文章核心观点 - 贝壳集团旗下贝好家业务线通过其创新的C2M（Customer to Manufacturer）全链解决方案，以大数据和AI技术精准驱动房地产开发，重塑行业流程，旨在成为赋能开发商的轻资产平台，共同打造更符合客户需求的“好房子” [1][2][8] C2M模式的核心逻辑与验证 - C2M模式将客户需求前置并贯穿开发全流程，通过数据精准驱动产品定位与设计，旨在改变传统供需错配和同质化问题 [1][2] - 该模式依托贝壳平台的海量数据优势，包括新房、二手房、客源、房源及客户交易行为数据，并建立了四大核心算法模型（可比价格模型、时点价定价模型、套型配比模型、潜客模型）来指导开发决策 [2] - 公司通过自操盘打造“样板”项目来验证和提升C2M能力：成都“金融城·贝宸S1”开盘不足一个月累计网签达20套，跻身成都2000万以上住宅全年网签量第二名；上海“贝涟C1”则围绕“景观、空间、智能”落地了可变户型等设计理念 [1][3] 客户角色的转变与参与方式 - 在“买方市场”环境下，“客户主权”回归核心位置，客户从传统开发模式中的“被动接受者”转变为开发流程的“全程参与者” [4][5] - C2M模式涵盖C2定位、C2设计、C2品控、C2营销四大模块，客户在拿地前即可介入产品定位，拿地后继续参与迭代 [5] - 贝好家创新推出线上互动社区“共筑好家”，让用户通过投票、评论等方式反馈需求，并将零散的客户呼声翻译为量化的、可操作的数据指令赋能各环节 [5] 轻资产平台定位与行业合作 - 贝好家明确其定位并非成为传统开发商，而是作为轻资产平台，通过输出C2M全链能力与开发商合作，除已开展的成都、上海自操盘项目外，不再新增全资自操盘项目 [7] - 在该合作模式下，贝好家输出项目定位、产品设计及营销推广等能力，开发商则聚焦供应链管理、成本控制、建造与物业服务等领域，实现优势互补 [7] - 截至2025年11月底，C2M解决方案已在北京、上海、广州、成都等城市累计落地17个项目，合作方包括中海地产、招商蛇口、中国电建地产、越秀地产、中国金茂、绿城中国等众多实力开发商 [10] 行业影响与发展前景 - C2M模式通过将大数据、AI算法引入开发最上游，用实证分析替代经验直觉，重塑了房地产开发流程，代表了一种生产力范式的进步 [3] - 该模式探索“以人定房、以房定地、以房定钱”的房地产发展新模式，旨在推动居住“供给侧升级” [6][10] - 未来计划将C2M解决方案推向更多城市与合作伙伴，合作主体可能扩展至地方城投公司、代建企业及金融机构，以探索行业内专业化分工的新路径 [10]

文章核心观点 - 房地产行业正从“卖方市场”转向“买方市场”，传统以经验主导、节奏优先的开发逻辑在存量博弈阶段逐渐失效 [1] - 贝壳集团旗下贝好家事业线通过“一体三翼”战略，探索并实践以客户为中心的C2M（客户到制造商）房地产开发新模式，旨在通过数据驱动和需求前置来降低项目不确定性、提升成功率 [1][5][8][9] - 贝好家首个自主操盘项目“成都金融城·贝宸S1”是该方法论的验证样板，其通过高于地价的建造成本投入、极致的产品细节和长期运营考量，取得了市场认可，并吸引了行业广泛关注 [1][3][5][10] - C2M模式的核心在于系统性方法，而非单一产品模板，其价值在于将客户需求洞察机制化，并具备跨区域、跨产品线的复制能力，为行业提供了开发逻辑转向的可观察样本 [5][7][9][10] 行业背景与挑战 - 市场进入存量博弈阶段，房地产从“卖方市场”走向“买方市场”，传统开发逻辑（经验主导、节奏优先、以销售效率覆盖产品风险）正在失效 [1] - 行业竞争对象发生变化：头部城市二手房成交占比持续攀升（2025年前后超过70%，核心城市超80%），新房需与大量成熟存量产品竞争 [8][10] - 购房者决策标准转变：从单纯关注价格和资产增值预期，转向对居住舒适度、产品适配度和长期使用成本的综合判断 [8][10] - 开发商核心问题转变：从“如何做大规模”转向“如何降低不确定性”，土地红利与金融杠杆作用弱化 [8] 贝好家战略与模式定位 - 贝壳集团于2023年7月启动“一体三翼”战略，并成立贝好家事业线，经过883天系统打磨 [1] - 定位为“为行业提供C2M全链路能力的服务商”，而非传统开发商，其盈利模式以服务收费为主，不依赖土地增值或销售差价，缓解了与开发商的竞争关系 [9][10] - 业务已覆盖北京、上海、广州、成都等十多个重点城市，在全国设立8个区域公司 [11] - 已与中海地产、招商蛇口、中国电建地产、越秀地产、中国金茂、新兴地产、绿城中国、滨江集团、兴耀房产等优秀开发商建立合作关系，在全国11座城市落地17个项目 [1] 核心方法论：C2M模式 - C2M模式是一套贯穿拿地研判、产品设计、建设实施与销售决策的系统方法，而非简单的数据工具或营销手段 [7] - 模式核心：客户需求 > 开发经验，通过对真实交易数据和客户行为的持续分析，将需求判断前置到开发早期，让产品方案在落地前接受市场检验 [3][9] - 模式目标：主要不在于创造更高溢价，而在于提高项目成功率，降低判断误差区间，提升经营确定性 [8][9] - 模式可复制性：建立在持续洞察客户需求结构、并将其转化为开发决策的机制化能力上，而非依赖单一产品形态 [5][7] 标杆项目验证：成都金融城·贝宸S1 - 项目地位：贝好家首个自主操盘项目，承担“方法论验证”角色，是公司的“样板楼” [1][5] - 投入逻辑：选择“建造成本高于地价”的方式，将资源重新配置到产品端，将潜在利润空间全部回馈至产品端 [1][3] - 市场表现：开盘不足一个月，跻身成都2000万元以上豪宅网签榜第二，吸引华润置地、万科、中海等50余家房企高管组团考察 [1][10] - 产品理念：践行“住得好重于卖得好”，所有展示内容严格对标交付标准，客户不愿意买单的“包装式设计”被叫停 [2] - 具体产品创新： - **会所设计**：摒弃“高奢网红”会所思路，结合108户小型社区特点，配备必要功能并提供高端私享服务，确保业主长期使用 [2][3] - **景观视野**：打破“坐北朝南”传统，通过对108户住宅、1006个视野点位的模拟分析，将楼栋偏转30度、40度和50度，确保远眺350米外交子云塔的视野 [3] - **居住细节**：交付老人房泡脚池、卧室弥散式增氧机、三台嵌饮机、六台冰箱、抬高67cm的家政间洗衣机、改良地下车库转弯半径、系统规划外卖快递及垃圾清运方案等 [3] - **长期运营**：建设阶段即提前测算未来20年物业运营成本，优化物业员工工作环境（如开设采光天窗、增设卫生间） [4] - **智能化**：以华为鸿蒙智家系统为基础，打造“六感智能系统”，接入310个信息点位（约为行业批量交付住宅的四倍），并预留机器人配送基础条件 [5] C2M模式的多维度复制验证 - **上海贝涟C1项目（奉贤板块）**： - 通过分析二手房数据，发现客户购买力充足但新房产品不匹配需求 [6] - 通过200组目标客户深度访谈，将97平方米户型确立为主力产品，而非市场主流配置 [6] - 引入“共筑好家”线上社区机制，让潜在客户参与公共空间等决策 [6] - 结果：开盘当天取得区域销售冠军 [6] - **北京长安华曦府项目（高总价）**： - 通过对二手房成交结构分析，提出“78平方米与96平方米可灵活切换”的户型逻辑，适应家庭结构变化 [6] - 结果：开盘两小时内实现16亿元成交，五开五罄、全面清盘 [6] - **西安新兴悦享之城项目（大体量）**： - 面对50余亩土地原有规划与市场需求错位，通过8000份问卷调研进行客户需求分层筛选 [7] - 反复推演总图方案，在不增加土地成本前提下，提升可建设用地效率和住宅面宽 [7] - 结果：首期开盘即取得较为亮眼的销售成绩，验证了C2M在大盘开发中的适用性 [7] 模式的价值与边界 - **价值**：为行业在不确定性中寻找相对确定的路径提供了现实样本，其价值在于流程重构——“以客户需求反推开发逻辑” [9][10] - **边界与挑战**： - 有效性高度依赖数据质量、样本规模及对城市差异的理解深度 [9] - 一旦脱离真实交易数据或过度依赖模型推演，可能产生新的判断偏差 [9] - 更适合作为开发决策的“校准器”，而非替代所有经验判断的“万能解法” [9]

贝壳贝好家业务模式与C2M战略解析 - 贝壳集团旗下住宅开发服务平台贝好家正式开盘其首个自操盘项目“金融城·贝宸S1”，标志着公司跨界房地产开发并验证其核心C2M模式 [1][5] - 公司于2023年7月进行“一体三翼”战略升级，正式成立贝好家事业线，旨在利用数据优势推动房地产供给侧升级 [2][7] - 贝好家明确自身定位并非传统开发商，而是以C2M为核心、为合作伙伴提供服务的平台，其盈利模型主要依靠为开发商提供从产品定位到营销各环节的服务收入 [2][3][8] 自操盘项目的战略目的与市场表现 - 为验证C2M能力闭环，贝好家亲自下场操盘了两个项目：成都贝宸S1和上海贝涟C1 [2][7] - 2024年9月，贝好家以总价10.76亿元、楼面价27300元/平方米、溢价率42.19%竞得成都金融城三期地块 [2][7] - 市场验证结果：截至报道时，成都贝宸S1累计网签达25套；上海贝涟C1于2025年10月底首次开盘，首日即获得81组家庭认购 [2][7] - 在完成两个自操盘项目后，贝好家已明确将不再自主操盘，未来将转向轻资产模式以发挥自身强项 [3][8] C2M模式的核心能力与行业合作 - C2M模式定义为：通过大数据分析与AI算法深度洞察客户需求，预测产品类型与价格预期，实现“以人定房、以房定地、以房定钱”的“大数据造房” [2][7] - 截至2025年11月，贝好家已在北京、上海、广州、成都等地落地17个多种模式的地产开发合作项目 [3][9] - 合作方包括招商蛇口、中海地产、中国电建地产、越秀地产、绿城中国、滨江集团、兴耀房产等多家知名房企 [3][9] - 该模式早期打动开发商的两大能力：基于海量客户数据的偏好分析，以及快速、精准触达目标客户进行验证的能力 [3][9] C2M模式对开发产业链的升级与具体应用 - 该模式的核心影响在于将干预环节极致前置，聚焦于前端的定位决策和产品决策，以解决传统开发中“产品端出问题”的痛点 [4][9] - 能力根基在于贝壳积累的用户线上浏览、咨询、线下带看、出价等海量行为数据，并据此建立了客户洞察、潜客、定价和套型配比模型 [4][9] - 通过关键过程指标评估模式效果：刻画客群与实际购房客群的一致性、建议套型配比与实际销售结构的一致性、模型定义的量价关系与实际表现的匹配度 [5][10] - 具体案例：在成都贝宸S1项目中，通过客户深访与数据统计，发现高端客户更看重视野而非传统朝向，从而放弃了正南正北布局 [5][10] - 贝壳连接的门店和经纪人网络，为设计师提供了直接触达客户的通道，形成了迭代式设计流程，颠覆了传统设计中设计师与客户脱节的问题 [5][10] 未来发展战略与潜在合作方向 - 贝好家未来的合作主体将不局限于传统开发商，还将拓展至城投公司、代建企业以及持有资产的资方等 [5][10] - 公司认为，只要能发挥其数据与C2M模式优势，涉及房地产开发的各个领域均有合作可能 [5][10]

公司战略定位澄清 - 公司明确表示从未想成为一家开发商，后续将聚焦轻资产模式，通过全链条服务与房企合作[2][5] - 停止自操盘项目的决策并非源于现有项目市场表现不及预期，而是为了验证C2M能力后，更有利于发挥自身优势的战略选择[2][5] - 公司已在北京、上海、广州等10个城市累计落地17个项目，合作方包括中海地产、招商蛇口、中国金茂等多家房企[5] 自操盘项目市场表现 - 成都贝宸S1项目：截至12月11日，在成都总价2000万元以上住宅中，开盘不足一个月累计网签达20套，位居全市全年累计网签量第二名[2][4] - 上海贝涟C1项目：克而瑞数据显示，其11月销售面积与销售套数均位列上海全市第三名[2] - 公司强调两个自操盘项目本质是验证其C2M全链解决方案能力的“样板楼”，并承诺将持续保障项目长期运营[2][5] 行业洞察与业务模式 - 行业自2021年起由卖方市场转为买方市场，客户购房更谨慎，成交周期变长，但匹配客户需求的好房子仍然热销[3] - 基于对头部10城新开盘的1350多个项目调研，公司发现高品质项目销售流速更佳[3] - 公司以大数据和AI算法为基础推出C2M定位方案，旨在通过对客户需求的洞察，提前预测产品类型和价格预期，以指导楼盘定位[4] - 合作模式不局限于开发商，已拓展至城投公司、代建企业及资方等房地产开发各领域[6] 战略背景与业务范围 - 2023年7月，贝壳集团进行“一体三翼”战略升级，贝好家事业线正式成立[3] - 公司旨在成为房地产领域更有客户视角的“好伙伴”，而非传统开发商[2]

贝壳进入房地产开发领域的战略意图 - 公司进入开发领域并非旨在成为传统开发商 而是希望利用其数据优势 通过C2M模式推动房屋供给侧改革 [1][2] - 公司成立贝好家事业线的核心目的是验证和提升其C2M能力 通过自主操盘项目形成闭环以完善该模式 [2][3] 房地产行业市场环境的转变 - 行业自2021年起已从卖方市场转变为买方市场 客户购房行为更趋谨慎 导致成交周期延长 [1][3] - 在市场下行环境中 房地产企业获客难度增加 销售费率呈现上升趋势 [1][3] - 尽管市场整体承压 但符合客户需求的高品质住宅项目仍然畅销 显示“好房子、好服务”存在市场空间 [1][3] 贝好家事业线的业务进展与产品理念 - 截至2025年11月 贝好家已在北京、上海、广州等地落地共17个多种模式的房地产开发合作项目 [2][3] - 在已落地的项目中 成都贝宸S1和上海贝涟C1为公司自主操盘项目 [2][3] - 公司形成了明确的产品观 即“住得好”优先于“卖得好” “客户需求”优先于“开发经验” [2][3] 支持C2M模式的市场调研数据 - 公司对头部10个城市近两年新开盘的1352个项目进行了调研 数据显示高品质项目的销售去化速度更快 [1][3]