市场表现总结 - 2026年2月9日，港股高开高走，恒生指数收报27,027.16点，上涨467点或1.76% [3] - 国企指数收报9,168.33点，上涨136点或1.52%；恒生科技指数收报5,417.60点，上涨71点或1.34% [3] - 大市全日成交额达2,551.42亿元，南向资金（北水）净流出18.87亿元 [3] - 在88只蓝筹股中，有70只股价上升 [4] - 恒生指数盘中一度拉升551点，高见27,111点，但收市仍受制于10天线（位于27,124点） [4] 主要蓝筹股表现 - 科技股普遍造好：阿里巴巴(09988)股价上涨1.9%，报157.9元；腾讯(00700)上涨2.3%，报560元；百度(09888)上涨3.2%，报142.2元 [4] - 部分蓝筹股表现突出：紫金矿业(02899)股价上涨5.6%，报41.28元；汇丰控股(00005)上涨3.3%，报139.3元 [4] - 部分蓝筹股下跌：快手(01024)股价下跌2.7%，报69.3元；中国电信(00728)下跌3.0%，报4.92元，为表现最弱蓝筹；中国移动(00941)下跌2.1%，报78.5元 [4] 宏观与行业动态 - 投资者及理财教育委员会（投委会）参与国际证监会组织的全球活动，打击网上情缘投资骗局；2024年香港因此类骗局造成的损失约5.62亿元 [7] - 星展银行预计，未来一两年香港的写字楼和零售商业地产市场仍将面临压力，市场仍在寻底，交易多以折扣价成交 [8] - 星展银行在香港房地产领域的风险敞口约为27%，相关敞口主要面向实力雄厚的蓝筹发展商或投资级别地产商 [8] - 人力资源和社会保障部等7部门对美团(03690)、淘宝闪购、京东秒送等16家头部平台及快递企业开展用工行政指导，要求保障新就业形态劳动者权益 [9] - 内地春节档电影市场总票房预计在70亿至80亿元人民币区间，乐观预期下有望突破80亿元；今年春节档共有8部影片定档 [10] 上市公司要闻 - 泡泡玛特(09992)公布，2025年其全IP全品类产品全球销售超过4亿只，其中THE MONSTERS系列产品销售超过1亿只 [11] - 泡泡玛特全球员工超过1万人，注册会员超过1亿人 [11] - 华润医药(03320)启动通过上海联交所公开挂牌出售其持有的合肥天麦生物科技约17.87%股权，挂牌底价约为14.2亿元人民币 [12] - 盈大地产(00432)公布，去年股东应占亏损为6,900万元，较2024年同期的2.3亿元亏损收窄 [13] - 盈大地产去年来自持续经营业务的综合收入为10.46亿元，按年增长50.5% [13] - 盈大地产位于香港中环的物业发展项目“雅盈峰”计划于2026年上半年竣工；去年来自日本物业发展的收入为2.16亿元，来自日本酒店业务的收入为4.02亿元，按年增长15.19% [13] - 香港电讯(06823)在落马洲河套地区设立全新AI机楼，并表示将加大在北部都会区的投资，以促进跨境互联和大湾区数据流通 [14] - 香港电讯表示将加强与科研机构合作以推动成果转化，并称已习惯应对市场竞争，将继续以优质网络增强客户黏性 [14]

市场整体表现 - 香港恒生指数于2月5日上涨37.92点，涨幅0.14%，收报26885.24点 [1] - 全日主板成交额为3151.12亿港元 [1] - 国企指数上涨44.96点，涨幅0.5%，收报9093.34点 [1] - 恒生科技指数上涨39.69点，涨幅0.74%，收报5406.13点 [1] 蓝筹股表现 - 腾讯控股上涨0.09%，收报558.5港元 [1] - 香港交易所下跌1.38%，收报414.4港元 [1] - 中国移动上涨1.32%，收报80.4港元 [1] - 汇丰控股下跌0.36%，收报138.5港元 [1] 香港本地地产股表现 - 长实集团上涨1.7%，收报46.72港元 [1] - 新鸿基地产上涨2.59%，收报126.8港元 [1] - 恒基地产上涨1.12%，收报32.44港元 [1] 中资金融股表现 - 中国银行上涨0.65%，收报4.68港元 [1] - 建设银行上涨0.51%，收报7.92港元 [1] - 工商银行上涨0.47%，收报6.46港元 [1] - 中国平安下跌1.25%，收报71.15港元 [1] - 中国人寿下跌2.73%，收报34.2港元 [1] 石油石化股表现 - 中国石油化工股份下跌2.39%，收报5.31港元 [1] - 中国石油股份下跌0.66%，收报9.1港元 [1] - 中国海洋石油下跌0.42%，收报23.58港元 [1]

行业投资评级 - 房地产（地产开发）行业评级为“增持”，且评级维持不变 [6] 报告核心观点 - 2026年1月，TOP10房企销售表现相对优于行业整体，各梯队房企销售表现分化 [1] - 随着前期政策持续落地及供给侧出清，部分高能级城市及信用优势明显的龙头央国企有望受益于竞争结构优化，实现经营业绩企稳回升 [5][64] - 投资建议关注三条主线：稳健央国企地产、存量资源丰富的运营型房企、以及物业服务板块 [5][65] 百强房企2026年1月销售情况总结 - **TOP10房企**：2026年1月全口径销售金额894亿元，同比-11.9%；权益销售金额630亿元，同比-16.2%；全口径销售面积421万平，同比-18.8% [1][9] - **TOP20房企**：2026年1月全口径销售金额1,214亿元，同比-18.8%；权益销售金额845亿元，同比-20.8%；全口径销售面积569万平，同比-22.6% [18] - **TOP50房企**：2026年1月全口径销售金额1,580亿元，同比-22.4%；权益销售金额1,105亿元，同比-25.8%；全口径销售面积746万平，同比-26.8% [27] - **TOP100房企**：2026年1月全口径销售金额1,822亿元，同比-24.7%；权益销售金额1,286亿元，同比-28.5%；全口径销售面积860万平，同比-29.5% [1][36] - **梯队表现对比**：TOP10房企销售同比降幅（-11.9%）显著小于TOP100房企（-24.7%），且较2025年全年累计同比变化为+4.6个百分点，而TOP100房企为-4.9个百分点，显示头部房企表现相对较好且改善 [1] TOP50房企销售明细与分布 - **2026年1月同比分布**：在纳入统计的44家TOP50房企中，全口径销售金额同比中位数为-17.0% [2][44] - 其中，同比增幅高于30%的公司有6家，占比13.6%；增幅在0%至30%的公司有9家，占比20.5%；降幅在-10%至0%的公司有3家，占比6.8%；降幅在-30%至-10%的公司有9家，占比20.5%；降幅低于-30%的公司有17家，占比38.6% [2][44] - **与2025年全年对比**：2025年全年，47家TOP50房企全口径销售金额同比中位数为-16.9%，其中降幅低于-30%的公司占比为25.5%，而2026年1月该比例扩大至38.6%，显示单月内部分房企销售压力加剧 [44] 房地产行业销售权益与操盘情况 - **权益比例**：2026年1月，TOP10/20/50/100房企的销售金额权益比例分别为70.5%、69.6%、70.0%、70.6%，同比普遍下降3.2至3.8个百分点，环比也下降2.2至3.7个百分点 [3][47] - **操盘比例**：2026年1月，TOP10/20/50/100房企的累计销售金额操盘比例分别为91.3%、90.9%、91.6%、90.9%，同比及环比均有所下降 [47] 房地产行业销售集中度 - **2025年全年集中度**：以权益销售金额口径计算，TOP10/20/50/100房企的市场集中度分别为14.4%、19.2%、25.2%、29.4%，同比分别下降0.8、0.9、1.7、2.5个百分点 [3][51] - **集中度计算公式**：各梯队房企累计权益口径销售金额除以全国商品房累计销售金额 [3][51] 20家主流重点房企销售变化 - **整体表现**：2026年1月，20家主流房企全口径销售金额合计1,145.2亿元，同比-19.6%；权益销售金额合计831.1亿元，同比-17.9% [58] - **表现突出公司**： - 中建壹品：全口径销售金额单月同比+320.3%，权益销售金额单月同比+377.6% [4][57] - 中海地产：全口径销售金额单月同比+20.5%，权益销售金额单月同比+20.4% [4][57][58] - 中国金茂：全口径销售金额单月同比+13.3%，权益销售金额单月同比+13.4% [4][57][58] - **其他公司表现**：保利发展、华润置地、绿城中国、万科地产、建发房产等公司当月销售金额同比均为负增长 [58] 投资建议主线 - **主线一：稳健龙头央国企地产**：推荐关注具备片区综合开发能力、信用优势明显、产品美誉度高、在核心城市销售排名靠前的房企，如招商蛇口、中国金茂、保利发展、越秀地产、中国海外发展 [5][65] - **主线二：存量资源与运营型房企**：随着公募REITs推进，推荐关注存量资源丰富、具备运营品牌核心竞争力的房企，如华润置地、上海临港 [5][65] - **主线三：物业服务行业**：看好其长期发展空间，推荐招商积余、华润万象生活、绿城服务 [5][65]

市场整体表现 - 香港恒生指数上涨59.2点，涨幅0.22%，收报26834.77点 [1] - 全日主板成交额为3351.52亿港元 [1] - 国企指数下跌27.08点，跌幅0.3%，收报9053.11点 [1] - 恒生科技指数下跌59.05点，跌幅1.07%，收报5467.26点 [1] 蓝筹股表现 - 腾讯控股下跌2.92%，收报581港元 [1] - 香港交易所下跌0.52%，收报422港元 [1] - 中国移动上涨0.38%，收报78.3港元 [1] - 汇丰控股上涨3.12%，收报138.9港元 [1] 香港本地地产股表现 - 长实集团上涨1.84%，收报45.42港元 [1] - 新鸿基地产上涨2.33%，收报123.1港元 [1] - 恒基地产上涨2.91%，收报31.8港元 [1] 中资金融股表现 - 中国银行下跌0.43%，收报4.6港元 [1] - 建设银行下跌0.26%，收报7.81港元 [1] - 工商银行下跌0.47%，收报6.38港元 [1] - 中国平安上涨0.85%，收报71.3港元 [1] - 中国人寿上涨2.87%，收报34.46港元 [1] 石油石化股表现 - 中国石油化工股份上涨1.33%，收报5.32港元 [1] - 中国石油股份上涨0.22%，收报8.97港元 [1] - 中国海洋石油上涨0.6%，收报23.36港元 [1]

报告行业投资评级 - 增持（维持）[7] 报告的核心观点 - 2026年开年，多地启动旧房收购，“以旧换新”明显提速，政府主导的举措精准有力，有助于打通置换环节、加快新房去化、提供保障性租赁住房[1][3] - 公募基金对房地产板块持仓处于低配状态，截至2025年底占股票投资市值比例为0.43%，相对于标准行业配置比例低配0.67个百分点[4] - 随着政策持续落地和供给侧出清，部分高能级城市及信用优势明显的龙头央国企地产有望受益，投资建议关注稳健央国企、存量资源运营商及物业服务三条主线[5] 根据相关目录分别进行总结 一、2026开年，多地启动旧房收购，“以旧换新”明显提速 - **政策利率支持**：2026年1月15日，央行宣布将各类再贷款一年期利率从1.5%下调至1.25%，2024年5月设立的3000亿元保障性住房再贷款利率同步降至1.25%[1] - **地方实践案例**： - 2026年1月22日，上海奉贤发展（集团）已完成首批50组家庭的“以旧换新”正式登记，并建立动态轮候机制，目前有14组家庭进入轮候[1] - 2026年1月25日，杭州富阳乐居推出商品住房“以旧换新”，由该公司收购旧房并向换房人发放“抵价券”及“购房券”用于购置新房[1] - 2026年2月2日，上海浦东、静安、徐汇三区与建设银行上海分行签约，收购二手住房用于保障性租赁住房[2] - **收购标准细化**：浦东新区优先聚焦内环内、2000年以前建成、单套建筑面积低于70平方米、总价不超过400万元的产权清晰个人二手房源，并要求换房人同步购买浦东新区全区范围内的市场化商品住宅[2] - **举措效果与意义**：政府直接收购旧房能打通置换关键环节、缩短周期、简化流程、加快新房销售去化；通过正规评估规避不良中介信息；通过对收购旧房更新装修，在市中心提供更多保障性租赁住房，促进“职住平衡”[3] 二、公募基金持仓情况 - 截至2025年底，公募基金持有房地产业股票总市值为388亿元（2025年三季度末为558亿元），占净值比例为0.10%（2025年三季度末为0.15%），占股票投资市值比例为0.43%（2025年三季度末为0.62%）[4] - 持仓比例相对于标准行业配置比例低配0.67个百分点（2025年三季度末为0.64个百分点）[4] 三、投资建议 - **宏观背景**：2026开年《求是》集中刊文明确改善和稳定房地产预期，前期一揽子政策持续落地，地方政府调控自主性提升，区域与城市分化加深[5] - **行业展望**：部分高能级城市有望获益于城市更新，实现结构优化和内涵式发展，加快政府收购和“以旧换新”，逐步实现“止跌回稳”；随着供给侧出清，信用优势明显的龙头央国企将持续受益于竞争结构优化，建立“品牌优势护城河”，实现经营业绩企稳回升[5] - **关注主线**： 1. 具备片区综合开发能力、信用优势明显、产品美誉度高、在核心城市销售排名靠前的稳健央国企地产，推荐招商蛇口、中国金茂等[5] 2. 公募REITs积极推进，存量资源丰富、具备运营品牌核心竞争力的公司，推荐华润置地、上海临港等[5] 3. 看好物业服务长期发展空间，推荐招商积余、华润万象生活、绿城服务等[5]

行业投资评级 - 增持（维持） [7] 报告核心观点 - 2026年开年多地启动旧房收购，“以旧换新”明显提速，政府主导的举措精准有力，有助于打通置换环节、加快新房去化、提供保障性租赁住房 [1][3] - 公募基金对房地产板块持仓处于低配状态，截至2025年底，公募基金持有房地产业股票总市值388亿元，占股票投资市值比例0.43%，相对于标准行业配置比例低配0.67个百分点 [4] - 随着前期政策持续落地，部分高能级城市有望通过城市更新和“以旧换新”实现“止跌回稳”，信用优势明显的龙头央国企将持续受益于竞争结构优化 [5] - 投资建议关注三条主线：稳健央国企地产、存量资源丰富的运营品牌、以及物业服务长期发展空间 [5] 行业动态与政策分析 - 2026年1月15日，央行宣布将各类再贷款一年期利率从1.5%下调至1.25%，其中包括2024年5月设立的3000亿元保障性住房再贷款 [1] - 2026年1月22日，上海奉贤发展（集团）宣布其“以旧换新”服务已完成首批50组家庭的正式登记，并建立动态轮候机制，目前有14组家庭进入轮候 [1] - 2026年1月25日，杭州富阳乐居推出商品住房“以旧换新”，由该公司收购旧房并向换房人发放“抵价券”和“购房券”用于购置新房 [1] - 2026年2月2日，上海浦东、静安、徐汇三区与建设银行上海分行签约，收购二手住房用于保障性租赁住房 [2] - 浦东新区的收购方案优先聚焦内环内、2000年以前建成、单套建筑面积低于70平方米、总价不超过400万元的个人二手房源 [2] - 静安区的方案聚焦总价适中、产权清晰的成套小户型二手房，由两家区属保障性住房公司全流程主导 [2] - 开年以来，得益于央行下调结构性货币政策工具利率，商业银行积极性提升，地方政府通过多元化方式筹集资金，“以旧换新”明显提速 [3] 市场数据与持仓分析 - 截至2025年底，公募基金持有房地产业股票组合总市值为388亿元，较2025年三季度末的558亿元下降 [4] - 该持仓占基金净值比例为0.10%，较2025年三季度末的0.15%下降 [4] - 该持仓占股票投资市值比例为0.43%，较2025年三季度末的0.62%下降 [4] - 相对于标准行业配置比例低配0.67个百分点，低配幅度较2025年三季度末的0.64个百分点有所扩大 [4] 投资主线与公司推荐 - 主线一：具备片区综合开发能力，信用优势明显，产品美誉度高，在核心城市销售排名靠前的稳健央国企地产 [5] - 推荐公司：招商蛇口、中国金茂 [5] - 主线二：公募REITs积极推进，存量资源丰富，具备运营品牌核心竞争力的公司 [5] - 推荐公司：华润置地、上海临港 [5] - 主线三：看好物业服务长期发展空间 [5] - 推荐公司：招商积余、华润万象生活、绿城服务 [5]

市场整体表现 - 香港恒生指数2日下跌611.54点，跌幅2.23%，收报26775.57点 [1] - 全日主板成交额为3478.86亿港元 [1] - 国企指数下跌236.9点，跌幅2.54%，收报9080.19点 [1] - 恒生科技指数下跌191.87点，跌幅3.36%，收报5526.31点 [1] 蓝筹股表现 - 腾讯控股下跌1.24%，收报598.5港元 [1] - 香港交易所下跌1.85%，收报424.2港元 [1] - 中国移动下跌2.26%，收报78港元 [1] - 汇丰控股下跌1.39%，收报134.7港元 [1] 香港本地地产股表现 - 长实集团下跌2.71%，收报44.6港元 [1] - 新鸿基地产下跌4.3%，收报120.3港元 [1] - 恒基地产下跌0.71%，收报30.9港元 [1] 中资金融股表现 - 中国银行下跌1.07%，收报4.62港元 [1] - 建设银行下跌1.01%，收报7.83港元 [1] - 工商银行下跌1.23%，收报6.41港元 [1] - 中国平安下跌2.75%，收报70.7港元 [1] - 中国人寿下跌3.96%，收报33.5港元 [1] 石油石化股表现 - 中国石油化工股份下跌2.42%，收报5.25港元 [1] - 中国石油股份下跌3.56%，收报8.95港元 [1] - 中国海洋石油下跌4.76%，收报23.22港元 [1]

恒生指数ADR市场表现 - 恒生指数ADR于美东时间01月29日16:00收报27742.89点，较前日下跌225.20点，跌幅为0.81% [1] - 当日交易中，恒生指数ADR最高价为27909.81点，最低价为27419.65点，振幅为1.75% [1] - 当日成交量为4804.04万份，平均价为27664.73点 [1] - 同期，香港市场的恒生指数收报27968.09点，上涨141.18点，涨幅为0.51% [1] 主要蓝筹股表现 - 大型蓝筹股多数下跌，汇丰控股ADR收报138.219港元，较香港收市价上涨0.45% [2] - 腾讯控股ADR收报619.286港元，较香港收市价下跌0.44% [2] - 在主要成分股中，中国平安港股表现突出，上涨2.350港元，涨幅达3.31% [3] - 友邦保险港股上涨2.100港元，涨幅为2.36% [3] - 网易-S港股下跌5.400港元，跌幅为2.55% [3] - 携程集团-S港股下跌13.200港元，跌幅为2.66% [3] 港股与ADR价格对比 - 多数公司的ADR价格较其港股价格存在折价，例如腾讯控股ADR较港股价格低2.714港元 [3] - 阿里巴巴-W ADR较港股价格低3.287港元 [3] - 香港交易所ADR较港股价格低3.269港元 [3] - 快手-W ADR出现显著溢价，较港股价格高出10.716港元 [3] - 携程集团-S ADR较港股价格高出1.895港元 [3] - 百济神州ADR较港股价格高出0.547港元 [3]

市场整体表现 - 香港恒生指数微涨16.01点，涨幅0.06%，收于26765.52点 [1] - 主板全日成交额为2616.99亿港元 [1] - 国企指数下跌13.6点，跌幅0.15%，收于9147.21点 [1] - 恒生科技指数下跌72.02点，跌幅1.24%，收于5725.99点 [1] 蓝筹股表现 - 腾讯控股上涨0.76%，收于599.5港元 [1] - 香港交易所上涨0.24%，收于423港元 [1] - 中国移动下跌0.88%，收于78.8港元 [1] - 汇丰控股上涨0.77%，收于131港元 [1] 香港本地地产股表现 - 长实集团上涨3.14%，收于45.36港元 [1] - 新鸿基地产上涨3.93%，收于119港元 [1] - 恒基地产上涨0.33%，收于30.3港元 [1] 中资金融股表现 - 中国银行上涨0.22%，收于4.47港元 [1] - 建设银行上涨0.66%，收于7.66港元 [1] - 工商银行上涨1.46%，收于6.24港元 [1] - 中国平安上涨1.64%，收于68.1港元 [1] - 中国人寿上涨2.03%，收于32.18港元 [1] 石油石化股表现 - 中国石油化工股份上涨2.94%，收于5.26港元 [1] - 中国石油股份上涨3.68%，收于8.73港元 [1] - 中国海洋石油上涨4.01%，收于23.34港元 [1]

公司股价表现与市场交易 - 新鸿基地产股价上涨5.76%，报121.1港元 [1] - 成交额达6.07亿港元 [1] 公司核心优势与土地储备 - 新鸿基地产是香港最大地产发展商，拥有庞大土地储备及稳健投资物业组合 [1] - 公司拥有约1,970万平方呎的可发展土地储备，其中包含不少农地 [1] - 公司预计可受惠于北部都会区的加速发展 [1] 公司近期土地收购与项目前景 - 公司去年通过政府招标及土地用途转换等方式，收购了六幅住宅用地 [1] - 相关土地收购预计可提供超过300万平方呎的应占总楼面面积 [1] - 凭借有利的土地成本，估计相关项目的税前利润率超过30% [1] - 预计这些项目将支持公司盈利复苏 [1] 行业市场预期与估值 - 投资者预期香港楼价将在今年进入上升周期 [1] - 若政府加快土地出售，可能带来供应问题 [1] - 相较亚太其他地区，香港地产股的估值仍具吸引力 [1] - 公司需要显示独特性和实际业绩来支撑股价的进一步重估 [1]