北京元旦假期楼市整体表现 - 元旦假期北京楼市整体运行平稳，市场仍处于相对活跃区间，尽管购房者看房节奏因返乡、出游等因素有所放缓[1] - 假期期间不少新房楼盘选择“不打烊”，售楼处正常接待客户，市场氛围虽较往年相对平淡但现场并不冷清[1] - 新房项目通过布置新年元素、推出限时折扣和特价房等优惠活动吸引客户，部分前期到访客户借假期再次沟通方案细节[1] 二手房市场受政策提振显著 - 近期限购放宽叠加增值税税率下降等新政，明显带动二手房市场活跃度提升[1] - 增值税新政规定：个人销售购买不足2年的住房按3%征收率全额缴纳增值税，购买2年及以上住房销售免征增值税，实践中降低了购房者负担[1][2] - 2025年12月份北京二手住宅网签17181套，环比11月份上涨约20%，连续两个月超过1.4万套[2] - 2025年12月25日优化限购等新政发布后，北京二手房日均网签量达到702套[2] 政策效应释放与市场预期 - 新政出台后，北京多个新盘到访量上涨30%以上，二手房看房量也明显增加，推动市场成交量上行[2] - 市场对2026年“小阳春”的预期增强，部分此前观望的购房者入市意愿增强[2] - 在政策持续优化背景下，北京楼市正处于温和修复过程中，政策效应正在进一步释放[2]

北京市房地产政策优化调整 - 北京市四部门联合印发通知，自2025年12月24日起进一步优化调整房地产相关政策，旨在更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求 [1] 住房限购政策放宽 - 放宽非京籍家庭购房条件：购买五环内商品住房的社保或个税缴纳年限由现行的“3年”调减为“2年”，购买五环外商品住房的由现行的“2年”调减为“1年” [1] - 支持多子女家庭住房需求：二孩及以上多子女家庭可在五环内多购买一套商品住房，即京籍多子女家庭可在五环内购买3套住房，在京连续2年缴纳社保或个税的非京籍多子女家庭可在五环内购买2套住房 [1] 个人住房信贷政策优化 - 银行业金融机构在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，将根据自律机制要求及自身经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平 [1] 公积金支持力度加大 - 调整二套住房公积金贷款最低首付比例，对借款申请人使用公积金贷款购买二套住房的，最低首付款比例由不低于30%调整为不低于25% [2] 房地产开发流程简化 - 为优化营商环境并提升房地产投资效率，调整招拍挂拿地的房地产开发项目立项方式，由市区分级核准调整为区级备案 [2]

北京市房地产政策优化调整 - 北京市四部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，自2025年12月24日起施行，旨在稳定房地产市场并满足居民刚性及改善性住房需求 [1] 住房限购政策放宽 - 放宽非京籍家庭购房条件：购买五环内商品住房的社保或个税缴纳年限由“3年”调减为“2年”，购买五环外商品住房的由“2年”调减为“1年” [1] - 支持多子女家庭住房需求：二孩及以上京籍多子女家庭可在五环内购买3套商品住房，在京连续2年缴纳社保或个税的非京籍多子女家庭可在五环内购买2套商品住房 [1] 个人住房信贷政策优化 - 银行业金融机构在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，将根据自律机制要求及自身经营状况、客户风险状况等因素合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平 [1] 公积金支持力度加大 - 调整二套住房公积金贷款最低首付比例：对借款申请人（含共同申请人）使用公积金个人住房贷款购买二套住房的，最低首付款比例由不低于30%调整为不低于25% [2] 房地产开发流程简化 - 调整招拍挂拿地的房地产开发项目立项方式，由市区分级核准调整为区级备案，以优化营商环境并提升房地产投资效率 [2]

北京市房地产政策优化调整 - 核心观点：北京市四部门联合印发通知，自2025年12月24日起施行一系列房地产政策优化措施，旨在稳定房地产市场，更好满足居民刚性和改善性住房需求，并提升房地产投资效率 [1] 住房限购政策调整 - 放宽非京籍家庭购房条件：非京籍家庭购买五环内商品住房的社保或个税缴纳年限由3年调减为2年，购买五环外商品住房的由2年调减为1年 [1] - 支持多子女家庭住房需求：二孩及以上多子女家庭可在五环内增购一套商品住房，京籍多子女家庭可在五环内购买3套住房，符合条件（在京连续2年缴纳社保或个税）的非京籍多子女家庭可在五环内购买2套住房 [1] 个人住房信贷政策优化 - 银行业金融机构在确定商业性个人住房贷款利率时，不再区分首套住房和二套住房，将根据市场利率定价自律机制要求及机构经营状况、客户风险状况等因素合理确定每笔贷款的具体利率水平 [1] 公积金政策调整 - 加大公积金支持住房消费力度：对使用公积金个人住房贷款购买二套住房的借款申请人，最低首付款比例由不低于30%调整为不低于25% [2] 房地产开发流程优化 - 调整招拍挂拿地的房地产开发项目立项方式，由市区分级核准调整为区级备案，旨在优化营商环境，提升房地产投资效率 [2]

市场整体成交表现 - 今年1-11月深圳新房与二手房总成交量达111,519套，同比增长12%，创近五年同期新高[1] - 市场在11月延续回暖态势，新房成交3,624套，环比增长8.1%，二手房成交量突破5,000套大关[1] - 二手房市场成交量自2025年2月低点后已连续9个月维持在5,000套以上，11月进一步回升至5,762套，市场逐步走出低谷进入企稳阶段[5] 政策与城市利好因素 - 9月深圳出台的限购放宽等优化政策效应持续释放，有效降低刚需及改善群体入市门槛与交易成本，直接拉动整体成交量增长[3] - 2026年APEC会议将在深圳举办的消息极大强化市场对深圳城市发展潜力及核心资产价值的预期，尤其带动深圳湾、后海等核心片区房源关注度[3] - 传统年底置业旺季供需两端积极互动，部分家庭希望年前完成置业计划，开发商推出优惠举措冲刺年度业绩，共同推动11月成交回暖[3] 成交结构特征与分化 - 市场呈现“核心区量稳、边远区承压”的分化态势，龙岗、福田、南山等六个核心城区成交量合计占比高达92.3%[7] - 宝安、龙华等潜力区域环比实现双位数增长，成为上涨主动力，而深汕、大鹏等边远区域则面临压力[7] - 市场需求呈现刚需与豪宅“两头热”格局，龙岗中心城刚需盘片区以258套成交量居全市榜首，定位高端的南山区有三个片区进入成交热度榜[7] 高端住宅市场亮点 - 11月深圳湾・澐玺顶豪项目开盘，推出348套200平方米以上大户型，首开销售额约130亿元，创2025年全国单日单盘销售总额最高纪录[4] - 高端住宅成交占比提升，深圳湾、后海等核心片区房源受到高净值人群更多关注，为市场注入新活力[3] - 12月供应端热度将持续，后海招商玺、中信信悦湾等顶豪项目即将陆续入市，新房市场热度有望进一步延续[4]

需求端政策利好 - 多地优化住房公积金政策以刺激住房消费 例如泰州市允许提取公积金支付自2025年度起的物业费[2] 重庆市提出优化购买存量房的公积金提取方式和放宽全款购房的提取条件[2] - 政策通过放宽提取条件、延长提取时限降低购房门槛 提高支付能力 有助于激发市场活力和优化供求关系[2] 供给端政策举措 - 各地持续推进收购存量商品房工作 杭州市安居集团面向社会公开征集符合条件房源以用作保障性住房[3] - 杭州市已完成首个收购存量商品房项目 将2幢房屋转为保障性租赁住房并预计年底投入使用[3] - 荆门市已合计收购存量商品房651套用作保障性住房 其中利用银行贷款收购599套、7.78万平方米房源将用作市场化租赁住房[4] 政策效果与市场影响 - 收购存量商品房有助于消化过剩库存 平衡供需关系 并有利于周边新房价格止跌 减缓二手房挂牌量价波动[4] - 收购工作呈现价格较市场价低30%至50%、用途多元化（如转作学生宿舍、养老设施）、标准精细化（优先考虑中小户型）的特征[4] - 随着公积金政策放松和收购政策落地 2025年末楼市有望在分化中筑牢市场底 呈现核心城市成交稳定、三四线城市温和去库存的格局[4] - 当前房价波动幅度减小 市场供需关系更加平衡 第四季度购房市场活跃度持续[5]

新房市场双节促销活动 - 国庆中秋双节期间上海新房市场利用销售窗口期采取多种促销方式包括认筹福利互动活动和专属优惠以吸引购房者 [4] - 保利发展上海公司推出11盘联动活动双节8天累计到访4000多组客户成交额达12.8亿元 [2][4] - 招商时代潮派项目每日有40余组客户来访成功认购16套房源并推出额外赠送2万元家电大礼包优惠政策 [2][4] 具体项目市场表现 - 国贸地产在沪实施六盘联动策略旗下国贸虹桥璟上等项目通过伴手礼家电赠送和佣金奖励拉动客流较平时周末有所增加 [4] - 国贸海上原墅项目于10月6日启动认筹售楼处坐满咨询者此前三批次产品均触发积分且去化颇佳 [5] - 江湾金茂府·湾耀双节期间日均接待客户量稳定在近百人金茂棠前·棠曜客户来访量超出预期 [7] 二手房市场成交数据 - 双节假期7天上海二手房累计成交780套日均成交111套较2024年同期的2133套下跌超过63% [9] - 前5天累计成交462套日均92.4套较2024年同期的1125套下跌近60%但与2023年同期相比大涨96.6% [9] - 1月至9月上海二手房成交19.1万套同比增长17.6%挂牌量13.68万套同比减少2.4%平均找房热度64.3微降0.3% [9] 政策影响与市场分化 - 沪六条新政后9月上海新建商品住宅日均成交3.3万平米较8月日均增长31%同比增长55%二手房日均成交684套环比增长10%同比增长32% [12] - 9月上海共43个项目认购平均认购比0.75高于前8个月平均的0.71在售项目来访量比8月增加16%日均成交面积比8月增加33% [12] - 双节期间上海新建商品住宅成交面积1.73万平米成交前十榜单中有3个10万+楼盘和4个均价低于6万元平米的首次改善项目 [13] 行业展望与政策预期 - 业内对上海10月楼市持谨慎乐观看法认为外环周边项目人气有明显好转项目销售表现不错签约有延续性 [13][14] - 市场整体延续筑底调整态势一线及部分强二线核心城市四限松绑向购房者释放利好信号楼市止跌回稳初现端倪 [14] - 行业普遍认为上海无需进一步优化楼市政策市场主要期待降LPR今年最后一个季度大概率会有一次降LPR调整 [14]

政策优化力度与范围 - 2025年前三季度全国约200个省市（县）出台房地产政策超470条，其中三季度出台政策超120条 [1] - 目前多数城市已全面放开限制性政策 [1] 政策优化方向与举措 - 近期地方政策优化主要围绕激活需求和优化供给两方面 [1] - 具体举措包括拓宽公积金提取范围以及定向加码购房补贴 [1] 行业趋势与预期 - 进入四季度，各地将推动已出台政策加快落实 [1] - 市场对房地产行业后续出台增量政策存在一定预期 [1]

美联储降息预期与市场影响 - 美联储9月降息概率高达92% 10月累计降息50个基点概率达72.6% [1][3] - 降息预期引发全球资本重新布局 美元资产收益率下降推动资金流向新兴市场 [3] - 中国作为第二大经济体 一线城市及重点新区优质不动产可能吸引外资流入 [3] 历史降息周期影响 - 2016年美联储降息后中国一线城市豪宅成交量环比增长32% [3] - 2019年降息周期北上广深高端住宅价格三个月内上涨15% [3] - 国际资本通过债市涌入 中国楼市成为重要资本蓄水池 [3] 当前市场动态 - 北上广深写字楼市场外资对核心地段物业询价量明显增加 [5] - 8月以来北京上海等地豪宅带看量环比上升25% [7] - 全国超过100个城市已出台楼市优化政策 [7] 货币政策与融资环境 - 全国首套房贷平均利率降至3.45% 仍有下调空间 [5] - 预计LPR还有20-30个基点下调幅度 一线城市房贷利率有望进一步下降 [5] - 房企海外债融资成本达8-12% 为境内融资成本的2倍以上 [5] 行业资金面改善 - 美联储降息将降低房企境外融资成本 [5] - 人民币升值预期增强 存量海外债务偿还压力显著减轻 [5] - 资金链紧张房企将获得融资环境改善支持 [5] 市场分化特征 - 一线城市库存去化周期18个月 三四线城市高达28个月 [9] - 资金聚焦一线和强二线城市优质资产 [9][11] - 缺乏产业和人口支撑城市可能继续承压 [9] 价格预期与投资策略 - 北上广深优质房产预计有10-15%上涨空间 [9] - 最佳购房时机可能在今年四季度到明年一季度 [11] - 重点关注一线城市核心区及强二线城市产业集聚区优质资产 [11] 政策支持方向 - 政策工具箱包含首付比例下调、税费优惠、限购优化等措施 [7] - 9-10月将迎来新一轮政策密集期 [7] - 政府稳定房地产市场的决心超出预期 [13]

一线城市政策优化调整 - 广州、北京、上海和深圳已分别对楼市限制政策进行优化调整，广州去年已全面放开[3] - 北京和上海于今年8月进行分区优化，北京五环外和上海外环外不再限制购房套数，深圳部分区域全面放开[3] - 政策调整意味着房地产供求关系发生重大变化，全国限制时代基本结束，一线城市调整效果或将引领全国楼市向好[3] 政策效果与市场反应 - 政策优化后，北京和上海二手房成交量出现明显提升，北京8月全市二手住宅网签量为13331套，环比增长4.3%[5] - 上海新政实施一周内，二手住房成交3949套，其中周末两天日均成交904套，为7月以来周末最高水平[5] - 政策最大特点是降低购房门槛和成本，有利于释放刚需和改善需求，并降低二手房库存，带动卖旧买新循环[4] 购房需求与市场趋势 - 当前市场处于传统购房需求高峰期，政策优化和淡旺季因素共同推动市场呈现回暖趋势，对信心恢复起到积极作用[4] - 购房逻辑应基于自住需求，如家庭人口增多或孩子上学等实际需要，而非投机预期[7] - 房价很难判断绝对最低点，但可把握大趋势和区间范围，对于真正有住房需求的人群是重要考虑因素[4] 行业竞争与产品选择 - 行业进入好房子时代，开发商竞争激烈，必须在房子功能和服务上下功夫以吸引购房者[7] - 市场上有大量好房子可供选择，但需综合评估房子本身、所在城市、区域配套及规划情况，而非单一指标如得房率或阳台[7] - 好房子的价值具有地域性，在不同城市或区域的市场机会差异很大[9]