行业与公司 * 行业聚焦于中国房地产租赁市场 特别是一线和二线城市的住宅租赁与保障性住房领域[1][4][9] * 公司涉及租赁企业 包括机构化运营集中式出租住房项目的运营商 以及参与保障性住房市场的大型开发商和资管系企业 例如华润有巢REITs项目被提及[10][12][14] 核心观点与论据 * 中国一线城市租金回报率从1.5%左右升至1.7%-1.9% 但由于CPI低位甚至负增长 实际投资机会并不乐观 2023年起一线城市租金回报比加CPI已低于无风险收益率 需警惕房价下探风险[1][4] * 提升实际租金回报率需提高租金或降低购房成本 鉴于全球通胀放缓及中国GDP增速下降导致CPI下行 降低房价是主要途径 无风险收益下降可部分缓解房价下探压力 例如10年期国债收益降至1.7%时对房地产价格下探压力有所减轻[1][7] * 二线城市租金回报率加CPI在2024年开始回升 如长沙和武汉在2023年分别提升0.3个百分点和0.6个百分点 2024年达到3.9%-4.1% 表明二线城市房价企稳 与一线城市形成对比[9] * 租赁企业面临房价上涨、租金增长乏力挑战 盈利能力受损 现金流承压 运营压力增大 扩张能力削弱 资产估值与再融资风险增加 例如部分国内城市租金回报率仅为2%-3% 而融资成本普遍高于3% 商业地产资本化率从5%降至3%[10] * 政策红利通过低价土地供应、税收优惠、财政补贴、REITs融资及"租购同权"等措施推动保障性住房市场发展 例如华润有巢REITs项目地价仅为同区域住宅用地20%左右 个人出租住房增值税税率从5%降至1.5% 专业化出租企业房地产税按4%征收 原为12% 深圳对新建出租住房最高补贴1500元/平方米[12] * 热点城市机构化运营集中式出租住房项目房间数量同比增长35% 低于2023年的55% 但武汉、天津、青岛等市增长速度超过或接近70% 利率下行显著降低融资成本 国企系大型开发商通过重资产进行规模扩张 资管系占比增加[14] 其他重要内容 * 租金回报率是衡量房产投资价值的重要指标 经过通胀调整后具有可比性 例如过去16年间中国一线城市租金回报率约1.5%加上2%通胀相当于国外平均3.5%水平[3] * 中国住房持有成本较低源于长期货币宽松、缺乏房产税及房价上涨预期 导致居民倾向购房而非出租 影响租赁市场发展 并降低对租金回报的要求[6] * 美国房地产增加值占GDP比重为13.8% 远高于中国的5.9% 差异主要源于统计方式不同 美国按市场价格虚拟出租出房租纳入GDP核算 中国主要处于评估和研究阶段[15] * 中国在2016年改进核算方法 使用市场租金法计算城镇居民自有住房服务产出 农村仍用成本法 2002年核算体系用成本法 2016年调整折旧率 城镇居民从每年4%调低至2% 农村从2%调高至3%[16] * 新核算标准下城镇居民自有住房服务产出参考市场租金估算 但许多低等级城市仍用成本法 未来随租房市场完善将逐步实现租金法核算[17] * 中国加快住房普查数据收集 包括房屋地理位置、面积、结构、质量、房龄等信息 为市场租金法提供数据支撑 并为未来征收持有环节税种提供基础[18]

人民财讯9月12日电，财政部部长蓝佛安9月12日在国新办"高质量完成'十四五'规划"系列主题新闻发布 会上表示，"十四五"时期支持筹集各类保障性住房约780万套，改造老旧小区16万个，帮助城市困难人 群实现住有所居。 ...

NO.1 上海七批次土拍5宗地收金111.16亿元 9月4日，上海完成今年第七批次集中供地出让。本次共出让5宗住宅用地，总面积139929.87平方米，总 规划建筑面积237146.94平方米，总起始价98.67亿元。最终3宗地块溢价成交，2宗地块底价成交，共收 金111.16亿元。 点评：此次土拍一定程度上反映出市场活跃度，部分地块溢价成交，反映出房企对上海房地产市场仍具 信心，激励更多企业关注土地市场。对拿地企业而言，将获得新的项目开发资源，影响其后续业务布局 与发展节奏。 9月3日，中国人民银行福建省分行官微披露，6月30日，农业发展银行南平市分行发放全省首笔保障性 住房收购贷款，金额4900万元。该笔贷款用于协助合格收购主体，收购邵武市179套、总面积1.88万平 方米的已完工未售商品房，将用于补充保障性租赁住房供给，且人民银行对金融机构该笔贷款本金给予 100%保障性住房再贷款扶持。近期，农业发展银行南平市分行再次新增投放贷款6345万元，支持合格 收购主体收购延平区671套已建成未售商品房，同样用于增加保障性租赁住房供应。 9月3日，花样年公告称，截至2025年9月3日下午5时，持有公司现有票据7 ...

项目概况 - 济南城发·七彩新筑配售型保障性住房项目于8月28日起开放实楼装修交付样板间 [1] - 项目总建筑面积约25万平方米 规划建设26栋住宅 提供1900套精装房源 [3] - 项目位于历城区七彩路与虎山北路交叉口东南侧 为济南市重点保障性住房工程 [3] 户型设计 - 首批开放A-1地块9号楼80平方米户型和14号楼114平方米户型的实楼装修交付样板间 [1] - 项目户型面积从80平方米到128平方米不等 满足不同家庭居住需求 [3] - 采用全明设计 保证户户通透采光充足 秉持绿色建筑二星标准 [3] 工程进展 - A-1 A-2地块已有4栋主体结构封顶 其他楼栋多已施工层数过半 [6] - 采用轻质高强ALC条板墙墙体施工 断桥铝型材与三玻两腔LOW-E玻璃门窗安装 [6] - 创新应用BIM建模技术指导 实现全流程数字化管理 提升施工效率与质量管控水平 [6] 参观安排 - 开放时间为每日上午9:00-11:30 下午14:00-17:00 工作日上午时段人流较少 [5] - 参观需实名预约 未预约到访无法参观 周末参观建议提前3-5天预约 [5] - 项目热线电话为0531-86909916和0531-86909917 供意向市民预约使用 [5] 物业服务 - 济南万科物业服务有限公司中标该项目物业服务 [6] - 万科物业将以精细化管理和温度服务为社区生活注入全新活力 [6] - 物业入驻被视为对项目品质生活的全新升级 [6]

城市存量资源激活 - 全面摸底城市房屋 设施 土地等资产资源底数 [2] - 改造利用老旧厂房 低效楼宇 闲置传统商业设施等存量房屋 [2] - 建立建筑功能转换和混合利用相适应的规划调整机制 [2] - 加强规范存量城市基础设施资产管理以提高运行效能 [2] - 优化产权归集 整合 置换和登记政策以盘活存量低效用地 [2] 住房建设与社区发展 - 系统推进"好房子"和完整社区建设 [2] - 加快构建房地产发展新模式满足刚性和改善性住房需求 [2] - 全链条提升住房设计 建造 维护 服务水平 [2] - 大力推进安全 舒适 绿色 智慧的"好房子"建设 [2] - 实施物业服务质量提升行动 [2] 城市更新与改造 - 稳步推进城中村和危旧房改造 [2] - 支持老旧住房自主更新和原拆原建 [2] - 持续推动城镇老旧小区改造 [2] - 一体化推进城市体检和城市更新 [2] 产城融合发展规划 - 坚持人口 产业 城镇 交通一体规划 [2] - 建设创新型产业社区和商务社区 [2] - 科学制定实施城市更新专项规划 [2] - 创造宜业 宜居 宜乐 宜游城市环境促进产城融合 [2] - 因地制宜发展保障性住房实现职住平衡 [2]

住房公积金政策调整 - 购买保障性住房使用住房公积金贷款的最低首付款比例降至15% [1] - 单缴存人最高贷款额度由60万元上浮50%至90万元 双缴存人最高贷款额度由100万元上浮50%至150万元 [1] - 贷款额度上浮政策与多子女家庭购房等政策不叠加使用 [1] 提取与贷款组合政策 - 购买保障性住房可同时提取住房公积金支付购房款并申请贷款 提取与贷款金额合计不超过所购住房总价 [1] 保障性租赁住房支持措施 - 租住保障性租赁住房且连续缴存住房公积金满3个月 本人及配偶在成都市无自有产权住房的可按实际房租支出提取 [1] - 可签订协议授权按月提取住房公积金直接支付给运营企业用于支付房租 [1]

政策调整 - 购买保障性住房使用住房公积金贷款最低首付款比例为15% [1] - 单缴存人最高贷款额度由60万元上浮50%至90万元 双缴存人最高贷款额度由100万元上浮50%至150万元 [1] - 贷款额度上浮政策不与多子女家庭购房等政策叠加使用 [1] 提取政策 - 允许提取住房公积金支付购房款同时申请住房公积金贷款 提取与贷款金额合计不超过所购住房总价 [1] - 缴存人购买保障性住房可提取本人父母、子女、配偶的住房公积金 [2] - 缴存人及配偶可在购房五年内申请每月提取一次 父母子女符合条件可在购房一年内提取一次 [2] 租赁支持 - 租住保障性租赁住房且符合条件者可按实际房租支出提取住房公积金 [2] - 允许签订协议授权按月提取住房公积金直接支付给运营企业用于支付房租 [2] - 当年办理过租房提取的缴存人购买保障性住房可继续以购房或偿还贷款本息申请提取 [2]

项目基本情况 - 2025年第二批配售型保障性住房申购时间为2025年8月18日上午10点至9月2日下午17点 [1] - 项目名称为萝岗和苑 位于黄埔区水西路以西 [2] - 项目总配售型保障性住房2411套 本次供应第二批房源1763套 [2] - 销售方为广州安居集团有限公司所属广州城投住房租赁发展投资有限公司 [2] 房源户型分布 - 本次供应房源包含两房和三房两种主要户型 [3][4][5][6][7][8][9][10][11][12][13][14][15][16] - 两房户型建筑面积主要集中在76-81平方米区间 具体包括76.17平方米、76.17平方米、76.79平方米、76.83平方米、76.90平方米、77.39平方米、78.37平方米、79.71平方米、80.07平方米等多种规格 [3][4][5][6][7][8][9][10][11][12][13][14][15][16] - 三房户型建筑面积主要集中在91-93平方米区间 具体包括91.25平方米、91.26平方米、91.34平方米、91.40平方米、91.91平方米、92.39平方米、92.66平方米、92.76平方米等多种规格 [3][4][5][6][7][8][9][10][11][12][13][14][15][16] 房源楼栋分布 - 房源分布在A-9、A-10、E-1、E-2、E-3、E-4等多个楼栋 [3][4][5][6][7][8][9][10][11][12][13][14][15][16] - 房屋朝向涵盖东南、西南、西北、东北等多个方向 [3][4][5][6][7][8][9][10][11][12][13][14][15][16]

业务澄清 - 公司未涉及西藏雅下水电站的装修业务 [1] 业务运营战略 - 近年来平稳运营装修装饰业务为变革与发展提供更大空间 [1] - 持续深化与央企及地方国企的战略合作关系 [1] - 积极把握城市更新和保障性住房等国家政策支持方向 [1] - 发挥国资企业在相关领域的资源优势以增强优质项目获取能力 [1]

行业投资评级 - 报告对房地产行业维持"推荐"评级 [2] 核心观点 - 新房市场第31周20城成交面积184万方，环比上升16%，同比下降21%，年初至今累计同比下降8% [19][22] - 二手房市场第31周11城成交面积174万方，环比下降8%，同比下降4%，但年初至今累计同比上升14% [23][26] - 核心城市优质供给驱动新房和宅地成交热度，但挤压老库存和二手房去化，二者仍面临价格下行压力 [32] 板块行情 - 第31周申万房地产指数下跌3.4%，在31个一级行业中排名第29位 [8][12] - A股板块涨幅第一为天府文旅（+42%），跌幅最大为金地集团（-8.1%） [9][10] - 港股板块涨幅第一为远洋集团（+14.5%），跌幅最大为旭辉控股（-13.6%） [11][14] 政策动态 - 浏阳出台契税优惠（唯一住房140㎡以下按1%征收）及60%契税补贴政策 [13][15] - 北京对多子女家庭提高公积金贷款额度，允许按实际租金提取公积金 [13][15] - 贵州计划2025年改造城中村6268户、危旧房10022套，山东对智能家居消费补贴 [13][15] 土地与公司动态 - 华润置地以244.7亿元获取上海浦东后滩地块及黄浦余庆里资产包 [16][18] - 保利华南以超10亿元竞得佛山北滘地块，楼面价7000元/㎡，阳台占比达30% [17][18] - 新城控股发行10亿元5年期中期票据，票面利率2.68% [30][32] 投资建议 - 关注三类方向：具备产品护城河的房企（绿城中国、华润置地）、优质商业地产（太古地产）、存量房中介（贝壳-W） [32] - 建议观测二手房价企稳信号，作为行业见底关键指标 [32]