报告核心观点 - 各行业和公司发展态势不一，部分行业受政策、市场需求等因素影响，短期有波动但长期仍具潜力；部分公司通过业务拓展、技术创新等方式提升竞争力和盈利能力；在线音乐行业具备成长性，相关公司有利润提升空间 [9][14][18] 宏观与策略 宏观专题 - 下半年政策逻辑和经济现实或错配，经济动能透支与政策克制可能使 Q3 数据走弱，9 - 10 月激活对冲政策，Q3 债券表现或好于权益 [9] 宏观快评 - 2025 陆家嘴论坛上，各金融监管部门领导提出多项金融改革开放举措，中国将深化金融领域改革开放 [9] 行业与公司 证券行业 - DCN 等场外衍生品能提供较高回报率，对券商探索资产负债表业务有益，规范发展有利于维护资本市场稳定；5 月经纪、投行等业务成交和规模有变化；维持行业“优于大市”评级，推荐龙头券商 [10][11][12] 机械行业 - 5 月挖掘机和装载机销售有不同表现，市场指数显示开工情况不佳；国内市场短期承压但长期企稳回升趋势不变，出口具韧性有望增长；推荐相关主机厂和零部件厂商 [13][14][15] 汽车行业 - 5 月汽车产销有增长，新能源汽车表现突出；周度数据显示乘用车上牌情况良好；成本有变化，库存系数下降；关注智驾、机器人等动态；中长期关注自主崛起和电动智能趋势下的增量机遇，一年期看好华为和小米汽车产业链；推荐相关整车和零部件企业 [15][16][17] 海外市场（在线音乐行业） - 在线音乐行业集中度高，付费供给推动增长，国内玩家各有特色；预计行业未来三年 15%CAGR 增速，国内音乐平台中期利润有提升空间；推荐关注腾讯音乐、网易云音乐和 Spotify [18][21][22] 建筑建材行业 - 地产基建景气回落，后续增量政策有望加速出台；水泥、玻璃、玻纤等重点板块数据有变化；建材推荐消费建材龙头和水泥玻纤板块相关企业，建筑推荐相关央企和企业 [23][24][25] 周大福 - 拟发行可转股债券净筹资 87.15 亿港元，用于业务建设投入；上调 2026 - 2028 财年归母净利润预测，维持“优于大市”评级 [26][27] 祥鑫科技 - 深耕模具及金属结构件领域，新能源车等业务占比较高；股权结构稳定，资金充足；有品类开拓、产能扩张和切入机器人领域等看点；首次覆盖给予“优于大市”评级 [27][28][29] 中国国贸 - 经营北京核心地段商业地产，盈利稳定穿越周期；财务状况良好，分红持续性佳；预计 2025 - 2027 年归母净利润增长，首次覆盖给予“优于大市”评级 [30][32][33] 灵宝黄金 - 是河南黄金采选冶领军企业，资源丰富；金价有望保持强势，公司采矿业务净利率增长；预计 2025 - 2027 年归母净利润增长，首次覆盖给予“优于大市”评级 [34][35][36] 邦基科技 - 拟并表瑞东农牧旗下养猪资产，业务有望向下游养殖环节延伸；维持“优于大市”评级，预计 2025 - 2027 年归母净利润增长 [36][37][38] 金融工程 金融工程周报 - 6 月合约即将到期，IH 升水，IC 及 IM 均深贴水；统计了各指数成分股分红进度、股息率和股指期货升贴水情况 [38][39] 金融工程日报 - 沪指探底回升，AI 硬件方向午后崛起；介绍了市场表现、情绪、资金流向、折溢价等情况以及机构关注和龙虎榜数据 [39][40][42] 市场数据 商品期货 - 展示了黄金、白银、原油等商品期货的收盘价和涨跌幅 [43] 全球证券市场统计 - 列出了道琼斯、德国 DAX 等指数的最新收盘价、涨跌幅和波动率 [47] A 股和港股资金流入流出前十 - 给出了 A 股和港股资金流入流出前十的股票代码、简称、价格、涨跌幅和资金情况 [49][50]

报告公司投资评级 - 首次覆盖给予“优于大市”评级 [4][6] 报告的核心观点 - 报告研究的具体公司经营北京核心地段商业地产国贸中心，盈利稳定穿越周期，在降息背景下股息率具备吸引力，合理股价区间为22.9 - 26.8元，较当前股价有5% - 23%的空间，预计2025 - 2027年归母净利润分别为12.9/13.2/13.5亿元，对应每股收益分别为1.28/1.31/1.34元 [4] 根据相关目录分别进行总结 公司坐拥首都核心地段商业地产 - 行业趋势：自2021年以来中国房地产开发行业剧变，2024年全国新建商品房销售额较2021年收缩47%，北京新房销售规模下滑20%，全国70城房价指数下跌，北京房价也进入下行区间，地产低迷影响开发商盈利，而运营商表现优于开发商，2024年开发商进入亏损状态，运营商仍保持盈利 [16][19] - 公司概览：报告研究的具体公司基于北京国贸中心开展业务，国贸中心历经四十余年发展，占地17万㎡、总建面112万㎡，位于北京CBD，选址不易被替代；公司1999年上市，控股股东为国贸有限公司，持股比例稳定在80.65%，核心管理层稳定 [31][38] - 主营业务：报告研究的具体公司主营业务围绕国贸中心，包括写字楼、商城、公寓等投资性物业出租管理及酒店经营，国贸中心一期、二期土地使用权归控股股东，公司租赁使用，三期归公司所有 [46][47] 物业定位高端，经营优势明显 - 写字楼：2024年写字楼收入15.1亿元，同比 - 3%，收入在15 - 16亿元区间波动，优于行业；租金单价639元/㎡/月，持平于2019年，高于北京甲级写字楼；出租率93%，高于北京甲级写字楼平均水平；表现好得益于优质资产和经营能力，需求端增量不足，供给端存量博弈激烈，公司有地理位置优势且管理经验丰富 [66][74][80] - 商城：2024年商城收入12.9亿元，同比 + 1%，较2019年增加35%；租金单价1309元/㎡/月，同比 + 2%，高于北京优质零售物业；出租率97%，高于北京优质零售物业平均水平；全国商场新增供给压力减轻，但存量竞争激烈，公司商城定位重奢，销售额排名全国第5，租金单价增长得益于奢侈品市场发展 [81][89][94] - 公寓：2024年公寓收入1.9亿元，同比 + 2%，改造升级后重新运营；出租率89%，同比提升3个百分点，高于升级改造前；租金单价367元/㎡/月，较2020年下降12%但降幅收窄，仍高于2018年，优于北京二手住宅租金指数 [102][106] - 酒店等：2024年酒店收入5.3亿元，同比 - 8%，较2020 - 2022年好转，毛利润贡献为正，收入波动与行业一致，受商务和旅游活动影响大；其他收入2024年为4.0亿元，同比 + 10%，包括停车场和子公司收入，趋势与业务大类相似 [123] 财务状况良好，分红持续性佳 - 盈利能力：2019年以来公司营收和利润规模稳中有升，2024年营业收入39亿元，同比 - 1%，归母净利润12.6亿元，同比 + 0.3%；毛利率58.1%，归母净利率32.3%，较2019年提升4.7个百分点；主营业务分物业租赁及管理和酒店经营，低毛利率的酒店业务收入占比略下降，营业成本中折旧摊销被收入摊薄，销售、管理、财务费率相对稳定 [135][141] - 偿债能力：截至2024年末，公司总资产123亿元，同比 - 4%，货币资金、投资性房地产和固定资产合计占比92%，具备物业重估价值；资产负债率22%，同比下降3个百分点，总负债27亿元，同比 - 16%，有息负债占比40%，有息债务余额同比 - 31%，融资成本持续降低；货币资金39.9亿元，剔除受限资金后可满足2025年资金需求 [153][167] - 股东回报：2024年加权ROE为13.1%，基本回到疫情前水平，资产周转率、净利率提升，权益乘数下降；公司重视股东回报，2024年每股派息1.1元，派息率88%，股息率从2019年的2.45%提升至2024年的4.87%，分红政策稳定，在降息背景下有投资吸引力 [169][173] 盈利预测 - 未来3年盈利预测：预计2025 - 2027年总营业收入分别为39.2/39.5/40.0亿元，毛利率分别为58.2%/58.6%/59.1%，毛利润分别为22.8/23.1/23.6亿元；写字楼收入分别为15.1/15.1/15.1亿元，商城收入分别为12.9/13.0/13.3亿元，公寓收入分别为1.9/1.9/1.9亿元，其他业务收入分别为4.1/4.2/4.3亿元，酒店经营业务收入分别为5.3/5.3/5.4亿元 [184] - 盈利预测的敏感性分析：乐观情况下，2025 - 2027年归母净利润分别为14.0/14.2/14.6亿元；悲观情况下，分别为11.9/12.2/12.5亿元；中性预测下，分别为12.9/13.2/13.5亿元 [187] 估值与投资建议 - 绝对估值：采用FCFF现金流折算法，基于审慎原则，WACC取8.20%，永续增长率取2.0%，估算公司绝对估值为208亿元，折合每股价值20.7元；敏感性分析显示，WACC提升至9.0%且永续增长率降至1.0%时，每股价值16.6元，较当前股价低24%；WACC降至8.0%且永续增长率提升至2.5%时，每股价值22.9元，较当前股价有5%的空间 [189][193] - 相对估值：选取陆家嘴、上海临港、浦东金桥、张江高科作为参考公司，参考2025年动态PE平均值22.3倍，假设公司2025年动态PE为20.0倍，每股价值为26.8元，较当前股价有23%的空间 [194][196] - 投资建议：结合绝对估值与相对估值，认为公司合理股价区间为22.9 - 26.8元，较当前股价有5% - 23%的空间，首次覆盖给予“优于大市”评级 [197]