Key Takeaways MAC has gained 16.2% in six months, beating the industry's 1.9% decline on strong portfolio fundamentals.Macerich's premium malls in affluent U.S. markets support cash flows.MAC is recycling capital, shedding non-core assets to invest in higher-growth properties.Shares of The Macerich Company (MAC) have gained 16.2% over the past six months, outperforming the industry's 1.9% decline.This retail real estate investment trust (REIT) enjoys a portfolio of premium shopping centers in the United Sta ...

业绩表现 - 公司第三季度盈利和收入超出华尔街预期 [2] - 业绩超预期的主要驱动力是强劲的投资活动 [2] 财务指引更新 - 公司上调了2025财年全年经调整运营资金指引 [2] - 新的AFFO每股指引范围为4.31美元至4.33美元 [2] - 指引中点值为4.32美元 相比之前的4.25美元有所提高 [2] - 公司同时上调了全年投资规模指引 [2]

文章核心观点 - 高质量股息股票是历史上最成功的投资策略之一，长期回报优于非派息股 [1][2] - 在1973年至2024年间，股息股票年均回报率达9.2%，高于非派息股的4.31%，且波动性更低 [4] - 文章推荐了三家平均股息率达6.72%的超高收益股息股票，认为其在8月份是无需多虑的买入选择 [5] Enterprise Products Partners (EPD) - 能源中游巨头，股息率达7.03%，已连续27年提高派息 [6] - 运营模式为运输和储存石油及天然气，使其免受原油现货价格波动影响 [7][8] - 与上游钻井公司签订的多为固定费用长期合同，现金流可预测性强，能提前一至多年准确预测运营现金流 [9] - 有超过六个主要项目在建，总支出达56亿美元，重点扩大液化天然气业务，预计所有项目在2026年底前投入运营，将增加公司现金流 [10] - 远期市盈率为10.5倍，与其五年平均远期市盈率基本一致 [11] Pfizer (PFE) - 制药巨头股息率达7.39%，管理层对派息的可持续性有信心 [13] - 剔除新冠疗法后，公司净销售额实现有机增长；2020年至2024年间总销售额（含新冠治疗）增长52% [14][15] - 2023年12月以430亿美元全股票收购癌症药物开发商Seagen，带来超过30亿美元的年销售额，并显著扩展了癌症药物研发管线 [16] - 公司正在进行全公司范围内的成本削减，到今年年底累计节省成本预计达45亿美元，将对每股收益产生显著积极影响 [17] - 远期市盈率为7.5倍，较其过去五年平均远期市盈率有26%的折价 [17] Realty Income (O) - 顶级零售房地产投资信托基金，股息率达5.75%，过去三十年已增加派息131次 [18] - 投资组合拥有超过15,600处商业地产，其中91%的租金收入对经济衰退具有韧性且/或免受电子商务冲击 [19] - 主要租赁给在经济任何周期都能吸引客流的独立企业，如杂货店、药店、一元店和汽车维修连锁店，租金拖欠率极低 [19] - 加权平均租约期限为9.1年，长期初始租约加上严格的资产筛选使其入住率持续高于同行 [20] - 基于2026年预估现金流，其交易倍数为12.4倍，较其过去五年平均现金流倍数有22%的折价 [21]

股东集体诉讼及和解提案 - 针对The Necessity Retail Reit Inc（RTL）的股东集体诉讼正在马里兰州巴尔的摩市巡回法院审理中 [2] - 原告Robert G Meyer和Thomas W Miars代表潜在集体与被告达成325万美元现金和解 [3] - 和解协议涵盖所有针对被告的索赔 包括个人被告Michael Weil等及AR Global Investments LLC [3] 和解听证会安排 - 听证会定于2025年9月16日上午9:30举行 由Audrey J S Carrión法官主持 [4] - 听证会将审议八项核心议题 包括集体认证 和解方案公平性评估 赔偿金分配计划等 [4][5] - 听证会形式变更或最新进展将通过www.NecessityRetailSettlement.com网站更新 [6] 股东权利与参与方式 - 符合资格的集体成员可按比例从净和解基金中获得赔偿 无需提交索赔表 [8] - 异议需在2025年9月2日前提交法院并送达双方律师 [9] - 股东可通过1-888-851-7128或网站获取完整通知文本 [7][10] 法律程序支持渠道 - 所有咨询需联系和解管理员或原告律师Levi & Korsinsky LLP [10] - 通知文件定义条款与正式通知中的术语解释保持一致 [11]

公司业绩预期 - Simon Property Group (SPG) 将于2025年8月4日盘后公布第二季度财报，预计营收和每股FFO将实现同比增长 [1] - 上季度公司FFO每股收益超出预期1.37%，主要得益于基础最低租金和出租率的提升 [2] - 过去四个季度中，公司FFO每股收益两次超出预期，两次未达预期，平均超出幅度为0.82% [2] 美国零售地产市场概况 - 2025年第二季度美国购物中心市场净吸纳量出现负值，为-650万平方英尺，较第一季度的-710万平方英尺略有改善 [4] - 全国空置率同比上升50个基点至5.8%，但仍低于2017-2019年6.4%的水平 [5] - 美国购物中心市场平均租金同比上涨2.3%至每平方英尺24.99美元 [6] 公司基本面分析 - 公司预计受益于其高质量零售资产组合，以及疫情后消费者重返实体购物的趋势 [7] - 全渠道整合战略和与领先零售商的合作有望推动增长，混合用途开发项目也带来新的增长机会 [8] - 预计第二季度营收将达15.1亿美元，同比增长3.3%，每股FFO预计增长4.8%至3.04美元 [9] 财务指标预测 - 第二季度租赁收入预计为13.9亿美元，高于去年同期的13.2亿美元 [11] - 管理费及其他收入预计为3450万美元，高于去年同期的3320万美元 [11] - 其他收入预计为9400万美元，低于去年同期的1.093亿美元 [12] - 预计第二季度投资组合出租率为95.7%，环比下降20个基点 [12] 市场挑战 - 电子商务渗透率上升可能对出租率和销售表现构成压力 [10] - 利息支出预计同比增长4.5%，可能影响盈利能力 [12] 同行比较 - 另一家零售REIT公司Macerich Company (MAC) 将于8月11日公布财报，预计每股FFO为0.34美元 [16]

公司业绩预期 - Kimco Realty Corporation (KIM) 预计将于2025年7月31日公布第二季度财报 预计营收和每股FFO将实现同比增长 [1] - 上一季度公司每股FFO为44美分 超出市场预期的42美分 主要得益于营收超预期增长 但利息支出增加对业绩形成拖累 [2] - 过去四个季度中 Kimco有三次每股FFO超出市场预期 一次符合预期 平均超出幅度达3.04% [2] - 2025年第二季度每股FFO预计同比增长2.4%至42美分 主要受高端购物中心资产组合支撑 [9] 行业动态 - 美国购物中心市场2025年第二季度净吸纳量为负650万平方英尺 较第一季度的负710万平方英尺略有改善 但这是疫情后首次连续两个季度出现负值 [4] - 全国空置率同比上升50个基点至5.8% 但仍低于2017-2019年6.4%的水平 [5] - 美国购物中心平均租金同比上涨2.3%至每平方英尺24.99美元 [6] - 2025年初至7月14日 新增购物中心面积仅460万平方英尺 截至第二季度在建面积为1090万平方英尺 总库存为43亿平方英尺 [5] 公司业务亮点 - Kimco拥有以杂货店为核心的高端购物中心资产组合 主要位于主要大都市郊区 这有助于稳定营收 [7] - 公司租户结构多元化 包括必需品零售商和全渠道零售商 这有助于稳定收入来源 [8] - 公司专注于在经济强劲的大都市统计区开发混合用途资产 这有助于提升资产净值 [8] 财务预测 - 市场预期公司第二季度营收为5.268亿美元 同比增长5.3% [11] - 预计租金收入为5.194亿美元 同比增长4.7% 租赁入住率环比上升20个基点至96% [12] - 预计第二季度利息支出将同比增长7.5% 可能对盈利造成压力 [12] 市场预期变化 - 在过去一周 市场对公司第二季度每股FFO的预期下降1美分至42美分 [13] - 公司当前Earnings ESP为-2.08% Zacks评级为3 显示市场对其业绩超预期的信心不足 [14] 同业公司比较 - Brixmor Property Group (BRX) 预计7月28日公布财报 Earnings ESP为+0.63% Zacks评级为3 [15] - The Macerich Company (MAC) 预计8月11日公布财报 Earnings ESP为+0.67% Zacks评级为3 [16]

公司业绩与预测 - Regency Centers Corp (REG) 将于2025年7月29日公布第二季度财报 预计营收和每股FFO同比实现增长 [1] - 上季度NAREIT每股FFO为1.15美元 超出市场预期的1.14美元 主要得益于强劲的租赁活动和同店NOI增长 [2] - 过去四个季度每股FFO均超预期 平均超出幅度达2.39% [2] - 第二季度营收共识预期为3.774亿美元 同比增长5.7% 每股FFO预期1.14美元 同比增5.7% [9][10] 行业动态 - 美国购物中心市场第二季度净吸纳量为-650万平方英尺 较第一季度的-710万平方英尺略有改善 但为疫情后首次连续两季度负增长 [4] - 全国空置率同比上升50个基点至5.8% 但仍低于2017-2019年6.4%的水平 [5] - 新供应持续稀缺 2025年初至7月14日仅新增46万平方英尺购物中心空间 当前在建量1090万平方英尺 [5] - 平均要价租金同比上涨2.3%至24.99美元/平方英尺 [6] 公司竞争优势 - 80%以上物业为必需品驱动的杂货店锚定社区购物中心 租户包括多家行业领先杂货商 [8][9] - 优质资产位于富裕郊区及城市贸易区 受益于后疫情时代人口向郊区迁移趋势 [7] - 租赁活动和基本租金收入改善支撑业绩表现 [2] 潜在挑战 - 电子商务渗透率提升和高利息支出可能对季度业绩产生负面影响 [9] - 定量模型显示本季度每股FFO超预期概率较低 因盈利ESP为-0.30% [11] 同业可比公司 - Simon Property Group (SPG) 8月4日公布财报 盈利ESP +0.16% Zacks评级3 [12] - Macerich Company (MAC) 8月11日公布财报 盈利ESP +0.67% Zacks评级3 [13]

核心观点 - 尽管Annaly Capital提供接近15%的股息收益率且2025年初提高股息 但长期不可靠 因业务模式导致投资组合价值持续缩水 投资者应优先选择业务增长型公司如Agree Realty和百事公司 这些公司虽股息收益率较低(约4.2%-4.3%) 但通过资产扩张和战略收购实现股息持续增长 长期回报潜力更优 [1][5][12] Annaly Capital业务模式分析 - 公司采用抵押贷款房地产投资信托(REIT)模式 购买抵押贷款池组成的类债券证券 目标为支付高股息并依赖股息再投资实现总回报 [2] - 若不进行股息再投资 将导致资本和收入减少 因高股息支付造成投资组合价值随时间萎缩 [4] - 高股息本质是本金返还 长期无法维持 短期波动受抵押债券表现影响 但长期呈下降趋势 [5] 增长型公司比较优势 - Agree Realty作为零售REIT 收益率4.2% 通过收购美国单租户净租赁物业实现规模扩张 物业数量从五年前约1200处增至2025年第一季度超2400处 业务规模翻倍 [7] - Agree Realty股息过去五年以年化5%速度增长 业务扩张推动股价长期上涨 [8] - 百事公司因股价较2023年高点下跌约30% 推高股息收益率至历史高位4.3% 近期收购益生菌饮料品牌Poppi和墨西哥食品品牌Siete 适应消费趋势变化 [9] - 百事公司保持53年连续年度股息增长记录 过去五年股息年化增长率约7% [10] 投资策略结论 - Annaly Capital因业务特殊性导致投资组合价值持续收缩 高收益率不可持续 历史上随股价下跌股息已被削减 [11] - 增长型公司如Agree Realty和百事公司提供更具吸引力的长期投资价值 因业务扩张和股息增长驱动资本增值 [12]

股价表现 - Macerich公司(MAC)股价在过去三个月上涨15.8%，远超行业7.4%的涨幅[1][8] 核心资产优势 - 公司拥有美国高端购物中心组合，这些物业位于人口稠密、高收入人群聚集的地区，为稳定现金流提供基础[2][8] - 通过重新定位主力租户和引入新品牌，公司推动混合用途物业转型，吸引更多消费者[3] 增长战略 - 积极采用全渠道零售模式，支持实体零售商通过商场门店完成订单，强化客户关系[3] - 实施资本循环计划，剥离非核心及低增长资产，将资金投入核心市场的高增长物业收购与再开发，同时降低杠杆率[4][8] 行业对比 - 同行业中，Curbline Properties(CURB)2025年FFO每股预期1美元，同比增长26.6%[10] - VICI Properties(VICI)2025年FFO每股预期2.35美元，同比增长4%[11]

核心交易 - Simon Property Group(SPG)收购太古地产在Brickell City Centre购物中心的全部股权 从原先持有25%非管理权益转为全资拥有并管理该资产[1] - 该购物中心为面积达50万平方英尺的开放式商业综合体 包含90家零售店铺和15家高端餐饮娱乐场所[3][9] - 交易将强化SPG的资产组合 有助于提升租赁表现和未来收入增长[1] 资产详情 - Brickell City Centre为总面积达500万平方英尺的混合用途开发项目 其购物中心部分以建筑精巧著称 2016年完工[2] - 项目位于迈阿密市中心Brickell区核心位置 主力租户包括Saks Fifth Avenue和Casa Tua Cucina[3] - 商业空间横跨三个城市街区 包含四层餐饮娱乐设施 入驻品牌包括Apple、Zara和Coach等[3] 公司战略 - SPG专注于在美国及全球关键市场收购高端零售资产 近年已投入数十亿美元进行资产改造[4] - 2025年1月公司完成收购Kering集团旗下The Mall Luxury Outlets全部股权 2月宣布将投资数百万美元改造Smith Haven Mall[5] - 公司持续优化资产组合 通过优质收购和改造升级创造价值并提升客流量[4][5] 行业比较 - 同行业REIT企业中 VICI Properties(VICI)和W P Carey(WPC)获Zacks买入评级 2025年FFO每股预期分别为2.35美元(同比增长4%)和4.88美元(增长3.8%)[10]