香港房地产市场2025年1月表现 - 核心观点：香港房地产市场在2025年1月呈现量价齐升态势，一手及二手市场均表现强劲，市场情绪乐观，金融环境温和支持，商业地产亦现改善迹象 [1][2][3] 住宅市场成交与价格 - 一手私宅成交金额同比大幅增长148%至192亿港元，显著强于历史季节性走势 [2] - 监测的6家重点港资开发商合计销售额同比增长173%，其中恒基、新世界与长实涨幅均超两倍 [2] - 二手私宅成交金额同比增长逾五成，成交套数环比走平 [1][2] - 1月末中原城市大型屋苑领先指数环比上涨2.5%，为2023年2月全面通关以来单月最大涨幅，同比增幅走扩至7.3% [1][2] - 1月末经纪人指数环比上行至69.04，表明市场或处景气上涨通道，价格存在向上动能 [1][2] 开发商与项目表现 - 恒基、新世界与长实等开发商销售额涨幅超两倍 [2] - 项目层面，柏景峰、启德海湾1期与Sierra Sea 2A期销售额位居前三 [2] - 土地市场成交九龙佐敦谷宅地1宗，由信置联合体斩获 [2] 地产金融环境 - 12月与2025年全年新批按揭贷款均同比增长22% [3] - 2025年全年平均抵押率较2024年提升2.1个百分点至60.1% [3] - 12月新批按揭利率环比下降6个基点至3.25% [3] - 同期A、B类私宅回报率分别为3.6%和3.1% [3] 商业地产与零售市场 - 12月私人写字楼与零售物业空置率环比改善，分别较11月下降0.3个百分点和1.2个百分点 [3] - 12月写字楼与零售物业租金指数分别环比下降0.2%与基本持平，其中上环/中区租金指数同比实现正增长 [3] - 12月零售业销售延续9月以来修复态势，9-12月同比增幅均超过6% [3]

文章核心观点 - 2026年1月香港房地产市场呈现“淡季不淡”的特征，住宅市场量价齐升，商业地产空置率改善，整体市场处于景气回升通道 [4][5] 私宅市场 一手私宅 - 1月一手私宅成交1539套，环比下降11%，但同比大幅增长103%，显著强于历史岁尾年初平均环比下降33%的走势 [6] - 1月一手私宅成交金额达192亿港元，环比下降7%，但同比大幅增长148% [6] - 从区域看，新界东一手成交套数同比增幅最大，达331%，九龙同比增长232%，香港岛增长53%，新界西则同比下降33% [6] - 成交金额结构方面，低于500万港元和500-1000万港元的成交套数占比最高，分别为40.8%和41.5% [6] - 重点港资开发商表现优异，监测的6家重点开发商（新鸿基、港铁、恒基兆业、信和置业、长江实业、新世界发展）合计销售额同比增长173%至92亿港元，市场占有率从去年同期的44%提升至48% [7] - 其中，恒基兆业、新世界发展与信和置业销售额同比涨幅均超过两倍，信和置业同比增幅高达535% [4][7] - 项目层面，柏景峰（信置联合体）、启德海湾1期（中海外联合体）与Sierra Sea 2A期（新鸿基）销售额位居前三 [4][25] 二手私宅 - 1月二手私宅成交3912套，环比基本持平，同比增长47% [7] - 1月二手私宅成交金额为290亿港元，环比下降4%，但同比增长56% [7] - 价格方面，1月末中原城市大型屋苑领先指数环比上涨2.5%，为2023年2月全面通关以来单月最大涨幅，同比增幅扩大至7.3%（2025年末为5.1%） [4][8] - 分区看，九龙房价环比涨幅最大，达4.0%，同比涨幅达11.6%；香港岛环比上涨2.9%，同比上涨3.6% [8] - 市场情绪乐观，1月末中原经纪人指数环比上行至69.04（12月末为64.05），处于价格看涨景气区间 [4][8] 豪宅市场 - 2025年全年，一手豪宅累计成交金额952亿港元，同比增长3.5%；二手豪宅累计成交金额675亿港元，同比增长39% [9] - 2025年一、二手豪宅合计成交金额同比增长16%至1627亿港元 [27] 土地市场 - 1月仅成交1宗宅地，位于九龙佐敦谷，由信和置业与鹰君集团联合体以16.1亿港元斩获，土地面积0.38万平方米，规划楼面2.07-3.45万平方米 [4][10][30] - 新鸿基、恒基兆业、嘉里建设、会德丰等重点房企均参与了该地块竞拍 [10] 地产金融环境 - 2025年全年新批按揭贷款金额为3373亿港元，同比增长22%，平均抵押率较2024年提升2.1个百分点至60.1% [5][11] - 12月新批按揭贷款金额同比增长22%至312亿港元，其中一手与二手住宅贷款同比分别增长32%和22% [11] - 贷款利率稳中有降，12月新批住宅按揭贷款平均利率环比下降6个基点至3.25% [5][11] - 同期，A类与B类私宅回报率分别为3.6%和3.1% [5] 商业地产市场 写字楼市场 - 12月私人写字楼租金指数环比下降0.2%，同比下降3.3%，但同比降幅较上半年有所收窄 [12] - 分区表现分化，上环/中区甲级写字楼租金指数同比实现正增长0.8%，环比下降1.7%；尖沙咀区域环比上涨3.9% [12] - 空置率高位略有改善，12月整体空置率为17.5%，环比11月下降0.3个百分点，其中中环和金钟区域环比分别下降0.4和1.0个百分点 [5][12] - 需求回暖，12月甲级写字楼净吸纳量为2.1万平方米，延续自2025年5月以来的回正趋势；2025年全年甲级写字楼累计净吸纳量达16.1万平方米，较2024年的4.1万平方米改善明显 [12] 零售物业市场 - 零售业销售持续修复，2025年12月零售业销售价值同比增长6.6%至350亿港元，自9月以来同比增幅均超过6% [5][12] - 分品类看，耐用消费品与珠宝、钟表等高端消费品类增长强劲，12月同比分别增长38.4%和14.3% [12][58] - 12月访港游客达465万人次，同比增长9%，恢复至2018年月均水平的86%；其中过夜游客215万人次，恢复至2018年月均的88% [13] - 零售物业空置率改善，12月私人零售物业空置率环比下降1.2个百分点至5.5%，处于历史低位 [5][13] - 租金方面，12月私人零售物业租金指数环比基本持平，同比下降4.7% [13]

整体市场表现 - 2025年9月份全港共录6883宗楼宇买卖登记，较8月份的6488宗回升6%，连续7个月处于逾六千宗之上窄幅徘徊 [1] - 月内整体物业登记总值录545.17亿元，较前月增长13%，为近3个月高位 [1] - 市场受观望政策及利率走势、天气不稳及节庆假期影响，后市买卖登记量预计将有所反复 [1] - 预期10月份整体楼宇买卖登记量可能回软约9%，下试6240宗水平，或创近8个月新低 [2] 一手私宅市场 - 9月份一手私宅买卖登记宗数大幅上升15%，录得1987宗，为年内第三多的月份 [1] - 月内一手私宅买卖登记总值大增25%，录得223.30亿元，为年内次多 [1] - 登记量最多的首三个新盘依次为凯柏峰II（370宗）、BLUE COAST II（116宗）及上然3期（93宗） [1] 二手私宅市场 - 9月份二手私宅买卖登记量反弹6%，录得3305宗，连续6个月维持在逾三千宗的水平 [2] - 月内二手私宅登记总值上升12%，录得250.10亿元，量值同见上升 [2] - 9月下旬二手交投出现萎缩，可能影响后续月份登记数据 [2] 非住宅市场 - 9月份整体工商铺及其他买卖登记量环比微跌2%，录得785宗 [2] - 月内整体工商铺及其他买卖登记金额大跌22%，仅录得39.16亿元，主因月内登记金额相对较细 [2] - 车位登记录得近一成跌幅，拖累整体表现；若单计工厦及商厦，两者登记量分别有近三成及近四成的升幅 [2]