[Table_Title] 关注华夏中核清洁能源打新 [Table_Title2] 公募 REITs 周速览（2025 年 12 月 8-12 日） [Table_Summary] 本周（2025 年 12 月 8-12 日）中证 REITs 全收益指数收于 1028.5 点，周度下跌 0.29%，已回到 2025 年 2 月底左右位 置。周内先跌后略有修复，但市场仍然处于弱区间震荡。截至 12 月 12 日，已上市的 77 只 REITs 总市值收于 2176 亿元。 华夏安博仓储 REIT 基金合同已于 11 月 18 日生效，截至 本周尚未确定上市日期。华夏中核清洁能源 REIT 将于 12月17 日（星期三）启动询价。 ►证监会债券司：推动不动产投资信托基金高质量发展 12 月 9 日，中国证监会债券司发表署名文章，结合境内 REITs 试点成果经验及调研情况，对我国 REITs 市场现状和功 能定位、影响高质量发展的问题及对策分析作了研究和探讨。 文章指出，我国 REITs 市场旨在服务于不动产行业的转型 发展，可以考虑将能源、铁塔、仓储物流等强运营型不动产项 目培育成"大而优"的全国性龙头 REI ...

公司战略定位 - 公司以金融服务实体经济为本源，将发展新质生产力作为服务实体经济的重要发力点，其内涵与金融“五篇大文章”高度契合[1] - 公司致力于打造“有温度的证券平台服务商”，持续为客户提供高效率、有温度、有价值、一致化的服务[1][9] 服务科技创新企业 - 公司实施“全周期产品创新”与“区域精准服务”双轨战略，构建覆盖企业全生命周期的多元化“接力式”投融资服务体系[2] - 股权业务聚焦半导体、新能源、高端装备三大战略性新兴产业，深耕长三角、珠三角两大产业集群地，并深化与创投机构合作以服务硬科技中早期企业[2] - 债权业务推出科创债、科创票据等创新工具，截至2025年9月末，承销科技创新公司债券及证监会ABS合计65只，承销规模达169.80亿元[3] 绿色金融实践 - 公司将绿色金融理念根植于业务顶层设计，建立“政策-产业”快速映射机制，并将绿色金融指标纳入内部考核体系[4] - 具体实践包括助力发行全国首单碳中和绿色可交换公司债券、全国首单碳资产ABS，并推动发行规模为10.7亿元的清洁能源REIT上市[4] 普惠金融与投资者教育 - 公司构建股票投顾与基金投顾并行的多层级矩阵，通过App提供普惠服务以降低普通投资者入门门槛[6] - 围绕多个宣传主题组织开展形式多样的投资者宣传教育活动，并通过线上线下渠道扩大投教影响力[6] 养老金融布局 - 公司聚焦适老化改造，在2025年分季度完成App关怀版界面升级及银证转账界面优化，并设计老年人专属投教内容[7] - 经纪业务发行个人养老公募基金产品，机构端设立23只险资资管计划，管理规模达314.73亿元，以支持养老保障体系建设[7] 数字金融与技术创新 - 公司构建IT核心能力，设立分布式平台化开发、组装式场景应用和数字化精细管理的技术数字化转型理念[8] - 数据化经营聚焦数据平台、资产、工具三大维度，建设统一数据服务中心，并依托领航基础底座完善八大领域分布式平台[8] - 产品创新方面，联合打造全国首单数据资产ABS，规模为1.3亿元，票面利率为2.4%[9]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周中证 REITs 指数下跌 1.5%，多数板块收跌，水利设施、保障房、仓储物流跌幅靠前；华夏中海商业 REIT、中信建投沈阳国际软件园 REIT 发售，两只公募 REITs 合计认购金额超 2000 亿元 [1] 根据相关目录分别进行总结 二级市场走势 - 全周中证 REITs 指数收盘价 814.73 点，涨跌幅 -1.5%，表现弱于中证全债指数（+0.3%），强于中证转债指数（-2.4%）和沪深 300 指数（-2.2%） [2][6] - 年初至今，沪深 300（+14.7%）>中证转债（+14.4%）>中证 REITs（+3.2%）>中证全债（+0.4%） [2][6] - 近一年中证 REITs 指数回报率 4.4%，波动率 7.2%，回报率低于沪深 300 指数、中证转债指数，高于中证全债指数；波动率低于沪深 300 指数和中证转债指数，高于中证全债指数 [2][7] - 10 月 17 日 REITs 总市值降至 2174 亿元，较上周减少 29 亿元；全周日均换手率 0.39%，较前一周上升 0.08 个百分点 [2][7] 板块表现 - 截至 10 月 17 日，产权类 REITs 和特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅为 -1.6%、-0.9% [1][3] - REITs 多数板块收跌，水利设施、保障房、仓储物流跌幅靠前 [1][3] - 周度涨幅排名前三的 REITs 为招商高速公路 REIT（+1.65%）、汇添富九州通医药 REIT（+0.99%）、嘉实中国电建清洁能源 REIT（+0.71%） [3][17] - 新型基础设施 REITs 区间日换手率最高，为 2.3%；交通基础设施 REITs 本周成交额占比最高，占 REITs 总成交额 18.8% [3][20] - 本周主力净流入额前三名的 REITs 为华夏凯德商业 REIT（749 万元）、中金印力消费 REIT（511 万元）、华夏基金华润有巢 REIT（420 万元） [21] 一级市场发行 - 截至 2025 年 10 月 19 日，交易所处在已受理阶段的 REITs 产品 2 只，已申报阶段 1 只，已问询阶段 1 只，已反馈的产品 5 只，已通过待上市的产品 7 只，已上市的首发产品 12 只 [23] 估值跟踪 - 截至 10 月 17 日，公募 REITs 年化现金分派率均值为 6.6% [25] - 不同项目类型 REITs 估值指标存在差异，如保障性租赁住房相对净值折溢价率 39.5%，P/FFO 为 34.7，IRR 为 3.6%，年化派息率 3.4%等 [26] - 截至 10 月 17 日，产权 REITs 股息率比中证红利股股息率均值高 76BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 216BP [1][28] 行业要闻 - 10 月 16 日，华夏中海商业 REIT 公众和网下投资者有效认购申请确认比例分别为 0.2763%和 0.3120%，对应有效认购倍数分别为 361.9 倍和 320.5 倍，发售比例配售前总募集规模 1593.3 亿元，是拟募集规模的 100.5 倍 [4][34] - 10 月 16 日，中信建投沈阳国际软件园 REIT 配售结果出炉，比例配售前合计有效认购基金金额约为 444.34 亿元，是东北地区首单成功发行的公募 REITs 项目 [4][34]

文章核心观点 - 清洁能源REITs正步入“价值兑现”与“成长可期”相辅相成的新阶段，四只代表性产品展现出强劲现金流、稳健分红能力和明确成长扩募路线 [2] - 清洁能源REITs作为连接资本市场与实体产业的重要创新工具，拥有巨大发展潜力与绿色引资能力 [1][2] 收益分红情况 - 嘉实中国电建清洁能源REIT上半年实现收入31.52万元、可供分配金额51.52万元，2024年度累计分配金额7388万元，占可供分配金额96.94% [4] - 华夏特变电工新能源REIT上半年实现收入9798万元、可供分配金额1835万元，上市以来共完成三次分配，合计分配金额1.576亿元 [4] - 中航京能光伏REIT上半年实现收入1.53亿元、可供分配金额6800万元，上市以来累计涨幅达46.68%，累计分红6.73亿元 [5] - 中信建投明阳智能新能源REIT上半年实现收入11278.93万元、可供分配金额3672.33万元，上市以来累计分配金额2.35亿元 [6] 底层资产运营 - 嘉实中国电建清洁能源REIT底层资产为五一桥水电站，总装机容量13.7万千瓦，上半年上网电量同比增长8.17%至14805.96千瓦时，市场化电量占比约80% [8] - 华夏特变电工新能源REIT底层资产为哈密150MWp光伏项目，上半年完成首发预测全年收入52.7%，完成首发预测全年电量51.7%，平均结算电价较首发预测高3.8% [8] - 中航京能光伏REIT底层资产包括湖北100兆瓦和陕西300兆瓦光伏项目，年发电量分别近1.1亿千瓦时和约4亿千瓦时，上半年整体运营情况良好 [9] - 中信建投明阳智能新能源REIT底层资产为河北100兆瓦和内蒙古50兆瓦风电项目，上半年合计营收同比上升8%，财务指标居区域前列 [9] 扩募发展计划 - 中航京能光伏REIT“光伏+水电”扩募产品变更申请获证监会批准，拟扩募两个水电项目，成功后资产规模可增加近一倍，快速扩大现金流 [11] - 京能国际总装机容量突破13.69吉瓦，总资产达1056.27亿元，所属光伏、风电、水电、储能项目共计255座，具备较好可扩募资产储备 [11] - 嘉实中国电建清洁能源REIT扩募工作积极推进，中国电建体系内持有境内水电资产装机规模约500万千瓦，可扩募空间巨大 [12] - 华夏特变电工新能源REIT和明阳智能均在筹备扩募，计划优先收购旗下风电、储能等多元类型项目，推动“风光储一体化”布局 [12]

政策与战略背景 - 党的二十届三中全会提出中国式现代化是人与自然和谐共生的现代化，并对深化生态文明体制改革作出部署 [1] - 中央金融工作会议提出加快建设金融强国，明确做好“五篇大文章”，绿色金融被摆在重要位置 [1] - 发展绿色金融是服务美丽中国建设、支持实体经济绿色转型、实现金融高质量发展的重要内容 [1] 公司绿色金融实践概述 - 公司响应国家“双碳”目标，创新绿色金融产品，深化绿色金融服务，形成一批有特色、首创性的绿色金融项目 [1] - 2024年上半年，公司主承销绿色债券和ABS共6只，承销总规模达28.37亿元 [2] - 公司全面贯彻绿色运营理念，推进绿色办公，将节能减排工作做精做细 [1] 碳资产证券化创新 - 公司助力发行全国首单碳资产ABS“深圳担保集团-南山区-中小微企业19号资产支持专项计划（碳资产）”，发行规模1.15亿元，票面利率2.2% [3] - 该产品以企业碳排放权质押贷款债权作为基础资产，是全国首单碳资产证券化产品，实现从“0”到“1”的突破 [3] - 碳资产证券化有助于加强碳市场流动性，推动全国碳交易市场扩容升级和绿色产业发展 [3] 清洁能源REITs项目 - 公司担任财务顾问推动全国首单水电类公募REIT——嘉实中国电建清洁能源REIT成功上市，发行规模10.7亿元 [5] - 该项目盘活水电基础设施存量资产，引导社会资本流入绿色发展领域，形成投融资良性循环 [5] - 项目上市使我国基础设施REITs扩容到水电领域，服务经济社会绿色发展转型 [5] 新能源汽车产业金融支持 - 公司助力徐工租赁发行绿色资产支持专项计划，发行规模6亿元，优先A1级发行利率低至2.14% [6] - 该期资产支持证券的基础资产资金流全部来源于新能源车和新能源充电桩融资租赁贷款 [6] - 自2022年合作以来，公司协助徐工租赁累计发行12期资产支持专项计划，总规模139亿元，公司承销规模达52亿元 [6] 碳中和绿色资产支持专项计划 - 公司助力发行泰康资产-中电投租赁1号碳中和绿色资产支持专项计划，募集资金投向可再生能源发电项目 [7] - 该专项计划预计可实现二氧化碳年减排量27.02万吨、年替代化石能源量10.12万吨标准煤 [7] - 项目原始权益人中电投融和融资租赁有限公司注册资本高达15.07亿美元，拥有AAA级主体评级 [7]

市场概况与规模 - 截至3月26日市场存量公募REITs达64只发行规模合计1697.36亿元 [1][3] - 2021-2024年各年度发行规模分别为364.13亿元、419.48亿元、201.42亿元、645.69亿元对应发行项目11单、13单、6单、29单 [3] - 2025年3月新发行1只公募REITs规模14亿元目前共有18只公募REITs待上市 [3] 保险机构参与情况 - 保险机构在所有非原始权益人战配投资者中参与规模占比最高约30%参与过战配的保险机构共47家 [1][4] - 按认购规模排名靠前机构为中国人寿、泰康资产、中国平安 [1][4] - 国寿系统已参与23只公募REITs战略配售约占保险行业公募REITs投资规模近10% [4] - 网下投资者中保险资金投资账户配售金额84.97亿元占比65%参与网下保险机构共60家 [1][4] - 2025年以来险资通过战略配售和网下配售获得配售金额约7.65亿元实际配售份额占今年已发行公募REITs总发行份额9.8% [3] 产品分红特性 - 42只REITs在2024年分红总额达83.87亿元其中5只REITs分红超亿元 [6] - 招商高速公路REIT分红2.1亿元工银河北高速REIT分红1.9亿元中金安徽交控REIT分红1.8亿元 [6] - 招商高速公路REIT分红比例5.9%嘉实中国电建清洁能源REIT分红比例3.5%嘉实物美消费REIT分红比例3.4% [6] - 公募REITs设有强制分红比例要求收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额90% [6] 投资价值与配置逻辑 - 公募REITs底层资产主要为运营稳定的基础设施项目现金流预期相对明确 [6] - 在低利率加剧资产荒背景下兼具资本利得与固定回报的公募REITs性价比优势凸显 [6] - REITs具备较强类红利资产属性当权益市场回调时可能出现替代性配置抬升 [7] - REITs作为较高分红、风险适中、较低相关性资产具有长期配置价值 [7] 风险因子与监管约束 - 公募REITs资本计量因子为0.5远高于其他类型公募基金及投资性房地产 [1][8] - 风险因子较高导致更高资本占用提高保险公司偿付能力管理压力 [1][8] - 公募REITs杠杆为净资产40%转化为资产负债率28.6%可使用杠杆水平较低 [8] - 部分保险公司受偿付能力约束较大影响投资参与度 [8] 政策建议与行业挑战 - 建议监管部门给予偿二代项下风险因子优惠政策缓解保险资金投资对偿付能力的消耗 [9] - 建议给予战略投资者更多参与权和知情权如参与发行定价、设置观察席位等 [2][9] - 保险资管公司开展REITs投行业务人员数量较少需加强复合型人才队伍建设 [9]

REITs市场一季度分红潮 - 一季度已有12只REITs完成派息，多只REITs分红金额超1亿元，其中招商高速公路REIT、工银河北高速REIT和中金安徽交控REIT分红分别为2.1亿元、1.9亿元和1.8亿元 [2][3] - 招商高速公路REIT、嘉实中国电建清洁能源REIT和嘉实物美消费REIT分红比例较高，分别为5.9%、3.5%和3.4% [3] - 去年同期仅4只REITs分红，今年数量显著增加主要因2024年上市的新产品集中进入首次分红期 [5] REITs市场扩容与政策推动 - 截至2025年3月24日，上市REITs达63只，其中2024年上市29只，发行数量大幅超越以往 [5] - 国内大量优质存量资产亟待盘活，"资产荒"背景下REITs高分红优势凸显，吸引耐心资本 [2][6] - 政策推动REITs常态化发行，发改委通知预期未来发行速度更快、市场规模更大 [9] REITs投资价值与机构配置 - REITs具备高分红、低波动、低相关性优势，可作为抵御市场波动、优化资产配置的新选择 [2][3] - 中证REITs全收益指数截至3月24日收涨9.32%，2024年全年收涨12.31%，远超同期沪深300指数 [8] - 公募FOF配置REITs规模突破亿元，布局REITs的公募产品超40只，中欧基金以逾4600万元持仓规模居首 [8] REITs底层资产与市场前景 - REITs为中小投资者提供低门槛参与大型基建项目机会，分享基础收益和资产升值 [3] - 周期类底层资产有望出现弹性变化，带来超额收益 [4] - REITs可有效盘活存量资产，促进投资良性循环并降低企业负债率 [6]