行业投资评级 - 报告对房地产行业的投资评级为“强于大市”，且评级为“维持” [2] - 行业指数收盘点位为2291.85，52周最高为2436.17，52周最低为1870.99 [2] 核心观点 - 政策层面延续“稳预期”基调，中央与地方协同发力 [5] - 中央层面强调“盘活闲置土地房屋”和“推进农村集体经营性建设用地入市”，但明确禁止用于商品住房建设 [5] - 地方层面政策精准度提升，例如福建出台“库存超24个月暂停供地”、“房票安置+共有产权购房”等措施，上海试点收购内环内“老破小”二手房用于保障性租赁住房，南京推动“房票全城通兑” [5] - 核心城市二手房价格好转，报告将持续跟踪“二手端信心修复-挂牌/议价改善-成交结构上移”的链条 [5] 行业基本面跟踪：新房成交及库存 - 上周（报告期）30大中城市新房成交面积为123.24万方 [6][14] - 本年累计新房成交面积为870.59万方，累计同比-3.6% [6][14] - 30大中城市近四周平均成交面积为131.24万方，同比-18.5%，环比+0.8% [6][14] - 分线城市看，近四周平均成交面积：一线城市为39.33万方，同比+33.7%，环比+1.5%；二线城市为62.35万方，同比+16.8%，环比+1.2%；三线城市为29.57万方，同比+5.7%，环比-1.1% [6][14] - 上周14城商品住宅可售面积为7883.7万方，同比-5.38%，环比-0.25% [6][17] - 14城去化周期为19.89个月，其中一线城市去化周期为14.2个月 [6][17] 行业基本面跟踪：二手房成交及挂牌 - 上周20城二手房成交面积为221.16万方 [7][20] - 本年累计二手房成交面积为1330.26万方，累计同比+27.8% [7][20] - 20城近四周平均成交面积为233.48万方，同比+27.8%，环比+0.6% [7][20][22] - 截至2026年1月26日，全国城市二手房出售挂牌量指数为3.91，环比-1.5% [7][24] - 同期挂牌价指数为147.05，环比+0% [7][24] 行业基本面跟踪：土地市场成交 - 上周100大中城市新增供应住宅类土地23宗，成交34宗；新增供应商服类土地64宗，成交39宗 [7][27] - 近四周平均住宅类土地成交数量/供应数量（供销比）为1.33，商服类为1 [7][27] - 近四周成交住宅类土地楼面均价为4501元/平方米，溢价率为2.21%，环比-0.23个百分点 [7][27] - 近四周成交商服类土地楼面均价为2813.75元/平方米，溢价率为2.76%，环比-0.47个百分点 [7][27] 行情回顾 - 上周A股申万一级房地产行业指数上涨0.01%，沪深300指数下跌1.33%，房地产指数跑赢沪深300指数1.34个百分点 [8][29] - 上周港股恒生物业服务及管理指数下跌0.78%，恒生综合指数下跌3.22%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数2.44个百分点 [8][29] - 从行业排名看，上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第18，港股地产分类、物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第4、第8 [31] - 个股表现：A股涨幅居前为华发股份(+4.23%)、栖霞建设(+3.83%)、天健集团(+2.58%)；港股地产涨幅居前为绿景中国地产(+13.46%)、雅居乐集团(+5.26%)、太古地产(+3.88%)；物企涨幅居前为世茂服务(+6.25%)、特发服务(+4.44%)、中海物业(+2.07%) [35]

报告行业投资评级 - 增持（维持）[7] 报告的核心观点 - 2026年开年，多地启动旧房收购，“以旧换新”明显提速，政府主导的举措精准有力，有助于打通置换环节、加快新房去化、提供保障性租赁住房[1][3] - 公募基金对房地产板块持仓处于低配状态，截至2025年底占股票投资市值比例为0.43%，相对于标准行业配置比例低配0.67个百分点[4] - 随着政策持续落地和供给侧出清，部分高能级城市及信用优势明显的龙头央国企地产有望受益，投资建议关注稳健央国企、存量资源运营商及物业服务三条主线[5] 根据相关目录分别进行总结 一、2026开年，多地启动旧房收购，“以旧换新”明显提速 - **政策利率支持**：2026年1月15日，央行宣布将各类再贷款一年期利率从1.5%下调至1.25%，2024年5月设立的3000亿元保障性住房再贷款利率同步降至1.25%[1] - **地方实践案例**： - 2026年1月22日，上海奉贤发展（集团）已完成首批50组家庭的“以旧换新”正式登记，并建立动态轮候机制，目前有14组家庭进入轮候[1] - 2026年1月25日，杭州富阳乐居推出商品住房“以旧换新”，由该公司收购旧房并向换房人发放“抵价券”及“购房券”用于购置新房[1] - 2026年2月2日，上海浦东、静安、徐汇三区与建设银行上海分行签约，收购二手住房用于保障性租赁住房[2] - **收购标准细化**：浦东新区优先聚焦内环内、2000年以前建成、单套建筑面积低于70平方米、总价不超过400万元的产权清晰个人二手房源，并要求换房人同步购买浦东新区全区范围内的市场化商品住宅[2] - **举措效果与意义**：政府直接收购旧房能打通置换关键环节、缩短周期、简化流程、加快新房销售去化；通过正规评估规避不良中介信息；通过对收购旧房更新装修，在市中心提供更多保障性租赁住房，促进“职住平衡”[3] 二、公募基金持仓情况 - 截至2025年底，公募基金持有房地产业股票总市值为388亿元（2025年三季度末为558亿元），占净值比例为0.10%（2025年三季度末为0.15%），占股票投资市值比例为0.43%（2025年三季度末为0.62%）[4] - 持仓比例相对于标准行业配置比例低配0.67个百分点（2025年三季度末为0.64个百分点）[4] 三、投资建议 - **宏观背景**：2026开年《求是》集中刊文明确改善和稳定房地产预期，前期一揽子政策持续落地，地方政府调控自主性提升，区域与城市分化加深[5] - **行业展望**：部分高能级城市有望获益于城市更新，实现结构优化和内涵式发展，加快政府收购和“以旧换新”，逐步实现“止跌回稳”；随着供给侧出清，信用优势明显的龙头央国企将持续受益于竞争结构优化，建立“品牌优势护城河”，实现经营业绩企稳回升[5] - **关注主线**： 1. 具备片区综合开发能力、信用优势明显、产品美誉度高、在核心城市销售排名靠前的稳健央国企地产，推荐招商蛇口、中国金茂等[5] 2. 公募REITs积极推进，存量资源丰富、具备运营品牌核心竞争力的公司，推荐华润置地、上海临港等[5] 3. 看好物业服务长期发展空间，推荐招商积余、华润万象生活、绿城服务等[5]

报告行业投资评级 - 强于大市（维持）[9] 报告的核心观点 - 2025Q2房地产行业基金持仓占比回落低配延续，开发与服务板块仓位双降，机构聚焦央国企与商业地产，北向资金增持保利等龙头，南向资金加仓贝壳等，行业估值处底部，政策托底，建议关注具拿地能力与产品优势的央国企及改善型房企[4] 根据相关目录分别进行总结 行业：基金持仓占比回落，低配趋势延续 - 2025Q2样本基金中房地产行业重仓总市值256.7亿元，环比减少11.3%，重仓占比0.83%，环比降0.12pct，相对标准低配0.37pct，较Q1走扩，配置比例在31个申万一级行业中排第22，重仓占比环比增幅排第21 [10][17] 板块：开发板块与服务板块仓位环比双降 - 2025Q2样本基金持仓中，房地产开发、服务板块重仓占比分别为0.74%、0.09%，环比分别降0.11pct、0.02pct [11][22] 个股：机构持续聚焦央国企，商业地产获加仓 - 2025Q2开发板块基金重仓个股市值前5为保利发展、招商蛇口、滨江集团、华润置地、中国海外发展，新城控股、华润置地、恒隆地产获增持 [12][24] - 2025Q2服务板块基金重仓个股市值前5为贝壳 - W、招商积余、绿城服务、中海物业、华润万象生活 [12][27] 资金：北向资金增持保利，贝壳、龙湖、绿城获南向资金加仓 - 2025Q2陆股通持股比例环比增幅前五为保利发展、金地集团、华夏幸福、金融街、新城控股，减幅前五为我爱我家、中国国贸、招商积余、陆家嘴、万科A [13][32] - 2025Q2港股通持股比例环比增幅前五为贝壳 - W、龙湖集团、绿城中国、建发国际集团、中国金茂，减幅前五为保利物业、碧桂园服务、中国海外宏洋集团、中国海外发展、越秀地产 [13][35] 投资建议：持续推荐头部央国企和改善型房企 - 房地产板块估值处历史底部，政策发力，2025年上半年核心城市土地市场回暖，改善型需求强，建议关注有拿地能力和产品优势的头部央国企和改善型房企，如建发国际集团等，及房产中介平台如我爱我家等 [14][38]