报告行业投资评级 - 房地产（地产开发）行业评级为“增持”，且评级维持不变 [5] 报告核心观点 - 2026年开年，受供给节奏扰动，全国住宅用地市场成交量价均处低位，市场整体表现低迷 [1] - 政策层面持续释放改善和稳定房地产预期的信号，随着政策落地，区域与城市分化将进一步加深，高能级城市有望通过城市更新等方式率先企稳 [4] - 随着供给侧逐步出清，信用优势明显的龙头央国企将受益于竞争格局优化，建立品牌护城河，实现业绩企稳回升，投资应关注稳健央国企、存量资源运营商及物业服务三条主线 [4] 根据相关目录分别进行总结 百城土地/住宅类用地供需情况 - **整体市场**：2026年1-2月，百城供应土地建筑面积1.75亿平方米，累计同比+2.7%；成交土地建筑面积1.42亿平方米，累计同比-18.3% [1][10] - **住宅用地**：同期百城供应住宅类用地建筑面积1,947万平方米，累计同比-17.2%；成交住宅类用地建筑面积1,919万平方米，累计同比-34.1% [1][20] - **分能级城市**： - **一线城市**：供应住宅用地建面136万平方米（累计同比-9.3%），成交111万平方米（累计同比-34.4%），供需比1.2 [1][30] - **二线城市**：供应住宅用地建面745万平方米（累计同比-40.0%），成交565万平方米（累计同比-44.6%），供需比1.3 [1][40] - **三线城市**：供应住宅用地建面1,066万平方米（累计同比+11.1%），成交1,242万平方米（累计同比-27.7%），供需比0.9 [2][48] 百城土地/住宅类用地成交价格 - **整体价格**：2026年1-2月，百城土地成交楼面均价1,179元/平方米，累计同比-27.4%；百城住宅类用地成交楼面均价5,457元/平方米，累计同比-23.9% [58] - **分能级城市住宅用地价格**： - **一线城市**：成交楼面均价30,662元/平方米，累计同比-30.4% [1][68] - **二线城市**：成交楼面均价4,688元/平方米，累计同比-40.9% [1][71] - **三线城市**：成交楼面均价3,551元/平方米，累计同比+14.9% [2][79] TOP50房企拿地情况 - **拿地规模**：2026年1-2月，TOP50房企新增土储价值777亿元，累计同比-60.0%；新增土储面积1,248万平方米，累计同比-34.6% [84][87] - **企业排名**：1-2月新增土储价值排名前三的房企为越秀地产（262亿元）、华润置地（22亿元）、中交城投（22亿元） [1][90] 光大核心30城住宅类用地成交情况 - **成交概况**：2026年1-2月，光大核心30城成交宅地81宗（累计同比-53.4%），成交总建面561万平方米（累计同比-55.0%），成交总价639亿元（累计同比-61.6%），成交楼面均价11,391元/平方米（累计同比-14.8%），整体溢价率10.4%（同比-5.6个百分点） [2][98] - **市场结构**：1-2月，核心30城宅地成交建面占百城比重29.2%，成交总价占百城比重61.0%；核心6城（北、上、广、深、杭、蓉）成交均价达24,300元/平方米 [3][102] - **溢价分布**：1-2月核心30城成交宅地中，溢价率超过20%的仅9宗（占比11.1%），零溢价成交的达68宗（占比84.0%） [2][114] 投资建议 - **主线一：稳健龙头央国企**：看好具备片区综合开发能力、信用优势明显、产品美誉度高且在核心城市销售排名靠前的房企，推荐中国金茂、保利发展、越秀地产、中国海外发展 [4][117] - **主线二：存量资源运营商**：公募REITs积极推进，看好先发布局多元赛道、存量资源丰富、具备运营品牌核心竞争力的房企，推荐华润置地、上海临港 [4][117] - **主线三：物业服务**：宏观政策支持服务消费，看好物业服务行业长期发展空间，推荐招商积余、华润万象生活、绿城服务 [4][117]

报告投资评级 - 房地产（地产开发）行业评级为“增持”（维持） [4] - 房地产（物业服务）行业评级为“增持”（维持） [4] 报告核心观点 - **政策基调延续稳定，供给侧调控精准化**：2026年政府工作报告延续“稳市场、防风险、促转型”基调，提出“着力稳定房地产市场”，并强调“因城施策控增量、去库存、优供给”，调控更为精准[1] - **行业迈入品质提升新阶段**：报告强调有序推动“好房子”建设，通过实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动，切实回应居民高品质居住需求，行业从规模扩张转向品质提升[2] - **预期管理加强，城市更新带来投资机遇**：《求是》杂志刊文集中聚焦房地产和城市更新，强调加强预期管理对稳定市场的重要性，并指出“十五五”期间城镇老旧小区改造等城市更新重点任务将带动“数十万亿元”的投资和消费[2] - **地方政策加速落地，市场分化加深**：以上海为代表的城市楼市新政加速出台（如调减限购、提高公积金贷款额度），同时“以旧换新”模式提速[3]。市场表现分化，龙头房企和核心城市销售表现相对较好，但整体成交同比下滑[3] - **投资机会聚焦于结构性受益标的**：随着供给侧出清和竞争结构优化，信用优势明显的龙头央国企地产及部分高能级核心城市将受益，报告建议关注招商蛇口、中国金茂、上海临港、绿城服务等公司[4] 政策与行业动态总结 - **2026年政府工作报告方向**：着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房用于保障性住房，深化住房公积金制度改革，优化保障性住房供给，加快危旧房改造，推动“好房子”建设，发挥“保交房”白名单制度作用[1] - **中央层面信号**：《求是》杂志刊文指出，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效阶段[2] - **地方政策案例**：上海出台楼市新政，非本市户籍购买外环内住房的社保/个税年限由3年改为1年；持居住证满5年无需社保即可全市购1套房；家庭首套住房公积金贷款最高额度由160万元提高到240万元[3] - **市场创新模式**：杭州富阳、上海浦东等地推出商品住房“以旧换新”，收购二手住房用于保障性租赁住房[3] 市场表现数据总结 - **房企销售情况**：2026年1-2月，TOP10房企全口径销售额同比-25%，TOP100房企同比-30%[3] - **新房成交情况**：截至2026年3月1日，20城新房累计成交7.4万套，同比-32.9%；其中北京成交3771套（同比-27%），上海成交1.1万套（同比-14%），深圳成交2304套（同比-60%）[3] - **二手房成交情况**：同期10城二手房累计成交13.3万套，同比-5.3%；其中北京成交2.3万套（同比-5%），上海成交3.5万套（同比-3%），深圳成交7863套（同比-8%）[3] 投资建议与关注公司 - **核心投资逻辑**：前期政策持续落地，地方政府调控自主性提升，区域与城市分化加深，部分高能级核心城市有望受益于城市更新实现“止跌企稳”；供给侧出清背景下，信用优势明显的龙头央国企将受益于竞争结构优化和品牌优势[4] - **建议关注公司**：招商蛇口、中国金茂、上海临港、绿城服务[4]

行业投资评级 - 房地产（地产开发）行业评级为“增持”，且评级维持不变 [5] 报告核心观点 - 2026年1-2月百强房企销售表现整体承压，TOP100房企全口径销售金额同比下降30% [1][2] - 政策环境持续优化，旨在稳定市场预期，高能级城市有望通过城市更新等举措率先止跌回稳 [4][64] - 行业供给侧出清过程中，信用优势明显的龙头央国企将受益于竞争格局优化，实现业绩企稳 [4][64] - 投资建议关注三条主线：稳健龙头央国企、存量资源丰富的运营商、以及物业服务板块 [4][65] 百强房企整体销售情况 - **TOP10房企**：2026年1-2月累计全口径销售金额1,515亿元，同比下降24.6%；2月单月销售金额621亿元，同比下降37.5% [1][8] - **TOP20房企**：2026年1-2月累计全口径销售金额2,041亿元，同比下降27.2%；2月单月销售金额826亿元，同比下降36.8% [16] - **TOP50房企**：2026年1-2月累计全口径销售金额2,667亿元，同比下降28.3%；2月单月销售金额1,088亿元，同比下降35.4% [25] - **TOP100房企**：2026年1-2月累计全口径销售金额3,073亿元，同比下降30.2%；2月单月销售金额1,252亿元，同比下降36.8% [1][33] 房企销售结构分析 - **TOP50房企内部表现分化**：2026年1-2月，44家可统计房企中，全口径销售金额同比增幅超过30%的仅有4家（占比9.1%），而同比下降超过30%的有16家（占比36.4%）[2][42] - **销售权益比例**：2026年1-2月，TOP10/20/50/100房企的销售金额权益比例分别为72.0%、71.4%、71.5%、71.5%，同比均有所下降 [46] - **销售集中度**：2025年全年，TOP10/20/50/100房企的权益销售金额集中度分别为14.4%、19.2%、25.2%、29.4%，同比均呈下降趋势 [48] 主流重点房企销售表现 - **2026年1-2月累计表现**：在20家主流房企中，仅4家实现累计销售金额同比正增长，表现突出的包括中建壹品（+107.3%）、中建东孚（+30.8%）和中国金茂（+16.3%）[3][54][56] - **2026年2月单月表现**：20家主流房企中仅2家实现单月同比正增长，表现较好的有中国中铁（+75.3%）和中国金茂（+20.9%），碧桂园同比微降1.4%表现相对稳健 [3][60][63] - **多数房企销售下滑**：保利发展、万科地产、华发股份等多家主流房企1-2月累计销售金额同比降幅超过20%，部分如华发股份（-72.1%）、万科地产（-57.3%）降幅显著 [56] 政策与行业展望 - 2026年开年政策明确改善和稳定房地产预期，前期一揽子政策持续落地，地方政府调控自主性提升 [4][64] - 区域与城市分化加深，部分高能级城市有望通过城市更新、政府收购存量房和“以旧换新”等举措实现结构优化和“止跌回稳” [4][64] - 随着供给侧逐步出清，拥有信用优势、品牌护城河的龙头央国企地产公司预计将持续受益 [4][64] 投资建议主线 - **主线一（稳健龙头央国企）**：推荐关注具备片区综合开发能力、信用优势明显、产品美誉度高且在核心城市销售排名靠前的房企，如招商蛇口、中国金茂 [4][65] - **主线二（存量资源运营商）**：看好公募REITs推进背景下，先发布局多元赛道、存量资源丰富、具备运营品牌核心竞争力的房企，如华润置地、上海临港 [4][65] - **主线三（物业服务）**：宏观政策支持服务消费，看好物业服务行业长期发展空间，推荐招商积余、华润万象生活、绿城服务 [4][65]

公司人事变动 - 亚证地产有限公司执行董事劳景祐先生将于2026年3月1日起退休 届时将不再担任执行董事及执行委员会成员职务 [1] - 劳景祐退休后与董事会之间并无意见分歧 且无其他事宜需提请股东或香港联交所关注 [1] - 公司授权代表职务发生变动 劳景祐将不再担任根据联交所上市规则第3.05条规定的公司授权代表 [1] 公司治理结构 - 薛宝铃女士将不再担任劳景祐的替任授权代表 并获委任为公司的授权代表 [1] - 上述授权代表的变动同样自2026年3月1日起生效 [1]

公司人事变动 - 公司执行董事劳景祐先生将于2026年3月1日起退休 [1] - 劳景祐先生同时将不再担任公司执行委员会成员及授权代表 [1] - 公司秘书薛宝铃女士将于2026年3月1日起获委任为公司授权代表 [1]

市场整体表现 - 香港恒生指数上涨0.66%或175.4点，收于26765.72点，主板全日成交额为2367.65亿港元 [1] - 国企指数上涨0.3%或26.89点，收于9034.75点 [1] - 恒生科技指数下跌0.19%或10.2点，收于5260.5点 [1] 蓝筹股表现 - 腾讯控股上涨0.48%，收于522.5港元 [1] - 香港交易所下跌0.34%，收于412.2港元 [1] - 中国移动上涨0.32%，收于79.3港元 [1] - 汇丰控股上涨5.47%，收于142.7港元 [1] 香港本地地产股表现 - 长实集团下跌1.85%，收于46.64港元 [1] - 新鸿基地产下跌2.08%，收于136.4港元 [1] - 恒基地产下跌2.1%，收于34.58港元 [1] 中资金融股表现 - 中国银行下跌0.21%，收于4.68港元 [1] - 建设银行上涨0.87%，收于8.13港元 [1] - 工商银行上涨0.16%，收于6.46港元 [1] - 中国平安上涨1.93%，收于71.15港元 [1] - 中国人寿上涨0.74%，收于32.72港元 [1] 石油石化股表现 - 中国石油化工股份无升跌，收于5.52港元 [1] - 中国石油股份上涨0.42%，收于9.6港元 [1] - 中国海洋石油下跌0.39%，收于25.48港元 [1]

报告行业投资评级 - 房地产（地产开发）行业评级为“增持”（维持） [6] 报告核心观点 - 2026年开年政策环境明确改善和稳定房地产预期，前期一揽子政策持续落地，地方政府调控自主性提升，区域与城市分化加深 [4] - 部分高能级城市有望通过城市更新、政府收购和“以旧换新”实现“止跌回稳” [4] - 随着供给侧逐步出清，信用优势明显的龙头央国企将受益于竞争结构优化，建立品牌护城河，实现业绩企稳回升 [4] - 投资建议关注三条主线：稳健龙头央国企地产、存量资源丰富的运营型房企、以及物业服务行业 [4] 新房市场销售情况总结 - **整体成交**：2026年1月，光大核心30城商品住宅成交金额为1,859亿元，同比下跌28.7%，环比下跌33.2%；成交面积为765万平方米，同比下跌25.1%，环比下跌33.4% [1][18] - **城市结构**：北上广深杭蓉6城成交金额995亿元，同比下跌32.7%；成交面积237万平方米，同比下跌32.6% [1]。余下24个二线城市成交金额864亿元，同比下跌23.4%；成交面积528万平方米，同比下跌21.2% [1][18] - **成交价格**：核心30城成交均价为24,285元/平方米，同比下跌4.8%，环比微涨0.3% [2][28]。其中，北上广深杭蓉均价为41,975元/平方米，同比微跌0.3%；余下二线24城均价为16,351元/平方米，同比下跌2.8% [2][28] - **重点城市均价**：北京54,749元/平方米，同比上涨0.4%；上海77,830元/平方米，同比下跌6.3%；广州31,559元/平方米，同比下跌5.0%；深圳70,277元/平方米，同比大幅上涨16.7% [2][38] 二手房市场销售情况总结 - **整体成交**：2026年1月，光大核心15城二手住宅成交面积为1,311万平方米，同比增长14.3%，环比微跌0.5% [3][43] - **城市结构**：一线城市（北、上、广、深）成交面积470万平方米，同比增长12.1%，环比下跌4.5%；余下二线城市成交面积840万平方米，同比增长15.6%，环比增长1.9% [3][43] - **成交金额与价格**：核心10城二手住宅成交金额为2,442亿元，同比增长1.9%，环比下跌1.2% [3][60]。成交均价为22,588元/平方米，同比下跌9.6%，环比上涨1.3% [3]。其中，一线城市均价32,145元/平方米，同比下跌9.8%；余下二线城市均价15,230元/平方米，同比下跌8.8% [3] - **重点城市均价**：北京25,996元/平方米，同比下跌5.7%；上海34,349元/平方米，同比下跌14.2%；广州23,292元/平方米，同比下跌15.0%；深圳53,578元/平方米，同比下跌8.9% [4][78] 投资建议与关注主线 - **主线一：稳健龙头央国企地产**：看好具备片区综合开发能力、信用优势明显、产品美誉度高、在核心城市销售排名靠前的房企，报告推荐招商蛇口、中国金茂、保利发展、越秀地产、中国海外发展，建议关注中国海外宏洋、滨江集团 [4][85] - **主线二：存量运营型房企**：公募REITs积极推进，看好先发布局多元赛道、存量资源丰富、具备运营品牌核心竞争力的房企，报告推荐华润置地、上海临港，建议关注新城控股 [4][85] - **主线三：物业服务行业**：宏观政策支持服务消费，看好行业长期发展空间，报告推荐招商积余、华润万象生活、绿城服务，建议关注保利物业、中海物业、越秀服务、万物云、建发物业、金茂服务 [4][85]

事件概述 - 香港富豪、恒基地产联合主席李家诚于2月13日向香港高等法院提告艺人周秀娜及5个网络社交媒体频道，控告其诽谤及骚扰 [1][3] - 李家诚在个人声明中强调绝不认识周秀娜，也绝无任何关系或意图认识她，并指控周秀娜是策划及引发相关虚假传闻的源头，目的是增加个人曝光及宣传其电影作品 [1][4] - 周秀娜于13日晚在社交平台回应，对提告感到意外，否认曾表示或暗示与李家诚存在任何关系，并称唯一一次公开回应是在去年六月的一次访问中已清楚否认，她将委托律师研究及跟进处理 [1] 涉事方背景 - 李家诚为香港恒基兆业地产有限公司（恒基地产，00012.HK）创办人李兆基之子，目前与哥哥李家杰同为恒基地产主席兼董事总经理 [5] - 在福布斯2026香港50大富豪榜中，李家杰、李家诚兄弟排在第二位，两人与家族共享349亿美元（约合人民币2411亿元）净资产 [8] - 周秀娜为中国香港女模特、演员，曾出演《全城戒备》《西游·降魔篇》等电影 [8] 争议核心与各方说法 - **李家诚方指控**：指控源于2025年6月周秀娜在宣传新电影期间接受访问时的相关言论，引发了网络上关于两人虚构关系的大量讨论及视频 [4] - **李家诚方指控**：李家诚认为，在其父亲李兆基博士辞世后，家庭正处于悲痛时刻，周秀娜重提虚构传闻的行为是“在伤口上洒盐” [4] - **周秀娜方回应**：周秀娜表示多年来秉持“清者自清”的态度，去年六月在访谈中已公开否认与李家诚有任何接触，并称谣言是空穴来风 [1][5] - **周秀娜方回应**：周秀娜对“虚构新闻炒作”的指控深感委屈，并称自己也深受虚构报道及网络欺凌之害 [1] 法律行动范围 - 李家诚的法律行动对象包括艺人周秀娜及5个网络社交媒体频道 [3] - 李家诚控告5个网络社交媒体频道诽谤及骚扰，旨在停止网络欺凌文化，以厘清事实及保护个人及家族名誉 [4]

A股市场整体表现 - 春节假期前最后一个交易日，A股三大指数集体收跌，上证指数未能守住整数关口，深证成指与上证指数同步调整，创业板指调整幅度最大[5] - 市场呈现缩量调整、结构分化格局，两市成交额环比下降7.43%至万亿元，呈现“节前缩量”特征[8] - 涨跌家数呈现明显结构性分化特征，1537家公司上涨，3824家公司下跌[6][7] 行业与板块表现分化 - 金融、地产等权重板块表现疲软拖累指数下行[5] - 科技成长股与消费电子板块调整影响深证成指与创业板指，CPO概念对创业板指形成压力[5] - 军工装备板块内多股涨停，半导体设备、影视院线、机器人、海洋捕捞板块涨幅居前[7] - 光伏设备、小金属/稀土、油气开采、港口航运板块调整明显[7] 市场资金流向与情绪 - 主力资金净流出，散户资金净流入[9] - 机构资金进行防御性调仓，集中流入半导体、消费电子、船舶制造（军工）等板块，对有色金属、光伏设备、互联网服务等板块获利了结[10] - 散户资金在军工、半导体设备等热点板块参与度较高，但整体参与度偏谨慎[10] - 深市成交额显著高于沪市，反映资金更青睐科技成长股，个股呈现“头部成交额集中明显、科技股成交活跃、周期资源股遭抛售”特征[8] 散户行为与仓位调查 - 根据用户调研，当日30.43%的散户选择加仓，15.13%选择减仓，54.44%选择按兵不动[14] - 散户对下个交易日的预期中，72.94%看涨，27.06%看跌[16] - 散户当前平均仓位为68.93%，其中满仓占比50.75%，半仓以下占比25.86%，空仓占比10.05%[17] - 关于资产盈亏状况，已盈利（含50%以上、20%~50%、20%以内）的散户合计占比40.57%，处于被套状态（含20%以内、20%~50%、50%以上）的散户合计占比59.43%[19]

市场表现总结 - 2026年2月9日，港股高开高走，恒生指数收报27,027.16点，上涨467点或1.76% [3] - 国企指数收报9,168.33点，上涨136点或1.52%；恒生科技指数收报5,417.60点，上涨71点或1.34% [3] - 大市全日成交额达2,551.42亿元，南向资金（北水）净流出18.87亿元 [3] - 在88只蓝筹股中，有70只股价上升 [4] - 恒生指数盘中一度拉升551点，高见27,111点，但收市仍受制于10天线（位于27,124点） [4] 主要蓝筹股表现 - 科技股普遍造好：阿里巴巴(09988)股价上涨1.9%，报157.9元；腾讯(00700)上涨2.3%，报560元；百度(09888)上涨3.2%，报142.2元 [4] - 部分蓝筹股表现突出：紫金矿业(02899)股价上涨5.6%，报41.28元；汇丰控股(00005)上涨3.3%，报139.3元 [4] - 部分蓝筹股下跌：快手(01024)股价下跌2.7%，报69.3元；中国电信(00728)下跌3.0%，报4.92元，为表现最弱蓝筹；中国移动(00941)下跌2.1%，报78.5元 [4] 宏观与行业动态 - 投资者及理财教育委员会（投委会）参与国际证监会组织的全球活动，打击网上情缘投资骗局；2024年香港因此类骗局造成的损失约5.62亿元 [7] - 星展银行预计，未来一两年香港的写字楼和零售商业地产市场仍将面临压力，市场仍在寻底，交易多以折扣价成交 [8] - 星展银行在香港房地产领域的风险敞口约为27%，相关敞口主要面向实力雄厚的蓝筹发展商或投资级别地产商 [8] - 人力资源和社会保障部等7部门对美团(03690)、淘宝闪购、京东秒送等16家头部平台及快递企业开展用工行政指导，要求保障新就业形态劳动者权益 [9] - 内地春节档电影市场总票房预计在70亿至80亿元人民币区间，乐观预期下有望突破80亿元；今年春节档共有8部影片定档 [10] 上市公司要闻 - 泡泡玛特(09992)公布，2025年其全IP全品类产品全球销售超过4亿只，其中THE MONSTERS系列产品销售超过1亿只 [11] - 泡泡玛特全球员工超过1万人，注册会员超过1亿人 [11] - 华润医药(03320)启动通过上海联交所公开挂牌出售其持有的合肥天麦生物科技约17.87%股权，挂牌底价约为14.2亿元人民币 [12] - 盈大地产(00432)公布，去年股东应占亏损为6,900万元，较2024年同期的2.3亿元亏损收窄 [13] - 盈大地产去年来自持续经营业务的综合收入为10.46亿元，按年增长50.5% [13] - 盈大地产位于香港中环的物业发展项目“雅盈峰”计划于2026年上半年竣工；去年来自日本物业发展的收入为2.16亿元，来自日本酒店业务的收入为4.02亿元，按年增长15.19% [13] - 香港电讯(06823)在落马洲河套地区设立全新AI机楼，并表示将加大在北部都会区的投资，以促进跨境互联和大湾区数据流通 [14] - 香港电讯表示将加强与科研机构合作以推动成果转化，并称已习惯应对市场竞争，将继续以优质网络增强客户黏性 [14]