中国人民银行发布2025年第四季度个人住房贷款利率数据 - 2025年第四季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.06% [1]

核心数据发布 - 中国人民银行货币政策司于2026年1月29日发布官方数据，披露了2025年第四季度全国新发放商业性个人住房贷款的加权平均利率为3.06% [1][2] 数据来源与时效 - 该利率数据由中国人民银行货币政策司于2026年1月29日17:30正式发布 [2] - 数据覆盖的时间范围为2025年第四季度，反映了该季度内全国新发放商业性个人住房贷款的平均融资成本 [1][2]

文章核心观点 自2026年1月1日起，存量公积金贷款利率和部分商业性个人住房贷款利率将自动下调，为房贷借款人减轻月供负担，释放消费潜力，并体现了政策对住房消费的持续支持导向 [1][3][7] 减负利好一：存量公积金贷款利率下调 - **政策依据与生效时间**：根据2025年5月7日中国人民银行通知，公积金贷款利率已下调0.25个百分点，首套5年以上利率调整为2.6%，二套调整为3.075% 对于2025年5月8日前发放的存量贷款，新利率自2026年1月1日起执行 [3] - **减负效果测算**：以一笔100万元、30年期等额本息首套公积金贷款为例，利率从2.85%降至2.60%后，月供从约4136元减少至约4003元，每月节省约133元，全年累计节省约1600元 总利息节省约47584元 [3][4][5] - **政策影响与专家观点**：利率下调降低了存量贷款用户的月还款额，增加了其可消费资金能力 当前公积金利率虽处低位但仍存下调空间，政策重点在于消化存量 中央经济工作会议已将公积金改革列为2026年重点，预计后续将有更多优化举措出台 [5][6] 减负利好二：部分商业贷款利率迎来重定价日 - **LPR变动背景**：2025年5月，5年期以上LPR下降10个基点至3.5% 截至2025年12月22日，5年期以上LPR维持在3.5% [7][8] - **地区案例与减负效果**：以深圳为例（首套与二套利率不再区分），房贷利率基于5年期以上LPR调整为3.05%（LPR-45BP） 对于一笔100万元、30年期、原利率3.15%的存量商业贷款，若重定价日为1月1日，则2026年1月1日起利率调至3.05%，月供从约4297元降至约4243元，每月节省约54元，总利息节省约19580元 [8][9] - **重定价周期趋势**：主要银行已启动存量房贷利率重定价周期调整，借款人可选择3个月、6个月或12个月的周期 在预期利率下行趋势中，许多客户选择调整为周期最短的3个月，以更快享受降息红利 [9] 对购房者与行业的建议与展望 - **对存量贷款者的建议**：已办理公积金贷款的群体需确认贷款发放时间是否在2025年5月8日（含）之前，以符合调整条件 自2026年1月起应关注银行还款计划变动，并按时足额还款 [10] - **对计划购房者的策略**：贷款选择应优先申请利率较低的公积金贷款，额度不足时可考虑“公积金贷款+商业贷款”的组合贷，最后再考虑纯商业贷款 专家建议在保留必要储蓄后，尽可能提高首付比例以降低月供 [10] - **行业趋势预测**：专家预测2026年贷款利率仍将呈现下行态势 公积金业务跨区办理更便利，且直系亲属可提取用于首付而不影响公积金贷款额度，进一步增强了公积金贷款的吸引力 [10]

存量住房公积金贷款利率下调 - 自2026年1月1日起，存量住房公积金贷款利率下调25个基点 [1] - 2025年5月8日起，新发放的5年以上首套个人住房公积金贷款利率调整为2.6%，第二套调整为不低于3.075% [1] - 以120万元、30年贷款为例，利率调整后首套房节省利息57100.85元，二套房节省利息59070.01元 [1] - 以156万元、30年贷款为例，利率调整后首套房节省利息74229.62元，二套房节省利息76789.24元 [1] - 预计每年将节省居民公积金贷款利息支出超过200亿元 [2] 政策执行与调整细节 - 郑州、嘉兴、烟台、兰州、酒泉等多地公积金管理中心明确，符合条件的贷款利率将自2026年1月1日起自动调整，无需主动申请 [2][6] - 由于分段计息规则，部分借款人2026年1月还款额可能高于原月还款额，2月起将低于原月还款额 [6] - 此次下调后，公积金贷款利率与商业贷款利率的差距拉大至40个基点 [7] 政策背景与行业影响 - 公积金贷款利率下调原因包括：居民买房热情下降导致公积金池水位上升，以及此前公积金与商业贷款利率差距过小 [6] - 2025年以来全国各地公积金政策出台频次超过270条 [7] - 政策优化方向包括推进灵活就业人员缴存、降低首付比例、扩大提取范围、推行偿还异地贷款等 [7] - 中央经济工作会议明确提出要“深化住房公积金制度改革”，未来公积金在首付支持方面可进一步发力 [7] 商业贷款利率联动调整 - 2025年5月，5年期以上LPR下调10个基点至3.5% [8] - 以商贷额度100万元、贷款30年计算，LPR下降10个基点可使月供减少56元，30年累计减少2万元 [8] - 对于重定价日在2026年1月1日的首套房贷，若执行LPR-30BP，利率调整为3.2%；若执行LPR-45BP，利率降至3.05% [8] 数字人民币开始计息 - 自2026年1月1日起，工商银行、中国银行、农业银行、建设银行、交通银行以及邮储银行六家国有大行的数字人民币实名钱包余额将按活期存款挂牌利率计付利息 [9] - 当前各家银行的活期存款挂牌利率均为0.05% [11] - 计息范围涵盖一、二、三类个人钱包和单位钱包，四类非实名个人钱包不计付利息 [10][11]

存量贷款利率下调政策要点 - 自2026年1月1日起，存量公积金贷款利率与存量商业贷款利率将同步下调 [1] - 对于2025年5月8日前发放的存量公积金贷款，利率调整自2026年1月1日开始执行，无需借款人申请 [1] 个人住房公积金贷款利率调整细则 - 新发放公积金贷款利率自2025年5月8日起下调0.25个百分点 [1] - 首套住房公积金贷款：5年以下（含5年）利率从2.35%降至2.1%，5年以上利率从2.85%降至2.6% [1] - 第二套住房公积金贷款：5年以下（含5年）利率从2.775%降至2.525%，5年以上利率从3.325%降至3.075% [1] 商业性个人住房贷款利率调整情况 - 2025年5月，1年期LPR调整为3.0%，5年期以上LPR调整为3.5%，均较上一期下降10个基点 [2] - 自2024年11月1日起，商业房贷可申请将重定价周期调整为3个月、6个月或1年 [2] - 部分按3个月、6个月重定价的房贷客户已调整为最新利率 [2]

存量贷款利率下调政策 - 自2026年1月1日起，存量公积金贷款利率与存量商业贷款利率将同步下调 [1] - 对于2025年5月8日前已发放的存量公积金贷款，利率调整自2026年1月1日开始执行，无需借款人申请 [1] 个人住房公积金贷款利率调整 - 根据2025年5月7日中国人民银行通知，新发放公积金贷款利率自2025年5月8日起下调0.25个百分点 [1] - 首套住房公积金贷款：5年以下（含5年）利率从2.35%降至2.1%，5年以上利率从2.85%降至2.6% [1] - 第二套住房公积金贷款：5年以下（含5年）利率从2.775%降至2.525%，5年以上利率从3.325%降至3.075% [1] - 存量公积金贷款利率调整后，首套1-5年（含5年）为2.1%，5年以上为2.6%；二套1-5年（含5年）为2.525%，5年以上为3.075% [2] 商业性个人住房贷款利率调整 - 2025年5月，1年期LPR调整为3.0%，5年期以上LPR调整为3.5%，均较上一期下降10个基点 [2] - 自2024年11月1日起，商业房贷新的定价机制落地，贷款人可申请将重定价周期调整为3个月、6个月或1年 [2] - 部分按3个月、6个月重定价的房贷客户已调整为最新利率 [2]

存量贷款利率下调政策 - 自2026年1月1日起，存量个人住房公积金贷款利率与存量商业贷款利率将同步下调[1] - 对于2025年5月8日前已发放的存量公积金贷款，利率调整自2026年1月1日自动执行，无需借款人申请[1] 公积金贷款利率调整细则 - 首套住房公积金贷款：5年以下（含5年）利率从2.35%降至2.1%，5年以上利率从2.85%降至2.6%[2] - 第二套住房公积金贷款：5年以下（含5年）利率从2.775%降至2.525%，5年以上利率从3.325%降至3.075%[2] - 以贷款120万元、30年、等额本息为例，利率调整后首套房节省利息57,100.85元，二套房节省利息59,070.01元[3] - 以多子女家庭贷款156万元、30年、等额本息为例，利率调整后首套房节省利息74,229.62元，二套房节省利息76,789.24元[3] 商业贷款利率调整情况 - 2025年5月，贷款市场报价利率（LPR）进行调整，1年期LPR为3.0%，5年期以上LPR为3.5%，均较上一期下降10个基点[3] - 对于选择1月1日为重定价日的首套房贷客户，若原执行利率为LPR减30个基点，则新利率调整为3.2%；若原执行利率为LPR减45个基点，则新利率降至3.05%[4] - 自2024年11月1日起，商业房贷重定价周期可申请调整为3个月、6个月或1年，部分按短期周期重定价的客户已执行最新利率[4]

上海及全国个人住房贷款利率调整政策 - 上海市自2026年1月1日起，对2025年5月8日前发放的存量个人住房公积金贷款利率进行调整，无需借款人申请 [1] - 全国范围内，自2025年5月8日起，新发放的个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点 [2] - 全国范围内，存量个人住房公积金贷款利率调整自2026年1月1日开始执行 [2] 个人住房公积金贷款利率具体调整方案 - 首套住房：贷款期限1至5年（含）利率从2.35%降至2.1%，5年以上利率从2.85%降至2.6% [2][3] - 第二套住房：贷款期限1至5年（含）利率从2.775%降至2.525%，5年以上利率从3.325%降至3.075% [2][3] 商业性个人住房贷款利率调整 - 2025年5月20日，五年期以上贷款市场报价利率下调至3.5% [2] - 对于选择1月1日为重定价日且执行LPR减30个基点利率的首套房贷客户，重定价后利率将调整为3.2% [3] - 对于选择1月1日为重定价日且执行LPR减45个基点利率的首套房贷客户，重定价后利率将降至3.05% [3] - 自2024年11月1日起，商业性个人住房贷款重定价周期可调整为3个月、6个月或1年，部分客户已按新周期执行最新利率 [4]

存量贷款利率下调政策要点 - 自2025年5月8日起，新发放个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点 [1] - 首套住房公积金贷款利率：5年以下（含5年）从2.35%降至2.1%，5年以上从2.85%降至2.6% [1] - 第二套住房公积金贷款利率：5年以下（含5年）从2.775%降至2.525%，5年以上从3.325%降至3.075% [2] 存量公积金贷款调整安排 - 2025年5月8日前已发放的存量公积金贷款利率调整，将从2026年1月1日开始执行 [3] - 以普通家庭120万元30年等额本息贷款为例，利率调整后首套房节省利息57100.85元，二套房节省利息59070.01元 [3] - 以多子女家庭156万元30年等额本息贷款为例，利率调整后首套房节省利息74229.62元，二套房节省利息76789.24元 [3] 商业贷款利率调整 - 2025年5月20日，五年期LPR从3.6%下调至3.5% [3] - 以商贷100万元、30年等额本息计算，LPR下降10个基点使月供减少56元，30年累积月供减少2万元 [3] 商业贷款重定价新机制 - 自2024年11月1日起，商业性个人住房贷款新的定价机制落地，重定价必须等满1年已成为历史 [3] - 贷款人可随时向银行提出将重定价周期调整为3个月、6个月或1年 [3] - 部分按3个月、6个月重定价的房贷客户已调整为最新利率 [4] - 对于选择1月1日重定价且执行LPR-30BP利率的首套房贷客户，重定价日利率将调整为3.2% [4] - 对于选择1月1日重定价且执行LPR-45BP利率的首套房贷客户，最新房贷利率将降至3.05% [4]

市场行情 - 2025年12月24日，上证综指上涨0.53%，深证综指上涨1.04%，沪深300上涨0.29%，中证500上涨1.31% [1] - 申万房地产指数上涨0.67%，表现优于大盘 [1] 个股表现 - 房地产板块涨幅前五的个股为华联控股(9.95%)、大名城(5.78%)、荣丰控股(4.97%)、阳光股份(4.90%)、京基智农(4.49%) [2] - 房地产板块跌幅前五的个股为中天服务(-3.06%)、三湘印象(-2.05%)、世联行(-1.93%)、北辰实业(-1.66%)、新大正(-1.26%) [2] 土地市场动态 - 成都成功出让7宗涉宅用地，总土地面积19.30万平方米，总规划建筑面积30.34万平方米，总成交金额14.94亿元 [3] - 郑州成功出让3宗宅地，总成交价10.25亿元 [3] - 郑州郑政出〔2025〕32号地块经过多轮竞价，由南阳鑫联以2.84亿元竞得，溢价率22.4%，成交楼面价7320元/平方米，为当年郑州主城溢价最高地块 [3] - 郑州惠济区地块由安阳纬地置业以底价3.29亿元摘得，成交楼面价4477元/平方米 [3] - 郑州中原区热电厂地块由中原城投以底价4.12亿元接手，成交楼面价4853元/平方米，后续或引入华瑞合作开发 [3] 政策动向 - 北京市四部门联合发布通知，自2025年12月24日起优化调整住房限购政策 [4] - 放宽非京籍家庭购房条件：购买五环内商品住房的社保或个税缴纳年限由3年调减为2年，购买五环外商品住房的由2年调减为1年 [4] - 支持多子女家庭住房需求：二孩及以上京籍多子女家庭可在五环内购买3套商品住房，符合社保或个税条件的非京籍多子女家庭可在五环内购买2套商品住房 [4] - 优化个人住房信贷政策：银行业金融机构在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房 [4] - 加大公积金支持力度：购买二套住房的公积金贷款最低首付款比例由不低于30%调整为不低于25% [5] - 优化营商环境：调整招拍挂拿地的房地产开发项目立项方式，由市区分级核准调整为区级备案 [5] 公司动态 - 大悦城控股就“23大悦01”债券发布公告，拟于2025年12月26日实施二次回售工作，此次回售不可撤销 [6]