商办与办公空间市场现状 - 债务驱动的抛售潮持续但单纯降价无法解决核心问题 [2] - 甲级写字楼空置率整体高企且分化加剧一线城市第二季度空置率区间为16 9%-27 8% [2] - 北京空置率16 9%为一线城市最低较2024年底18 3%下降且无新增供应预计持续改善 [2] - 上海广州深圳空置率环比同比均攀升供需矛盾与新增供应压力未缓解 [2] 需求端行业分布 - TMT行业占北京写字楼租赁成交面积55 2%AI和通讯类企业为主要支撑 [3] - 上海广州深圳TMT行业需求占比分别为22 7%37 4%18 7%居首位 [3] - 金融业专业服务业紧随其后上海广州金融业表现突出深圳四大行业占比超10% [3] - 新质生产力消费升级医药健康产业需求增长显著重塑市场格局 [3] 商办资产交易动态 - 新世界发展否认出售上海K11写字楼但计划出售内地非核心资产如武汉杭州项目 [4][5] - 新世界发展通过出售深圳前海周大福金融大厦套现14 4亿并签订882亿港元融资协议延至2028年 [5] - 报告期内商办资产交易总金额8 16亿同比下滑最大单笔为上海泰禾大厦6 6亿成交 [7][8] - 核心城市低价优质资产稀缺如上海北岸长风折价48%成交6宗交易为司法拍卖或债务关联 [8] 市场核心矛盾 - 资产供给过剩与优质资产稀缺错配核心城市成熟资产受青睐非核心城市高瑕疵资产难处置 [9]

上海K11写字楼出售传闻 - 新世界发展否认出售上海淮海中路K11写字楼部分（建筑面积8.05万平方米），称仅为出租[1] - 业内人士分析公司可能通过中介放风寻找买家，以避免公开承认导致资产贬值[1] - 戴德梁行专家指出上海大宗交易市场处于以价换量阶段，核心区物业在合适价格下易成交[1] 上海写字楼市场现状 - 2025Q2上海甲级写字楼净吸纳量仅8.53万平方米，环比降18.4%，同比降67.6%[2] - 市场空置率攀升至23.6%，平均租金降至6.99元/平方米/天（环比跌1.9%）[2] - 香港K11写字楼与上海K11商场出租率数据暗示上海写字楼出租率不理想[2] 新世界发展财务状况 - 2024年底持有现金219亿港元（含受限4亿），但短期负债达326亿港元（现金短债比0.67）[3] - 总有息负债1514亿港元，其中810亿为无抵押银行贷款（占比53%）[3] - 2023/24财年营收357.82亿港元（同比降62%），持续经营归母净亏损118.07亿港元[5] 融资与永续债压力 - 公司于6月30日完成882亿港元现有债务再融资[4] - 但延迟支付4笔合计34亿美元永续债利息（A系列7亿/B系列12亿/C系列5亿/D系列10亿）[5] - 永续债每年消耗约20亿港元净利，延迟付息引发股价单日暴跌6.47%至4.48港元[7] 战略调整背景 - 出售写字楼可缓解资金压力，但交易受阻需转向降本增效等其他措施[7] - 2013年改造的K11艺术购物中心曾是年客流超千万的文化商业标杆[1][2] - 当前市场环境使写字楼从优质资产变为潜在处置标的[2][7]

公司动态 - 港资房企巨头新世界发展被传出售上海淮海中路K11物业写字楼部分 [1] - 上海新世界淮海物业发展有限公司工作人员否认出售传闻，称写字楼仅对外出租 [1] - 公司表示近期有关写字楼出售的消息均为中介机构制造的假消息 [1] - 上海香港新世界大厦11层招商部人士证实不存在写字楼出售情况，并称正在拟公函投诉 [1] 市场反应 - 出售传闻已引发多方询问，但公司暂未发布正式公告 [1] - 公司已接到大量关于写字楼出售的询问，显示市场对该物业高度关注 [1]

大宗交易市场概况 - 2025年上半年上海大宗交易成交额显著下滑 戴德梁行数据显示上半年合计成交158亿元 同比下降57% 世邦魏理仕数据为230亿元 同比下降30% [6][7] - 市场呈现"以价换量"特征 买家观望情绪浓厚 交易周期普遍拉长 例如博华广场签约后仍未完成交割 [7][8] - 内资买家占比自2019年起持续保持75%以上 5亿元以下小额交易占总量的75% [10] "短年限"物业交易动态 - 新世界发展拟出售上海K11写字楼部分 建筑面积8 05万平方米 委托单价3 9万元/平方米 总价超31亿元 剩余使用年限19年 [1][6] - 近期典型案例包括：力宝广场(剩余9年)由北京国资接盘 仙乐斯广场(剩余16年)交易因价格分歧僵持 某国资接手仅剩13年使用权的写字楼 [3][4] - "短年限"物业估值普遍下调 交易痛点在于买卖双方对资产估值的预期差距 例如仙乐斯广场报价较初始降低25%仍难达成一致 [12] 资本化率与投资趋势 - 戴德梁行调整商办物业资本化率：办公类5 7% 商业类5 9% 非核心区域办公6 1% 商务园区6 2% 反映风险溢价要求提升 [11] - 当前写字楼出租率约70% 且市场预期短期内难以回升至90% 推动资本化率攀升 [11] - 世邦魏理仕指出资本化率上涨趋势较2024年有所缓和 但投资者对风险溢价要求仍在提高 [12] 买家行为变化 - 投资性买家活跃度增加 瞄准价格低位布局 部分成交价已跌破银行贷款线 [10] - 非机构买家成为主力 更关注"价廉物美"的资产 对使用年限较短的物业接受度提高 [6][10] - 地方国资进场接盘外资持有的"短年限"物业 但交易流程复杂化特征明显 [4]

大宗交易市场现状 - 上海大宗交易市场成交量降至5年来最低水平，2025年上半年戴德梁行统计成交额158亿元同比下降57%，世邦魏理仕统计为230亿元同比下降30% [5] - 市场呈现"以价换量"特征，买家观望情绪浓厚，交易周期普遍拉长，部分项目如博华广场虽签约但未最终完成 [6] - 内资买家占比自2019年起持续保持75%以上，非机构买家成为主力，5亿元以下交易金额占比达75% [7] "短年限"物业交易特点 - 上海K11写字楼剩余使用年限19年，委托售价3.9万元/平方米，总价超31亿元，低于市场传闻的28.5亿元 [1] - 仙乐斯广场剩余年限16年，象屿集团拟收购价较初始报价降低25%，创南京西路商圈三年最大折扣但仍陷僵局 [8] - 力宝广场剩余年限仅9年，由北京国资接盘，显示地方国资成为"短年限"物业主要接盘方 [2][3] 资产估值与资本化率变化 - 戴德梁行调整2025年二季度资本化率：办公类5.7%、商业类5.9%、非核心办公6.1%、商务园区6.2%，较以往明显提升 [8] - 世邦魏理仕数据显示资本化率上涨趋势缓和，但投资者对风险溢价要求持续提高 [8] - 部分项目成交价跌破银行贷款线，如长风公园未来项目售价低于外资银行贷款额 [6] 买卖双方博弈焦点 - 买卖双方对资产估值分歧导致交易僵持，仙乐斯广场因价格低于业主及金融机构要价陷入停滞 [1] - "短年限"物业估值普遍下调，买方持续砍价导致交易周期延长，后续运营规划成买家挑战 [4] - 当前市场折价成交成主流，部分卖家处于零收益状态，投资性买家趁机布局低价资产 [7] 行业趋势展望 - 戴德梁行预计折价项目将持续成交，办公类资产交易或回升，业主进一步降价可能刺激企业资产配置需求 [7] - 写字楼出租率普遍维持在70%，市场预期短期内难以回升至90%，加剧资本化率攀升压力 [8] - 外资套现机会增加但交易流程复杂化，地方国资进场改变市场买家结构 [4][6]

资产出售 - 新世界发展正出售上海淮海中路K11物业写字楼部分（11楼到58楼），整栋售价28.5亿元，建筑面积约8.1万平米 [1] - 上海香港新世界大厦项目总建筑面积11.6万平方米，商办楼面超10万平米，其中K11购物艺术中心楼面面积35474平方米，写字楼面积80549平方米 [1] 物业背景 - 该物业原为上海香港新世界大厦，2002年落成，是淮海中路地标 [3] - 2013年新世界集团斥资4亿元将商业部分改造成内地首座K11艺术购物中心 [3] - 2021年9月，新世界发展以33.75亿元收购淮海物业发展有限公司剩余50%权益，实现对该物业100%持有 [3] 业务发展 - K11由新世界家族接班人郑志刚创办，将艺术融入商业，使K11在实体店受电商冲击时仍受消费者追捧 [3] - 根据财报，2024至2026财年，中国内地和香港K11项目将从20个增至38个 [3] 财务状况 - 截至2024年12月31日，新世界发展综合债务净额约1246.3亿港元，较上一财年末增加近10亿港元 [3] - 净负债比率升至57.5%，有息负债累计至1465亿港元 [3] - 2024财年亏损约196.83亿港元，收入同比下跌34% [3] 其他资产处置 - 去年9月，新世界发展寻求90亿港元出售香港尖沙咀K11 Art Mall给华润隆地，因价格分歧未果 [3] - 6月30日新世界发展宣布与银行债权人签订新再融资协议，对约882亿港元境外无抵押金融债务再融资 [3] 管理层变动 - 郑志刚于2024年9月辞任行政总裁，今年7月1日起辞任非执行董事及副主席，以投入更多时间于公共服务及个人事务 [3]