2025年市场表现与历史新高 - 2025年成都总价2000万以上新房全年成交150套，创下历史新高[1] - 该价位段成交仅占全市新房总量的约0.2%，属于极度小众但高关注度的市场[1] 2026年开年市场热度 - 2026年1月1日至1月25日，成都2000万以上房源网签数量已超过44套[3] - 开年不到一个月的成交量已达到2025年全年成交量的约三分之一，是2022年同档次产品全年成交总量的近3倍[3] - 市场呈现“开年即巅峰”的集中购买潮[4] 主要项目具体表现 - 建发·海耀网签28套，最高网签总价约3591万元[5] - 贝宸S1网签9套，最高网签总价约5408万元[5] - 天览网签2套，最高网签总价约4738万元[5] - 金融城 | 交子缦华二期网签4套，最高网签总价约3456万元[5] - 金融城8号网签1套，最高网签总价约2298万元[5] 焦点项目建发·海耀详情 - 项目楼面地价为41200元/平方米，1月6日取证当日均价约7.69万元/平方米，刷新成都精装大平层单价纪录[5] - 项目累计取证138套，网签50套，成交总价悉数超过1500万元，其中28套突破2000万元[7] 市场热点区域分布 - 当前成都2000万以上新房成交主要集中在泛金融城板块[8] - 除天览位于天西外，本月成交全部集中在金融城核心区至金融城三期、林家坝沿线区域[8] - 建发·海耀、贝宸S1、金融城 | 交子缦华二期和金融城8号四个项目网签42套，占全市同期该量级销售总量的约95%[8] 高总价成交案例 - 1月单套最高网签总价出现在贝宸S1，一套建面约564平方米的顶跃房源取证价格高达5408万元[9] - 天览成交2套总价4500万元以上的房源[11] - 金融城 | 交子缦华二期网签4套总价突破3000万元的房源[11] 市场热销的核心驱动逻辑 - 新财富人群成为购买主力，贝宸S1已成交房源中45岁以下购房者占比接近85%，买家结构呈现年轻化趋势[13] - 购房者兼具资产配置与“第二客厅”的双重考量，将高端房产视为优质“硬通货”并用于商务接待与家庭居停[13] - 产品力迎来“代际飞跃”，从卖房子转向卖生活方式，精准匹配高净值客群从“居住升级”到“精神归属与资产共识”的需求跃迁[13] - 城市能级提供“价值锚”，2025年成都新房销售面积与销售套数位列全国第一，稳定的市场基本盘支撑高端市场价值[13] 2025年全国城市新房成交排名 - 2025年成都市新房成交套数为90083套，成交面积为11811094平方米，两项指标均位列全国第一[14] - 同期全国新房市场规模同比下降约7.8%[13] 2026年市场展望与供应 - 2026年成都2000万以上住宅市场开局强劲，但全年势头能否持续取决于宏观经济、市场基本面及后续产品多元化与供应节奏[16] - 多个在售项目将持续推出2000万以上产品，包括建发·海耀、贝宸S1、招商玺、金融城8号、交子金融广场、金融城 | 交子缦华、麓湖丽世缦华等[16] - 至少四个全新项目及麓湖生态城最新组团预计将在2026年入市，补充该量级市场供应[16] - 预计入市的新项目包括新希望·D10望江、国贸茶厂39亩项目、成都IFS国金豪庭、玄鸟阙、鸿鹄阙、澄音坊等，产品涵盖大平层、叠拼、高层、独栋等多种类型[17] - 2026年成都高端市场供应量或再次创下历史纪录，市场分化预计将加剧[17]

2025年成都新房市场整体表现 - 市场展现出强劲韧性，全年成交91,858套，套均面积约131.27平方米，有望连续第三年领跑全国新房交易规模 [1] - 市场已全面进入以“产品价值”为驱动的发展阶段，呈现“韧性复苏、品质提升”的清晰脉络，新房市场仍掌握定价主动权 [1] - 购房者需求从得房率与空间效率，延伸到生活场景的精细化设计，如电梯独立入户、双归家动线、多功能泛会所等成为高品质项目标配 [1] 头部房企销售格局与产品力竞争 - 2025年成都房企销售金额TOP50中，有5家企业销售额突破100亿元，分别为华润置地、中国铁建地产、招商蛇口、成都轨道城市与保利发展，百亿阵营企业数量较2024年有所收缩，行业集中度提升 [3] - 华润置地以122.68亿元的成交金额连续四年位居成都市场首位，其项目华宸府、天宸上院入选四川省首批好住房项目案例 [3] - 成都轨道城市以约51万平方米的销售面积位列面积榜第一，核心竞争力在于TOD综合开发模式，全年在售住宅项目超过15个 [5] - 中国铁建地产、招商蛇口与保利发展在产品力上显著创新，其代表项目如金牛西派御府、锦城序、招商玺、保利花照天珺等凭借突出产品力实现热销 [5] 高端市场与顶尖产品线 - 建发房产“海耀”与贝壳集团“贝宸S1”两大产品线相继亮相成都金融城三期，建发海耀以84952.16元/平方米的取证均价成为成都新房价格高点 [7] - 建发海耀在产品规划上树立双重标杆：一方面以约1.5万㎡的会所空间重构社区生活尺度，户均会所面积达60㎡；另一方面，项目近半数房源采用“一层一户”布局，显著提升居住专属性与私密感 [7][8] - 2025年成都千万级住宅供应与成交创历史新高，全市总价2000万以上住宅成交逾140套 [10] 标志性单盘与差异化价值 - 成都嘉佰道新批次房源主力总价已突破两千万元门槛，产品升级核心在于全新落成的200米高空天际会所，涵盖瑜伽馆、标准跑道、高空攀岩、私宴厅等多功能空间 [11] - 嘉佰道通过对原知名烂尾项目的成功盘活，实现了产品价值的全面跃升，其成功源于对高端客群在产品、地段、圈层与服务等方面的系统性回应 [11] - LACADIERE天览一期于2025年末收官，118套房源近乎售罄，项目坐拥约16公里无遮挡视野，提供325㎡及650㎡纯粹平层，并配备“1+1”高端服务体系 [13] - 麓湖生态城在2025年继续凭借多个组团销售录得近百亿业绩，其占地约8300亩、水系面积达2100亩的开发生态难以复制，长期运营的社群文化已成为项目深层价值的一部分 [16] 市场结构性转变与未来关键 - 成都楼市正经历从规模导向到产品导向的结构性转变，购房者决策重心从单一建筑属性转向对生活场景、社区生态与长期价值的综合考量 [16] - 产品力竞争与社群运营能力，正成为企业在市场中穿越周期的关键，市场在调整中正逐步建立新的价值平衡点 [16]

公司战略定位与商业模式 - 贝壳旗下贝好家业务的核心定位是作为房地产行业的轻资产服务平台和解决方案提供商，而非成为新的开发商[4][5] - 商业模式是通过大数据支撑的C2M（客户到制造商）产品解决方案，为其他开发商提供覆盖定位、设计、品控、营销等环节的服务[5][13] - 公司明确表示，除已完成的两个自操盘样板项目外，未来不会再自操盘拿地开发，也不会充当资金融通的平台，坚定回归轻资产模式[14] C2M模式验证与样板项目成果 - 为验证C2M逻辑并建立行业信任，贝好家亲自下场操盘了两个样板项目：成都豪宅项目“贝宸S1”和上海刚需项目“贝涟C1”[6][7] - 成都贝宸S1项目从2024年9月拿地到2025年11月开盘，耗时14个月，打破了行业高周转惯例，贯彻“品质＞工期＞成本”的原则[3][4] - 成都贝宸S1以每平方米2.73万元的地价和超过3万元的建造成本，近乎贴着成本线以约每平方米6万元销售，项目核心目标在于验证能力而非盈利[4] - 成都贝宸S1在2025年11月下旬开盘后一个月内，在成都2000万以上总价段住宅中网签20套，位列2025年全市累计网签榜第二[3] - 上海贝涟C1项目开盘次月，网签面积和网签套数均位列上海全市新房第三名[3] 数据驱动的产品设计与创新细节 - 公司基于海量客户数据洞察进行产品设计，在成都项目中，调研发现超过70%的高净值客户认为“极致的景观视野”比“正南朝向”更重要，因此打破了坐北朝南惯例，采用了30度、40度、50度的非正交布局以保证景观视野[8][10] - 项目团队总结了108个基于客户需求的创新“小故事”，例如将洗衣机位抬高67公分、改善地库转弯半径、在次卧老人房设置固定泡脚池等[10] - 摒弃了豪华闲置的“大会所”思路，仅设置业主真正常用的洽谈区、健身房、棋牌室等功能[11] - 在上海贝涟C1项目中，通过深度调研和线上社区投票，采纳了客户对绿化连廊、“开敞式”架空层及屋顶菜园等设计的建议[12] - 推出“可变户型”作为产品标签，通过非破坏式方式调整房间数量，以支持不同生活周期需求，上海项目的97、118和139平方米户型均为此类设计[12] - 在刚需项目中实施“分户定价”，按5大类、44个小因素进行精细化定价，使朝向、视野等差异透明地体现在房价上[12] 业务能力拓展与合作进展 - 贝好家已将C2M服务从最初的“产品定位”扩展为覆盖“定位、设计、品控、营销”的全链解决方案[5][16] - 截至2025年11月，已在北京、上海、广州、杭州、南京、成都等地落地了17个合作项目[15] - 合作方包括中海地产、招商蛇口、中国电建地产、越秀地产、中国金茂等一线房企，以及绿城中国、滨江集团等区域名企，甚至部分城市城投、城建公司[15] - 策略是尽早介入，在土地获取甚至拍地决策前，就通过数据模型为合作伙伴提供拿地研判支持[16] 合作项目市场表现 - 与中国电建地产合作的北京长安华曦府项目，五个月内实现五次开盘全部售罄，累计销售额突破20.34亿元[19] - 与招商蛇口在长沙合作的项目“招商序”，开盘即去化近九成，夺得长沙当月销售套数和金额双第一[19] - 与招商蛇口在北京城市副中心合作的朝棠揽阅项目，首开销售超过300套，为2025年北京市非限价地块首开销量第一名[20] 行业背景与公司价值主张 - 中国房地产市场主要矛盾已从解决“有没有”转向解决“好不好”，从“怎么卖”变成了“卖什么”[6] - 公司认为当前房子难卖的背后很多是产品问题，而不仅仅是销售问题，在新的市场周期中，消费者开始更关注居住体验和场景[18] - 公司的价值在于帮助房企提升产品竞争力、减少试错成本，其模型哪怕提升1%的去化率或减少1%的产品决策失误，对房企而言都是巨大的利润空间[14][24] - 公司通过密集探访18个城市的200多个代表性楼盘，并与一线人员交流，学习如何设计房子和运营社区，甚至向胖东来学习服务行业经验[23]

文章核心观点 - 文章认为，贝壳旗下贝好家开发的贝宸S1项目，代表了中国房地产行业一种颠覆性的开发模式转变，即从传统的供给端经验驱动转向以用户需求为核心的C2M（Customer to Manufacturer）模式，其本质是互联网用户思维在房地产领域的深度应用 [4][8][13] 项目概况与市场反响 - 贝宸S1是位于成都金融城三期的一个新楼盘，楼面价达27300元/平方米，是全国楼市近期最热门且最“不一样”的楼盘之一 [2][3] - 项目在三周内吸引了超过50家开发商与地产服务商的董事长、总经理等专业人士现场参观，更多预约已排到一个月后，引发业内广泛关注 [2][26] 颠覆性的产品设计理念 - 项目核心理念是“客户需求＞开发经验”，彻底打破了传统房地产开发的诸多“行活”与惯例 [4][8] - 在朝向选择上，基于对高净值客户的调研（超过70%的客户认为“景观视野的价值高于房屋朝向”），项目打破“坐北朝南”传统，将四栋建筑朝向西北，使每户都能欣赏金融城盛景 [9] - 在会所配置上，结合108户小型社区的特点和客户调研，顶豪项目未配置恒温泳池，而是设置了洽谈区、健身房、棋牌室等实用功能 [10] - 在景观设计上，未使用天价奇石，而是用上千吨天然石材、200多种植物，打造自然野奢感的川西特色风景，植物经过异地种植实验后才实地种植 [9] 极致的细节与科技应用 - 项目依托华为鸿蒙智家系统打造“六感®智能系统”，将五恒系统、智能家电等300多个智能受控设备深度对接，实现居住环境的AI调度与自我调节，并可“OTA式”升级 [7] - 室内设计基于数百项专项研究，梳理并验证了144项尺寸舒适度（水平空间94项、垂直空间50项），并落地在精装设计中 [11] - 项目交付了大量关注长期居住体验的细节，例如老人房泡脚池、卧室弥散式增氧机、三台嵌饮机、六台冰箱、洗衣机抬高67cm以避免弯腰操作等 [12][18] C2M开发模式的核心逻辑 - 贝好家定位为“数据驱动型住宅开发服务平台”，其核心模式是依托贝壳的大数据和AI算法模型，为开发商提供C2M解决方案 [14] - 传统开发链条是“人工研判→拿地→定位&设计→施工→销售→反馈”，反馈在最后且难以修改；贝宸S1的C2M链条是“数据研判初步定位→拿地→定位→设计→用户提改→设计优化→施工→持续迭代”，用户需求贯穿全流程 [16] - 项目进行了大量前置验证，例如对每个户型的观景视野、采光进行1006个点位的数据模拟，并根据模拟结果调整外立面设计 [16] - 项目历时8个月、耗资数百万元进行1:1异地实体模型打样，应用了通常仅见于摩天大楼的工艺，体现了互联网“前置验证”思维 [18] 与传统开发逻辑的差异及战略意图 - 在行业普遍追求“6个月内开盘”的高周转模式下，贝宸S1敢于用14个月进行创新研发和产品打磨 [23] - 项目建造成本超过了地价，达到3万元/平方米以上，进行了“饱和式投入” [23] - 贝好家的定位并非传统开发商，而类似于汽车领域的华为鸿蒙智行，旨在输出解决方案，贝宸S1是其全面展示C2M模式的“样板楼”和长期标杆 [24][25] - 项目已吸引华润置地、招商蛇口、万科、中海等超过50家房地产相关企业高层前往考察，贝好家借此吸引合作方的意图已基本实现 [26] - 贝壳集团拥有数百亿现金储备，使贝好家没有传统开发商面临的资金成本和回款压力，能够支持这种创新模式 [26] - 市场表现方面，贝宸S1在不到一个月的时间内，位列成都2000万以上总价段全年累计销量第二名 [26]

文章核心观点 - 贝壳旗下贝好家打造的贝宸S1项目，是中国商品房市场化30多年来首次真正运用互联网C2M逻辑，从用户需求端出发对住宅开发进行颠覆性重构的标杆案例，其核心在于将开发思维从“开发商想给”转变为“用户需要” [3][6][11] 项目市场热度与行业影响 - 贝宸S1成为全国楼市最热门的楼盘之一，在三周内吸引了超过50家开发商及地产服务商的董事长、总经理等高层专业人士现场参观，更多预约已排至一个月后 [3] - 项目吸引了包括华润置地、招商蛇口、万科、中海、龙湖等超过50家主流开发商前往成都考察 [20] - 项目在成都市场取得顶尖销售表现，在不到一个月的时间内位列成都2000万以上总价段全年累计销量第二名 [21] 产品设计的颠覆性理念 - 项目彻底打破传统房地产开发的经验堆砌，遵循“客户需求＞开发经验”的根本原则 [6] - 项目突破了“坐北朝南”的行业惯例，基于调研发现成都超过70%的高净值客户认为“景观视野的价值高于房屋朝向”，从而将四栋建筑朝向西北，使每户都能欣赏金融城盛景 [7] - 项目摒弃了以恒温泳池等为主的“高奢网红”会所模式，结合108户小型社区特点，配置洽谈区、健身房、棋牌室等实用功能，顶豪项目不配游泳池在全国范围内属颠覆性做法 [8] - 室内设计基于数百项专项研究，梳理并验证了144项尺寸舒适度，并落地于精装设计 [8] - 项目在细节上极致考虑长期居住体验，例如在老人房交付泡脚池、卧室增配弥散式增氧机、设置三台嵌饮机、交付六台冰箱、将家政间洗衣机抬高67cm等 [10] C2M模式与开发流程重构 - 贝好家的核心模式是依托贝壳的大数据和AI算法，为开发商提供C2M解决方案，即“大数据造房” [11] - C2M模式颠覆传统开发链条：传统流程为“人工研判→拿地→定位&设计→施工→销售→反馈”，而贝宸S1的流程是“数据研判初步定位→拿地→定位→设计→用户提改→设计优化→施工→持续迭代”，用户需求贯穿全流程 [13] - 项目运用互联网“敏捷开发”思维，历时8个月、耗资数百万元进行1:1实体模型异地打样，此工艺以往极少用于住宅项目 [16] - 项目对每个户型的观景视野与采光进行了1006个点位的数据模拟和精准测算，并根据结果调整外立面设计 [13] 智能化与科技系统集成 - 项目依托华为鸿蒙智家系统打造“六感®智能系统”，从人体六感体验出发，对光影、声音、空气、水、温湿度等要素进行AI调度 [4] - 该系统将五恒系统、智能家电、户内灯光等全屋300多个智能受控设备与鸿蒙系统深度对接，涉及朗绿、美诺、日立等多个厂商，未来支持“OTA式”扩展升级 [4][10] 景观与材料工艺创新 - 景观设计“搬运”川西九寨风景，使用上千吨天然石材和200多种植物打造自然野奢感，所有植物均经过异地种植实验 [7] - 项目应用大量高性能材料、先进工艺及天然奢石，但更强调创新材料、智能科技与居住细节的结合 [10] 商业模式与战略定位 - 贝好家定位为“数据驱动型住宅开发服务平台”，类似汽车领域的华为鸿蒙智行，旨在向开发商输出C2M解决方案而非成为传统开发商 [18][20] - 贝宸S1是贝好家首个从拿地到营销全环节落地的“C2M样板楼”，旨在作为长期标杆展示极致用户思维，以吸引开发商合作 [20] - 过去一年多，贝好家C2M模式已在全国落地十几个项目，与招商蛇口、绿城中国、中国金茂等开发商合作，负责产品定位环节 [20] 开发策略与财务考量 - 项目敢于打破行业高周转惯例，从拿地到开盘用时14个月进行创新研发和产品打磨，远超行业普遍的6个月要求 [18] - 项目进行“饱和式投入”，建造成本超过地价，达到每平方米3万元以上 [18] - 贝壳集团为贝好家提供了数百亿的现金储备，使其没有传统开发商面临的资金成本和回款压力，能够支持长期主义的产品打磨 [20]

贝壳战略收缩与公司治理 - 公司旗下房地产开发平台“贝好家”宣布将不再下场操盘新开发项目 标志着公司从房地产开发领域战略收缩 回归房产交易服务主业 [2][6] - 贝好家此前在全国多个城市大举拿地 截至上月底已落地项目17个 预计拿地总投资超过50亿人民币 加上后续建造成本整体投资预计超过70亿人民币 [2][3] - 公司管理层解释战略收缩原因为市场状况不佳 以成都项目为例 开盘12天后首批108套房网签仅22套 去化率不到21% 销售不及预期 [6] 具体项目案例分析 - 以成都金融城“贝宸S1”项目为例 贝好家于去年9月经过82轮竞价以总价10.76亿人民币竞得地块 溢价率超过42% 楼面价达到每平米2.73万人民币 创下当时成都地价纪录 [4] - 该项目由贝好家CEO徐万刚亲自打磨14个月 推出108套房源 均价6.5万人民币/平米 最便宜一套总价一千五百多万人民币 最贵的超过五千万人民币 [5] - 该项目销售遇冷是促使公司决定退出自主开发操盘的直接因素之一 公司董事长在项目开盘前两个多月已预判市况并决定成都和上海项目后不再做自操盘项目 [6] 公司财务状况与模式对比 - 公司作为轻资产模式的房产交易平台 当前市值约1400亿人民币 在手净现金高达588亿人民币 过去5年经营性现金净流量达420亿人民币 是同期净利润的4倍 [7] - 强大的现金流和现金储备使其基本面显著优于传统开发商 [7] 公司治理与股权结构变化 - 公司创始人左晖去世后 其家族将所持贝壳投票权以不可撤销委托方式授予由彭永东和单一刚控制的百会合伙 同时左晖家族将B类股转换为A类股 而彭永东和单一刚则将部分A类股转换为B类股 [11] - 经过一系列股权结构调整 以彭永东、单一刚、徐万刚为首的管理层获得了超过32%的投票权 而彭永东和单一刚二人持有的经济权益合计仅为7.7% 引发了关于控制权与经济利益分离可能带来治理风险的讨论 [11] - 2022年5月 公司向董事长彭永东授予7182万股受限制A类普通股 向联合创始人单一刚授予5387万股 [11] 高管薪酬构成 - 根据薪酬数据 彭永东2022年至2024年获得的股份支付薪酬费用分别为4.63亿人民币、7亿人民币和2668万人民币 单一刚同期获得的股份支付薪酬费用分别为3.47亿人民币、5.25亿人民币和2.92亿人民币 [12] - 剔除股份支付费用后 彭永东2022年至2024年的薪酬总额分别为1205.8万人民币、1253.1万人民币和1176.6万人民币 单一刚同期剔除股份支付后的薪酬总额分别为821.8万人民币、-2万人民币和777.8万人民币 [12] - 在天价薪酬引发舆情后 公司公告称彭永东拟捐赠900万股A类普通股 税后所得用于帮扶 这部分股份约占其2022年获授7182万股的1/8 [11]

贝壳战略调整：终止自操盘业务 - 贝壳旗下地产开发平台贝好家宣布“停做自操盘”，意味着其将结束作为开发商（甲方）的身份，回归其作为行业服务伙伴（乙方）的定位 [1][2] - 公司管理层表示，此次调整是聚焦核心优势的主动战略选择，而非因项目销售不佳的被动妥协 [2][7] 自操盘项目销售表现分析 - 贝好家目前主要的自操盘项目为成都贝宸S1和上海贝涟C1 [3] - 上海贝涟C1项目首批于2025年10月26日开盘，推出144套住宅，获得88组有效客户认筹，认筹率为61.1% [3] - 该认筹率在2025年10月上海有开盘记录的32个楼盘中排名第17位，属于市场中游水平 [3] - 截至2025年12月16日（开盘后50天），该批次房源已售出77套，销售率为53.5%，同样处于市场中游位置 [4][9] - 项目第二批112套住宅正处于认筹阶段，备案均价为每平方米4.4万元，较首批均价上涨不到500元 [5][10] 战略调整的驱动因素 - 终止自操盘业务的核心原因在于资金使用效率和商业模式性价比的考量 [7][12] - 房地产开发是资金密集型业务，在当前市场销售速度下，自操盘模式导致资金周转期较长，资金使用效率下降 [7][12] - 公司认为轻资产运营模式是其核心优势所在，中国房地产领域更需要能够链接供需两端的行业伙伴，而非新增开发商 [7][12] - 此次调整被视为公司经过亲身实践后，验证了双线并进的难度，从而选择回归其专业领域 [7][12] 行业背景与影响 - 当前中国房地产行业正经历一场淘汰赛，企业主动进行战略收缩被视为为了更好前进的理性选择 [13] - 此举符合“让专业的人做专业的事”的商业逻辑，有助于行业避免内卷，实现更健康、可持续的发展 [12]

贝壳的战略转型与业务创新 - 公司成立新业务“贝好家”，业务模式从围绕房产“交易”服务，延伸至房地产开发前期的拿地、设计、定位环节，旨在用数据和技术改变地产开发[3] - 公司通过“贝好家”在全国重点城市落地十多个项目，合作方包括中国电建地产、招商蛇口、绿城中国等开发商，提供C2M产品定位服务[4] - 公司在成都和上海独立自操盘“贝宸S1”与“贝涟C1”项目，旨在完成C2M模型的学习与闭环落地，并更深入理解地产开发与合作伙伴[4][5] 贝宸S1项目的实验性标杆意义 - 贝宸S1项目位于成都锦江区金融城核心位置，拿地成本为10.76亿元，规划建筑面积39443.68平方米[6] - 项目建造成本超过地价，达到每平方米3万元以上，使项目每平方米6万多的均价几乎贴成本线，其目标为成为标杆而非以盈利为第一要务[6][8] - 项目在智能系统方面配置了310个以上信息点位，约为普通科技住宅的4倍，并预留机器人送货接口[9] - 项目景观植物用了200种以上，是普通小区的3倍以上，并采用含羞草、中草药等特殊植物以增强人与自然的互动[9] - 项目采用双曲线蜂窝铝板、超高性能混凝土等高端公建材料，并投入大量设计过程，包括1:1打样、专业软件建模优化108户住宅的1006个关键视野点位等[11][13] - 项目开发理念强调“住得好＞卖得好”和“客户需求＞开发经验”，旨在打造面向未来的“样板项目”[13] 贝好家的C2M数据驱动模型 - 公司的C2M模型基于两大类数据：以“楼盘字典”为代表的产品端数据，以及以购房者为代表的客户端行为数据[17] - 模型运作采用“数据+人”双线并行，利用大数据初步定位客群与需求，再通过深度个案访问（如西安项目深访97组客户，每次1小时以上）和8122份问卷调研进行人工校验与反馈，以迭代模型[18][19] - 模型包含价格预测功能，初期依赖人工对地铁、商业、学校等因素进行评分输入，后期致力于自动化刻画这些因素与溢价的关系[18][19] - 该模型的核心是让“客户主权”首次站到核心位置，所有前置判断都需回归客户需求端进行验证[19] 贝壳的行业定位与合作伙伴战略 - 公司明确“贝壳不想做开发商”的边界，自操盘项目仅为现阶段用于能力锻炼的“孤品”[21] - 公司认识到成熟开发商在产品体系、产业链封装及资金周转能力上具有深厚积淀，是自身短期内无法企及的[21] - 公司的优势在于对客户的全维度触达和需求理解，旨在成为开发商在新时代下互补的“好伙伴”[21] - 采用合作模式能使项目数量比自操盘“多十倍”，公司目标是以数据和客户思维重构整个地产开发，为行业提供新的“大模型”[23]

文章核心观点 - 贝壳集团通过其新业务“贝好家”进军房地产开发前端服务领域 旨在利用其庞大的数据和客户洞察能力 以C2M（客户到制造）模式重构传统地产开发逻辑 推动行业从“资金推动”和“经验驱动”向“客户需求驱动”和“数据驱动”转变 [5][27][41] 贝好家的业务定位与目标 - 贝好家成立于2023年7月 业务模式与贝壳原有围绕“交易”的服务不同 直接介入开发前期的拿地、设计、定位等环节 [5] - 其成立的初衷是数据驱动、用技术改变地产开发 并随着AI技术的发展 探索改变传统地产模式的能力 [5] - 公司明确表示“不想做开发商” 其目标是成为开发商的“长期合作伙伴”和“好伙伴” 利用自身优势为行业提供新的解决方案 [37][38] C2M模型的核心与运作方式 - 贝好家的C2M模型基于贝壳的两大类数据：以“楼盘字典”为代表的产品端数据 和以购房者为代表的客户端行为数据 [29] - 模型运作采用“数据+人”双线并行 既利用大数据算法进行初步定位和客群挖掘 也通过大量深度个案访谈和调研（如发放8122份问卷 深度访谈97组客户）获取需求细节 并反馈给模型进行迭代 [30][33] - 模型包含价格预测功能 初期依赖人工对区位因素（如地铁、商业、学校）进行评分和校验 目标是逐步实现相关因素定价的自动化 [31] - 该模型的特点是“以数据为基础 同时尊重专业人士的手感” 形成人工与智能双向螺旋上升的迭代过程 [31] 自操盘项目“贝宸S1”的实践与理念 - 贝好家在成都独立自操盘的首个重点项目“贝宸S1”于2024年9月拿地 地价10.76亿 规划建筑面积39443.68平方米 [6][11] - 该项目定位为“标杆”但不以盈利为第一目标 建造成本超过地价 达到每平方米3万元以上 导致每平方米6万多的均价几乎贴近成本线 [12][14] - 项目在设计和建造上进行了大量高成本创新：智能系统信息点位达310个以上 约为普通科技住宅的4倍 景观植物用了200种以上 是普通小区的3倍以上 并使用了双曲线蜂窝铝板、超高性能混凝土等公建级材料 [15][17] - 开发过程高度注重细节验证和客户体验：采用1:1实地打样测试材料和工艺 通过软件对108户住宅的1006个关键视野点位进行模拟优化 甚至让物业团队提前介入规划未来二十年的维护 [18][22] - 通过该项目 贝好家沉淀出两条核心理念：1) 住得好＞卖得好；2) 客户需求＞开发经验 [23] 贝壳的数据优势与行业价值主张 - 贝壳区别于传统地产企业的最大优势在于数据 拥有覆盖超6万家门店、54万经纪人的服务网络所积累的庞大而精准的行业数据 [26][35] - 公司认为传统“资金推动型”的开发模式已经改变 行业需要一个新的模型 而贝壳凭借其连接客户与产品数据的能力 可以充当开发商的“插件” 帮助其捕捉真实需求 [34][35] - 贝好家希望通过合作模式而非自操盘来创造更大价值 合作模式的项目数量预计可达自操盘的十倍 其野心在于用数据和客户思维重构整个地产开发链条 为行业提供一套新的“大模型” [40][41]

文章核心观点 - 房地产行业正从“卖方市场”转向“买方市场”，传统以经验主导、节奏优先的开发逻辑在存量博弈阶段逐渐失效 [1] - 贝壳集团旗下贝好家事业线通过“一体三翼”战略，探索并实践以客户为中心的C2M（客户到制造商）房地产开发新模式，旨在通过数据驱动和需求前置来降低项目不确定性、提升成功率 [1][5][8][9] - 贝好家首个自主操盘项目“成都金融城·贝宸S1”是该方法论的验证样板，其通过高于地价的建造成本投入、极致的产品细节和长期运营考量，取得了市场认可，并吸引了行业广泛关注 [1][3][5][10] - C2M模式的核心在于系统性方法，而非单一产品模板，其价值在于将客户需求洞察机制化，并具备跨区域、跨产品线的复制能力，为行业提供了开发逻辑转向的可观察样本 [5][7][9][10] 行业背景与挑战 - 市场进入存量博弈阶段，房地产从“卖方市场”走向“买方市场”，传统开发逻辑（经验主导、节奏优先、以销售效率覆盖产品风险）正在失效 [1] - 行业竞争对象发生变化：头部城市二手房成交占比持续攀升（2025年前后超过70%，核心城市超80%），新房需与大量成熟存量产品竞争 [8][10] - 购房者决策标准转变：从单纯关注价格和资产增值预期，转向对居住舒适度、产品适配度和长期使用成本的综合判断 [8][10] - 开发商核心问题转变：从“如何做大规模”转向“如何降低不确定性”，土地红利与金融杠杆作用弱化 [8] 贝好家战略与模式定位 - 贝壳集团于2023年7月启动“一体三翼”战略，并成立贝好家事业线，经过883天系统打磨 [1] - 定位为“为行业提供C2M全链路能力的服务商”，而非传统开发商，其盈利模式以服务收费为主，不依赖土地增值或销售差价，缓解了与开发商的竞争关系 [9][10] - 业务已覆盖北京、上海、广州、成都等十多个重点城市，在全国设立8个区域公司 [11] - 已与中海地产、招商蛇口、中国电建地产、越秀地产、中国金茂、新兴地产、绿城中国、滨江集团、兴耀房产等优秀开发商建立合作关系，在全国11座城市落地17个项目 [1] 核心方法论：C2M模式 - C2M模式是一套贯穿拿地研判、产品设计、建设实施与销售决策的系统方法，而非简单的数据工具或营销手段 [7] - 模式核心：客户需求 > 开发经验，通过对真实交易数据和客户行为的持续分析，将需求判断前置到开发早期，让产品方案在落地前接受市场检验 [3][9] - 模式目标：主要不在于创造更高溢价，而在于提高项目成功率，降低判断误差区间，提升经营确定性 [8][9] - 模式可复制性：建立在持续洞察客户需求结构、并将其转化为开发决策的机制化能力上，而非依赖单一产品形态 [5][7] 标杆项目验证：成都金融城·贝宸S1 - 项目地位：贝好家首个自主操盘项目，承担“方法论验证”角色，是公司的“样板楼” [1][5] - 投入逻辑：选择“建造成本高于地价”的方式，将资源重新配置到产品端，将潜在利润空间全部回馈至产品端 [1][3] - 市场表现：开盘不足一个月，跻身成都2000万元以上豪宅网签榜第二，吸引华润置地、万科、中海等50余家房企高管组团考察 [1][10] - 产品理念：践行“住得好重于卖得好”，所有展示内容严格对标交付标准，客户不愿意买单的“包装式设计”被叫停 [2] - 具体产品创新： - **会所设计**：摒弃“高奢网红”会所思路，结合108户小型社区特点，配备必要功能并提供高端私享服务，确保业主长期使用 [2][3] - **景观视野**：打破“坐北朝南”传统，通过对108户住宅、1006个视野点位的模拟分析，将楼栋偏转30度、40度和50度，确保远眺350米外交子云塔的视野 [3] - **居住细节**：交付老人房泡脚池、卧室弥散式增氧机、三台嵌饮机、六台冰箱、抬高67cm的家政间洗衣机、改良地下车库转弯半径、系统规划外卖快递及垃圾清运方案等 [3] - **长期运营**：建设阶段即提前测算未来20年物业运营成本，优化物业员工工作环境（如开设采光天窗、增设卫生间） [4] - **智能化**：以华为鸿蒙智家系统为基础，打造“六感智能系统”，接入310个信息点位（约为行业批量交付住宅的四倍），并预留机器人配送基础条件 [5] C2M模式的多维度复制验证 - **上海贝涟C1项目（奉贤板块）**： - 通过分析二手房数据，发现客户购买力充足但新房产品不匹配需求 [6] - 通过200组目标客户深度访谈，将97平方米户型确立为主力产品，而非市场主流配置 [6] - 引入“共筑好家”线上社区机制，让潜在客户参与公共空间等决策 [6] - 结果：开盘当天取得区域销售冠军 [6] - **北京长安华曦府项目（高总价）**： - 通过对二手房成交结构分析，提出“78平方米与96平方米可灵活切换”的户型逻辑，适应家庭结构变化 [6] - 结果：开盘两小时内实现16亿元成交，五开五罄、全面清盘 [6] - **西安新兴悦享之城项目（大体量）**： - 面对50余亩土地原有规划与市场需求错位，通过8000份问卷调研进行客户需求分层筛选 [7] - 反复推演总图方案，在不增加土地成本前提下，提升可建设用地效率和住宅面宽 [7] - 结果：首期开盘即取得较为亮眼的销售成绩，验证了C2M在大盘开发中的适用性 [7] 模式的价值与边界 - **价值**：为行业在不确定性中寻找相对确定的路径提供了现实样本，其价值在于流程重构——“以客户需求反推开发逻辑” [9][10] - **边界与挑战**： - 有效性高度依赖数据质量、样本规模及对城市差异的理解深度 [9] - 一旦脱离真实交易数据或过度依赖模型推演，可能产生新的判断偏差 [9] - 更适合作为开发决策的“校准器”，而非替代所有经验判断的“万能解法” [9]