文章核心观点 - 近期与房地产市场相关的新闻 特别是前总统特朗普宣布的抵押贷款证券回购计划 可能为Opendoor Technologies的股价反弹打开大门 并可能引发新一轮的模因股热潮 [1][2][3] 公司股价与市场表现 - Opendoor Technologies股价在特朗普宣布消息当日上涨约5% 并且截至发稿时保持上涨趋势 [5] - 公司股票近期表现强劲 当日涨幅达13.38% 当前价格为7.29美元 [8] - 公司股票在去年8月和9月曾是热门模因股之一 目前股价虽保留了大部分涨幅 但散户投资者的热情已显著下降 [1] 关键驱动事件分析 - 前总统特朗普在社交媒体上宣布 已指示联邦政府回购价值2000亿美元的抵押贷款证券 [4] - 该计划由房利美和房地美执行 这两家是上市但由政府控制的实体 [4] - 此次回购的目标是降低利率 因此住房和抵押贷款市场的公司股价对此消息反应积极 [5] 行业与市场前景 - 联邦住房金融局局长Bill Pulte表示 总统还有“30到50个”其他想法来刺激住房需求 未来几周将有更多公告 [7] - 短期内 其他类型的宏观经济消息也可能带来积极影响 例如关于通胀和利率的利好消息 这可能推动住房股持续上涨 [8] - 特朗普政府可能采取更多措施来启动低迷的房地产市场 [6] 公司基本面与风险 - 即使是最乐观的卖方分析师预测 也预计Opendoor将持续报告净亏损直至2027年 [10] - 房地产市场的反弹可能只会适度改善公司在2026年和2027年的财务表现 [10] - 公司去年秋天进行了大规模的权证发行 带来了股份稀释风险 [10] - 公司目前市值约为70亿美元 [8] - 公司股票交易更多基于市场热度而非基本面 [3]

市场整体表现与驱动因素 - 美国股市延续涨势，标普500指数上涨0.7%至历史新高，纳斯达克100指数上涨1% [1][2] - 市场上涨广度扩大，等权重标普500指数创纪录且录得自去年11月以来最佳周表现，罗素2000小盘股指数和道琼斯工业平均指数亦创里程碑，罗素2000指数相对标普500录得自2024年以来最佳周表现 [2] - 市场对经济增长的押注与对美联储今年将进一步降息的预期共同推动涨势，多数板块驱动近期上涨，科技板块大多缺席 [1][3] 宏观经济数据与政策预期 - 12月非农就业人数增加5万人，低于预期，且前两个月数据被下修，失业率微降至4.4% [3][4] - 就业数据强化了市场预期，即美联储将在1月会议上维持利率不变，但为今年晚些时候降息敞开大门 [1][3] - 分析认为就业数据显示劳动力市场更趋平衡而非疲弱，对经济构成支撑但未强到改变货币政策预期，对股市形成利好 [4] 关税政策相关影响 - 最高法院未就前总统特朗普关税的合法性做出备受期待的裁决，裁决仍是美股美债的下一个重大考验 [5] - 若关税被否决，可能通过提升企业利润率、减轻消费者负担来提振股市，但同时可能因潜在刺激措施使美联储降息路径复杂化并加剧财政赤字，从而给国债带来压力 [6] - 受关税影响的股票在未裁决后下跌，迪尔公司下跌2.54%，联合包裹服务公司和联邦快递大幅回吐涨幅，消费品板块的美泰公司下跌3.07%，耐克公司下跌超1% [5] 行业与公司动态 - 抵押贷款类股票因总统指示购买2000亿美元抵押贷款债券的消息而大涨，相关公司包括LoanDepot Inc、Rocket Cos Inc和Opendoor Technologies Inc [7] - Meta Platforms Inc达成一系列电力协议为其数据中心供电，使其成为超大规模同行中最大的核电买家 [8] - 台积电公布强劲的12月销售数据后，其美股上涨，高通公司股票因瑞穗证券将其评级从跑赢大盘下调至中性而下跌 [8]

当前抵押贷款利率水平 - 根据Zillow数据，当前全国平均30年期固定抵押贷款利率为5.91%，15年期固定利率为5.36% [1] - 其他主要贷款产品平均利率包括：20年期固定5.83%，5/1可调利率抵押贷款(ARM)为6.17%，7/1 ARM为6.36% [5] - 退伍军人事务部(VA)贷款平均利率为：30年期5.57%，15年期5.21%，5/1 ARM为5.36% [5] 抵押贷款再融资利率 - 当前全国平均再融资利率略高于购房利率，30年期固定再融资利率为5.99% [6] - 15年期固定再融资利率为5.43%，20年期为5.75%，5/1 ARM再融资利率为6.39% [6] - 再融资利率并非总是高于购房利率，但通常如此 [3] 不同抵押贷款产品特点分析 - 30年期固定利率抵押贷款主要优势是月供较低且还款额可预测 [8][9] - 30年期固定利率抵押贷款主要劣势是利率高于短期固定贷款和ARM初始利率，导致总利息支出显著增加 [10] - 15年期固定利率抵押贷款优势在于利率更低，可节省数十万美元利息并提前15年还清贷款 [11] - 15年期固定利率抵押贷款劣势是月供高于30年期贷款，因为需在更短时间内偿还相同本金 [12] - 可调利率抵押贷款(ARM)在初始期限内锁定利率，随后定期调整，例如5/1 ARM前5年利率固定，之后每年调整一次 [13] - ARM主要优势是初始利率通常低于30年期固定利率，但利率调整期后存在上升风险，导致月供不可预测 [14] - 若计划在ARM初始利率期结束前出售房产，则可享受低利率而无后续利率上升风险 [15] 抵押贷款利率市场动态与政策 - 抵押贷款利率近期再次降至6%以下，对政策举措反应积极 [1] - 为降低抵押贷款利率，已提出两项措施：禁止机构买家收购独栋住宅，以及房利美和房地美购买数十亿美元抵押贷款债券 [1] - 自5月底以来抵押贷款利率整体逐步下降，30年期固定利率在1月曾超过7%，5月29日为6.89%，之后开始缓慢下行 [20] 抵押贷款利率市场展望 - 根据12月预测，抵押贷款银行家协会预计30年期抵押贷款利率在2026年前将维持在6.4%左右 [19] - 房利美预测30年期利率明年将保持在6%以上，但到2026年第四季度可能降至5.9% [19] - 不同数据源利率存在差异，Zillow利率通常低于房地美报告，因数据采集方法不同：Zillow来自其贷款机构市场，房地美来自其承销系统收到的贷款申请 [18] 购房时机与市场环境 - 与几年前相比，当前是购房相对较好时机，房价不再像新冠疫情高峰期那样飙升 [16] - 最佳购房时机通常取决于个人生活阶段，试图把握房地产市场时机如同把握股市时机一样困难 [17] 获取优惠贷款利率策略 - 获取低再融资利率策略与购房时类似：提高信用评分并降低债务收入比(DTI) [21] - 再融资为更短期限可获得更低利率，但会导致月供增加 [21] - 使用抵押贷款计算器时，计入私人抵押贷款保险(PMI)和业主协会费用可得出比仅计算本金和利息更准确的月供估算 [7]

政府住房政策与机构动态 - 联邦住房金融局局长比尔·普尔特表示，一项30亿美元的抵押贷款债券购买计划已在总统下令后的次日执行完毕[1] - 总统唐纳德·特朗普下令其代表购买2000亿美元的抵押贷款债券，旨在降低住房成本[1] - 房地美和房利美的私有化“仍然很有可能发生”[1] - 普尔特未透露2000亿美元债券购买计划将于何时完成[1]

政策指令与市场行动 - 前总统特朗普已下令房利美和房地美购买2000亿美元的抵押贷款债券 旨在降低抵押贷款利率 使住房更可负担 [1] - 联邦住房金融局局长威廉·普尔特确认 房利美和房地美将执行抵押贷款债券购买 [2] - 此举是特朗普本周在住房市场的第二项重大行动 此前他宣布计划禁止大型投资者购买独栋住宅 [10] 市场反应与现状 - 市场反应迅速 30年期抵押贷款利率在周五降至接近6% 为2023年初以来的最低水平 [2] - 抵押贷款利率已在高位徘徊数年 尽管近几个月有所下降 但仍比本十年初的利率高出一倍以上 [6] - 抵押贷款支持证券市场规模约为11万亿美元 2000亿美元的购买规模虽显著 但不太可能单独引发抵押贷款市场的重大变化 [5][8] 机构操作与行业背景 - 房利美和房地美已在增加其MBS持仓 自6月以来其MBS持有量增加了超过25% 到10月已达到近2340亿美元 [5] - 当借款人获得抵押贷款时 贷款机构通常会将其出售给房利美或房地美 后者将这些贷款打包成MBS并出售给投资者 这一循环维持了贷款机构的现金流 并在理论上控制着抵押贷款利率 [4] - 政府目前持有房利美和房地美的多数股权 有提案建议结束政府控制 但分析警告私有化可能导致抵押贷款利率上升 因为政府的隐性支持降低了借贷成本 [9] 潜在影响与行业观点 - 降低抵押贷款利率直接影响购房或再融资的可负担性 并影响房价、消费者支出和更广泛的经济增长 [3] - 有行业经济学家认为此举可能有助于降低利率 但质疑其可持续性 [7] - 另有行业经济学家认为其影响将是“适度且短暂的” 指出美联储自身的MBS购买规模达2万亿美元 是特朗普指令规模的十倍 并警告利率下降带来的缓解可能是短暂的 因为更多买家入市可能推高房价 抵消指令带来的任何收益 [7]

文章核心观点 - 美国前总统特朗普提议联邦政府购买2000亿美元抵押贷款支持证券 此举旨在降低抵押贷款利率和月供 提升住房可负担性 消息直接刺激了抵押贷款行业股票大涨 其中行业知名公司Rocket Companies股价单日飙升近10% [1][2][3] 市场反应 - Rocket Companies股价在周五交易时段大幅上涨9.65% 收于23.29美元 当日上涨2.05美元 [1][4] - 股价上涨源于特朗普提出的抵押贷款市场干预计划 属于自上而下的政策驱动型反弹 [1] - 该股当日交易量达7300万股 显著高于3300万股的日均交易量 [4] 政策提议内容 - 特朗普在其社交媒体Truth Social上发文 表示正指示其官员购买价值2000亿美元的抵押贷款支持证券 [3] - 该提议的目标是驱动抵押贷款利率下降 月供下降 从而使拥有住房的成本更加可负担 [3] - 特朗普将此描述为恢复住房可负担性的众多步骤之一 [3] 公司概况 - Rocket Companies是抵押贷款行业的知名企业 [4] - 公司当前市值约为600亿美元 [4] - 公司毛利率高达97.03% [4]

特朗普关于房利美和房地美的政策建议 - 前总统特朗普建议房利美和房地美购买2000亿美元的抵押贷款债券 以降低住房贷款成本[1][2] - 该建议被视为对住房市场的第二次政策干预 此前特朗普曾表示希望禁止机构投资者购买独栋住宅[2] 市场观察人士的批评观点 - 许多观察人士认为 该建议不太可能帮助普通美国人负担住房 并可能对金融市场有害[1] - 批评指出 若想降低利率 应首先关注国债市场 因其是一切的基础 而白宫的做法恰恰相反[3] 房利美和房地美的市场角色 - 两家公司在住房市场中扮演关键但常被误解的角色 它们从银行等贷款机构购买抵押贷款 使这些机构能向其他借款人提供更多信贷[3] - 它们将贷款打包成债券以平滑风险 投资者如养老基金和保险公司购买这些债券以获得稳定收入流[3][4] - 这一过程维持了抵押贷款市场的运转 该市场未偿还债务规模约为13.5万亿美元[4] 抵押贷款利率与国债的关系 - 抵押贷款利率往往跟随10年期美国国债收益率走势 部分原因是未偿还住房贷款的平均年限为6.3年[5] - 国债收益率高企部分源于美国政府巨额赤字 而特朗普2025年签署的税收和支出法案加剧了这一问题[5] - 有分析指出 该法案将使2054年的10年期国债收益率比未通过时高出1.4个百分点[6]

政策声明 - 前总统特朗普宣布将指示房利美和房地美额外购买2000亿美元的抵押贷款债券 [1] - 该指令旨在降低抵押贷款利率和月供，使购房成本更可负担 [1] - 此举被视为利用处于政府接管状态的两家政府支持企业来吸收更多抵押贷款债券 [4] 市场机制 - 长期收益率（如10年期国债收益率和30年期固定抵押贷款利率）由对底层债券的需求决定，收益率与债券价格成反比 [1] - 当对长期债券的需求上升时，价格上涨，收益率/抵押贷款利率下降 [1] - 美联储的量化宽松通过购买国债和抵押贷款支持证券来增加债券需求，压低长期收益率和抵押贷款利率，例如在2020年和2021年 [2] - 自2022年以来的量化紧缩中，美联储任由MBS资产从资产负债表上缩减而不进行替换，这给30年期固定抵押贷款利率带来了额外的上行压力 [3] 对抵押贷款利差的影响 - 特朗普的提议可能增加对MBS的相对市场需求，从而在短期内对MBS价格施加上行压力，对抵押贷款利率施加下行压力，进一步压缩“抵押贷款利差” [4] - 该政策的目标是加速“抵押贷款利差”的压缩进程 [6] - 抵押贷款利差（10年期国债收益率与平均30年期固定抵押贷款利率之差）在2023年6月达到峰值2.96个百分点（296个基点），远高于1972年以来的历史平均值1.76个百分点（176个基点） [5] - 过去两年，抵押贷款利差已缓慢压缩，在2025年12月达到2.05个百分点（205个基点） [5] 政府支持企业的角色与持仓 - 房利美和房地美在2025年下半年已加速增加其持有的抵押贷款资产，增加了约690亿美元 [6] - 若两家GSE在2026年再增加2000亿美元的抵押贷款债券持仓，将使它们非常接近4500亿美元的法律上限（每家2250亿美元） [7] - 截至2025年6月底，机构抵押贷款支持证券总规模为9.26万亿美元 [8] - 其中，存款机构（银行）持有3.00万亿美元，其他实体持有2.74万亿美元，美联储持有2.14万亿美元，外国买家持有1.33万亿美元，GSEs（房利美和房地美）仅持有0.06万亿美元 [10] 历史背景与市场稳定器角色演变 - 在金融危机前，房利美和房地美曾是MBS的更大买家 [9] - 进入接管状态后，GSEs放弃了市场稳定器的角色，并开始根据财政部救助条款缩减其投资组合 [9] - 随后美联储迅速接替了这一角色，在2009年1月至2010年3月期间购买了1.25万亿美元的机构MBS，并在2012年至2014年间购买了8230亿美元 [9] - 在2020年COVID-19大流行初期市场动荡时，美联储介入并承诺购买所需数量的MBS和国债以支持市场平稳运行，在一个月内购买的MBS超过了该证券的总发行量，稳定了利差和抵押贷款利率 [9][11] - 美联储于2022年3月转向量化紧缩，结束了MBS购买并承诺缩减其MBS投资组合，从而放弃了机构MBS市场稳定器的角色 [11] - 由于GSEs仍受接管状态下的投资组合限制约束，市场在近期历史上首次失去了稳定器 [11]

核心事件与市场反应 - 前总统特朗普提议由“代表”购买2000亿美元的抵押贷款支持证券 旨在降低抵押贷款利率和美国人购房成本 [1][3] - 该公告对抵押贷款利率产生了预期效果 特别是房利美和房地美支持的贷款 利率在周五被推低 [4] - 联邦住房金融局局长比尔·普尔特表示 房利美和房地美将购买这些债券 且政府“已经投入了30亿美元进行购买” [4] 关键利率变动 - 30年期固定利率抵押贷款利率下降22个基点至5.99% 这是自2023年2月以来首次跌破6% [2] - 利率下降使抵押贷款利率达到近两年来的最低水平 [1] 对房地产市场的影响 - 抵押贷款利率大幅下降可能重振低迷的房地产市场 对潜在购房者和寻求再融资的房主都是好消息 [4] - 研究机构主任指出 2026年可能是自2022年以来第一个春季购房季 二手房买家也能以5%开头的30年期抵押贷款购房 市场份额将向存量房市场转移 [5] 市场机制分析 - 抵押贷款利率通常与10年期美国国债收益率同步波动 但此次利率下降主要源于利差收窄的故事 因为10年期国债收益率与前一天基本持平 [6]

美股市场表现 - 2026年第一个完整交易周结束时 美股三大主要指数均收于历史新高 其中标普500指数上涨0.6% 道琼斯工业平均指数上涨约0.5% 纳斯达克综合指数上涨0.8% [1] 市场关注焦点 - 市场焦点集中在两大潜在催化剂上 即12月非农就业报告和最高法院可能对特朗普广泛关税合法性的裁决 [2] 美国就业市场数据 - 12月非农就业报告显示 美国新增5万个就业岗位 低于经济学家预期的约7万个 [3] - 12月失业率从11月的4.6%下降至4.4% 延续了2025年劳动力市场“不招聘、不解雇”的经济主题 [3] - 疲软的就业增长数据强化了市场对美联储将在不到三周内维持利率不变的预期 [3] 最高法院关税裁决 - 最高法院的关税裁决可能对美国经济战略产生巨大影响 但周五并未做出决定 [4] - 法院表示下一个意见发布日将是1月14日周三 [4] 美国对委内瑞拉政策 - 特朗普表示已取消对委内瑞拉的第二波攻击 理由是委内瑞拉在美国重建其崩溃的能源基础设施计划上予以合作 [5] - 白宫周五召集全球大型石油公司开会 讨论委内瑞拉巨大石油储备的命运 [5] 美国国内住房政策 - 特朗普已指示房地美和房利美购买2000亿美元的抵押贷款支持证券 旨在降低抵押贷款利率并解决日益增长的负担能力问题 [6] - 由于该计划细节尚不明确 市场正在评估其潜在影响 [6]