报告投资评级 - 房地产（地产开发）行业评级为“增持”（维持） [4] - 房地产（物业服务）行业评级为“增持”（维持） [4] 报告核心观点 - **政策基调延续稳定，供给侧调控精准化**：2026年政府工作报告延续“稳市场、防风险、促转型”基调，提出“着力稳定房地产市场”，并强调“因城施策控增量、去库存、优供给”，调控更为精准[1] - **行业迈入品质提升新阶段**：报告强调有序推动“好房子”建设，通过实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动，切实回应居民高品质居住需求，行业从规模扩张转向品质提升[2] - **预期管理加强，城市更新带来投资机遇**：《求是》杂志刊文集中聚焦房地产和城市更新，强调加强预期管理对稳定市场的重要性，并指出“十五五”期间城镇老旧小区改造等城市更新重点任务将带动“数十万亿元”的投资和消费[2] - **地方政策加速落地，市场分化加深**：以上海为代表的城市楼市新政加速出台（如调减限购、提高公积金贷款额度），同时“以旧换新”模式提速[3]。市场表现分化，龙头房企和核心城市销售表现相对较好，但整体成交同比下滑[3] - **投资机会聚焦于结构性受益标的**：随着供给侧出清和竞争结构优化，信用优势明显的龙头央国企地产及部分高能级核心城市将受益，报告建议关注招商蛇口、中国金茂、上海临港、绿城服务等公司[4] 政策与行业动态总结 - **2026年政府工作报告方向**：着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房用于保障性住房，深化住房公积金制度改革，优化保障性住房供给，加快危旧房改造，推动“好房子”建设，发挥“保交房”白名单制度作用[1] - **中央层面信号**：《求是》杂志刊文指出，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效阶段[2] - **地方政策案例**：上海出台楼市新政，非本市户籍购买外环内住房的社保/个税年限由3年改为1年；持居住证满5年无需社保即可全市购1套房；家庭首套住房公积金贷款最高额度由160万元提高到240万元[3] - **市场创新模式**：杭州富阳、上海浦东等地推出商品住房“以旧换新”，收购二手住房用于保障性租赁住房[3] 市场表现数据总结 - **房企销售情况**：2026年1-2月，TOP10房企全口径销售额同比-25%，TOP100房企同比-30%[3] - **新房成交情况**：截至2026年3月1日，20城新房累计成交7.4万套，同比-32.9%；其中北京成交3771套（同比-27%），上海成交1.1万套（同比-14%），深圳成交2304套（同比-60%）[3] - **二手房成交情况**：同期10城二手房累计成交13.3万套，同比-5.3%；其中北京成交2.3万套（同比-5%），上海成交3.5万套（同比-3%），深圳成交7863套（同比-8%）[3] 投资建议与关注公司 - **核心投资逻辑**：前期政策持续落地，地方政府调控自主性提升，区域与城市分化加深，部分高能级核心城市有望受益于城市更新实现“止跌企稳”；供给侧出清背景下，信用优势明显的龙头央国企将受益于竞争结构优化和品牌优势[4] - **建议关注公司**：招商蛇口、中国金茂、上海临港、绿城服务[4]

报告行业投资评级 - 增持（维持）[7] 报告的核心观点 - 2026年开年，多地启动旧房收购，“以旧换新”明显提速，政府主导的举措精准有力，有助于打通置换环节、加快新房去化、提供保障性租赁住房[1][3] - 公募基金对房地产板块持仓处于低配状态，截至2025年底占股票投资市值比例为0.43%，相对于标准行业配置比例低配0.67个百分点[4] - 随着政策持续落地和供给侧出清，部分高能级城市及信用优势明显的龙头央国企地产有望受益，投资建议关注稳健央国企、存量资源运营商及物业服务三条主线[5] 根据相关目录分别进行总结 一、2026开年，多地启动旧房收购，“以旧换新”明显提速 - **政策利率支持**：2026年1月15日，央行宣布将各类再贷款一年期利率从1.5%下调至1.25%，2024年5月设立的3000亿元保障性住房再贷款利率同步降至1.25%[1] - **地方实践案例**： - 2026年1月22日，上海奉贤发展（集团）已完成首批50组家庭的“以旧换新”正式登记，并建立动态轮候机制，目前有14组家庭进入轮候[1] - 2026年1月25日，杭州富阳乐居推出商品住房“以旧换新”，由该公司收购旧房并向换房人发放“抵价券”及“购房券”用于购置新房[1] - 2026年2月2日，上海浦东、静安、徐汇三区与建设银行上海分行签约，收购二手住房用于保障性租赁住房[2] - **收购标准细化**：浦东新区优先聚焦内环内、2000年以前建成、单套建筑面积低于70平方米、总价不超过400万元的产权清晰个人二手房源，并要求换房人同步购买浦东新区全区范围内的市场化商品住宅[2] - **举措效果与意义**：政府直接收购旧房能打通置换关键环节、缩短周期、简化流程、加快新房销售去化；通过正规评估规避不良中介信息；通过对收购旧房更新装修，在市中心提供更多保障性租赁住房，促进“职住平衡”[3] 二、公募基金持仓情况 - 截至2025年底，公募基金持有房地产业股票总市值为388亿元（2025年三季度末为558亿元），占净值比例为0.10%（2025年三季度末为0.15%），占股票投资市值比例为0.43%（2025年三季度末为0.62%）[4] - 持仓比例相对于标准行业配置比例低配0.67个百分点（2025年三季度末为0.64个百分点）[4] 三、投资建议 - **宏观背景**：2026开年《求是》集中刊文明确改善和稳定房地产预期，前期一揽子政策持续落地，地方政府调控自主性提升，区域与城市分化加深[5] - **行业展望**：部分高能级城市有望获益于城市更新，实现结构优化和内涵式发展，加快政府收购和“以旧换新”，逐步实现“止跌回稳”；随着供给侧出清，信用优势明显的龙头央国企将持续受益于竞争结构优化，建立“品牌优势护城河”，实现经营业绩企稳回升[5] - **关注主线**： 1. 具备片区综合开发能力、信用优势明显、产品美誉度高、在核心城市销售排名靠前的稳健央国企地产，推荐招商蛇口、中国金茂等[5] 2. 公募REITs积极推进，存量资源丰富、具备运营品牌核心竞争力的公司，推荐华润置地、上海临港等[5] 3. 看好物业服务长期发展空间，推荐招商积余、华润万象生活、绿城服务等[5]

行业投资评级 - 增持（维持） [7] 报告核心观点 - 2026年开年多地启动旧房收购，“以旧换新”明显提速，政府主导的举措精准有力，有助于打通置换环节、加快新房去化、提供保障性租赁住房 [1][3] - 公募基金对房地产板块持仓处于低配状态，截至2025年底，公募基金持有房地产业股票总市值388亿元，占股票投资市值比例0.43%，相对于标准行业配置比例低配0.67个百分点 [4] - 随着前期政策持续落地，部分高能级城市有望通过城市更新和“以旧换新”实现“止跌回稳”，信用优势明显的龙头央国企将持续受益于竞争结构优化 [5] - 投资建议关注三条主线：稳健央国企地产、存量资源丰富的运营品牌、以及物业服务长期发展空间 [5] 行业动态与政策分析 - 2026年1月15日，央行宣布将各类再贷款一年期利率从1.5%下调至1.25%，其中包括2024年5月设立的3000亿元保障性住房再贷款 [1] - 2026年1月22日，上海奉贤发展（集团）宣布其“以旧换新”服务已完成首批50组家庭的正式登记，并建立动态轮候机制，目前有14组家庭进入轮候 [1] - 2026年1月25日，杭州富阳乐居推出商品住房“以旧换新”，由该公司收购旧房并向换房人发放“抵价券”和“购房券”用于购置新房 [1] - 2026年2月2日，上海浦东、静安、徐汇三区与建设银行上海分行签约，收购二手住房用于保障性租赁住房 [2] - 浦东新区的收购方案优先聚焦内环内、2000年以前建成、单套建筑面积低于70平方米、总价不超过400万元的个人二手房源 [2] - 静安区的方案聚焦总价适中、产权清晰的成套小户型二手房，由两家区属保障性住房公司全流程主导 [2] - 开年以来，得益于央行下调结构性货币政策工具利率，商业银行积极性提升，地方政府通过多元化方式筹集资金，“以旧换新”明显提速 [3] 市场数据与持仓分析 - 截至2025年底，公募基金持有房地产业股票组合总市值为388亿元，较2025年三季度末的558亿元下降 [4] - 该持仓占基金净值比例为0.10%，较2025年三季度末的0.15%下降 [4] - 该持仓占股票投资市值比例为0.43%，较2025年三季度末的0.62%下降 [4] - 相对于标准行业配置比例低配0.67个百分点，低配幅度较2025年三季度末的0.64个百分点有所扩大 [4] 投资主线与公司推荐 - 主线一：具备片区综合开发能力，信用优势明显，产品美誉度高，在核心城市销售排名靠前的稳健央国企地产 [5] - 推荐公司：招商蛇口、中国金茂 [5] - 主线二：公募REITs积极推进，存量资源丰富，具备运营品牌核心竞争力的公司 [5] - 推荐公司：华润置地、上海临港 [5] - 主线三：看好物业服务长期发展空间 [5] - 推荐公司：招商积余、华润万象生活、绿城服务 [5]

行业投资评级 - 房地产（地产开发）行业评级：增持（维持）[5] - 房地产（物业服务）行业评级：增持（维持）[5] 报告核心观点 - 2026年开年《求是》杂志集中刊文聚焦房地产和城市更新，旨在改善和稳定楼市预期，为行业情绪带来曙光[1] - 政策强调加强预期管理，提出政策要一次性给足，避免市场与政策博弈[1] - 中国城镇化进入新阶段，城市发展转向存量提质增效，城市更新将成为带动数十万亿元投资和消费的关键载体，为城市高质量发展注入新动能[1][2] - 央行下调保障性住房再贷款利率并降低商业用房首付比例，以支持存量商品房收购和商办市场去库存[3] - 楼市分化加深，高能级核心城市及品质龙头房企销售表现相对较好[4] - 随着政策落地和供给侧出清，部分高能级城市有望止跌回稳，信用优势明显的龙头央国企将受益于竞争结构优化[5] - 投资建议关注三条主线：稳健龙头房企、存量资源运营方、以及物业服务公司[5] 政策与宏观环境分析 - **高层定调与预期管理**：2026年1月2日《求是》刊文指出“房地产带有显著的金融资产属性”，强调“加强预期管理对稳定房地产市场具有特殊重要性”，并主张“政策要一次性给足，不能采取添油战术”[1] - **城市发展新方向**：1月15日刊发的讲话指出，中国城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效阶段，主线是坚持城市内涵式发展[1] - **城市更新的投资潜力**：1月16日刊文提出，城市更新是稳投资、促消费的关键载体，“十五五”期间实施城镇老旧小区改造等重点任务将带动数十万亿元的投资和消费[2] 金融与信贷政策 - **利率支持**：2026年1月15日，央行宣布下调各类结构性货币政策工具利率0.25个百分点，其中各类再贷款一年期利率从1.5%降至1.25%[3] - **保障房资金支持**：2024年5月创设的3000亿元保障性住房再贷款利率同步降至1.25%，旨在进一步支持地方国企收购存量商品房用于保障性住房[3] - **商业地产去库存**：央行会同金融监管总局将商业用房购房贷款最低首付比例下调至30%，以支持推动商办房地产市场去库存[3] 市场表现与分化 - **城市销售分化**：2025年，光大核心30城商品住宅成交金额为3.12万亿元，同比下降18.7%[4] - 其中，北上广深杭蓉六大高能级城市成交金额为1.67万亿元，同比下降15.7%，降幅小于整体[4] - **销售价格分化**：2025年，核心30城商品住宅成交均价为24,723元/平方米，同比微涨0.7%[4] - 其中，北上广深杭蓉六大高能级城市成交均价为42,196元/平方米，同比上涨2.6%，表现强于整体[4] - **房企销售表现**：2025年，部分具有品牌优势和产品美誉度的龙头房企权益销售额表现相对较好[4] - 中国金茂：783亿元，同比增长15.5%[4] - 绿地控股：635亿元，同比增长9.0%[4] - 越秀地产：649亿元，同比下降5.5%[4] - 华润置地：1593亿元，同比下降11.5%[4] - 招商蛇口：1323亿元，同比下降12.2%[4] 投资建议与关注主线 - **主线一：稳健龙头房企**：关注具备片区综合开发能力、信用优势明显、产品美誉度高、在核心城市销售排名靠前的稳健龙头，报告推荐招商蛇口、中国金茂等[5] - **主线二：存量资源运营商**：关注公募REITs积极推进、存量资源丰富、具备运营品牌核心竞争力的公司，报告推荐华润置地、上海临港等[5] - **主线三：物业服务公司**：看好物业服务行业的长期发展空间，报告推荐招商积余、华润万象生活、绿城服务等[5]