报告行业投资评级 - 行业投资评级为看好（维持）[1][3][57] 报告核心观点 - 债券市场利率中枢下行压力下，"资产荒"逻辑有望继续演绎，REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，有望持续提升配置性价比，板块具备较好的投资机会[3][57] 市场动态与事件 - 中信建投沈阳国际软件园REIT（基金代码：508029）于2025年11月6日在上交所上市，成为中国大陆上市的第77单公募REIT，也是东北地区首单公募REIT，底层资产包括13栋楼宇，产权建筑面积共20.12万平方米，以研发办公为主业态[4][12][13] - 2025年第45周，山证晋中公投瑞阳供热封闭式基础设施证券投资基金首发申请已反馈，易方达广西北投高速公路封闭式基础设施证券投资基金首发申请已受理，共有10只REITs基金等待上市，发行市场保持活跃[6][53][54][56] 市场表现回顾 - 2025年第45周，中证REITs（收盘）指数为811.48，同比上涨4.84%，环比下跌0.42%，2024年年初至今累计上涨7.28%，同期沪深300指数累计上涨36.36%，累计超额收益-29.09%[3][5][14][57] - 中证REITs全收益指数1041.51，同比上涨11.67%，环比下跌0.4%，2024年年初至今累计上涨20.86%，同期沪深300指数累计上涨36.36%，累计超额收益-15.51%[3][5][18][57] - REITs市场交易规模成交量达7.33亿份，同比增长16.91%；成交额达28.77亿元，同比增长18.93%；区间换手率2.96%，同比下降1.08个百分点[3][25][57] - 近30日REITs市场交易规模成交总量达34.58亿份，同比下降17.87%；成交总额达150.51亿元，同比下降20.3%；近30日平均区间换手率0.47%，同比下降15.08个百分点[30] 分板块表现 - 2025年第45周，保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为-0.98%、+0.74%、+0.09%、-1.09%、-1.62%、-0.51%、+1.19%[3][5][35][57] - 一月涨跌幅分别为-1.40%、+2.40%、-0.78%、-4.07%、-3.70%、-1.04%、+2.08%[3][5][35][57] - 华夏金茂商业REIT、浙商沪杭甬REIT、国泰君安东久新经济REIT涨幅靠前，涨幅分别为4.42%、2.37%、1.83%[49][50][52]

报告行业投资评级 - 报告看好2025年低利率环境下REITs市场的配置机会，并建议关注政策主题下的弹性及优质低估值项目的修复能力[6] 报告核心观点 - 本周C-REITs二级市场呈现承压行情，生态环保、市政水利板块表现较优，产业园区、仓储物流板块回调[3][13] - 2025年低利率环境下REITs市场存在配置机会，投资策略应关注政策主题弹性、优质低估值项目修复能力及扩募资产储备充足的原始权益人[6] - 本周新上市产品中信建投沈阳国际软件园REIT上市首日疲软，上市第2日破发，收报3.60元[13] REITs指数表现 - 本周中证REITs全收益指数下跌0.40%，收于1041.5点；中证REITs收盘指数下跌0.42%，收于811.5点[1][11] - 本年中证REITs全收益指数涨幅为7.61%，中证REITs收盘指数涨幅为2.77%[2][11] - 本周高速公路申万指数涨幅最高达2.55%，REITs全收益指数在可比指数中排行第7[1][11] - 本年恒生指数涨幅最高达30.82%，REITs全收益指数在可比指数中排行第5[2][11] REITs二级市场表现 - 截至11月7日，已上市REITs总市值约2206亿元，平均单只REIT市值约29亿元[3][13] - 本周已上市REITs中33支上涨、42支下跌，周均涨幅为-0.73%[3][13] - 板块表现分化明显：生态环保板块上涨0.74%，水利设施板块上涨0.68%，消费基础设施板块上涨0.52%，而产业园区板块下跌2.38%，仓储物流板块下跌1.45%[3][13] - 本周保障房板块交易最活跃，换手率达1%；数据中心板块换手率为0.9%，仓储物流板块换手率为0.6%[4][18] - 全市场日均成交量201.2万股，日均换手率0.9%[4][18] REITs估值表现 - 已上市REITs中债IRR持续分化，前三名为华夏中国交建REIT 9.7%、平安广州广河REIT 9.3%、易方达广开产园REIT 8.4%[5][19] - P/NAV估值区间为0.7-1.8倍，最高为嘉实中国电建清洁能源REIT 1.8倍、易方达华威农贸市场REIT 1.8倍、嘉实物美消费REIT 1.8倍[5][19] - P/NAV较低的有华夏中国交建REIT 0.7倍[5][19]

消费市场热度与REITs市场表现 - 受年底“双十一”等消费旺季推动，消费市场热度显著提升，带动REITs市场相关产品业绩走高 [1] - 2025年以来共有18只公募REITs挂牌上市，其中消费基础设施类5只，首日平均涨幅20%，显著高于2024年同类型产品1.5%的首日平均涨幅 [1] - 全市场上市交易的12只消费REITs中，9只在年内录得正收益，占比超7成，其中6只年内涨幅超过35% [1] - 截至11月9日，12只已上市交易的消费REITs年内平均涨幅24%，总市值已超过420亿元 [3] 消费基础设施类REITs具体表现 - 嘉实物美消费REIT年内涨幅超50%，华夏金茂商业REIT涨幅超过40% [3] - 消费REITs底层资产类型逐渐多元，包括购物中心、社区商业、奥特莱斯、农贸市场四种类型 [4] - 华夏中海商业REIT在比例配售前累计认购金额近1600亿元，华夏凯德商业REIT公众投资者与网下投资者的有效认购倍数分别达535.2倍和252.6倍 [5] - 首批发行的华夏金茂商业REIT、嘉实物美消费REIT和华夏华润商业REIT网下认购倍数分别为2.04倍、1.32倍和1.09倍，公众认购倍数分别为1.06倍、1.40倍和1.15倍 [5] 消费类REITs运营与财务业绩 - 2025年三季度消费类REITs整体实现盈利，底层资产经营稳健 [6][7] - 今年三季度，9只披露业绩的消费REITs收入合计5.98亿元，净利润合计2011万元 [7] - 华夏华润商业REIT以1.97亿元的收入居首，净利润约2000万元，华夏大悦城商业REIT、中金印力消费REIT第三季度收入分别为8546.4万元、8430.2万元 [7] - 消费REITs单季度底层资产可分配收入分布在1502万元至9239万元之间 [7] 行业结构与驱动因素 - 消费REITs收入主要由租金构成，占比约为65%~80% [7] - 购物中心的运营能力、改造能力和创新能力是核心竞争力 [8] - 消费REITs作为公募REITs市场上的新类型资产，标准化程度远低于产业园、仓储物流等传统公募REITs底层资产 [5] - 政策层面为消费类REITs提供了长期增长预期 [8]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 市场弱势震荡，一级市场再现首日破发，REITs市场延续下跌，园区、仓储物流板块领跌，后续新发产品市场情绪或受压制，短期内弱势震荡格局将延续；本月部分份额解禁或加剧抛压；本周3单首发公募REITs取得新进展，中证REITs全收益指数下跌，产权类REITs下跌、特许经营权类上涨，部分板块表现占优，流动性回落，保障房板块估值较高[2] 根据相关目录分别进行总结 一级市场 - 本周3单首发公募REITs取得新进展，中信建投沈阳国际软件园REIT上市首日破发，山证晋中公投瑞阳供热REIT已问询，易方达广西北投高速REIT已受理；当前审批流程中首发REITs1只，扩募已申报5只、已问询并反馈3只、通过审核3只；今年以来已成功发行18单，发行规模363.4亿元、同比降25.8%；下周一华夏安博仓储REIT发行认购，网下认购倍数236倍，预计冻结资金1230亿元；本月约67亿元市值规模份额解禁，或加剧市场抛压[2][13][14] 二级市场 行情回顾 - 本周中证REITs全收益指数收于1041.51点，跌幅0.4%，跑输沪深300 1.22个百分点、跑输中证红利2.63个百分点；年初至今涨幅7.61%，跑输沪深300 11.30个百分点、跑赢中证红利4.54个百分点；本周产权类REITs下跌0.84%，特许经营权类REITs上涨0.15%；消费、数据中心、环保水务、交通板块表现占优；33只上涨、42只下跌，华夏金茂商业REIT、浙商沪杭甬REIT、国泰海通济南能源供热REIT涨幅前三，广发成都高投产业园REIT、中金联东科创REIT、易方达广开产园REIT跌幅前三[2][15][16] 流动性 - 产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.60%/0.45%，较上周-8.70/-0.36BP，周内成交量5.77/1.29亿份，周环比-11.78%/-0.79%；数据中心板块活跃度最高[2][21] 估值 - 从中债估值收益率看，产权类/特许经营权类REITs分别为3.89%/4.07%，仓储物流、交通、园区板块位列前三；保障房板块估值较高[2][23][25] 本周要闻和重要公告 - 要闻：2025年11月4日，证监会副主席李明表示支持将REITs等纳入港股通[29] - 公告：多只REITs发布解禁提示和分红公告，如华泰江苏交控REIT、银华绍兴原水水利REIT等多只产品战略配售份额将解禁，中金联东科创REIT进行2025年度第三次分红[29]

报告行业投资评级 - 报告未对行业给出明确的投资评级 [1] 报告核心观点 - 近期经济稳定运行的总基调没有变，债券收益率低位区间震荡，长期看REITs具备较强配置属性 [7] - 建议投资者关注板块轮动及扩募带来的投资机会，同时关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会 [7][52] 行业基本情况 - 行业上市公司数量为77家，行业总市值为2170.96亿元，行业流通市值为1109.16亿元 [1] 本周行情回顾 - 本周REITs指数下跌0.40%，表现弱于沪深300指数（上涨0.82%）和中证红利指数（上涨2.23%）[4] - 上市以来REITs与十年期国债、一年期国债、中证转债的相关性分别为0.16、-0.02、0.67，与沪深300、中证红利的相关性分别为0.37、0.13 [4] 主要事件梳理 - 中信建投沈阳国际软件园REIT于11月6日上市，收盘价与发行价持平为3.66元，成交7757.08万元，换手率为23.74% [6][10] - 多只REITs召开持有人大会，包括华夏基金华润有巢REIT和中航京能光伏REIT，主要议题涉及扩募及调整基金管理费等 [6][10] - 华泰江苏交控等4单REITs发布解除限售公告，招商高速公路等5单REITs拟近期举办投资者开放日活动 [6][10] - 中金联东科创REIT发布2025年第三次分红公告，拟分配金额2000万元，占基准日可供分配金额的98.27% [18] 本周市场表现 - 本周32支REITs上涨，2支持平，43支下跌，华夏金茂商业REIT涨幅最大为4.42%，广发成都高投REIT跌幅最大为9.44% [23] - 上市以来，仓储物流REITs指数与对应股票板块相关性最强（0.78），其次为消费REITs（0.69），产业园区REITs指数与对应板块呈负相关（-0.24）[27][28] - 近一个月，消费REITs和仓储物流REITs与对应股票板块的相关性较高，分别为0.76和0.72，而高速公路REITs呈现负相关（-0.77）[27][28] 本周市场交易情况 - 本周REITs市场总交易金额为25.9亿元，环比下降6.3%，日均换手率为0.5% [45] - 分板块看，产业园区REITs交易金额为6.8亿元，环比增长18.3%，日均换手率1.4%，增幅0.8个百分点；消费类REITs交易金额为4.3亿元，环比下降38.2%，但换手率上升0.7个百分点至1.3% [45] 本周估值情况 - 本周REITs中债估值收益率在-0.62%到9.75%之间，华夏中国交建REIT和平安广州广河REIT估值收益率较高，分别为9.75%和9.31% [47] - P/NAV比率整体在0.72到1.81之间，嘉实中国电建REIT和易方达华威REIT的P/NAV较高，分别为1.81和1.80 [47] 项目审批进展 - 目前有19只REITs（含扩募）处于发行阶段，包括3单产业园项目、3单能源项目、3单消费类项目、3单仓储物流项目、4单保租房项目、2单高速公路项目和1单公用事业项目 [49] - 山证晋中公投瑞阳供热REIT项目的审核动态于11月7日更新为"已反馈" [10][51]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 市场弱势震荡，一级市场再现首日破发，本周 REITs 市场延续下跌，园区、仓储物流板块持续领跌，沈阳国际软件园 REIT 上市表现低迷，或压制后续新发产品市场情绪，本月约 67 亿元市值规模份额解禁，短期内弱势震荡格局或延续 [2] - 今年以来已成功发行 18 单，发行规模 363.4 亿元、同比下降 25.8%，本周 3 单首发公募 REITs 取得新进展 [2] - 本周中证 REITs 全收益指数收于 1041.51 点，跌幅 0.40%，跑输沪深 300 1.22 个百分点、跑输中证红利 2.63 个百分点，分项目属性和资产类型表现有差异 [2] - 流动性方面，产权类/特许经营权类 REITs 本周日均换手率 0.60%/0.45%，较上周 -8.70/-0.36BP，周内成交量 5.77/1.29 亿份，周环比 -11.78%/-0.79%，数据中心板块活跃度最高 [2] - 估值方面，从中债估值收益率来看，产权类/特许经营权类 REITs 分别为 3.89%/4.07%，仓储物流、交通、园区板块位列前三 [2] 根据相关目录分别进行总结 一级市场：共 3 单首发公募 REITs 取得新进展 - 今年以来已成功发行 18 单，发行规模 363.4 亿元、同比下降 25.8% [2] - 本周 3 单首发公募 REITs 取得新进展，中信建投沈阳国际软件园 REIT 上市，山证晋中公投瑞阳供热 REIT 已问询，易方达广西北投高速 REIT 已受理 [2] - 当前审批流程中，首发已申报 8 只，已问询并反馈 1 只，通过审核 1 只，注册生效待上市 1 只；扩募已申报 5 只，已问询并反馈 3 只，通过审核 3 只 [2] 二级市场：本周流动性回落 行情回顾：中证 REITs 全收益指数下跌 0.4% - 本周中证 REITs 全收益指数收于 1041.51 点，跌幅 0.40%，跑输沪深 300 1.22 个百分点、跑输中证红利 2.63 个百分点 [2] - 分项目属性来看，本周产权类 REITs 下跌 0.84%，特许经营权类 REITs 上涨 0.15% [2] - 分资产类型来看，消费、数据中心、环保水务、交通板块表现占优 [2] - 分个券来看，本周共 33 只上涨、42 只下跌，华夏金茂商业 REIT、浙商沪杭甬 REIT、国泰海通济南能源供热 REIT 位列前三，广发成都高投产业园 REIT、中金联东科创 REIT、易方达广开产园 REIT 位列末三 [2] 流动性：换手率和成交量均下降 - 产权类/特许经营权类 REITs 本周日均换手率 0.60%/0.45%，较上周 -8.70/-0.36BP，周内成交量 5.77/1.29 亿份，周环比 -11.78%/-0.79% [2] - 数据中心板块活跃度最高 [2] 估值：保障房板块估值较高 - 从中债估值收益率来看，产权类/特许经营权类 REITs 分别为 3.89%/4.07%，仓储物流、交通、园区板块位列前三 [2] 本周要闻和重要公告 - 2025 年 11 月 4 日，证监会副主席李明表示支持将人民币股票交易柜台、REITs 等纳入港股通 [31] - 多只 REITs 发布解禁提示和分红公告 [31]

研究背景与经验 - 分析师拥有超过10年的公司研究经验，深度研究公司数量超过1000家 [1] - 研究范围涵盖大宗商品（如石油、天然气、黄金、铜）和科技公司（如谷歌、诺基亚）以及众多新兴市场股票 [1] - 在撰写博客3年后转向以价值投资为重点的YouTube频道，已研究数百家不同公司 [1] - 擅长覆盖金属与矿业股，同时对非必需消费品/必需消费品、房地产投资信托基金和公用事业等行业亦有研究 [1]

市场环境与投资主题 - 当前市场环境极具挑战性 人工智能交易规模巨大并推动了“七巨头”股票的上涨 这些公司拥有其他公司无法比拟的大规模创新能力 [1] 分析师背景与研究服务 - 分析师专注于与供应链 基础设施和大宗商品相关的重大经济发展 是iREIT®+HOYA Capital的特约作者 [1] - 研究服务提供包括房地产投资信托基金 抵押贷款REITs 优先股 商业发展公司 主有限合伙企业和交易所交易基金等在内的深度研究 提供免费两周试用 [1]

文章核心观点 - REITs的本质是地方政府及国资方一次性变现未来现金流的工具，而非稳定的收租工具，散户投资者实质上是风险承接者[2] - REITs是带杠杆、有期限、会空置、对政策敏感的权益类资产，其波动性不低，并非低风险投资[2][3][8] - 已上市REITs的底层资产绝大部分由地方政府、央企及地方国企控制，民营企业参与度低[2] - REITs市场目前由机构主导，散户占比较小但交易频繁，容易受损[2] 华夏合肥高新REIT（180102）案例分析 - 该基金净值从买入至今已亏损15%-20%，近期出现跌停，二级市场以2元左右价格交易，折价约20%[1] - 基金底层资产为产业园，汇聚了国盾量子等科技企业，但实际出租情况与预期不符，科大讯飞从未入驻，国仪量子已搬离[1][7] - 三季报显示基本面恶化：出租率同比下降16%至71%，出租面积减少近五分之一；租金收缴率下降6%至65%；加权平均租期偏短（0.93-1.16年），不符合产业园长期租赁特征[4] - 附近4公里有新产业园投用，管理方暗示四季度将降租金，加剧竞争压力[4] - 投资逻辑存在误区：将“科技主线”与产业园REIT投资直接挂钩的逻辑链不成立；产业园类REITs可能坑多，普通投资者应谨慎[4] REITs行业特性与风险 - REITs市场结构：86%-92%的底层资产所有权/经营权掌握在地方政府、央企及地方国企手中；民营企业仅占10%-14%，且集中在仓储物流和清洁能源领域[2] - 市场参与者：40%为原始权益人锁仓，券商、保险、私募包揽交易，散户仅占5%份额但贡献35%成交；预计到2025-2026年，机构占比有望突破97%[2] - 主要风险点：利率上行、租户退租、政策限价、扩募稀释均可能导致本金亏损，而非稳定分红[3] - 与股票相关性：REITs多数时间波动性不亚于股票，与债券相比相关性更高，不应被定义为低风险资产[8] - 资产结构风险：部分REITs底层资产可能只是产业园的一部分，原资产方在出租率不足时会优先保障自身利益，导致REITs受损[8] 投资策略启示 - 投资REITs需满足“期限长、利率低、资产优”三重条件，并采取小比例、长期、不交易的配置策略，否则易成为接盘方[2] - 普通投资者应避免介入不熟悉的资产类型（如产业园、工业厂房），投资逻辑需审慎[4]

公司估值与市场表现 - Armada Hoffler Properties (AHH) 股价显著低于去年同期水平 目前交易价格仅为每股1.05美元标准化运营资金指引区间中值的6.17倍 [1] 投资策略与市场机制 - 股票市场是一个强大的机制 长期来看每日价格波动会累积成巨大的财富创造或毁灭 [1] - Pacifica Yield 的投资目标是追求长期财富创造 专注于被低估的高增长公司 高股息股票 房地产投资信托基金和绿色能源公司 [1]