报告行业投资评级 * 报告未明确给出对“房地产开发”或“C-REITs”行业的整体投资评级 [1][2][3][4][5][6][7][8][9][10][11][12][13][14][15][16][17][18][19] 报告核心观点 * 报告认为当前C-REITs投资策略应关注三条主线：一是政策主题下的弹性及优质低估值项目配置时机，二是结合资产韧性、价格与P/NAV择时布局保障房等弱周期资产，三是关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人的后续龙头效益 [2] REITs指数表现 * 截至2026年3月27日当周，中证REITs（收盘）指数下跌0.83%，收于778.5点；中证REITs全收益指数下跌0.83%，收于1013.3点 [1][8] * 当周，中证REITs全收益指数在所列可比指数中表现排名第三，表现优于沪深300指数（下跌1.41%）、恒生指数（下跌1.29%）、房地产（申万）指数（下跌1.42%）等，但不及中债十年期国债指数（上涨0.08%）[1][8] * 截至2026年3月27日，本年中证REITs（收盘）指数微跌0.01%，中证REITs全收益指数上涨0.35%，在可比指数中同样排名第三 [1][8] C-REITs二级市场表现 * 当周C-REITs二级市场整体下挫，已上市REITs总市值约2217.5亿元，平均单只REIT市值约28亿元，周均涨幅为-0.96%，其中12支上涨，67支下跌 [1][10] * 板块表现分化明显：生态环保板块（下跌0.14%）和数据中心板块（下跌0.36%）跌幅较小；产业园区板块（下跌1.25%）和交通基础设施板块（下跌1.21%）回调较大 [1][10] * 交易活跃度方面，当周已上市REITs日均成交量108.9万股，日均换手率0.3%，其中数据中心板块交易最活跃，换手率达0.7% [2][16] * 个股层面，招商基金公路高速公路REIT和南方万国数据中心REIT当周涨幅靠前；嘉实京东仓储基础设施REIT（1.3%）、南方万国数据中心REIT（0.9%）、华夏特变电工新能源REIT（0.8%）日均换手率位列前三 [1][2][16] * 市场动态方面，复星商业不动产REITs项目（底层资产为三亚亚特兰蒂斯酒店）于当周正式申报，成为第十六单申报产品 [2][11] REITs估值表现 * 已上市REITs的中债内部收益率（IRR）持续分化，位列前三的分别是平安广州广河REIT（11.1%）、易方达广开产园REIT（9.9%）、华夏中国交建REIT（9.6%）[2][17] * 已上市REITs的市价与净资产价值比率（P/NAV）位于0.7至1.8区间，其中嘉实物美消费REIT（1.8）、华夏安博仓储REIT（1.7）、易方达华威农贸市场REIT（1.7）位列前三，易方达广开产园REIT（0.7）的P/NAV较低 [2][17]

投资评级与目标价 - 花旗银行重申复星国际买入评级并将目标价上调至6.5港元 [1] - 多家境内外券商维持复星国际买入或增持评级 目标价区间为6.5至7.5港元 [1] - 瑞银因股市情绪与估值改善及公司积极处置非核心资产而上调目标价 [1] 公司核心战略 - 公司坚定执行瘦身健体、聚焦主业战略 以提升财务稳健性并释放长期价值 [1] - 战略重点包括深化全球化布局和持续加码创新投入 [1] - 公司持续优化财务结构 展现出降杠杆与非核心资产处置的坚定决心 [1] 健康与保险业务 - 健康板块创新药品取得突破 抗PD-1单抗H药汉斯状已在近40个国家和地区上市 [2] - 靶向PD-L1的抗体偶联药物HLX43正在多国开展临床研究 有望成为广谱抗癌药 [2] - 保险板块Fidelidade在2024年保险收入同比增长12.7% 全年净利润达2.53亿欧元 [2] - Fidelidade获标普A评级 预计未来两年将保持领先地位并实现稳健增长 [2] 文旅与消费业务 - 文旅板块在2025年国庆中秋双节期间表现强劲 太仓阿尔卑斯国际度假区接待游客逾五万人次 [3] - Club Med中国度假村总营业额同比增长36% 入境游宾客数同比大增213% [3] - 三亚亚特兰蒂斯酒店平均每日房价同比增长20% [3] - 消费板块豫园股份珠宝业务呈现环比改善 市场预期其将形成新的增长极 [3] 资管与金融科技创新 - 公司持续加码金融科技及Web3.0业务 旗下星路科技为AI驱动的一站式财富科技平台 [4] - 星路科技推出FinRWA Platform 支持公私募产品的通证化发行与分销 并已落地多个创新案例 [4] - 星路科技于今年4月获香港特区政府引进重点企业办公室认可成为重点企业 [4] 长期成长潜力 - 多家券商看好公司长期成长潜力 因其核心产业经营稳健并持续聚焦优势产业 [4] - 公司正深化全球化布局并加码科技创新 以构建具备穿越周期能力的韧性架构 [4]

私有化进程 - 复星旅文私有化提案以超99%支持率高票通过股东大会表决，将于3月19日正式退市 [1] - 私有化回购价格为每股7.8港元，总价约22.12亿港元，较停牌前股价4.00港元和5日均价3.68港元溢价显著 [1][4] - 从宣布私有化到确认退市仅耗时3个月，进程迅速 [3] 业绩与股价表现 - 2020-2022年持续亏损，2023年上半年开始恢复，2024年上半年营业额达106.5亿元（同比增长11%），归母净利润3.2亿元（剔除一次性收益后同比增长20%） [4] - 上市发行价为15.6港元/股，募资净额32亿港元，但停牌前股价较发行价下跌74% [4] - 经调整EBITDA为20.9亿元，显示运营效率改善 [4] 战略转型 - 私有化旨在加速向轻资产模式转型，提升决策灵活性应对市场变化 [5] - 地中海俱乐部已转型为租赁及管理模式为主，自持度假村仅占15% [8] - 太仓阿尔卑斯滑雪度假区二期引入政府平台投资，公司负责运营管理 [9] - 正在洽谈多个文商旅综合体项目，涵盖文化演艺、高端酒店等多元化业态 [9] 资产处置动态 - 2023年出售上海复星爱必侬物业及Casa Cook/Cook's Club酒店品牌 [8] - 2024年9月以3000万英镑出售Thomas Cook 100%股权 [8] - 考虑分拆三亚亚特兰蒂斯通过REITs方式在上交所独立上市 [9]