苏唱街其名，蕴藏一段风雅过往。清康乾年间，苏州昆曲艺人汇聚于此，"千家养女先教曲"的盛景在此 绵延。从梨园总局到红星针织厂再到职业学校，这片土地始终是城市记忆的载体。如何让老建筑，既留 存历史又融入当代？这考验的不仅是技术，更是对城市文明延续的深刻理解。 作为扬州建工控股集团旗下具有丰富历史街区改造经验的骨干企业，扬建集团在该项目中以"修旧如 旧"为准则，以"原生·共生·新生"为理念，系统化推进更新工作。面对多栋老旧建筑与复杂结构，项目团 队运用多年来在历史建筑修缮与微更新领域积累的技术体系，开展一系列精细评估与保护性改造。从传 统水刷石工艺的现代复现，到手工打磨进口灰泥呈现温润肌理；从保护古银杏根系采用的微扰动地基加 固，到小青砖墙的隐蔽式结构加强，每一道工序都体现了集团在城市更新中"保护优先、肌理延续、品 质营造"的综合能力。 在功能重塑上，团队充分回应现代城市的生活需求。4111.26平方米的空间内，复合多种公寓类型与公 共配套，创新采用共享停车与隐蔽排水系统，在有限的空间内实现多元融合。这不仅是一次建筑改造， 更是对老城社区生态的激活，践行了建工控股集团"持续运营、长效赋能"的城市更新理念。 （来源： ...

（编辑 丛可心 袁冠琳） 证券日报网讯 12月25日，天健集团在互动平台回答投资者提问时表示，公司全资子公司天健城发公司 深耕深圳市城市更新领域，具备三大核心优势：一是拥有专业化技术团队，是市属国企中唯一一家拥有 全流程技术团队的公司，具备前期规划、可行性研究、谈判签约、法务服务、建设管理、回迁安置服务 等全链条服务能力；二是具有丰富的实践经验，为全市超60个更新棚改等项目提供过服务，包括被业界 誉为"中国棚改第一难"的深圳罗湖"二线插花地"棚改项目，该项目创下了"最快签约""最快搬迁"等纪 录；三是拥有从前期服务、一级土地整备到二级土地开发的全周期全产业链协同资源，近期承接了螺岭 项目、沙尾项目等多个深圳市城中村改造前期服务项目，具体内容详见公司对外披露的相关公告。 ...

公司IPO审核状态与背景 - 江苏建院营造股份有限公司是2024年北交所唯一受理的土木工程建筑业IPO企业，但其上市进程自2025年3月递交二轮审核回复后已停滞超过8个月，至今未进入第三轮审核或上市委审议 [1][12] - 公司面临多方面的挑战，除了建筑行业整体景气度下行的外部环境影响，其在收入确认、应收账款核算、研发投入归集等方面的合规性问题构成了IPO进程的关键障碍 [1][13] 财务表现 - 2022年至2024年及2025年上半年，公司营业收入分别为12.02亿元、14.16亿元、14.81亿元、7.95亿元，归母净利润分别为5924.67万元、6486.13万元、8013.14万元、3774.07万元，在行业下行背景下连续三年保持增长 [2][14] 收入确认的合规性问题 - 公司超过九成的业务采用产出法按履约进度确认收入，该方法存在一定调节空间，成为监管问询焦点 [2] - 2022年至2023年期间，公司仅按年度获取客户或监理签章的工程进度确认单，直至2024年起才改为按季度获取，此前的季度收入属于“暂估确认”，依据为当季产值，且部分确认单未能收回归档，导致底稿不全，收入确认的准确性与可验证性存在模糊空间 [3][15] - 2022年至2024年及2025年上半年，附有客户或监理一方确认的收入单据所覆盖的营业收入占各期营收的比例分别为60.67%、63.79%、67.86%和86.81%，这意味着此前三个完整会计年度中，有近四成收入缺乏外部确认依据 [4][5][6][16] 业务区域集中度 - 公司业务高度集中于苏州地区，2024年及2025年上半年苏州地区收入占比分别高达89.46%、93.36% [6][17] - 监管层已要求公司说明在苏州市内的增长空间及市外拓展能力，但从披露信息看，公司尚未形成有效的区域拓展战略 [6][17] 应收账款与资产质量 - 2022年至2024年及2025年上半年，公司应收账款与合同资产合计规模分别为9.8亿元、11.03亿元、13.36亿元和13.33亿元，占各期营业收入比重依次达81.53%、77.90%、90.21%和167.67% [7][18] - 部分核心客户回款周期长，如前五大客户苏州嘉盛建设的应收账款余额在报告期内持续增长，2025年上半年达8010.45万元 [7][18] - 部分客户信用风险暴露，如前五大客户苏州云彩鸿佑已被列为失信被执行人并进入破产重整，但公司直至2024年6月末仍仅按账龄对其应收账款计提50%坏账，未做单项全额计提；另一客户芜湖新华联同样为失信被执行人，公司2023年末仅计提36.61%坏账，直至2024年6月末才单项计提100%，坏账计提的及时性与充分性存疑 [7][18] - 合同资产转入应收账款时账龄未连续计算，该核算方式可能导致账龄被低估，进而降低坏账计提比例，对利润形成潜在影响，报告期各期合同资产转入应收账款的金额分别达13.18亿元、12.40亿元、14.63亿元和7.66亿元 [8][19][20] - 报告期内公司接受客户以房产抵偿工程款，涉及金额1.01亿元，其中已完成网签6922.77万元，部分抵债房产评估价值已低于账面价值，且处置价格不及账面成本 [8][20] 现金流与短期偿债压力 - 2025年上半年，公司经营活动现金流量净额为-5007.33万元，与同期3774.47万元的净利润显著背离 [9][20] - 公司期末短期借款余额达1.94亿元，而货币资金仅1.18亿元，已难以覆盖短期债务 [9][20] 研发投入与费用归集 - 报告期各期公司披露的研发投入分别为4408.63万元、3909.91万元、5101.49万元及2588.85万元，占营业收入比例依次为3.16%、3.25%、3.60%和3.26% [10][21] - 经监管核查，公司存在将本应计入营业成本的支出纳入研发投入统计的情形，扣除相关结转金额后，各期实际确认并计入损益的研发费用显著降低，分别为2815.29万元、2592.25万元、1922.48万元及1031.99万元，占营收比重随之下降至1.99%、1.75%、1.60%及1.30% [10][21] - 报告期各期，相关金额核查比例分别为56.40%、52.18%、56.62%及71.84%，其中前三个完整年度均低于60% [11][22] 研发人员结构 - 报告期内，公司新增研发人员主要来自内部岗位转化，各期通过内部转岗进入研发岗位的人数分别为40人、16人、1人及1人，而同期外部招聘仅6人、4人、0人及3人 [11][22] - 报告期内58名内部培养的研发人员中，专科学历33人、本科学历25人，专业背景除交通测绘、城市管理等与主业相关领域外，亦包括工商管理、法律、统计学、人力资源等方向 [12][22]

行业核心观点 - 建筑行业在传统需求承压背景下，正围绕“新旧动能转换”寻找结构性增长机遇，投资逻辑应从“规模扩张”转向“价值发现” [1] 2025年行业回顾 - 2025年前三季度152家上市公司合计实现营收5.84万亿元，同比下降5.14% [2] - 实现归母净利润和扣非归母净利润分别为1236.2亿元和1085.15亿元，分别同比下降9.76%和11.93%，主要系固定资产投资增速放缓及地方政府债务压力 [2] - 建筑指数年初至今上涨7.01%，涨跌幅居前的多为中小盘股 [2] 2026年核心驱动力：国家战略与传统基建 - 雅下水电工程已开工，投资额达1.2万亿元 [4] - 川藏铁路雅安至林芝段总投资约3198亿元 [4] - 基建龙头有望受益于上述重大工程 [4] - 新“并购六条”发布，旨在促进上市公司转型升级，提高并购重组的监管包容度和交易效率，建筑企业将受益 [4] 2026年核心驱动力：城市更新与新政策 - 国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，目标到2030年实现城市人居环境显著改善、功能全面提升 [3] - 城市更新行动已扩围至35个城市 [3] - “十五五”期间与城市更新相关的地下管网投资预计超过5万亿元 [3] - 与城市更新、老旧小区改造等相关的建筑施工、规划咨询、检验检测、装修装饰等领域将受益 [3] 2026年高景气新兴方向 - 《十五五规划建议》提出高质量共建“一带一路”，沿线国家基建需求强劲 [5] - 《通用航空装备创新应用实施方案（2024-2030年）》指出到2030年建立万亿级通航产业市场，低空通航建筑设计企业受益 [5] - 核电渗透率有望从当前不到5%提升至2035年的10% [5] - 新疆煤炭资源丰富，煤价低位使新疆煤化工经济性凸显 [5] - AI爆发带动算力基建需求，集成电路和食品医药行业拉动洁净室工程需求 [5] 投资主线与关注公司 - 主线一：雅下水电、川藏铁路等重大工程，推荐中国电建、中国能建、中国中铁、中国铁建、中国交建等 [6] - 主线二：城市更新、高股息、出海、并购重组等，推荐中国建筑、中国中冶、上海建工、安徽建工、中材国际、隧道股份、中钢国际、四川路桥、中工国际、山东路桥、金螳螂、亚厦股份等 [6] - 主线三：成长主线的低空经济、焊接机器人、算力工程，建议关注设计总院、华建集团、中交设计、华设集团、地铁设计、中衡设计、上海建科、鸿路钢构、精工钢构、杭萧钢构、甘咨询等 [6] - 主线四：供需改善的新疆煤化工、核电工程、洁净室工程，建议关注中国化学、东华科技、中国核建、柏诚股份等 [6]

会议核心精神与战略定位 - 会议核心观点为城市更新是推动城市高质量发展的综合性、系统性战略行动和必由之路 旨在推动城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效 并守住安全底线 [1] - 会议要求系统推进好房子、好小区、好社区、好城区的“四好”建设 确保取得实效 [3] 政策落实与行动框架 - 落实依据为《中共中央办公厅 国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》 强调因地制宜和探索创新 [2] - 行动需在规划、资金、运营、治理四个方面下功夫 [2] 规划体系建设 - 需下功夫编制城市更新专项规划 建立城市体检与更新一体化推进机制 [2] - 需建立完善“专项规划—片区策划—项目实施方案”的规划实施体系 并做好规划衔接 [2] 资金与金融支持体系 - 需建立可持续的城市建设运营投融资体系 统筹用好各类资金 [2] - 强调发挥政府资金撬动作用 鼓励金融机构开发长周期、低利率的信贷产品 [2] 运营模式与价值激活 - 需建立可持续的运营模式 统筹有效市场与有为政府 加强资源整合 [2] - 通过功能转换、业态升级、品质提升等方式激活存量价值 [2] 治理体系现代化 - 需抓好系统治理和基层治理 发挥好“一委一办一平台”作用 [2] - 推动“城市管理进社区”和“物业服务进家庭” 以推进城市治理现代化 [2] 相关案例参考 - “十四五”期间 北京市属老旧小区改造已实施约7800万平方米 总体实施率达98% [4] - 同期完成节能改造2650万平方米 居民满意度达96% [4]

城市更新政策与成果 - 南京市作为全国首批城市更新试点城市，其近5年实践形成的城市更新经验已有19项入选国家和省级清单[1] - 在国家层面，南京市形成的全链条城市更新项目实施体系等5项经验被全国推广，另有14项经验被全省推广[6] - 在上半年财政部和住建部的绩效评价中，南京城市更新表现在15个入选城市中获得最高等级"A"[7] 创新模式与典型案例 - 石榴新村项目首创"插花式"供地方式，通过整合不规则、零星国有无主地，完成划拨供地，有效破解了不具备征收条件的城中村危旧房改造难题[2][3] - 石榴新村项目占地1.6公顷，建筑密度高达80%，涉及510户常住居民，更新后形成20个面积段、36种户型以满足不同居民需求[2][3] - 小西湖项目探索共商共建共享模式，构建政府、企业、社区、居民、规划师五方平台，采取渐进式、微更新和"一房一策"的改造方案[4][5] 实施体系与未来规划 - 南京市出台《南京市城市更新办法》，并配套制定规划、土地、建设、消防等政策文件，构建了"1+N+X"政策体系[6] - 南京市成立城市更新促进会，吸纳规划、建设、金融等领域190家会员单位，搭建"政企社学研"多元参与载体[6] - 南京市在玄武区、秦淮区等5区设立城市更新实验区，鼓励各区围绕综合片区、示范项目先行先试[6]

城市更新政策与模式创新 - 住房城乡建设部发布第四批城市更新可复制经验做法清单 要求各地学习借鉴 [1] - 江苏省有4项经验做法入选清单并向全国推广 [1] 南京市用地政策创新 - 南京市灵活划定用地边界 允许合并或拆分控制性详细规划确定的地块边界 [1] - 将不具备单独开发条件的零星用地纳入更新项目用地边界内 [1] - 简化控规调整程序 将其与项目前期研究同步进行 实施方案与调整方案同步编制报审 [1] 常熟市市场运作模式 - 常熟市推动多业主联合自主更新老旧工业区 鼓励两家以上土地权属单位组成联合体 [1] - 联合体打破权属界限开展产业用地自主更新 明确更新单元划定和实施方案申报流程 [1] - 项目竣工验收后 联合体按约定协议分割办理土地使用权和房屋所有权不动产证 [1] 苏州市法规体系建设 - 苏州市发布城市更新条例 建立健全城市体检、专项规划、项目库和年度计划等工作制度 [2] - 明确土地利用、规划指标优化、资金保障、税收优惠、金融支持等保障措施 [2] - 聚焦低效产业用地更新和历史文化保护传承等重点任务 明确具体要求措施 [2] 南通市技术标准突破 - 南通市完善城市更新技术标准 破解更新改造消防设计瓶颈 [2] - 将更新项目科学划分为建筑修缮、局部改造、整体改造等类型 细化消防安全提升举措 [2] - 通过提高构件耐火极限、加设防火墙、优化疏散路径等技术措施提升消防安全水平 [2]

核心观点 - 新大正成功入选全国首张民营企业能力清单(第一批)，彰显其在现代服务领域的专业实力与行业标杆地位 [3] - 2024年公司实现营业收入34亿元同比增长8.32%，归母净利润1.1亿元同比下降28.95%，2025年一季度营收7.4亿元同比下降14.34%，归母净利润3382万元同比下降14.16% [3] - 公司物管主业稳健增长，机器人、无人机等新技术应用值得期待 [4][5] 业务分析 物管主业 - 2024年基础业务营收29.8亿元占总营收87.8%，同比增长8.2% [4] - 基础业务毛利率10.8%同比降低1.0pct [4] - 业务涵盖航空物业、学校物业、公共物业、办公物业、商住物业等细分业态的"四保一服"服务 [4] - 多业态组合帮助公司建立较强抗周期波动能力 [4] 创新业务与城市服务 - 2024年城市服务和创新业务分别实现收入2.9/1.2亿元，同比增长9.9%/6.3% [4] - 二者毛利率分别为11.8%/31.3%，高于整体毛利率水平 [4] - 城市服务包括城市更新、资产管理、市政环卫、社区治理等 [4] - 创新业务包括平台运营、增值服务、数据业务、线上经营等 [4] 新技术应用 - 2024年8月成立新大正（重庆）无人机科技有限公司，构建低空经济平台建设、无人机教育培训、无人机系统集成服务等新业态 [5] - 在学校等业态场景投入近百台环境清扫机器人及巡检无人机 [5] - 未来有望实现"公建物管"+"低空经济"协同发展 [5]

行业投资评级 - 维持房地产行业评级为"推荐" [3] 核心观点 - 政治局会议强调高质量开展城市更新，作为"十五五"时期夯实现代化基础的关键举措 [1][5] - 城镇化率从2017年的60 24%提升至2024年的67%，近十年累计提升11 25pct，标志着城市发展进入存量提质增效阶段 [5] - 2024年城中村改造扩围至300多个城市，实施项目达1790个，配套货币化安置方案有望释放住房需求 [5] - 头部房企凭借融资成本优势及核心区域高市占率，或通过运营改善实现估值修复 [5] 政策与行业动态 - 7月中央城市工作会议提出以城市更新推动结构优化、动能转换等六大方向，强化城市枢纽功能 [5] - 政治局会议明确保持政策连续性，要求防范重点领域风险并落实城市工作会议精神 [5] 投资标的 - 重点推荐：招商蛇口、保利发展、华润万象生活、滨江集团、新城控股、招商积余、龙湖集团 [5] - 建议关注： - 优质开发商：绿城中国、华润置地、中国海外发展 [5] - 物管及商业：绿城服务、恒隆地产 [5] - 代建及中介：绿城管理控股、贝壳-W、我爱我家 [5] 城镇化数据 - 2024年城镇化率达67%，较2017年提升6 76pct，增速趋缓反映发展阶段转向存量优化 [5]

政策动态与高层部署 - 7月30日中央政治局会议提出高质量开展城市更新，这是继7月中旬中央城市工作会议后最高层再次部署[1] - 财政部部长蓝佛安强调以促消费为重点支持扩大内需，实施城市更新行动促进房地产市场健康发展[1] - 住建部7月17日会议强调将城市更新置于更突出位置，统筹实施民生工程、安全工程、发展工程[1] - 2021年城市更新首次写入政府工作报告，2023年末中央经济工作会议和2024年政府工作报告均提及[3] - 2024年1月国务院常务会议研究推进城市更新，5月中办国办印发《关于持续推进城市更新行动的意见》[3] - 6月财政部住建部联合发文支持20城实施城市更新行动[3] - 7月14-15日中央城市工作会议指出城镇化进入稳定发展期，城市发展转向存量提质增效阶段[3] 地方政府行动 - 四川省7月28日成立由华西集团全资控股的四川省城市更新集团，覆盖体检策划等六大环节和四大业务板块[5] - 长沙市委书记7月22日调研强调城市更新是内涵式发展抓手，要统筹优化三生空间推进重点任务[5] - 上海市7月25日印发实施意见构建全周期城市更新模式[5] - 2023年5月湖北全省17地市州住建局更名为住房和城市更新局，标志存量更新时代到来[8] - 武汉市住房和城市更新局整合原房管局和城乡建设局职责，统筹协调城市更新实施工作[9] 产业影响与投资机会 - 高质量城市更新可改善城市面貌提高宜居水平，同时带来新产业需求[5] - 城中村改造估算可拉动数十万亿投资规模，分散数年内仍可观[6] - 城市更新及老旧小区改造具有投资规模大回报周期长特点，需创新融资方式吸引社会资本[10] - 中指研究院预计用地政策和金融政策将加快落地，强化顶层设计支持社会资本参与[10] - 未来可能设立更多城市更新局和城市更新集团作为实施主体[9]