项目概况 - 天地美墅项目由北京恒帝隆房地产开发有限公司开发，位于通州区梨园镇公庄村，容积率约0.84，属于低密度别墅社区，分为4期，于2006年建成 [4][7] - 项目共计1012套不动产（含住宅、商业、地下车库）将被公开拍卖，是建成近20年的通州"最神秘别墅"项目 [1][4] - 项目分为4个区域：一区土地使用权面积4.52万平方米（涉拍191套）、二区4.46万平方米（174套）、三区9.44万平方米（393套）、四区7.62万平方米（262套） [5] 法拍房源信息 - 法拍房源面积从70至1400余平方米不等，起拍价最低不足百万元，最高超1800万元，均为市场价5-8折 [3][4] - 典型房源示例：448.4平方米别墅起拍价997万元（市场价1425万元，折扣7折）；366.38平方米别墅起拍价815万元（市场价1165万元，折扣7折） [4] - 商业房源示例：73.34平方米商业用房起拍价91万元（市场价130万元，折扣7折）；车位起拍价7-12万元（市场价10-15万元，折扣7-8折） [4] 法拍背景与时间安排 - 法拍源于广东省深圳市中级人民法院受理的金融借款纠纷案件，涉及北京恒帝隆房地产开发有限公司与深圳市思道科投资有限公司的借款合同纠纷 [7] - 法拍房源将分三批进行：8月12日、22日、26日陆续拍卖 [7] - 截至调查时，不动产无人占有使用，拖欠费用情况不详，买受人无需负担历史欠费 [7] 项目历史与现状 - 2008年项目有84套房源取得产权证，已签约60套，成交均价不到5000元/平方米，此后长期空置 [7] - 土地使用权剩余年限：住宅48.92年、配套18.9年、非配套28.91年、地下车库28.91年 [5] - 法拍机构表示物业费和其他费用目前无需缴纳，产权证可办理，但提醒需注意法拍房复杂性 [8]

业绩数据 - 2025年4 - 6月营业收入12837.02万元，同比增144.83%[6] - 2025年4 - 6月商品房销售面积6980.46平方米，同比降12.60%[5] - 2025年4 - 6月商品房销售金额15597.88万元，同比降16.46%[5] - 2025年4 - 6月租赁收入1117.19万元，同比增31.42%[5] 项目情况 - 2025年4 - 6月无新增房地产土地储备和新开工面积[3][4] - 2025年4 - 6月南京紫金和旭府竣工面积39466.18平方米[4] - 营收大增因南京紫金和旭府交付体量较大[6]

项目储备 - 2025年1 - 6月无新增房地产项目储备[1] 业务开工竣工 - 2025年1 - 6月房地产业务无新开工，竣工面积0.62万平方米，权益竣工面积0.62万平方米[1] 销售业绩 - 2025年4 - 6月房地产业务合同销售面积2.57万平方米，同比增长1185.00%，权益合同销售面积2.06万平方米，同比增长1273.33%[2] - 2025年4 - 6月房地产业务合同销售金额57193.97万元，同比增长543.40%，权益合同销售金额45915.02万元，同比增长598.98%[2] - 2025年1 - 6月房地产业务合同销售面积6.85万平方米，同比增长2437.04%，权益合同销售面积5.49万平方米，同比增长2789.47%[2] - 2025年1 - 6月房地产业务合同销售金额102124.14万元，同比增长729.83%，权益合同销售额81967.62万元，同比增长824.68%[2][3] 出租业务 - 2025年6月末公司出租房地产总面积11.70万平方米[3] - 2025年4 - 6月房地产业务租金总收入1578.27万元[3] - 2025年1 - 6月房地产业务租金总收入3195.55万元[3] - 商业综合体出租面积及金额的公司权益占比均为80%[3]

资产重组交易 - 远洋集团与远洋服务订立框架协议 将2684个车位资产从远洋服务退回至远洋集团 原转让价3.23亿元人民币 [1] - 退回交易通过撤销原资产转让方式进行 对价由远洋服务提供的长期贷款结算 远洋集团作为贷款担保人 [1] - 交易实质为集团内部资产重组 将63.82%控股附属公司的资产转移至全资附属公司 [2] 交易背景与目的 - 中国房地产市场现状及集团流动性困境促使此次交易 集团现金资源优先用于"保交楼"和"保运营"政策要求 [2] - 长期贷款安排可缓解集团流动性压力 有助于确保持续经营能力和可持续运作 [2] - 交易使集团能更好处置目标资产 通过出售或债务抵销方式实现资产价值 [2] 交易条款细节 - 贷款期限长达十年 年利率2.00% 条款与集团境外债务重组项下新贷款类似 [2] - 交易对集团流动性 营运资本及财务状况不会产生显著不利影响 [2] - 目标资产退回使集团能重新发挥这些资产作用 反映其价值 [2]

车位价格动态 - 赣州某楼盘宣布自2025年6月15日起产权车位单价上调8000元/个 调价前签约业主可保留优惠 [3] - 部分二手楼盘因库存压力降价促销 边角车位价格从十几万降至七八万 而稀缺车位因配比不足维持高价 例如章江新区人防车位租赁权达14万/个 [4] - 法拍车位价格区间为3万-10万 二手市场整体跨度达几万至二十多万 受地段、供需及小区品质影响显著 [5][6] 销售策略与消费行为 - 开发商采用车位与住宅捆绑销售策略 通过"买房送车位"活动加速去化并缓解后期销售压力 [6] - 租赁模式因成本低(月租510元)、灵活性高受部分业主青睐 但稀缺区域长期需求者仍倾向购买 [1][6] 市场矛盾点 - 业主面临"买怕跌、租怕涨"困境 典型案例为购房首付30万后对10万车位投资犹豫三个月 [1] - 开发商强调"车位是稀缺不动产" 但实际价格分化明显 部分区域库存压力与稀缺性并存 [1][4]

香港楼市整体表现 - 2025年4月香港整体楼宇买卖合约登记录7,229宗，总值501.08亿港元，较3月分别上升8.5%及9.8% [1] - 登记量连续两个月累计增长67.8%，达到近5个月高位（仅次于2024年11月的7,689宗及641.25亿港元） [1] - 预计5月登记量将环比下跌约30%至5,000宗，主因美国对等关税政策引发金融市场动荡及本地楼市气氛转弱 [1] 住宅市场细分数据 一手私人住宅 - 4月一手住宅登记1,598宗（136.2亿港元），较3月下降28.1%及16.8%，但仍连续两个月超千宗 [3] - 大埔上然第一期以334宗（16.41亿港元）成为登记量最高新盘，其次为天水围YOHO WEST PARKSIDE（192宗/10.53亿港元） [3] - 中美关税战加剧导致4月仅一个西沙大型新盘推售，新盘交投下滑将在5月数据中体现 [3] 二手私人住宅 - 4月二手住宅登记3,830宗（292.6亿港元），较3月大幅增长29.9%及34.0%，创近12个月新高 [4] - 财政预算案刺激细价楼成交，带动二手买卖连续两个月累计增长77.7% [4] - 大型屋苑中嘉湖山庄（55宗/2.25亿港元）、美孚新邨（39宗/2.48亿港元）表现突出，但预计5月数据将显著回调 [4]