行业投资评级 - 推荐（维持）[2] 核心观点 - 把握被动资金即将入场的布局机会，当前REITs估值已回落至中枢位置，逐步进入增配观察区间，短期或以结构性机会为主[1][56] - 建议积极关注REITs指数基金落地节奏和时间表，把握被动资金入场推动估值提升的机会性布局窗口[7][56] 二级市场回顾 - 2025年中证REITs全收益指数累计上涨4.3%，走势呈先扬后抑[7][8] - 上半年受益于宏观流动性宽松等因素，指数累计上涨16.2%（年初至6月高点）[7][8] - 下半年受股强债弱、集中解禁、经营权分红拆分争议等利空因素影响，市场持续“杀估值”，指数累计下跌10.2%（6月高点至年末）[7][8] - 2025年全市场日均换手率平均0.67%，12月日均换手率仅0.4%，位于全年12%分位数水平，反映年末交易情绪偏淡[9] - 分板块看，2025年REITs全市场涨跌幅中位数为+11%，IDC（+44%）、消费（+33%）领涨，仓储物流（+20%）、保租房（+16%）跑赢市场平均，能源（0%）表现最弱[12][14] 一级市场回顾 - 2025年“新发+扩募”合计25单，总发行规模473亿元，单数和发行额同比分别下降14%和27%[7][16] - 全年共19单询价并上市，其中2单“破发”（破发概率10.5%），平均每单绝对收益27%（上市4日累计涨幅），平均网下中签率0.8%[7][21] - 若等额参与所有项目询价且报价全部入围，测算全年打新收益率约3.4%[7][25] 政策回顾 - 2025年关键政策包括：国发782号文（扩募启动时点提前半年等）、国发991号文（基础设施REITs资产类别拓宽至商办/酒店/体育场馆/城市更新设施）、证监会21号公告（商业不动产REITs试点）和证监会63号文（拓宽主体准入、提高收益率灵活度、引入增量资金等）[7][26] - 商业不动产REITs试点启动，资产范围包括商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等，审核流程优化[28] - 证监会63号文要点：拓宽主体准入、平等对待各种所有制企业、研究建立与无风险利率挂钩的更具灵活性的收益率要求、引入REITs指数基金/ETF/公募基金/社保/年金/沪深港通等增量资金[29] - 交易所规则优化：审核反馈时间由30个工作日缩短为20个工作日、扩募启动时间从上市满12个月缩短到6个月、新购入资产允许“同一业态、相近业态，互补或者具有运营协同效应”[29][35][38] 基本面分析 - 2025年前三季度各板块收入累计同比分化：消费（+8.0%）、保租房（+0.7%）、市政（+0.1%）、仓储（-0.4%）、高速（-1.5%）、产业园（-10.8%）、能源（-12.6%）[7][39] - 消费、保租房、IDC、市政经营相对稳健，仓储、高速收入下滑但边际小幅改善，能源、产业园板块收入同比下滑较多[7][39] - 展望2026年，若宏观维持“弱修复”，消费、保租房、IDC和部分市政项目业绩稳定性较强；若内需显著改善，仓储物流、消费、厂房类产业园、高速等顺周期板块业绩弹性有望抬升[39] 估值分析 - 截至2025年末，REITs全市场P/NAV平均1.14倍，处于历史52%分位，市场整体估值来到中枢位置[7][43] - 产权REITs派息率与10年期国债收益率利差为238个基点，位于历史74%分位[7][48] - 分板块看，消费和IDC板块与10年期国债利差仍处于历史相对较低位置（分别为215个基点/33%分位、180个基点/0%分位），保租房利差回到历史中枢（120个基点/50%分位），产业园、仓储利差仍在历史中枢以上（分别为280个基点/84%分位、247个基点/72%分位）[7][49] - 经营权REITs中债内部收益率平均为4.7%，与10年期国债利差281个基点，位于历史52%分位数，需关注其重定价风险[52] 配置建议 二级市场 - 整体层面，估值回落至中枢，进入增配观察区间，短期以结构性机会为主[56] - 板块选择：若宏观弱修复，保租房、IDC、强alpha消费标的具防御配置价值；若内需显著改善，需切换至消费、仓储物流、厂房类产业园等顺周期板块[56] - 标的与交易：关注有持续扩募能力的板块龙头（如华润商业、万国、润泽）、短期或受益于高业绩预期的奥莱REITs（首创奥莱、唯品会奥莱）、指数权重标的（如中交），关注解禁等事件驱动的交易机会[56] - 关注经营权REITs重定价风险[56] 一级市场 - 建议关注商业不动产REITs试点初期的投资机会[56] - 打新方面，因市场流动性偏弱、项目间资质和估值差异大，建议一项目一议，提高项目基本面和估值在决策中的权重[56]

2026年公募REITs市场整体展望 - 对2026年公募REITs市场持积极乐观态度，核心驱动力是政策红利与市场生态完善带来的高质量发展机遇，市场将呈现“存量盘活”与“高质量发展”并重的态势 [2] - 2026年REITs市场机遇大于挑战，将进入成熟深化的发展阶段 [3] - 2025年底配套规则集中落地，启动了商业不动产REITs试点，并明确支持扩募、合并及REITs ETF研发，为市场注入制度动力 [4] - 宏观层面，经济稳步复苏叠加利率中枢下行预期，REITs作为高股息含权资产，在资产荒背景下对保险、社保等长期资金的吸引力会持续提升 [5] - 市场将呈现分化提质特征，优质资产与运营能力强的项目会获估值溢价，而单一资产、经营承压的项目可能面临波动 [5] 市场表现与规模数据 - 2026年开年首个交易周，公募REITs市场迎来“开门红”，易方达华威市场REIT周涨幅7.84%领跑，广发成都高投产业园REIT、招商科创REIT、华夏深国际REIT周涨幅均超6% [4] - 2025年，我国公募REITs全年新发行产品20单、扩募5单，合计募资473.35亿元 [5] - 截至2025年年底，公募REITs市场总发行产品数量达79单，总发行规模（含扩募）突破2100亿元 [5] - 历经5年时间，我国REITs市场已成长为亚洲第一、全球第二大REITs市场 [5] - 一级市场认购倍数屡创新高，华夏中核清洁能源REIT网下有效认购倍数刷新纪录，达340倍 [5] - 2025年，消费类REITs以超30%的年内平均涨幅领跑二级市场 [8] 产品进展与投资者结构 - 多只公募REITs产品迎来新进展：中航北京昌保租赁住房REIT获证监会受理，平安西安高科产业园REIT状态更新为“已问询”，中航中核集团能源REIT、东方红隧道股份智能运维高速REIT状态均更新为“已反馈” [4] - 公募REITs的持有人呈现显著的“机构化”特征，占比超过95% [6] - 原始权益人及其关联方作为REITs市场基石和发展初期的带领者持仓过半 [6] - 其他机构投资者主要包括券商自营、保险资金、信托、产业资本、银行理财、私募基金和券商资管等 [6] - 随着商业不动产REITs的推出，REITs应当更多被看作是“有分红属性的权益资产”，而非固收资产 [6] - 在利率持续下行、固收“资产荒”背景下，机构的配置需求仍相当旺盛 [6] 2026年投资主线与关注领域 - 重点关注三条投资主线，均贴合政策导向与市场趋势 [8] - 第一条是抗周期稳现金流主线：消费基础设施、政策性保租房和市政环保REITs需求刚性强，受经济周期影响小，在2025年调整中已展现抗跌性，适合追求稳健收益的资金 [8] - 第二条是高景气政策红利主线：数据中心等数字基础设施直接受益于数字经济发展，仓储物流、高速公路等领域则随着需求回暖有望实现业绩边际修复 [8] - 第三条是强扩募资产平台主线：商业不动产试点项目有望通过资产注入实现规模效应与分红提升 [9] - 新资产类别打新有阶段性机会，但需仔细甄别底层资产盈利能力，避免盲目追高 [9] - 可关注三条主线：一是抗周期的“核心消费资产”，如成熟购物中心；二是政策强力支持的“新资产”，如保障性租赁住房和数据中心；三是运营效率提升明显的“潜力资产” [9] 市场新增长点与趋势 - 新增长点值得期待，数据中心、文旅、养老等新资产类别将加速上市 [5] - 扩募机制常态化让REITs从单一项目向资产平台演进 [5]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 商业不动产REITs新规及一揽子配套文件落地 市场开启新章 投资者可关注首批产品投资机会 [3] - 一揽子政策文件增补完善多项机制 完善REITs市场制度体系 严控项目及市场风险 [3] - 关注市场新增资金源拓展 可关注新增资金源预期拓展带来的市场回升及低估值权重股 [3] - 建议投资者关注底层资产需求端较强的产品 关注扩募 [3] 各部分内容总结 REITs一揽子政策文件出台 - 2025年12月31日 证监会、沪深交易所及证券投资基金业协会分别发布REITs一揽子政策文件 开启商业不动产REITs试点 完善REITs市场制度体系 [4] 商业REITs试点开启 - 正式稿仅在产品定义方面略有增补 商业REITs产品界定宽泛 重点支持符合政策导向、具有商业属性的资产发行 [6] - 推动商业不动产REITs平稳健康发展 加速推进优质产品 关注首批产品落地 [8] - 鼓励类似资产混装及扩募 推动商业REITs做优做强 [9] - 明确商业REITs申报流程及审核要点 强化重点事项审核 [12][17] - 优化REITs发行与交易机制 健全REITs信息披露制度 [21] REITs规则体系进一步完善 - 提出三项资金扩源举措 有望提升市场稳定性和流动性 [23] - 就扩募机制、市场化定价机制、审核制度及监管等多方面提出举措 提升扩募效率 推动定价机制市场化 [28][31] - 明确审核流程细节 加强监管与风险防控 严把产品质量关 [33] 关注商业不动产REITs落地及资金源拓展 - 双轨制审核有望提升效率 加速REITs市场扩容 投资者可关注首批商业不动产REITs投资机会 [35] - 一揽子政策文件完善多项市场制度 推动REITs市场行稳致远 [37] - 建议投资者关注底层资产需求端较强的产品 关注扩募 [37]

报告行业投资评级 - 增持（维持）[6] 报告核心观点 - 2025年C-REITs市场经历了牛熊切换，年末监管层发布推动市场高质量发展的政策组合包，为2026年的市场发展提供了助力[1][2][13] - 当前投资策略建议关注三条主线：政策主题下的弹性及优质低估值项目配置时机、弱周期资产的择时布局、以及关注扩募资产储备充足的原始权益人[5] REITs指数表现 - **本周表现（2025.12.26-2026.01.02）**：中证REITs（收盘）指数下跌0.67%，收于778.6点；中证REITs全收益指数下跌0.49%，收于1009.8点[1][10] - **年度表现（2025年）**：中证REITs（收盘）指数全年下跌1.39%，而中证REITs全收益指数全年上涨4.34%[1][10] - **横向对比**：本周REITs全收益指数在所列主要指数中涨幅排名第四；2025年全年涨幅亦排名第四，表现优于房地产（申万）指数（涨1.84%）和高速公路（申万）指数（跌11.86%），但不及沪深300指数（涨17.66%）和恒生指数（涨27.77%）[10][11] C-REITs二级市场表现 - **整体行情**：本周二级市场整体延续回调，周均涨幅为-0.47%，已上市REITs中23支上涨、55支下跌[2][12] - **板块分化**：仓储物流板块表现较优，周涨幅为0.11%；市政水利和保障房板块回调幅度较大，周跌幅分别为-2.7%和-0.87%[2][12] - **市场概况**：截至2026.01.02，已上市REITs总市值约2184.6亿元，平均单只REIT市值约28亿元[2] - **交易活跃度**：本周已上市REITs日均成交量122.2万股，日均换手率0.5%[3][18]。市政水利板块交易最活跃，周换手率达1.2%[3][18] - **政策动态**：2025年12月31日，证监会发布推动REITs市场高质量发展的通知及商业不动产REITs试点公告，沪、深交易所同步发布配套规则，旨在丰富REITs业务类型并促进市场发展[2][13] REITs估值表现 - **内部收益率（IRR）分化**：平安广州广河REIT、华夏中国交建REIT、易方达广开产园REIT的部收收益率位列前三，分别为10.9%、10%和8.8%；创金合信首农REIT的部收收益率较低，为0.1%[4][19] - **价格与净资产比率（P/NAV）**：P/NAV估值区间在0.7至1.8之间。华夏安博仓储REIT、嘉实物美消费REIT、中金厦门安居REIT的P/NAV较高，分别为1.8、1.7、1.7；华夏中国交建REIT的P/NAV较低，为0.7[4][19] 投资建议 - **主线一：政策主题与价值重构**：建议关注高能级城市消费基础设施在扩内需主题下的增长弹性及管理溢价；关注高速公路及数据中心（IDC）类资产在二级市场回调后的价值重构机会；办公及仓储类资产租赁需求相对疲软，需等待经济复苏明确信号[5] - **主线二：弱周期资产择时布局**：保障房等弱周期资产的配置属性已被市场认可，当前价格已反映预期，建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV进行择时布局[5] - **主线三：关注扩募龙头**：我国REITs市场扩募已与新发并行，建议关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人，以把握其后续的龙头效应[5]

核心观点 - REITs市场有望进入“供需两旺”的良性发展阶段，中长期配置价值凸显，投资策略应聚焦优质运营主体以分享市场发展红利 [1][5][9] 市场行情总结 - 过去一周（2025年12月26日至12月31日）REITs指数整体下行，中证REITs全收益指数周度下跌0.49%，收于1009.84点 [7] - 各板块普遍下跌，其中消费和市政环保类REITs跌幅较深，分别为-0.67%和-1.40%，仓储物流板块跌幅最浅，为-0.07% [7] - 过去一周市场日均交易额为4.23亿元，较前一周边际下行 [24] - 从换手率看，新型基础设施和市政环保板块周度日均换手率较高，分别为0.8%和0.79%，而保障房和产业园板块换手率较低，分别为0.27%和0.29% [24] 政策动态与市场供给 - 2025年12月31日，证监会发布《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》（63号文）和《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》（21号公告），标志着REITs正式从“基础设施证券基金”调整为“不动产投资信托基金”，商业不动产REITs被纳入业务范围 [4][7] - 供给层面政策将持续发力，包括：1）拓展原始权益人范围，支持银行保险业资产管理公司等金融机构参与商业不动产REITs业务 [2][8]；2）推动资产多元化，鼓励持有业态相近、功能互补的资产组合 [2][8]；3）拓宽优质项目扩张途径，支持上市REITs通过购入资产、扩募、合并等方式做优做强 [2][8] - 进一步完善项目收益率要求标准，研究建立与无风险利率挂钩的更具灵活性的收益率要求，例如：主要依托租赁收入的项目，其未来2年净现金流分派率原则上不低于10年期国债收益率上浮150个基点；主要依托收费收入的项目，其存续期内部收益率（IRR）原则上不低于10年期国债收益率上浮300个基点 [2][8] 市场需求与投资者结构 - 需求层面，投资者结构将进一步丰富，具体措施包括：1）发展REIT指数基金和REIT ETF等创新产品 [5][9]；2）支持公募基金将REITs纳入投资范围 [5][9]；3）加大力度引导保险资金、社保基金、年金基金等中长期资金入市 [5][9]；4）推动将REITs纳入沪深港通标的范围 [5][9] - 投资者结构的丰富有望为市场带来可观的增量资金，进而提升市场估值中枢并平抑市场风险 [5][9][10] 项目表现与估值指标 - 报告列举了多个具体REIT项目的周度表现，例如华夏安博仓储REIT周度下跌0.20%，华夏金茂商业REIT周度下跌0.53%，而中金联东科技创新产业园REIT周度上涨0.43% [21] - 报告提供了各板块项目的估值指标，包括REITs收益率和现金分派率，例如保障性租赁住房板块的现金分派率在2.70%至3.34%之间，交通基础设施板块的现金分派率差异较大，从4.84%到14.41%不等 [24]

政策发布与市场定位 - 中国证监会于2025年12月31日发布《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》，并同步推出商业不动产REITs试点公告，沪深交易所同日修订发布公募REITs业务规则 [1] - 推动商业不动产REITs市场发展是落实“盘活存量、做优增量”、“提高直接融资比重”决策的重要举措，也是支持构建房地产发展新模式的有效手段 [3] 市场发展与扩容方向 - 重点支持符合政策导向、具有商业属性的资产发行商业不动产REITs，鼓励整合业态相近、功能互补的资产组合以提升规模效应和风险分散能力 [3] - 支持经营规范、治理健全的银行保险业资产管理公司等金融机构参与业务，有序拓展原始权益人范围 [3] - 持续加大优质REITs供给，完善扩募制度与市场化定价机制，支持运营稳健、治理有效的上市REITs通过购入资产、扩募、合并等方式做优做强 [4] - 平等对待各类所有制企业，支持民营企业通过REITs盘活存量资产、拓宽权益融资渠道 [4] 二级市场建设与产品创新 - 将丰富覆盖REITs的指数体系，支持开发挂钩相关指数的基金产品，支持公募基金将REITs纳入投资范围，研究探索REITs ETF等创新产品 [4] - 加大引导保险资金、社保基金、年金基金等中长期资金入市，推动REITs纳入沪深港通标的范围以扩大对外开放 [4] - 推动专业投资机构加强投研能力建设，倡导关注资产基本面与长期投资价值 [4] 市场生态与制度优化 - 优化以市场化为导向的REITs估值与发行定价机制，规范推介、询价、配售等行为，强化信息披露和市场约束 [5] - 推动配套政策落实，加快推进REITs专项立法及部门规章制定，健全多层次REITs市场体系，完善申报注册制度机制 [5] - 健全规范透明、权责清晰的审核注册流程，统一标准、优化衔接以提升效率，强化公权力监督制约与质量控制 [5] - 坚持REITs的证券本质属性，完善不同业态资产的审核与信息披露要求，按“成熟一类、推出一类”原则公开标准，研究建立与无风险利率挂钩的灵活收益率要求 [5] 监管体系与风险防范 - 健全覆盖尽职调查、发行定价、交易、运营、信息披露的全链条监管制度，强化对资产质量、运营管理、治理水平的穿透式监管 [6] - 证监局需做好日常监管与风险处置，交易所通过审核问询、现场督导等严把准入关，行业协会加强自律管理 [6] - 强化科技监管应用，压实基金管理人主动管理职责与运营管理机构责任，依法打击违法违规行为，加强交易监测与风险预警 [6] 交易所规则修订要点 - 沪深交易所修订发布REITs业务办法及配套指引，拓宽适用范围至商业不动产REITs [6] - 上交所将首次书面反馈时间由30个工作日缩短至20个工作日，新增约见问询、现场督导等监管手段以压实中介机构责任 [6] - 优化标准规范，修订审核、发售、扩募等指引，将扩募间隔期缩短至6个月以提升制度适应性和包容性 [6] - 强化信息披露要求，完善定期与临时信息披露规则，规范商业不动产业态运营情况及回收资金使用披露，以保护投资者权益 [6]

文章核心观点 - 中国证监会发布通知，旨在从市场扩容、二级市场建设等多方面推动不动产投资信托基金(REITs)市场高质量发展 [1] 推进市场扩容扩围 - 持续加大优质REITs供给，推动市场业态不断丰富、规模有序增长 [1] - 完善REITs扩募制度安排与市场化定价机制，积极探索多元、高效的扩募实施路径 [1] - 支持运营稳健、治理有效、信息披露质量较高的上市REITs通过购入资产、扩募、合并等方式做优做强，以提升单只REITs资产规模和风险抵御能力 [1] - 平等对待各种所有制企业，支持民营企业通过REITs盘活存量资产，拓宽权益融资渠道 [1] 加强二级市场建设 - 丰富覆盖REITs的指数体系，支持基金管理人开发挂钩相关指数的基金产品 [2] - 支持符合条件的公募基金将REITs纳入投资范围，研究探索跟踪REITs指数的交易型开放式指数基金(REITs ETF)等创新产品 [2] - 加大力度引导保险资金、社保基金、年金基金等各类中长期资金入市，发挥其稳定器和压舱石作用 [2] - 推动将REITs纳入沪深港通标的范围，扩大市场高水平对外开放 [2] - 推动专业投资机构加强REITs投研能力建设，倡导投资者关注资产基本面与长期投资价值 [2]

推动商业不动产REITs平稳健康发展 - 深刻认识发展商业不动产REITs的重要意义，将其视为落实“盘活存量、做优增量”、“提高直接融资比重”决策部署的重要举措，以及支持构建房地产发展新模式的有效手段 [3] - 明确商业不动产REITs市场化准入安排，重点支持符合政策导向、具有商业属性的资产发行，提高发行上市效率 [3] - 鼓励REITs持有业态相近、功能互补或运营协同的资产组合，推动跨领域资产整合，以提升规模效应和风险分散能力 [3] - 支持经营规范、治理健全、资产管理经验丰富的银行保险业资产管理公司等金融机构参与商业不动产REITs业务，并有序拓展原始权益人范围 [3][4] - 各证监局需加强政策宣传解读，推动优质资产培育，协调解决发展堵点难点；证券交易所需提升上市审核质效，优化市场服务 [4] - 压实基金管理人、财务顾问等机构的尽职调查与核查把关责任，确保信息披露真实、准确、完整，严把资产合规关、风险关和质量关 [4] 加快推进REITs市场体系建设 - 持续加大优质REITs供给，推动市场业态丰富和规模有序增长，完善REITs扩募制度安排与市场化定价机制 [5] - 支持运营稳健、治理有效、信息披露质量较高的上市REITs通过购入资产、扩募、合并等方式做优做强，提升单只REITs资产规模和风险抵御能力 [5] - 平等对待各种所有制企业，支持民营企业通过REITs盘活存量资产，拓宽权益融资渠道 [5] - 加强二级市场建设，丰富覆盖REITs的指数体系，支持开发挂钩相关指数的基金产品，研究探索REITs ETF等创新产品 [5] - 引导保险资金、社保基金、年金基金等各类中长期资金入市，发挥其稳定器和压舱石作用 [5] - 推动将REITs纳入沪深港通标的范围，扩大市场高水平对外开放 [5] - 推动专业投资机构加强REITs投研能力建设，倡导投资者关注资产基本面与长期投资价值 [5] - 不断完善市场生态，优化以市场化为导向的REITs估值与发行定价机制，规范发售行为 [6] - 强化REITs信息披露和市场约束，积极推动REITs配套政策落实落地，提升政策合力 [6] - 加快推进REITs专项立法及部门规章制定工作，夯实市场高质量发展的法治基础，健全多层次REITs市场体系 [6] 完善REITs申报注册制度机制 - 优化审核注册流程，健全规范透明、权责清晰的流程，统一审核理念与标准，优化环节衔接，提升审核注册效率 [8] - 强化公权力运行监督制约，建立健全质量控制体系与廉政监督机制，为审核注册流程规范运行提供保障 [8] - 强化证监会对证券交易所REITs上市审核工作的业务指导与监督检查，一体推进审核质量、效率提升与廉政风险防控 [8] - 坚持REITs作为资产上市平台的证券本质属性，持续完善针对不同业态资产的审核重点关注事项和信息披露要求 [8] - 按照“成熟一类、推出一类”原则，以适当形式公开相关标准，及时总结审核注册实践中的共性问题，研究形成解决方案并向市场传导 [8] - 研究建立与无风险利率等市场基准挂钩的、更具灵活性的收益率要求 [8] - 监督REITs回收资金使用，严格遵照国家产业政策、外汇管理和相关法律法规规定，重点支持盘活存量，鼓励用于扩大投资 [8] 加强监管与风险防范 - 健全全链条监管机制，完善覆盖尽职调查、发行定价、上市交易、资产运营管理、信息披露等全链条监管制度 [9] - 强化对不动产资产质量、运营管理、治理水平的穿透式监管 [9] - 证监局需做好REITs日常监管与风险监测处置，及时发现、处理违法违规行为和风险事件 [9] - 证券交易所需通过审核问询、现场督导、现场检查等方式严把发行上市准入关，做好上市交易、信息披露、风险监测等自律监管工作 [9] - 证券业协会、基金业协会需加强对基金管理人、财务顾问、网下投资者等REITs参与主体的自律管理，并强化科技监管应用 [9] - 促进市场主体归位尽责，持续压实基金管理人的主动管理职责，强化运营管理机构的运营责任，提升运营管理效能和REITs分红能力 [10] - 督促基金管理人、基金托管人、财务顾问、资产支持证券管理人、原始权益人及其他专业机构严格履行职责，依法打击违法违规行为，保护投资者合法权益 [10] - 维护市场平稳运行，着力健全REITs信息披露制度，提升透明度、标准化和及时性，强化重大事件的临时披露要求 [10] - 进一步健全REITs交易监测监控机制，加强风险监测预警，维护二级市场平稳运行，有效防范化解重大风险 [10] - 强化预期引导和投资者教育，多种方式开展政策解读与舆论宣传，持续营造良好市场环境 [10]

投资评级 - 行业投资评级为“看好”，并予以维持 [1][4][62] 核心观点 - 债券市场利率中枢下行压力下，“资产荒”逻辑有望继续演绎，REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，有望持续提升配置性价比，板块具备较好的投资机会 [4][62] - 国家发改委与证监会近期发布政策，推动基础设施REITs扩围至更多行业领域和资产类型，并研究起草商业不动产投资信托基金试点公告，旨在推动REITs市场高质量发展 [5][13][14] 市场表现总结 - 2025年第48周，中证REITs（收盘）指数为809.07，同比上涨6.07%，环比下跌0.14%；2024年年初至今累计上涨6.96%，同期沪深300指数累计上涨31.93%，累计超额收益为-24.97% [4][6][15] - 2025年第48周，中证REITs全收益指数为1040.34，同比上涨12.01%，环比下跌0.08%；2024年年初至今累计上涨20.72%，同期沪深300指数累计上涨31.93%，累计超额收益为-11.21% [4][6][20] - 本周REITs市场交易规模成交量为6.47亿份，同比下降19.83%；成交额为28.13亿元，同比下降5.86%；区间换手率为2.49%，同比下降2.64个百分点 [4][27] - 近30日REITs市场成交总量达40.62亿份，同比增长30.23%；成交总额达169.35亿元，同比增长18.43%；平均区间换手率为0.54%，同比上升9.67个百分点 [32] 分板块表现 - 2025年第48周，各板块REITs一周涨跌幅分别为：保障房+1.04%、环保-0.69%、高速公路-0.42%、产业园区-0.27%、仓储物流-0.96%、能源-0.56%、消费类-1.44% [4][6][37] - 近一月各板块REITs涨跌幅分别为：保障房-0.88%、环保-0.95%、高速公路-0.13%、产业园区-3.48%、仓储物流-4.21%、能源-2.87%、消费类-1.13% [4][6][37] - 本周涨幅靠前的具体REITs包括：中金厦门安居REIT上涨3.65%、华夏北京保障房REIT上涨2.52%、华夏中国交建REIT上涨2.20% [54][55] 政策与市场动态 - 国家发改委表示基础设施REITs将进一步扩围至城市更新设施、酒店、体育场馆、商业办公设施等更多行业领域和资产类型 [5][13][14] - 证监会研究起草《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》，以推动REITs市场高质量发展，丰富投融资工具 [5][13][14] 一级市场发行 - 2025年第48周，共有13只REITs基金等待上市，发行市场保持活跃 [7][58] - 平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金、东方红隧道股份智能运维高速封闭式基础设施证券投资基金首发已申报 [7][58][59][61]

中国REITs市场发展现状 - 中国REITs市场已从试点走向常态化发行，成为推动不动产金融创新、盘活存量资产、服务实体经济高质量发展的重要工具[1] - 截至2025年10月末，已有近80单REITs项目上市，市场进入“扩容”新阶段[1] - 基础设施、保障性租赁住房、消费类资产等不断被纳入REITs资产范围[1] 市场扩容与焦点议题 - 市场各方关注焦点在于REITs市场如何在扩容中保持稳健，以及如何进一步拓宽资产类型、优化交易结构、完善法律法规[1] - 投资者对REITs产品的信用风险、运营稳定性、信息披露等方面提出了更高要求[1] - 陆家嘴金融沙龙第35期于11月8日聚焦中国REITs市场发展新阶段，探讨其面临的机遇与挑战[1] 行业专家与机构参与 - 沙龙主嘉宾为华安基金管理有限公司公募REITs分管协调人杜煊君，其在多层次REITs领域经验丰富，带领公司完成了张江、百联、外高桥等多单公募REITs产品的发行上市及后续扩募工作[2] - 对话嘉宾包括中证指数有限公司估值业务部总经理周夏风，长期从事资本市场研究工作[5] - 对话嘉宾包括中信证券股份有限公司全球投资银行管理委员会债务融资业务线总监毕自强，拥有超过15年资产证券化和结构融资业务经验，主要负责上海等地区的资产证券化和物流仓储、新能源、IDC等REITs业务[11] 市场实践与标杆案例 - 对话嘉宾上海城投控股投资有限公司副总经理张毅，其公司作为原始权益人于2024年成功牵头发行了长三角地区首单、迄今为止规模最大的保租房公募REITs[13] - 该保租房公募REITs对于打造长三角企业存量资产盘活标杆案例具有典型示范意义[13] - 对话嘉宾大华银行（中国）有限公司房地产、酒店及基建行业主管王吉茹，拥有近二十年银行业务经验，曾为众多国内外大型上市企业提供收并购、海外REITS发行、跨境融资等金融解决方案[19] 未来发展路径探索议题 - 行业对话环节主题为《REITs市场在扩容背景下的发展路径探索》，议题包括扩容背景下REITs具备发行潜力的新资产类型[22] - 议题包括如何平衡市场“量”与“质”的关系，以及原始权益人如何通过REITs实现“轻资产”转型[22] - 议题包括当前REITs市场流动性与估值体系是否成熟，投资机构如何看待REITs的长期配置价值，以及中国REITs市场未来在规则完善、税收政策优化等方面的突破[22]