报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 上海市发改委推动基础设施 REITs 提质扩容 本周 REITs 市场上行且成交活跃度上升 不同类型 REITs 表现有差异[1][2][3] 根据相关目录分别进行总结 行业动态 上海市发改委发布通知 鼓励企业申报基础设施 REITs 储备项目 对优质项目建立“绿色通道” 优先推荐至国家发展改革委[1][7] 一级市场 截至 2025 年 6 月 6 日 上市 REITs 发行规模达 1744 亿元 共发行 66 只[8] 市场表现 本周（2025.6.3 - 2025.6.6） 中证 REITs 全收益指数涨 1.58% REITs 总指数涨 1.57% 产权 REITs 指数涨 0.85% 经营权 REITs 指数涨 2.87% REITs 总指数跑赢沪深 300 指数 0.69 个百分点 跑赢中证全债指数 1.41 个百分点 跑输南华商品指数 0.24 个百分点 个券层面 招商高速公路 REIT、华泰江苏交控 REIT、平安宁波交投 REIT 领涨 涨跌幅分别为 7.96%、5.90%、5.84%[2][17] 相关性 报告给出了 REITs 指数和大类资产近 20 日、60 日和 250 日相关性 以及 REITs 内部相关性数据[30][31] 流动性 本周 REITs 总体成交活跃度上升 总成交额(MA5)为 4.98 亿元 环比上升 4.6% 产权和经营权成交额(MA5)分别为 2.7 和 2.28 亿元 环比分别变化 -4.0%和 16.9% 交通基础设施类 REITs 本周 MA5 成交额最大 占比 32.4% 总成交量(MA5)为 1.12 亿份 环比上升 3.3% 产权和经营权成交量(MA5)分别为 0.79 和 0.32 亿份 环比分别变化 -1.3%和 16.9% 园区基础设施类 REITs 本周 MA5 成交量最大 占比 37.6%[3][37] 估值 报告给出了各类型 REITs 的中债估值收益率及 P/NAV 数据 并列出了其历史分位数[44]

报告核心观点 上海发改委推动本市 REITs 提质扩容，本周 REITs 市场上行、成交活跃度上升，一级市场持续扩容，各指数有不同表现且与其他资产存在相关性，不同类型 REITs 在估值等方面呈现差异 [1][2][3] 行业动态 - 上海市发改委发布通知推动基础设施 REITs 提质扩容，鼓励企业申报储备项目，为优质项目建立“绿色通道”并优先推荐至国家发改委 [1][7] 一级市场 - 截至 2025 年 6 月 6 日，上市 REITs 发行规模达 1744 亿元，共发行 66 只 [8] - C - REITs 21 年首批试点，22 年底层资产扩围，23 年发行节奏趋缓，24 年加快，目前进入常态化发行阶段 [15] 市场表现 - 本周（2025.6.3 - 2025.6.6），中证 REITs 全收益指数涨 1.58%，REITs 总指数涨 1.57%，产权 REITs 指数涨 0.85%，经营权 REITs 指数涨 2.87% [2][17] - 大类资产角度，REITs 总指数跑赢沪深 300 指数 0.69 个百分点，跑赢中证全债指数 1.41 个百分点，跑输南华商品指数 0.24 个百分点 [2][17] - 个券层面，招商高速公路 REIT、华泰江苏交控 REIT、平安宁波交投 REIT 领涨，涨跌幅分别为 7.96%、5.90%、5.84% [17] 相关性 - REITs 指数与上证 50、沪深 300、中证 1000、中证全债等资产在近 20 日、60 日、250 日有不同相关系数 [30] - REITs 内部产业园区、能源设施等不同类型指数在近 20 日、60 日、250 日存在不同相关性 [31] 流动性 - 本周 REITs 总体成交活跃度上升，总成交额(MA5)为 4.98 亿元，环比上周升 4.6%，产权和经营权成交额(MA5)分别为 2.7 和 2.28 亿元，环比分别变 -4.0%和 16.9% [3][37] - 细分类型中，交通基础设施类 REITs 本周 MA5 成交额最大，占比 32.4% [3] - 本周 REITs 总成交量(MA5)为 1.12 亿份，环比上周升 3.3%，产权和经营权成交量(MA5)分别为 0.79 和 0.32 亿份，环比分别变 -1.3%和 16.9% [37] - 园区基础设施类 REITs 本周 MA5 成交量最大，占比 37.6% [37] 估值 - 报告统计了不同类型 REITs 的中债估值收益率及 P/NAV 及其历史分位数，如园区基础设施类的东吴苏园产业 REIT 中债估值收益率 5.78%，历史分位数 29%，P/NAV 为 0.96，历史分位数 30%等 [44]

二级市场 - 2025年6月3 - 6日，我国已上市公募REITs二级市场价格整体上行，加权REITs指数收于142.42，回报率1.74%，回报率排名为原油>可转债>黄金>REITs>A 股>美股>纯债[1][11] - 产权类和特许经营权类REITs价格均上涨，特许经营权类涨幅更大，回报率分别为0.97%和2.76%；市政设施类、交通基础设施类和水利设施类涨幅前三，回报率分别为3.66%、3.37%和2.12%[17][20] - 54只REITs上涨，12只下跌，涨幅前三为招商高速公路REIT、华泰江苏交控REIT和平安宁波交投REIT，涨幅分别为7.96%、5.9%和5.84%；跌幅前三为嘉实京东仓储基础设施REIT、华夏金隅智造工场REIT和华泰南京建邺REIT，跌幅分别为1.22%、1.07%和1%[1][24] - 成交规模20.9亿元，水利设施类区间日均换手率领先，均值0.67%；成交额前三为交通基础设施类、园区基础设施类和仓储物流类，分别为7.18、4.90和2.18亿元；换手率前三为水利设施类、园区基础设施类和生态环保类，分别为1.02%、0.77%和0.75%[2][26] - 主力净流入总额905万元，净流入额前三的底层资产类型为交通基础设施类、园区基础设施类和水利设施类，分别为1064、591和305万元；单只REIT前三为华夏中国交建REIT、平安广州广河REIT和华夏合肥高新REIT，分别为768、730和544万元[2][32] - 大宗交易总额12393万元，较上周提升，6月4日成交额最高为3825万元；单只REIT前三为中金印力消费REIT、华安张江产业园REIT和中金山东高速REIT，分别为3331、2197和1761万元，对应平均折溢价率分别为 - 0.20%、 - 0.05%和 - 0.06%[3][33] 一级市场 - 截至2025年6月6日，我国公募REITs产品66只，合计发行规模1743.93亿元，交通基础设施类发行规模最大为687.71亿元，园区基础设施类次之，为270.62亿元；本周无新增REITs产品上市[35][36] - 28只REITs待上市，16只为首发，12只为待扩募；本周部分项目状态更新，如“南方万国数据中心封闭式基础设施证券投资基金”等[4][40] 风险提示 - 警惕REITs二级市场价格波动风险[42] - 警惕政策不及预期风险[42] - 因统计口径不同，报告计算结果可能与其他口径存在差异[42]

投资平台推广 - 提供包括房地产投资信托基金(REITs)、抵押贷款REITs(mREITs)、优先股、商业发展公司(BDCs)、主有限合伙(MLPs)、交易所交易基金(ETFs)等在内的深度研究服务 [1] - 平台获得438份用户评价且大多数为五星好评 [1] - 提供免费两周试用期吸引潜在用户 [1] 投资动机分析 - 投资者购买股票的两大对立动机：对企业未来发展的希望与信心或对资本因通胀贬值的恐惧 [1]

公募REITs市场发展概况 - 2021年6月21日首批9只公募REITs上市，其中5单在上交所首发，募资规模合计166亿元 [1] - 截至2025年6月5日，全市场公募REITs总市值达2019.91亿元，首次突破2000亿元大关 [1] - 上交所REITs总市值1352亿元，占比67%，中证REITs全收益指数收于1107.35点，创2023年3月以来新高 [1] 一级市场扩容情况 - 截至2025年6月5日，上交所共有44单REITs上市，数量较2023年底翻倍，募集规模1216亿元，占全市场1795亿元的近七成 [2] - 产权类REITs中，园区项目17单（上交所12单，募资203亿元），仓储物流9单（上交所5单，募资138亿元），消费8单（上交所4单，募资63亿元），保障性租赁住房8单（上交所6单，募资95亿元） [2] - 经营权类REITs中，能源项目7单（上交所5单，募资143亿元），交通项目13单（上交所10单，募资540亿元），生态环保2单（上交所1单，募资19亿元） [2] - 2024年新增消费、跨海大桥、市政等首单项目，未来数据中心、旅游景区、养老设施等领域首单REITs将加速落地 [2] 二级市场表现 - 2025年初货币政策宽松推动10年期国债收益率降至1.67%，REITs配置价值提升 [3] - 2025年以来沪市REITs复权涨幅21%，超过中证REITs指数的14%，较发行价涨幅28% [3] - 消费、租赁住房、收费公路板块表现突出，年内涨幅分别为44%、26%、22%，高于全市场同类项目的33%、25%、19% [3] - 沪市REITs日均成交额4.4亿元，占全市场70%，日均换手率0.79%，高于市场平均水平 [3] - 沪市REITs平均现金流分派率5.8%，平均内部收益率3.6% [3] 运营与分红数据 - 沪市33单REITs披露2024年年报，收入85亿元（同比+35%），可供分配金额62亿元（同比+28%），分红金额59亿元（同比+32%） [5] - 投资人关注REITs稳健运营和稳定分红回报 [4] 扩募机制与创新 - 上交所推动"首发+扩募"双轮驱动，2023年完成华安张江产业园、中金普洛斯REIT扩募，规模50亿元 [6] - 2024年6单扩募项目中2单已通过（华夏北京保障房、国泰君安临港创新产业园），4单处于受理阶段 [6] - 扩募项目创新资产混包和跨区域组合，如中航京能光伏REIT的"光伏+水电"混装，国泰君安临港REIT的"工业厂房+研发办公"组合 [7] 市场展望 - 机构预测2025年末公募REITs市场规模将达2200-2500亿元，考虑扩募或突破2500亿元 [7] - 行业预计REITs市场将朝着"服务国家战略、赋能实体经济"目标稳步发展 [7]

住房支出 - 住房支出包括抵押贷款、公用事业费用、房主保险、维护费用或租金 [1] iREIT®服务介绍 - iREIT®提供包括房地产投资信托基金(REITs)、抵押贷款REITs(mREIT)、优先股、商业发展公司(BDCs)、主有限合伙(MLPs)、交易所交易基金(ETFs)、建筑商和资产管理公司在内的深度研究服务 [1] - iREIT® Tracker覆盖超过250只股票代码，提供质量评分、买入目标和减持目标数据 [1] 新增功能与促销 - 新增iREIT Buy Zone评级追踪器，帮助会员筛选价值标的 [2] - 提供两周免费试用，包含免费书籍赠送 [4]

公募REITs市场总览 - 全市场公募REITs总市值首次突破2000亿元达到2019 91亿元 [1] - 上交所REITs总市值1352亿元占全市场67% [1] - 首批9只公募REITs于2021年6月21日上市募资规模合计166亿元 [1] 上交所REITs发展情况 - 上交所REITs数量达44只较2023年底增加一倍 [1] - 上交所REITs募集规模1216亿元占全市场近70% [1] - 沪市REITs年内复权涨幅21%超过中证REITs全收益指数的14% [2] 产权类REITs细分领域 - 园区项目全市场17单上交所12单募集规模203亿元 [1] - 仓储物流项目全市场9单上交所5单募集规模138亿元 [1] - 消费项目全市场8单上交所4单募集规模63亿元 [1] - 保障性租赁住房项目全市场8单上交所6单募集规模95亿元 [1] 经营权类REITs细分领域 - 能源项目全市场7单上交所5单募集规模143亿元 [2] - 交通项目全市场13单上交所10单募集规模540亿元 [2] - 生态环保项目全市场2单上交所1单募集规模19亿元 [2] 市场表现与流动性 - 消费、租赁住房、收费公路行业年内涨幅分别达44%、26%、22% [2] - 沪市REITs年内日均成交额4 4亿元占全市场70% [2] - 沪市REITs日均换手率0 79%高于全市场平均0 77% [2] 收益与分配情况 - 沪市REITs平均现金流分派率5 8%平均内部收益率3 6% [2] - 沪市33只REITs 2024年收入85亿元同比增35% [2] - 可供分配金额62亿元同比增28%分红金额59亿元同比增32% [2] 扩募机制发展 - 2023年沪市完成华安张江REIT和中金普洛斯REIT扩募合计规模50亿元 [3] - 2024年沪市6单扩募项目2单已通过4单处于受理反馈阶段 [3] - 中航京能REIT拟购入云南水电站项目为国内首单"光伏+水电"混装扩募 [3] - 国泰君安临港产业园REIT扩募推出"工业厂房+研发办公"资产组合 [3]

投资策略 - 专注于购买业务强劲且估值便宜的标的 [1] - 投资组合从加拿大电信、管道和银行等高股息行业起步，逐步扩展到支付、美国区域性银行、中国和巴西股票、REITs、科技公司及其他新兴市场机会 [1] - 目前聚焦于持有最高质量的企业并持续研究其竞争优势 [1] 投资理念 - 重视向沃伦·巴菲特、查理·芒格、莫尼什·帕伯莱等投资大师学习，同时关注企业CEO如黄仁勋、马克·扎克伯格、杰夫·贝索斯的经营理念 [1] - 主要关注拥有数十亿用户和不断扩展内容库的大型科技公司 [1] - 认为大规模用户基础带来的交叉销售潜力被市场低估 [1] - 采用EBIT+研发投入的估值方法，特别看重研发投资的潜在价值 [1] 投资表现 - 2019年2月至2024年10月期间年化回报率为11.4%（累计1.82倍），略低于同期市场15.18%的年化回报率（累计2倍） [1] - 相信近年积累的知识和经验将为未来跑赢市场提供必要工具 [1] 投资原则 - 保持投资组合低换手率，认为大部分收益来自持有而非频繁交易 [1] - 不认同简单的"买入"和"卖出"建议，将投资决策简化为"强力买入"和"强力卖出"两类 [1] - 对优质企业但估值不合适的情况会采取"持有"评级 [1]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年5月REITs指数回升，中证REITs全收益指数表现更佳，保租房、消费、仓储板块涨幅靠前且估值较高，特许经营权类REITs派息率分化，苏州恒泰保租房REIT首日涨停，还有多只REITs拟上市和扩募 [4] 根据相关目录分别进行总结 二级市场：REITs指数重拾涨势，仓储物流止跌回升 - 5月中证REITs（收盘）指数、中证REITs全收益指数重拾涨势，分别上涨2.6%、3.0%；今年以来累计涨幅分别为9.8%、12.2%，相对沪深300的超额收益率分别为12.1%、14.5%，相对中债 - 国债总财富(7 - 10年)指数的超额收益率分别为9.2%、11.6% [4][8] - 5月占比88%的REITs净值累计上涨，平均涨幅4.20%，保租房、消费、仓储物流REITs月度涨幅靠前，分别为6.78%、6.42%、5.25%，个券悉数上涨；生态环保板块连续2个月下跌，5月平均跌幅0.85%；今年以来消费REITs累计涨幅均值33.4%，保租房次之（21.3%） [4][12] - 5月保租房REITs日均换手率为1.38%，其余板块换手率均值皆低于1%，交通REITs5月日均换手率平均仅0.60%，排在末位；自3月起，REITs项目换手率已连续3个月持续下行 [16] - 截至2025年5月30日，特许经营权类中，市政设施类的国泰君安济南能源供热REIT的P/FFO仅7.79倍，位于历史的67.5%分位；能源、水利设施板块的P/FFO相对较高，平均分别为18.08倍、15.14倍，个券估值平均位于历史的88.1%、91.8%分位；生态环保、交通板块的REITs的P/FFO分别位于历史的76.9%、81.1%分位 [19] - 截至2025年5月30日，产权类中，保租房、消费REITs估值相对较高，P/NAV均值双双为1.55倍，分别位于历史的95.1%、96.8%分位；二者中债REITs IRR分别为3.1%、2.3%，相对较低，分别位于历史的2.3%、3.2%分位；红土创新盐田港REIT的P/NAV仅1.0倍，位于上市以来的27.67%分位，其中债REITs IRR为6.30%，位于上市以来的83.6%分位 [23] - 截至2025年5月30日，产权类、特许经营权类REITs的平均派息率TTM分别为2.86%、6.28%；产权类中消费REITs派息率TTM相对较高，平均3.00%，保租房相对较低，平均2.49%；特许经营权类中交通、生态环保REITs派息率TTM相对领先，水利设施则相对较低 [27] 一级市场：苏州恒泰保租房REIT首日涨停，1亿资金收益率2.3% - 25年5月无REITs发行，1 - 5月共发行5只REITs，合计募资83亿元；截至目前，合计共发行并上市66只REITs，首发募资规模合计达1720亿元 [29] - 5月华泰苏州恒泰租赁住房REIT上市，首日涨停（涨幅30%），网下认购超100倍，无限售安排；5月REITs首日、第4日收盘涨幅分别为30.0%、51.2%，环比分别提升16.5pct、37.5pct；25年以来，REITs上市首日、第4日的收盘价相对发行价“零破发” [33] - 以上市日口径计，25年1 - 5月，0.5/1亿元资金网下合计收益115.18/230.36万元，收益率2.30%；5月无REIT项目首发战配解禁（12个月限售期） [37] - 截至25年5月30日，共13只拟上市REITs正在排队，另有7只REITs拟扩募 [38]

投资策略与偏好 - 投资组合主要包括房地产投资信托基金(REITs)、优先股和高收益债券 [1] - 近期采用股票多头与备兑认购期权及现金担保看跌期权相结合的策略 [1] - 投资理念基于长期基本面分析 [1] 研究领域 - 主要覆盖房地产投资信托基金(REITs)和金融行业 [1] - 偶尔涉及交易所交易基金(ETF)及其他受宏观交易理念驱动的股票 [1]