房贷利率调整 - 上海市商业性个人住房贷款利率不再区分首套住房和二套住房 [1][2] - 以贷款100万元、期限30年等额本息方式计算 总还款额减少约8万元 月供减少约220元 [1][4] - 二套房贷利率从原主城区3.45%和临港等区域3.25%统一降至3.05% [4] 公积金政策优化 - 购买二星级及以上新建绿色建筑住房 公积金最高贷款额度上浮15% [5] - 首套最高贷款额度从160万元提高至184万元 多子女家庭首套从192万元提高至216万元 二套最高贷款额度从130万元提高至149.5万元 [5] - 可提取住房公积金支付购房首付款且不影响贷款额度计算 [5][6] 限购政策放宽 - 外环外购买住房不限套数 包括新建商品住房和二手住房 [9] - 成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策 [9] - 非沪籍居民家庭购房社保要求从3年降至1年 [9] 房产税政策调整 - 符合条件的非本市户籍居民家庭购买第一套住房暂免征收房产税 [6] - 购买第二套及以上住房给予人均60平方米免税面积扣除 [6] - 政策自2025年1月1日起实施 [7] 市场影响与行业趋势 - 上海上半年一二手住房累计成交1311万平方米 同比增加17% 为2022年以来同期最高 [9] - 上海新房房价指数1-7月环比累计上涨5.8% [10] - 北京 深圳等一线城市同步优化限购政策 北京允许五环外不限购 深圳放宽非核心区购房限制 [10]

政策调整内容 - 上海优化房地产政策 涉及调减住房限购 优化住房公积金 优化个人住房信贷以及完善个人住房房产税四个方面 [1] - 沪籍居民家庭和成年单身人士在外环外购房不限套数 外环内限购2套住房 [1] - 非沪籍居民需连续缴纳社保或个税满1年可在外环外不限套数购房 满3年可在外环内限购1套住房 [1] - 商贷不再区分首套和二套住房 银行业金融机构合理确定每笔贷款利率水平 [3] - 符合条件的非沪籍家庭首套住房暂免征收房产税 第二套及以上住房给予人均60平方米免税面积扣除 [3] 市场影响与目标 - 政策旨在降低居民购房门槛 满足刚性住房和改善性需求 缓解库存压力 提振市场信心 [1] - 外环外新房库存去化有压力 外环外放开限购有助于释放购买力和降低库存 [2] - 政策预计释放短期购买力 转变购房者观望情绪 提振市场信心 [3] - 北京和上海在"金九银十"销售旺季前调整政策 有望加快修复市场预期 对市场起到积极拉动作用 [3] 公积金政策优化 - 购买二星级及以上新建绿色建筑住房 公积金最高贷款额度上浮15% [2] - 首套房最高贷款额度从160万元提高至184万元 多子女家庭首套从192万元提高至216万元 [2] - 二套房最高贷款额度从130万元提高至149.5万元 [2] - 支持提取公积金支付购房首付款 且不影响公积金贷款额度计算 [2] - 公积金新政策体现对绿色建筑和多子女家庭的支持 [2] 市场数据背景 - 上海新建商品住宅成交中外环外占比超过60% 二手房外环外成交约占51% [2] - 房地产市场仍处在调整周期 但有广阔发展机遇和前景 [4] - 需采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 结合城市更新推进改造 释放改善性需求 [4]

政策调整核心内容 - 上海市商业性个人住房贷款利率不再区分首套住房和二套住房 合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平 [1] - 上海自贸区临港新片区和嘉定 青浦等6个市辖区(郊区)的二套商贷利率从LPR-25BP降至LPR-45BP 上海核心城区(主城区)从LPR-5BP降至LPR-45BP [1] - 调减住房限购政策 符合条件居民家庭在外环外购房不限套数 包括新建商品住房和二手住房 [2] - 优化住房公积金政策 提高个人住房公积金贷款额度 支持提取住房公积金支付购房首付款 支持住房公积金"又提又贷" [3] - 对符合条件的非上海市户籍居民家庭购买的第一套住房暂免征收房产税 购买的第二套及以上住房给予人均60平方米的免税面积扣除 [3] 政策影响分析 - 利率统一降至LPR-45BP有利于降低居民购房利息支出 减轻房贷负担 [1] - 刚需项目95%以上需要银行按揭贷款 多套房产家庭中的高端项目对银行按揭贷款利率依赖度超过50% 取消利率差异能改善群体和资产配置需求人群的还贷压力 [1] - 银行业金融机构根据经营状况 客户风险状况等因素合理确定每笔贷款的具体利率水平 赋予银行自主定价权 [2] - 政策有助于银行灵活调整策略 优化信贷资源配置 精准评估风险 提高风险管理水平 [2] - 外环外在符合条件下不限购房套数的政策需要房贷政策有力支持 特别是在传统"金九银十"阶段 [2] 政策实施细节 - 符合上海市住房购买条件的居民家庭包括上海市户籍居民家庭 在上海市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的非上海市户籍居民家庭 [2] - 成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策 [2] - 缴存人购买上海市新建预售商品住房可申请提取本人及配偶的住房公积金支付购房首付款 [3] - 提取住房公积金支付购房首付款不影响住房公积金贷款额度计算 [3] - 个人住房房产税按年征收 2025年1月1日起符合条件的购房者可享受免税政策 [3]

政策核心内容 - 上海市六部门联合印发房地产优化政策通知 自2025年8月26日起施行[1] - 政策涵盖四大方面：调减住房限购 优化住房公积金 优化个人住房信贷 完善个人住房房产税[2][3] 限购政策调整 - 符合条件居民家庭在外环外购房不限套数 包括本市户籍及连续缴纳社保或个税满1年及以上非户籍家庭[3] - 成年单身人士按照居民家庭执行限购政策 沪籍在外环内限购2套住房[3] - 非沪籍家庭连续缴纳社保或个税满3年及以上可在外环内限购1套住房[3] 公积金政策优化 - 购买二星级及以上绿色建筑住房 公积金最高贷款额度上浮15%[4] - 首套最高贷款额度从160万元提高至184万元 多子女家庭首套从192万元提高至216万元[4] - 二套最高贷款额度从130万元提高至149.5万元[11] - 支持提取公积金支付新建预售商品住房首付款 且不影响公积金贷款额度计算[11] 信贷政策调整 - 商业性个人住房贷款利率不再区分首套和二套 由银行根据风险状况等因素确定具体利率水平[6] - 以商贷200万期限30年计算 二套房利率调整后非差异化地区月供减少439元[9] 房产税政策完善 - 非本市户籍家庭购买第一套住房暂免征收房产税[7] - 购买第二套及以上住房给予人均60平方米免税面积扣除[7] - 2025年1月1日起符合条件的购房者可享受该政策[7] 政策影响分析 - 新政采用组合拳方式支持楼市发展 涉及面覆盖刚需和改善型需求[8] - 限购优化有望缓解外环外库存压力 促进一二手房置换链条顺畅运行[13] - 利率调整使二套房月供减少439元 实惠体感明显强于以往LPR调整[9] - 公积金提取首付政策提升购房意愿 绿色建筑贷款优惠引导开发商提升产品品质[12] - 参考杭州取消利率差异后成交数据：新房成交面积环比增加16% 房价指数环比上涨0.9%[14]