黑龙江省住建厅党组书记、厅长高起生表示，黑龙江省加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和 城乡危旧房改造，系统推进"好房子"建设，更好满足人民群众基本住房需求和多样化改善性住房需 求。"十四五"期间，黑龙江省累计新建商品住宅面积约4337.1万平方米，人均住房面积从2020年的35.49 平方米达到42.2平方米；城镇旧改、棚改及农村危改累计开竣工180.38万户，城乡近500万人实现了破房 变好房、旧房变新房、小房变大房。此外，黑龙江省积极筹建各类保障性住房，实行公租房实物配租和 租赁补贴并举，帮助近30万户城镇低保低收入、新市民、青年人以及外来务工人员等群体解决了住房难 题，越来越多的家庭在龙江扎根、兴业。 "十四五"期间，黑龙江省累计新建改造供排水、燃气、供热等地下管网2.2万多公里，公共供水水质综 合合格率达到95%以上，提高了近4个百分点；集中供热面积达到11.26亿平方米，新增了1.3亿平方米， 集中供热普及率达到92%；城市燃气普及率达到96%，提高了近5个百分点；91.4公里的哈尔滨地铁相继 投入使用，"十字+环线"轨道交通网络全面形成；地级以上城市生活垃圾焚烧处理能力占比和生活垃圾 资源化 ...

文章核心观点 - 房地产市场正经历根本性转变，其作为投资品的黄金时代已结束，房产属性正从金融投资回归到居住本质 [1][13] - 2025年至2026年房地产市场将持续调整，整体表现疲软，但不同城市间分化将加剧 [4][9] - 对于不同家庭背景的个体，2026年的购房或投资策略应有显著差异，需根据自身需求审慎决策 [12] 2025年房地产市场表现 - 全国新建商品房销售面积3.5亿平方米，同比下滑2.9%，销售额3.4万亿元，同比下降3.8%，市场处于调整期，复苏迹象不明显 [4] - 全国百城二手住宅价格已连续下跌28个月，为过去二十年所未见 [6] - 城市间房价分化极端，上海内环区域房价坚挺，每平方米近28万元，而部分资源匮乏型城市出现30万元可购三居室的情况 [6] 市场转变的驱动因素 - 人口结构变化是根本驱动力，城镇居民住房拥有率高达96%，其中42%家庭拥有两套及以上房产，00后人口比90后减少4700万，人口红利消退导致需求接替不足 [7] - 政策导向明确转向"房住不炒"，并连续六年写入政府工作报告，2025年两会明确提出"稳住房地产市场"，并将"建设好房子"定为产业转型方向 [7] - 供给端变化显著，未来五年每年将有120万套保障性住房投入市场，租金低于市场价30%，将分流商品房市场需求 [7] - 融资环境收紧，2025年前100位房企债务偿还总额约3万亿元，开发商为回笼资金被迫降价促销 [8] - 居民购房意愿改变，城镇居民家庭债务收入比攀升至132%，接近历史最高点，95后群体中选择"租房结婚"比例超过40% [8] 2026年市场前景预测 - 全国整体商品房销售面积可能继续同比下降约6%，但在乐观情境下，随着城中村改造等政策加速，销售面积有望止跌企稳 [9] - 房价将继续分化，一线及强省会城市房价年涨幅可能在2%至3%之间，而约80%的城市房价可能经历不同程度下跌 [9] - 持有房产成本攀升，未来几年房产税试点范围可能扩大，对多套房产家庭影响显著 [9] - 核心城市的新型租赁住房项目被视为未来几年房地产领域为数不多的增长点 [10] 对不同群体的策略建议 - 刚需家庭当前或是购房窗口，可据自身需求和经济能力审慎选择，重点考虑地段、配套及房产品质 [12] - 已拥有多套房产的家庭需优化资产配置，尤其需关注房龄超20年老旧小区或三四线城市投资性房产的流动性风险 [12] - 初入职场的年轻群体租房更为理性，租金水平相对平稳且灵活性高，但需选择正规租赁公司并签署规范合同 [12]

公司项目与运营规模 - 公司累计开工119个项目，建设筹集保障性住房约32万套（间），供应15.5万套（间），约占全市同期总量的三分之一 [1] - 通过收储城中村房源1074栋、总建筑面积133万平方米，筹集房源5.3万套（间），已投入运营超5万套 [2] - 公司推进14个棚改项目，占全市同类项目64%，贡献约31万平方米公共配套设施，建设筹集约1.7万套保障性住房 [2] 多元化合作与建设模式 - 针对国有企事业单位存量用地，探索出双主体开发、合作开发＋协议价格回购、合作建设＋运营等多种模式，盘活学校、交通等8类存量资源 [2] - 与相关单位共同推进37个项目3.5万套住房建设，相关做法被住建部面向全国宣传推广 [2] 金融创新与资本运作 - 构建公募REITs、类REITs、Pre-REITs协同发展的多层次REITs体系，以存量资产带动增量投资 [3] - 全国首批保障性租赁住房公募REITs——深圳安居REIT于2022年8月上市，发行规模12.42亿元，创下网下询价倍数、公众认购倍数全国最高及净现金流分派率全国最低三项纪录 [3] - 2024年类REITs一期8.65亿元、二期38.76亿元先后发行，打通保障性租赁住房存量资产和增量投资的良性循环 [3] 人才服务与社会公益 - 创新推出“深梦扬帆”公益行动计划，为应届高校毕业生来深求职提供免费住宿，免费时间从7天延长至15天，累计报名超3.83万人，已入住约1.97万名毕业生 [4] - “深梦启航”活动解决高校应届毕业生过渡式居住需求，在租约1.48万套房源，累计服务约2.77万人次 [4] - “深梦团聚”为来深城市建设者提供1个月免费住房，报名人数达650户，累计服务109户家庭共计365人 [4]

报告行业投资评级 - 房地产（地产开发）行业评级为“增持”（维持）[6] 报告核心观点 - 2025年1-9月，全国土地市场呈现“量缩价升”格局，百城宅地成交建面同比下降但成交均价同比上升，市场热度向高能级核心城市集中[1][4] - 随着前期一揽子房地产政策持续落地，地方政府调控自主性提升，区域和城市分化加深，部分高能级核心城市有望通过城市更新实现“止跌企稳”[4][117] - 投资建议聚焦结构性机会，关注三条主线：稳健龙头房企、存量资源丰富的运营商、以及物业服务板块[5][118] 百城土地市场供需总结 - **整体供需**：2025年1-9月，百城土地成交建面8.24亿平，累计同比-7.2%；百城供应土地建面9.77亿平，累计同比-11.9%[11] - **住宅用地供需**：2025年1-9月，百城住宅类用地成交建面1.54亿平，累计同比-6.2%；百城住宅类用地供应建面1.97亿平，累计同比-16.5%[20] - **分能级城市供应**：一线城市住宅用地供应建面726万平（累计同比-26.9%），二线城市供应建面8,753万平（累计同比+1.4%），三线城市供应建面10,217万平（累计同比-26.8%）[1][29][39][47] - **分能级城市成交**：一线城市住宅用地成交建面613万平（累计同比-23.6%），二线城市成交建面6,893万平（累计同比+8.2%），三线城市成交建面7,940万平（累计同比-14.5%）[1][29][39][47] - **供需比**：2025年1-9月，百城中一、二、三线城市的住宅类用地供需比分别为1.2、1.3、1.3[29][39][47] 百城土地市场价格总结 - **整体地价**：2025年1-9月，百城土地成交楼面均价1,703元/平方米，累计同比+10.4%[55] - **住宅用地价格**：2025年1-9月，百城住宅类用地成交楼面均价6,847元/平方米，累计同比+17.1%[1][55] - **一线城市价格**：2025年1-9月，一线城市住宅类用地成交楼面均价41,137元/平方米，累计同比大幅+42.0%[1][66] - **二线城市价格**：2025年1-9月，二线城市住宅类用地成交楼面均价7,628元/平方米，累计同比+13.1%[1][69] - **三线城市价格**：2025年1-9月，三线城市住宅类用地成交楼面均价3,522元/平方米，累计同比+8.9%[1][77] 重点房企拿地情况总结 - **TOP50房企拿地价值**：2025年1-9月，TOP50房企新增土储价值8,476亿元，累计同比大幅+63.9%[82] - **TOP50房企拿地面积**：2025年1-9月，TOP50房企新增土储面积4,856万平，累计同比+5.5%[87] - **新增土储价值排名**：2025年1-9月，新增土储价值排名前三的房企为中海地产（1,124亿元）、招商蛇口（941亿元）、绿城中国（632亿元）[2][90] - **新增土储面积排名**：2025年1-9月，新增土储面积排名前三的房企为中海地产（383万平）、绿城中国（287万平）、保利发展（279万平）[2][90] 核心城市土地市场总结 - **30城市场热度**：2025年1-9月，光大核心30城宅地成交建面7,430万平（累计同比+5.2%），成交总价8,671亿元（累计同比+31.8%），成交楼面均价11,670元/平（累计同比+25.3%），整体溢价率11.1%（同比+5.9个百分点）[3][98] - **市场集中度**：2025年1-9月，光大核心30城宅地成交建面占百城比重48.1%，但其成交总价占百城比重高达82.0%；核心6城（北京、上海、广州、深圳、杭州、成都）成交总价占百城比重47.0%[4][104] - **价格梯队**：2025年1-9月，核心6城、核心30城、百城的成交土地均价分别为26,845元/㎡、11,833元/㎡、6,847元/㎡，呈现明显梯度[4][104] - **高溢价地块**：2025年9月，光大核心30城成交的165宗宅地中，有7宗溢价率超过20%，占比约4.2%[115] 投资建议总结 - **主线一（稳健龙头）**：看好产品美誉度高、销售排名持续提升、在核心城市销售表现好的稳健龙头房企，推荐招商蛇口、保利发展、中国金茂等[5][118] - **主线二（存量运营）**：看好存量资源丰富、具备运营品牌核心竞争力的房企，推荐华润置地、上海临港、新城控股等[5][118] - **主线三（物业服务）**：看好物业服务长期发展空间，推荐招商积余、华润万象生活、绿城服务等[5][118]

房地产市场现状 - 2024年3月百城二手住宅均价为每平方米15088元，连续第二十三个月环比下跌[1] - 当月98个城市二手房价格出现下滑，价格普跌局面已持续十个月，期间每月下跌城市数量均超过九十个[1] - 二手房挂牌量激增，重庆突破27万套，天津超过19万套，苏州约17.78万套，北京达约14.7万套[1] 住房供需失衡问题 - 2017年数据显示空置房数量达6500万套，空置率高达21.8%，当前预测整体空置房套数不少于1.2亿套，可容纳3到4亿人口[3] - 二三线城市购买90平方米商品房总价需150万到200万元人民币，一线城市同类型房产价格攀升至500万到600万元人民币[5] - 当地居民月收入普遍在3000到6000元之间，刚需家庭无力购买或需倾尽积蓄背负数十年贷款[5] 政策解决方案 - 构建完善政策体系，向城市低收入群体提供保障性住房和共有产权住房，分流房地产市场需求，迫使投机者退出市场[9] - 通过税收制度遏制炒房行为，如开征房产税或空置税，增加房屋持有成本，打击投机炒房客，促使房屋资源合理利用[9] - 借鉴法国经验，住宅空置超过一年征收房屋总价10%的空置税，第二年税率提高至12.5%，第三年达15%，迫使业主出售或出租房屋[10]

住房条件改善 - 全国累计销售新建商品住宅面积约50亿平方米 [1] - 建设筹集各类保障性住房和城中村、城市危旧房改造等安置住房1100多万套(间) 惠及3000多万群众 [1] - 适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势 适时调整优化房地产政策 [1] 城市人居环境提升 - 全国累计改造城镇老旧小区24万多个 惠及4000多万户、1.1亿人 [1] - 加装电梯12.9万部 增设停车位340多万个 养老托育等社区服务设施6.4万个 [1] - 更新改造供水、燃气、供热等地下管网84万公里 [1] - 打造"口袋公园"1.8万多个 城市绿道2.5万公里 [1] 住房与城建领域改革 - 深化住房和房地产领域改革 加快构建房地产发展新模式 完善住房供应体系 [2] - 改革完善房地产开发、融资、销售等基础性制度 建立人、房、地、钱要素联动新机制 [2] - 深化城市建设领域改革 健全城市体检和城市更新一体化推进机制 [2] - 建立城市建设运营投融资新体系 构建城市高效能治理新模式 [2]

房地产市场总体成就 - "十四五"期间全国累计销售新建商品住宅面积约50亿平方米 [1] - 存量住房市场规模持续扩大 目前全国有15个省区市二手住宅交易量超过新房 [1] - 全国750多万套已售难交付的住房实现交付 [1] - "十四五"期间建设筹集各类保障性住房和安置住房1100多万套间 惠及3000多万群众 [1] 房地产政策优化调整 - 住房城乡建设部坚持因城施策精准施策一城一策 充分赋予城市政府调控自主权 [2] - 通过下调住房公积金和商业银行贷款首付比例和利率 对居民卖旧买新换购住房给予退税支持等方式降低居民购房成本 [2] - 各地因城施策出台购房补贴等各类优惠政策 [2] 保交楼工作推进机制 - 国家省市成立三级工作专班上下联动 压实地方政府房地产企业金融机构各方责任 [2] - 按照市场化法治化原则一楼一策推进分类处置 对符合条件的项目通过城市房地产融资协调机制纳入白名单给予融资支持 [2] - 对资不抵债的项目加快推进破产重整或清算 在司法处置中把维护购房人合法权益放在首要位置 [2] 住房保障体系建设 - 建立了包含公租房保障性租赁住房和配售型保障性住房的多层次住房保障体系 [3] - 坚持货币补贴和实物保障相结合 以需定建以需定购筹集保障性住房房源 [3] - 指导各地建立住房保障轮候库制度 健全保障性住房申请轮候准入使用退出等管理机制 [3]

土地市场 - 成都通过拍卖形式成交4宗住宅用地，总成交面积约195.6亩 [2] - 其中3宗地块以起始价成交，1宗地块（编号025-039）成交价15800元/平方米，高于15000元/平方米的起始价 [3] - 地块竞得方包括成都金牛金浦汇建设开发有限公司、成都旭琅置业有限公司等地方性开发企业 [3] 商品房成交数据 - 本周（9月11日-9月17日）成都商品房成交总套数为1322套，成交总面积为167,516.99平方米 [6] - 日度成交数据显示，9月13日和9月14日成交量显著偏低，分别为51套和53套，远低于周内其他日期超过200套的水平 [6] - 中心城区是成交主力，周内日均成交套数（除13、14日外）在168-213套之间，而郊区新城日均成交套数在22-73套之间 [6] 二手房成交数据 - 本周成都二手房成交总套数为4205套，成交总面积为405,636.24平方米，成交量显著高于新房 [9] - 成交数据在9月14日记录为零，9月15日达到周内峰值1061套，随后日度成交回落至750-800套区间 [9] - 中心城区二手房成交活跃，周内有四天日成交套数超过600套，而郊区新城日成交套数多在120-160套之间 [9] 新增住宅供应 - 大成都范围内本周共发放16张预售证，其中10个项目包含住宅房源 [10] - 新增住宅预售项目分布在邛崃市、温江区、龙泉驿区等多个行政区域，单个项目预售面积从1,664.36平方米至38,433.92平方米不等 [11] - 主要新增供应项目包括云锦学里（预售面积38,433.92平方米）、锦城拾云雅园（预售面积32,182.8平方米）等 [11] 行业政策与动态 - 全国层面，商品房待售面积已连续6个月减少，市场呈现分化调整态势，政策利好效应逐步显现 [12] - 首部专门规范住房租赁活动的行政法规《住房租赁条例》于9月15日正式施行，旨在解决市场突出问题 [12] - 地方层面，成都武侯区保障性租赁住房项目上新713间房源 [13]；重庆市出台措施，对在特定期间内中心城区新购商品住房并提供补贴以促进住房消费 [14]

行业与公司 * 行业聚焦于中国房地产租赁市场 特别是一线和二线城市的住宅租赁与保障性住房领域[1][4][9] * 公司涉及租赁企业 包括机构化运营集中式出租住房项目的运营商 以及参与保障性住房市场的大型开发商和资管系企业 例如华润有巢REITs项目被提及[10][12][14] 核心观点与论据 * 中国一线城市租金回报率从1.5%左右升至1.7%-1.9% 但由于CPI低位甚至负增长 实际投资机会并不乐观 2023年起一线城市租金回报比加CPI已低于无风险收益率 需警惕房价下探风险[1][4] * 提升实际租金回报率需提高租金或降低购房成本 鉴于全球通胀放缓及中国GDP增速下降导致CPI下行 降低房价是主要途径 无风险收益下降可部分缓解房价下探压力 例如10年期国债收益降至1.7%时对房地产价格下探压力有所减轻[1][7] * 二线城市租金回报率加CPI在2024年开始回升 如长沙和武汉在2023年分别提升0.3个百分点和0.6个百分点 2024年达到3.9%-4.1% 表明二线城市房价企稳 与一线城市形成对比[9] * 租赁企业面临房价上涨、租金增长乏力挑战 盈利能力受损 现金流承压 运营压力增大 扩张能力削弱 资产估值与再融资风险增加 例如部分国内城市租金回报率仅为2%-3% 而融资成本普遍高于3% 商业地产资本化率从5%降至3%[10] * 政策红利通过低价土地供应、税收优惠、财政补贴、REITs融资及"租购同权"等措施推动保障性住房市场发展 例如华润有巢REITs项目地价仅为同区域住宅用地20%左右 个人出租住房增值税税率从5%降至1.5% 专业化出租企业房地产税按4%征收 原为12% 深圳对新建出租住房最高补贴1500元/平方米[12] * 热点城市机构化运营集中式出租住房项目房间数量同比增长35% 低于2023年的55% 但武汉、天津、青岛等市增长速度超过或接近70% 利率下行显著降低融资成本 国企系大型开发商通过重资产进行规模扩张 资管系占比增加[14] 其他重要内容 * 租金回报率是衡量房产投资价值的重要指标 经过通胀调整后具有可比性 例如过去16年间中国一线城市租金回报率约1.5%加上2%通胀相当于国外平均3.5%水平[3] * 中国住房持有成本较低源于长期货币宽松、缺乏房产税及房价上涨预期 导致居民倾向购房而非出租 影响租赁市场发展 并降低对租金回报的要求[6] * 美国房地产增加值占GDP比重为13.8% 远高于中国的5.9% 差异主要源于统计方式不同 美国按市场价格虚拟出租出房租纳入GDP核算 中国主要处于评估和研究阶段[15] * 中国在2016年改进核算方法 使用市场租金法计算城镇居民自有住房服务产出 农村仍用成本法 2002年核算体系用成本法 2016年调整折旧率 城镇居民从每年4%调低至2% 农村从2%调高至3%[16] * 新核算标准下城镇居民自有住房服务产出参考市场租金估算 但许多低等级城市仍用成本法 未来随租房市场完善将逐步实现租金法核算[17] * 中国加快住房普查数据收集 包括房屋地理位置、面积、结构、质量、房龄等信息 为市场租金法提供数据支撑 并为未来征收持有环节税种提供基础[18]

住房保障政策 - 财政部宣布"十四五"时期支持筹集各类保障性住房约780万套 [1] - "十四五"时期计划改造老旧小区16万个 [1] - 政策目标为帮助城市困难人群实现住有所居 [1]