数亿人居住的老旧空间面临爬楼困难、停车受限、公共空间缺失等问题 [1] 资金模式创新 - 政府引导、市场运作、社会参与的多元投融资模式成为主流，政府资金撬动社会资本 [3] - 北京采用政府补贴+产权单位出资+居民自筹模式，山东济南成立城市更新基金，江苏无锡采用民企自筹+长期租赁模式 [3][4] - 深圳妇儿大厦通过自营、联营、租金等拓展收入，济南舜泰广场地下商业出租率达95%，日均客流6000人次 [4] 改造实施策略 - 改造重点从"面子工程"转向基础设施提升，如电力入地、雨污分流、燃气改造 [4] - 北京姚江胡同采用"预留接口+自主改造"方式解决下水问题，保留原居民并引入新业态 [5] - 中海大吉巷项目保护历史文脉，使用传统工艺还原明清风貌，开业首日吸引19万人次 [5] 治理与参与机制 - 从政府单向主导转向街道、设计院、平台公司、居民多方协同 [6] - 北京胡同通过"议事机制"实现细节共识，上海金牛花苑通过"三合一"模式统一推进加梯改造 [7][8] - 强调"主理人"角色需兼具设计、运营能力，如姚江胡同项目实现租金与满意度双提升 [7] 业态与可持续性 - 成都玉林东路改造利用"边角料"空间打造休闲功能区，北京烂缦胡同注重业态与社区氛围匹配 [9] - 强调"长期主义"，避免网红化，建立可维护、可生长的更新机制 [9][10] - 关键衡量标准为居民留存意愿，如甜品店主回归童年社区开店案例 [9]

城市更新政策与规划 - 中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，提出到2030年城市更新行动实施取得重要进展，体制机制不断完善，开发建设方式转型初见成效 [3] - 文件要求老旧小区更新改造燃气等老化管线管道，整治安全隐患，支持加装电梯，完善基础设施和公共服务设施，结合改造完善长效管理机制 [6] - 推动街区功能转换、业态升级、活力提升，打造活力街区，改造商业步行街和旧商业街区，优化交通组织，创新消费场景，推动文旅产业赋能 [8] - 建立以居民为主体的保护实施机制，推进历史文化街区修复和历史建筑修缮，探索合理利用文化遗产的路径 [9] 老旧小区改造案例 - 成都长信公寓通过改造新增停车位、升级垃圾站、设置电瓶车充电区，加装电梯解决老年住户爬楼问题 [3][5] - 蓓蕾社区将背街巷道改造为"无边界美术馆"展廊，引入街头表演和主题艺术展，同时升级临街商业业态，吸引咖啡馆、饰品店等年轻化店铺 [4][5] - 社区建设食堂并对60岁以上老人提供用餐补贴（60-79岁补贴3元/餐，80岁以上补贴6元/餐） [6] - 玉林东路改造缩减车行道宽度、拓宽人行道，为商户提供外摆空间，案例入选住建部《城市更新典型案例（第二批）》 [10] 商业与文化融合案例 - 成都太古里保留广东会馆等历史建筑并融入川西元素，吸引Cartier Maison、CAFéDIOR等国际品牌入驻，形成奢侈品潮牌聚集区 [7] - 蓓蕾社区将街道办办公楼改造为"白夜花神诗空间"咖啡馆，引入白夜酒吧品牌，带动文创摊主聚集形成文化地标 [8] 跨部门协作机制 - 城市更新需园林、交通、城管等多部门联合行动，如玉林东路改造涉及道路规划与商户空间协调 [10] - 《意见》要求构建市级统筹、部门联动、分级落实的工作格局，加强政策与资金保障，避免形式主义 [11]