房地产市场现状与核心数据 - 截至2024年4月，全国百城二手住宅平均价格为每平方米14975元，环比下降0.75%，价格下跌趋势已连续维持24个月 [1] - 多地二手房挂牌量创新高，例如重庆突破27万套，天津超过19万套，苏州约17.78万套，北京逼近14.7万套 [1] 市场政策环境 - 各地持续出台救市政策，限购令在许多城市已形同虚设 [1] - 银行纷纷降低房贷利率，目前许多地区利率已下探至4%以下 [1] - 南京、厦门等城市允许购房者动用公积金账户资金支付购房首付款，政策导向明显鼓励入市 [1] 市场主流观点分歧 - 看多者认为在政策利好频出的当下是“抓紧买房”的绝佳时机 [3] - 看空者认为政策利好仅能维持短期提振，难以扭转长期下滑趋势，主张“继续存款”并等待房价回归合理水平 [3] 房地产市场供应过剩 - 全国96%的家庭拥有至少一套住房，其中超过41.5%的家庭拥有两套及以上住房 [7] - 住建部数据显示全国现有各类房屋总量高达6亿栋，若按每栋居住10人计算，理论上可容纳60亿人口 [7] - 行业认为房屋供应长期将大于需求，房价已不具备持续上涨的基础 [7] 救市政策效果分析 - 2024年杭州、重庆等一线城市全面放开限购，但救市措施未能带来预期市场反弹 [10] - 疫情冲击导致居民收入锐减或失业，显著削弱购房能力，家庭购房决策更趋理性 [10] - 房价普遍下跌失去“投资赚钱”吸引力，炒房客选择抛售，例如杭州放开限购后二手房挂牌量激增91%，加剧了价格下跌压力 [10] 居民储蓄与购房需求变化 - 2024年一季度住户存款激增8.56万亿元，按全国14亿人口计算，人均存款增加约6114元 [11] - 1-3月全国新建商品房销售额为21355亿元，同比下降27.6% [11] - “存钱者”队伍日益壮大，“买房者”队伍则日益缩减 [11] 保障性住房入市影响 - 根据《关于规划建设保障性住房的指导意见》，未来五年将有600万套保障性住房投入市场，平均每年约120万套 [12] - 保障性住房将分流商品房市场需求，未来房价很可能迎来深度调整 [12]

2026开年多地“以旧换新”政策明显提速 - 2026年1月15日，央行宣布将各类再贷款一年期利率从1.5%下调至1.25%，其中包括2024年5月设立的3000亿元保障性住房再贷款，其利率同步降至1.25% [4] - 2026年1月22日，上海奉贤发展（集团）宣布其“以旧换新”服务已完成首批50组家庭的正式登记，并建立动态轮候机制，已有14组家庭进入轮候 [4] - 2026年1月25日，杭州富阳乐居（杭州富阳城市建设投资集团下属全资子公司）推出商品住房“以旧换新”，由该公司收购符合条件的旧房，并向旧房权属人发放“以旧换新抵价券”（旧房收购成交价格）及“以旧换新购房券”用于购置新房 [4] - 2026年2月2日，上海浦东、静安、徐汇三区与建设银行上海分行签约，收购二手住房用于保障性租赁住房 [5] - 浦东新区的收购方案优先聚焦内环内、2000年以前建成、单套建筑面积低于70平方米、总价不超过400万元的产权清晰的个人二手房源，并要求产权人同步购买浦东新区全区范围内的市场化商品住宅 [5] - 静安区则聚焦总价适中、产权清晰的成套小户型二手房，明确由两家区属保障性住房公司作为实施主体，全流程主导房源摸排、洽谈签约、收购落地等工作 [5] - 2026开年以来，得益于央行下调结构性货币政策工具利率，商业银行积极性提升，各地方政府通过财政支持、银行贷款、租金收益等多元化方式筹集资金，用于保障性住房收购及改造，使得“以旧换新”进程明显提速 [5] - 政府直接收购二手旧房以促进“以旧换新”的举措被认为精准有力，其作用包括：打通房屋置换关键环节，缩短置换周期，简化流程，加快区域内新房销售去化；通过正规资产评估机构对旧房进行专业评估，规避部分不良中介的不实信息；通过对收购旧房更新装修，在市中心区域提供更多保障性租赁住房，促进“职住平衡”，减少通勤时间 [5] 公募基金对房地产板块持仓情况 - 截至2025年底，公募基金持有房地产业（证监会行业分类）股票组合总市值为388亿元，较2025年三季度末的558亿元有所下降 [6] - 该持仓占基金净值比例为0.10%，低于2025年三季度末的0.15% [6] - 该持仓占股票投资市值比例为0.43%，低于2025年三季度末的0.62% [6] - 相对于标准行业配置比例，公募基金对房地产板块低配0.67个百分点，低配幅度较2025年三季度末的0.64个百分点略有扩大 [6]

2026年1月中国房地产企业销售业绩 - 2026年1月TOP100房企销售总额为1905.2亿元，同比下降18.9%，降幅与2025年全年基本持平，销售延续了2025年底以来的稳定态势[1] - 2026年1月TOP100房企权益销售额为1321.4亿元，权益销售面积为654.8万平方米[1] - 同比降幅明显主要因2025年1月在政策推动下核心城市市场活跃度大幅提升，基数较高[1] 房企阵营与竞争格局变化 - 2026年1月百亿房企数量为3家，同比减少2家；五十亿房企数量为10家，同比增加2家[2] - TOP10房企销售额均值为93.3亿元；TOP11-30均值为26.0亿元；TOP31-50均值为10.3亿元；TOP51-100均值为4.9亿元[2] - 行业正经历调整，竞争从“规模竞速”转向“质量竞跑”，资源向优秀企业集中，企业更加注重产品创新、交付保障和用户体验[2] 政策与行业发展方向 - 北京、重庆、上海、苏州等多地在“十五五”规划建议中部署房地产工作，重点包括加快构建房地产新发展模式、加大保障性住房供给、建设“好房子”和完善房屋全生命周期安全管理制度[2] - “完善房屋全生命周期安全管理制度”被写入规划，体现了对房屋质量安全及系统性风险防范的重视[2]

北京市保障性住房政策与新就业形态劳动者 - 北京市政府工作报告首次提出2026年将增加“一张床、一间房、一套房”产品供应 重点改善城市运行服务保障人员居住条件 [1] - 政策旨在为新就业形态劳动者（如外卖骑手、快递员）勾勒安居蓝图 推动从“住得了”到“住得好”的转变 [1] 保障性住房供应结构与数据 - 2025年北京发布的第二批保障性住房建设筹集计划中 保租房“一间房”（公寓型）、“一张床”（宿舍型）产品占比达98% 较第一批计划的85%提高了13个百分点 [1] - 2025年北京全年建设筹集保障性租赁住房6.7万套（间） 竣工各类保障房近10万套（间） 超额完成年度任务 [4] - 北京市利用集体建设用地建设保障性租赁住房近13万套（间） 总量居全国首位 [4] - 2026年规划供应350公顷保障性住房用地 [4] 具体项目与运营模式 - 东城区天坛南里西区骑手公寓（“骑乐荟”）为16个房间、40张床位的骑手专属公寓 [1] - 朝阳区东四环晨光家园“城市建设者之家”项目提供60个床位 租金900至1200元/床 低于周边市场价三成以上 并配套停车场、充电桩等设施 [3] - 丰台区暖悦公寓银地店由公租房配建商业项目改建而成 提供公寓型、宿舍型房源 近3年入住率始终保持在90%以上 [4] - 首创繁星十八里店项目为全市最大的集体土地租赁住房项目 建成后可提供房源6500多套 并配套餐饮商超、健身房等设施 [4] - 海淀区云尚社区作为青年社区 通过共享空间、兴趣活动和贴心管家服务提升居住品质 [5] 政策实施与多方参与 - 北京通过盘活存量资源、创新供给模式（如“平急两用”和城市更新）打造“保障性租赁住房+品质社区服务”体系 [3] - 政策引导社会资本、村集体企业等多方参与 形成多元化供给格局 [4] - 项目布局在就业密集区 旨在实现城市运行服务保障人员的职住平衡 [3]

文章核心观点 - 国家计划自2026年起全面铺开老旧房收购专项行动 此举旨在稳定楼市、惠民生 通过政府收购个人手中的老旧住房来释放改善型需求 并转化为保障性租赁住房 标志着房地产政策重心从“去库存”转向“以购代建”和提升住房品质 [1][3][5] 政策背景与演变 - 政策源于2023年以来“稳楼市、保交楼、促消费”的信号 至2025年各地试水收购开发商库存房转保障房 但因此类房源位置偏远、配套差而效果不佳 [3][5] - 政策随后转向 核心目标从单纯“去库存”变为“以购代建” 旨在提升城市住房品质并释放换房动力 城市化率已超过66% 刚需增速放缓 改善型需求成为关键着力点 [5][7][8] 收购模式与试点情况 - 收购并非强拆或补偿 而是面向普通人手中年头久远的老房子 已有多个城市启动试点 包括济南、海口、杭州富阳、上海静安等 [3][10] - 济南启动“老旧小区房屋专项收购” 面向建筑年代久、面积小、配套落后的住宅 用于筹集保障房 [11] - 海口提出以收购老旧商品房作为保障房重要渠道 优先选择交通便利、配套成熟的小区 [12] - 杭州富阳明确收购房源以90平方米以下为主 房龄20年以上优先 且原则上不强制要求售房者购买新房 [13][14] - 上海静安探索“政府引导+市场收购”模式 结合旧改与公租房机制 [14] 收购标的与条件 - 优先收购中小面积、房龄较长、位置尚可的老旧住宅 例如城区内房龄超20年、面积在40到90平之间的老旧小区房 以及产权清晰但缺乏物业管理的原职工宿舍、单位分房等多层住宅 [16][25][26][27] - 收购价格原则上不低于市场评估价 部分地方甚至提出略高于市场价 且不强制要求“卖一买一” 售房者资金使用灵活 [18] - 收购房源将纳入地方政府保障性住房平台 用于安置、租赁、人才引进等多种用途 [18] 潜在影响与未来展望 - 直接释放改善型需求 解决老房子“卖不动”或“卖不上价”的问题 为置换新房提供资金和动力 [8][20][21] - 有助于扭转市场对楼市的悲观预期 表明国家稳定市场的明确方向 [22] - 政策具有示范效应 可能在2026年形成政策潮 成为房地产结构性改革的突破口 [23] - 未来政策可能延伸至小城镇危旧房改造、工业老厂房转住宅、集体土地老村改造等领域 并与旧改、保障房扩容等政策形成联动 [30] - 收购规模受限于地方保障房计划 并非有房必收 需关注政策窗口期与区域规划 [30] 对相关群体的意义 - 对于持有老旧房产的个人 尤其是房源“挂着卖不动”的业主 这是一次潜在的出手机会 [30][32] - 对于改善型购房者 出售老房子可获得首付款或充裕资金 从而更容易进行置换 [32] - 此次政策与以往“保交楼”不同 是真正面向个人业主 帮助其处理难以市场化的资产 [32]

项目申购热度 - 深圳今年首个可售人才房项目深铁睿著广场申购热度刷新纪录 共收到375户家庭认购申请 合格申购家庭为355户 而提供房源仅32套 房源与合格家庭的申购比高达约1:10 [1] - 此前 今年首个安居房项目铭著坊申购比为1:3.6 睿著广场1:10的申购比再次成为市场焦点 [1] 项目基本信息 - 睿著广场项目位于光明区新湖街道 开发建设单位为深圳地铁集团 [2] - 本次推出可售人才房32套 全部为三房户型 建筑面积约86-88平方米 配售均价为25500元/平方米 按建筑面积计算且不含室内装修 [2] - 项目住宅塔楼为装配式建筑 预计交付时间为2026年12月31日前 [2] 市场表现与背景 - 睿著广场项目的商品房部分于去年12月开售 开盘首日仅2小时就销售了150套 去化率达66% 成为去年底深圳楼市“现象级”热销案例 [2] - 项目商品房开盘时吸引了来自南山科技园、福田CBD的科技人才及改善型家庭 此次人才房受追捧也因其位于科学公园头排 周边配套完善且房源品质较高 [3] 政策影响分析 - 根据今年3月即将实施的《配售型保障性住房管理办法》 未来保障房将实行严格封闭管理 禁止转为商品住房交易 [3] - 当前仍在售的存量安居房和人才房因此成为稀缺资源 催生了“末班车效应” 购房者视其为可获资产增值空间的稀缺资产 资产属性凸显 [3] 申购流程与监督 - 合格申购家庭信息在市住房和建设局网站公示至2026年2月3日 接受各界监督 [4] - 认购家庭需对申报信息和材料的真实性、准确性、合法性负责 如存在虚报、瞒报或伪造材料等情形 将依法依规处理 [4]

政策动态：中央与地方聚焦新模式与存量盘活 - 自然资源部与住建部发文支持城市更新，鼓励利用存量土地和房产资源发展国家支持产业[1] - 住建部部长明确2026年两大工作重点：有序推动“好房子”建设以带动产业链升级，以及加快构建房地产发展新模式的基础制度[1] - 本周有14个省市出台稳市场政策，“城市更新”和“保障房”成为地方政策关键词[2] - 多地“十五五”规划建议将城市更新和深化要素市场化配置独立于房地产单列，置于更重要的位置[2] - 大连发布年度城市更新计划，计划改造面积超100万平方米，并探索老旧住房原拆原建新模式[2] - 广州计划在2026年筹集建设保障性住房3万套，深圳出台配售型保障房管理办法实施严格封闭管理，海口征集存量商品住房用作保租房[2] 新房市场成交：整体持续下行，城市分化显著 - 2026年第3周各能级新建商品住宅成交面积环比普降，呈现“四连降”趋势，绝对量降至去年7、8月低水平[5] - 一线城市成交面积环比下降38%，为各能级中降幅最大；二线城市环比微降5%；三四线城市环比下降23%[5] - 第3周30个重点城市新建商品住宅成交面积约63万平方米，环比下降17%，同比锐减51%[7] - 1月累计（截至第3周）30城成交面积232万平方米，同比减少42%[7] - 城市间表现分化：深圳、南京、济南等一二线城市环比降幅约40%，而杭州、合肥、哈尔滨、嘉兴、东营等城市环比增幅超30%[7] - 从累计同比看，三四线城市降幅最小为24%，其中嘉兴、东营、安庆等城市同比显著增长[7] - 具体城市数据：北京第3周成交6.49万平方米（环比-9%，同比-30%），深圳成交2.67万平方米（环比-66%，同比-75%），杭州成交7.44万平方米（环比+34%，同比-49%），合肥成交4.37万平方米（环比+87%，同比-55%）[8] 土地市场：供求规模低位，溢价率维持低位 - 2026年第3周重点城市土地供应建筑面积321万平方米，环比增长17%；成交建筑面积191万平方米，环比下降24%[11] - 重点城市土地市场平均溢价率为0.7%，延续低位运行态势[11] - 浙江省玉环市一宗宅地实现高溢价出让，起拍底价2.68亿元，经过37轮竞价以总价3.04亿元成交，溢价率达到13.43%，成交楼板价6192元/平方米[11]

报告行业投资评级 * 报告未明确给出对行业的整体投资评级 [1] 报告核心观点 * 中国房地产市场进入“市场+保障”双轨制发展的新阶段，在传统销售市场深度调整的同时，租赁住房（特别是保障性租赁住房）市场迎来新的发展机遇 [2] * 新房与二手房市场已呈现触底企稳迹象，政策以“稳预期、缩调整、促转型”为核心，着力降低交易成本、优化金融支持并推动行业向“开发+持有运营”转型 [3][7][15] * 租赁市场在法规完善、需求结构变化及供给增加的背景下，正从“冲规模”转向“保运营”，精细化管理和现金流安全成为核心，行业机构化率将提升 [23][27] * 城市与市场内部分化显著，投资机会需从城市能级、区域、价格段及户型等多维度供需结构差异中挖掘 [41] 市场现状：销售市场深度调整，呈现触底企稳信号 * 新房市场销售面积在5年内下降**53%**，新开工面积下降**71%**，供求关系发生根本变化 [3][4] * 2025年12月，新房市场呈现“跌势收敛、分化加剧”态势，58安居客领先指数显示新房找房热度已降至历史低点，需求触底 [3] * 二手房市场调整压力持续，但一线城市跌势略有收敛，找房热度趋势已呈现筑底企稳形态 [7] * 全国新建商品住宅库存同比减少**9.1%**，但消化周期同比延长**0.6**个月，库存压力依然存在 [11] * 房地产价格周期出现拐点信号，新房与二手房价格趋势向好发展 [12][13][14] 政策环境：顶层定调明确，多维度政策支持转型 * 2026年政策以“稳预期、缩调整、促转型”为核心，明确房地产兼具金融与民生双重属性 [15] * 1月政策聚焦四大方向：1) 降低交易成本（如换房个税退税延续）；2) 优化金融支持（如商办首付降至**30%**、公积金利率下调）；3) 深化公积金改革；4) 推动商办去库存 [15][16] * 政策鼓励通过专项债收购存量商品房转作保租房，并推动REITs扩容以支持商办存量改造为长租公寓，引导房企向“开发+持有运营”转型 [16] 租赁行业新阶段：保障房高质量发展与监管规范化 * 保障性住房进入高质量发展阶段，“十四五”期间全国计划建设筹集保障性住房等**1100多万套（间）**，部分城市如北京、深圳、广州已超额完成目标 [17][19] * 首部《住房租赁条例》于2025年9月施行，对租赁房源标准、合同备案、资金监管、从业主体资质与行为进行了全面规范，推动行业合规化 [23][24][25][26] * 租赁行业正从“冲规模”转向“保运营”，轻资产扩张需匹配现金流，“高收低租”模式不可持续，自持与保障房赛道抗风险能力更强，中小机构出清加速 [27] 市场机遇：租赁需求潜力巨大，结构性机会显现 * 中国租赁市场存在巨大潜在规模：城市家庭中租房户数约**5000万**，占比**25.6%**，但政策性租房仅覆盖约**700万**户，占比**3.7%**，缺口明显 [30] * 人口结构升级（城镇化率从**67%** 提升至**70%**、学历提升）将长期驱动约**2000万**户家庭的改善居住需求，其中约**1100万**户需求可能通过市场化租房满足 [31][32] * 家庭小型化（结婚对数下降、出生率下降）导致居住需求由买房向租房的转化动能减弱，支撑租赁需求 [34][35] * 线上平台租房需求占比显著提升，2025年58平台和AJK平台占比分别达到**54.5%** 和**33.6%**，较2021年分别提升**13.5**个百分点和**14.6**个百分点 [39][40] 租赁市场运行：租金止跌企稳，城市分化显著 * 2025年百城租房市场挂牌套数达**183.2万**套，较2023年增长**35%**，供给增加 [38][40] * 2025年重点城市平均挂牌租金为**43.3**元/平方米/月，较2024年下跌**9.6%**，但跌幅较2024年（**12.4%**）收窄，且月度波动幅度小，有止跌企稳迹象 [43][44] * 城市租金表现分化：2025年**3个**城市租金同比上涨，**24个**城市跌幅在**3%**以内；西部城市如乌鲁木齐（同比**104.1**）、贵阳（同比**100.3**）表现相对突出 [45][47] * 一线城市中，上海2025年12月挂牌租金较2021年疫情前仍高出**11.5%**；广州和深圳下半年显现止跌回升迹象 [49][50] * 核心二线城市租金回落显著，但成都表现强劲，2025年12月租金较2021年疫情前仍高出**1.7%**，2025年租金同比跌幅仅**2.2%** [49][50] 供需结构分析：价格段与区域分化孕育投资机会 * 2025年租赁市场线上挂牌供应量同比上升**4.2%**，线上需求热度同比小幅下降**3.7%**，跌幅显著收窄 [52][53] * 重庆、南京、杭州、福州及天津等新一线城市需求热度同比上升，表现优于一线城市 [51][53] * 价格段供需错配：一线城市**3000元以下**房源存在供应缺口，**5000元以上**房源供大于求；重点二线城市**1000-2000元**区间房源供不应求 [55][56][57] * 以成都为例，市场呈现高集中度与结构性机会：**501-2000元/月/套**的房源供需占比高达**71.6%** 和**76.8%**，竞争激烈；但1房和2房户型需求占比显著高于供给占比，存在补位机会 [58][59][60] * 区域分化：成都核心区域（如锦江、武侯）租金同比上涨超**2%**，租金收益率主动上涨；而人口分散导致多区域（如双流、新都）租赁需求活跃，需求占比高于供应占比 [61][62][64][65][74] 投资属性：租金收益率上行，超越国债收益率 * 在二手房价格下行趋势下，各能级城市挂牌租金收益率均被动上行：2025年一线城市收益率较2024年初上涨**11.8%**，重点二线城市上涨**17.1%** [67][68] * 2025年，各能级城市租金收益率均突破10年期国债收益率，租赁产品的投资属性显现 [68] * 重点城市租金收益率走势分化但整体上行：北京稳定在**2%**以上；广州12月达**2.3%**；成都、重庆、武汉处于**2.7%~3.2%**区间，12月均超**3%** [69][71] * 成都2025年平均挂牌租金收益率为**2.87%**，2025年12月较2024年1月上涨**21%**；核心区域如成华、锦江收益率超**3%**，且由租金上涨推动主动上涨 [73][74]

北京“十五五”时期城市更新与住房发展核心规划 - 北京市在“十五五”时期将聚焦8类重点任务，推动城市发展从“住有所居”向“住有宜居”升级，城市更新向内涵式发展转型 [1] 既有建筑改造与老旧小区整治 - 北京市将加大既有建筑改造利用力度，开展包括核心区平房院落保护更新、危旧房屋改建、老旧低效楼宇改造在内的7项任务 [1] - 持续推进老旧小区综合整治、老楼加装电梯、老旧电梯更新等5项任务 [1] - 2026年计划推动完成加装电梯800部，并积极争取国家超长期特别国债支持，实施老旧电梯更新改造1万部 [1] 城市活力组团与更新模式 - 北京计划打造一批职住商服平衡、功能复合、便捷可达、多元时尚、特色鲜明的综合化城市更新组团，塑造城市更新标杆 [1] - 通过加强空间资源统筹利用，探索形成整体谋划、资源统筹、政策集成、多元参与的更新模式，旨在加快形成可视化效果 [1] - 目标是推动首都城市更新每年都有新进展、新变化 [1] 保障性住房供应优化 - 未来北京将优化保障性住房供应结构，加大存量资源盘活力度 [1] - 鼓励将商业办公等非居住类建筑改建为保障性租赁住房 [1] - 结合市场需求，增加价格适当、区位适宜、条件适用的“一张床”、“一间房”类保障性租赁住房的有效供给 [1]

北京市“十五五”住房保障规划核心要点 - 北京市“十五五”期间住房保障工作的核心是推动“住有所居”向“住有宜居”升级，聚焦群众多样化住房需求，深化改革创新 [1][4] 过往建设成果与未来制度方向 - “十四五”期间，北京全市共建设筹集各类保障性住房69万余套（间），竣工45万套（间）[4] - “十五五”时期将加快完善住房保障政策体系，加强政策创新与突破，优化公租房、保障性租赁住房政策设计 [4] - 目标是构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房保障制度，提升精准保障水平 [4] 保障房供应结构与方式 - 将优化保障性住房供应结构，加大存量资源盘活力度，鼓励商办等非居改建为保租房 [4] - 结合市场需求增加价格适当、区位适宜、条件适用的“一张床”、“一间房”保租房有效供给 [4] - 统筹运用“实物+补贴”保障方式，持续提升公租房备案家庭保障率达到更高水平 [4] 重点保障人群与措施 - 着力增加“一张床、一间房、一套房”产品供应，以缓解青年人住房困难，改善城市运行服务保障人员居住条件 [4] - 改善新市民、青年人居住条件，扩大保租房覆盖面，开展新毕业大学生专项配租 [4] - 加强对新就业群体等城市运行服务保障人员的住房支持，搭建对接服务平台 [4]