文章核心观点 - 清洁能源REITs正步入“价值兑现”与“成长可期”相辅相成的新阶段，四只代表性产品展现出强劲现金流、稳健分红能力和明确成长扩募路线 [2] - 清洁能源REITs作为连接资本市场与实体产业的重要创新工具，拥有巨大发展潜力与绿色引资能力 [1][2] 收益分红情况 - 嘉实中国电建清洁能源REIT上半年实现收入31.52万元、可供分配金额51.52万元，2024年度累计分配金额7388万元，占可供分配金额96.94% [4] - 华夏特变电工新能源REIT上半年实现收入9798万元、可供分配金额1835万元，上市以来共完成三次分配，合计分配金额1.576亿元 [4] - 中航京能光伏REIT上半年实现收入1.53亿元、可供分配金额6800万元，上市以来累计涨幅达46.68%，累计分红6.73亿元 [5] - 中信建投明阳智能新能源REIT上半年实现收入11278.93万元、可供分配金额3672.33万元，上市以来累计分配金额2.35亿元 [6] 底层资产运营 - 嘉实中国电建清洁能源REIT底层资产为五一桥水电站，总装机容量13.7万千瓦，上半年上网电量同比增长8.17%至14805.96千瓦时，市场化电量占比约80% [8] - 华夏特变电工新能源REIT底层资产为哈密150MWp光伏项目，上半年完成首发预测全年收入52.7%，完成首发预测全年电量51.7%，平均结算电价较首发预测高3.8% [8] - 中航京能光伏REIT底层资产包括湖北100兆瓦和陕西300兆瓦光伏项目，年发电量分别近1.1亿千瓦时和约4亿千瓦时，上半年整体运营情况良好 [9] - 中信建投明阳智能新能源REIT底层资产为河北100兆瓦和内蒙古50兆瓦风电项目，上半年合计营收同比上升8%，财务指标居区域前列 [9] 扩募发展计划 - 中航京能光伏REIT“光伏+水电”扩募产品变更申请获证监会批准，拟扩募两个水电项目，成功后资产规模可增加近一倍，快速扩大现金流 [11] - 京能国际总装机容量突破13.69吉瓦，总资产达1056.27亿元，所属光伏、风电、水电、储能项目共计255座，具备较好可扩募资产储备 [11] - 嘉实中国电建清洁能源REIT扩募工作积极推进，中国电建体系内持有境内水电资产装机规模约500万千瓦，可扩募空间巨大 [12] - 华夏特变电工新能源REIT和明阳智能均在筹备扩募，计划优先收购旗下风电、储能等多元类型项目，推动“风光储一体化”布局 [12]

市场整体表现 - 中证REITs（收盘）指数下跌0.20%，收于838.34点，中证REITs全收益指数上涨0.12%，收于1071.34点 [1][3] - 产权类REITs周内上涨0.2%，经营权类REITs则下跌0.4% [1] - 已上市的74只公募REITs产品中，环比上涨的产品有38只，下跌的产品有35只，还有1只表现持平 [1][3] 底层资产板块表现 - 数据中心类REITs表现最佳，周度上涨1.32% [3] - 仓储物流类上涨0.23%，产业园区类上涨0.04%，消费类上涨0.01% [3] - 生态环保类下跌2.00%，高速公路类下跌0.47%，能源类下跌0.02%，保租房类下跌0.03% [3] - 周度收益排序为：数据中心类>仓储物流类>产业园区类>消费类>能源类>保租房类>高速公路类>生态环保类 [3] 单只产品表现 - 涨幅最大的三只产品为华夏基金华润有巢REIT（+2.20%）、招商高速公路REIT（+1.89%）、易方达深高速公路REIT（+1.57%） [1][3] - 跌幅最大的三只产品为华夏特变电工新能源REIT（-2.74%）、华夏北京保障房REIT（-1.79%）、工银蒙能清洁能源REIT（-1.70%） [1][3] 市场流动性 - 上周REITs总成交额为4.68亿元，环比下降19.0% [4] - 产权类REITs成交额2.95亿元，环比下降20.9%，经营权类REITs成交额1.73亿元，环比下降15.7% [4] - 成交额最大的REITs类型是交通基础设施，达0.92亿元，占比19.7% [4] - 保障性租赁住房和数据中心基础设施类REITs成交额环比上升，分别为15.1%和10.3%，消费基础设施类REITs成交额环比大幅下降41.2% [4] 行业与政策动态 - 上周有3单私募REITs获受理，涉及天津轨交商业、铁建昆仑秀松高速、青岛水务集团等项目 [2][5] - 截至9月19日，年内沪深交易所的持有型不动产ABS已有28单，合计拟募集金额约564亿元 [6] - 商务部等九部门联合出台通知，优先支持社区商业综合体、邻里中心等消费基础设施项目发行REITs，并引导金融机构利用5000亿元服务消费与养老再贷款政策加大支持 [2][6] - 香港特区行政长官提出，香港证监会积极推动房地产投资信托基金纳入"互联互通"标的 [6] 产品申报状态 - 截至9月19日，仍在交易所受理阶段的REITs产品共有11只，处于已通过待上市状态的REITs有1只 [7]

二级市场表现 - 中证REITs（收盘）指数上周下跌0.20%，收于838.3点，中证REITs全收益指数上涨0.12%，收于1071.3点 [1][4] - 产权类REITs周内上涨0.2%，经营权类REITs则下跌0.4% [1] - 已上市的74只公募REITs中，38只环比上涨，35只下跌，1只持平 [1][4] - 周度涨幅最大的三只产品为华夏基金华润有巢REIT（2.20%）、招商高速公路REIT（1.89%）和易方达深高速公路REIT（1.57%） [1][4] - 周度跌幅最大的三只产品为华夏特变电工新能源REIT（-2.74%）、华夏北京保障房REIT（-1.79%）和工银蒙能清洁能源REIT（-1.70%） [1][6] 底层资产板块表现 - 各板块涨跌分化，数据中心类表现最佳，上涨1.32%，生态环保类表现最差，下跌2.00% [4] - 周度收益排序为：数据中心 > 仓储物流类（0.23%） > 产业园区类（0.04%） > 消费类（0.01%） > 能源类（-0.02%） > 保租房类（-0.03%） > 高速公路类（-0.47%） > 生态环保类 [4] 市场流动性与成交额 - 上周REITs总成交额为4.68亿元，环比下降19.0% [9] - 产权类REITs成交额2.95亿元，环比下降20.9%，经营权类REITs成交额1.73亿元，环比下降15.7% [9] - 交通基础设施类REITs成交额最大，为0.92亿元，占总成交额19.7% [9] - 消费基础设施类REITs成交额环比下降幅度最大，为-41.2%，而保障性租赁住房类成交额环比上升15.1% [9] 行业与政策动态 - 上周有三单私募REITs获受理，分别为天津轨交商业、铁建昆仑秀松高速、青岛水务集团的项目 [2][10] - 截至9月19日，年内沪深交易所的持有型不动产ABS已有28单，合计拟募集金额约564亿元 [10] - 商务部等九部门联合出台通知，明确提出优先支持保障基本民生的消费基础设施项目发行REITs [2][10] - 香港特区行政长官2025年施政报告提出，积极推动房地产投资信托基金纳入"互联互通"标的 [10] - 截至9月19日，仍在交易所受理阶段的REITs产品共有11只，处于已通过待上市状态的REITs有1只 [11]

投资概况 - 新华保险控股子公司新华资产以约1.5亿元实际获配金额完成对南方万国数据中心REIT与南方润泽科技数据中心REIT的投资认购[1] - 此次投资标志着保险资金通过创新金融工具深度参与数字新基建[1] - 投资是落实2025年3月国务院办公厅关于通过基础设施公募REITs推动股权市场服务高质量发展政策导向的关键举措[1] 战略价值 - 科技金融赋能实体经济：两大项目分别扎根长三角、京津冀经济圈，为人工智能、云计算等前沿产业提供算力保障[5] - 绿色金融构建生态闭环：两项目能效水平均处于行业前列，其中南方润泽项目底层资产获评“国家绿色数据中心”[5] - 数字金融驱动模式创新：通过加码数据中心REITs投资，构建“数字基础设施+保险资金+金融创新”的良性循环[5] 未来展望 - 公司将继续发挥耐心资本优势，服务现代化产业体系、绿色低碳转型、数字中国建设等国家战略[6] - 目标是将金融活水精准灌溉实体经济沃土[6]

公募REITs市场表现 - 华安百联消费REIT年内涨幅达到52.77% [1] - 中证REITs全收益指数年内涨幅超过14% 过去6个月累计涨幅接近20% [5] - 公募REITs总市值突破2000亿元大关 [5] - 66只上市公募REITs中 25只年内涨幅超过20% 其中11只超过30% [5] - 消费类REITs表现突出 涨幅前十中占据6席 [5] 新产品申报进展 - 华夏中核清洁能源REIT已申报 底层资产或为新疆和田地区波波娜水电站 [2] - 新华水力发电计划发行10亿-20亿元水电基础设施REITs 中信证券联合体中标管理服务 中信建投入围财务顾问服务 [3] - 创金合信首农产业园REIT等4只产品已回复交易所反馈意见 估值有所压降 [4] - 中金中国绿发商业REIT进行网下询价 询价区间2.754-3.366元/份 [4] - 中金亦庄产业园REIT网下认购倍数达265.76倍 [4] 市场动态与政策支持 - 华夏特变电工新能源REIT因累计涨幅达50.63%触发临时停牌 [6] - 上海市出台政策支持基础设施REITs提质扩容 鼓励通过资产重组注入已上市REITs平台 [6]

市场表现 - 上周公募REITs二级市场价格整体延续震荡波动 中证REITs（收盘）指数下跌0.10%收于868.4点 中证REITs全收益指数上涨0.03%收于1090.1点 [1] - 经营权类REITs走势强于产权类REITs 产权类和特许经营权类REITs平均周涨幅分别为-0.3%和0.6% [1] - 全市场66只公募REITs中31只上涨 35只下跌 涨幅前三为华夏特变电工新能源REIT（+4.26%）、工银蒙能清洁能源REIT（+4.04%）和华夏金茂商业REIT（+3.59%） 跌幅前三为华夏合肥高新REIT（-3.48%）、中金湖北科投光谷产业园REIT（-2.42%）和中信建投明阳智能新能源REIT（-2.34%） [1][3] 板块分化 - 交通和能源类REITs表现较好 周涨幅分别为0.67%和0.60% 消费REITs和产业园REITs表现较弱 跌幅分别为-0.53%和-0.80% [2] - 高速板块因分红博弈和4月经营数据稳健涨幅居前 能源板块受市场追捧 扩募预期下部分项目易涨难跌 [2] - 国内REITs市场总市值1982亿元 流通市值920亿元 [2] 流动性数据 - 上周公募REITs成交规模23.8亿元 保障性租赁住房类REITs日均换手率领先 [6] - 成交量前三为华夏合肥高新REIT、华泰苏州恒泰租赁住房REIT和红土创新盐田港REIT 成交额前三为华泰苏州恒泰租赁住房REIT、华夏中国交建REIT和中金安徽交控REIT [6] - 主力净流出2020.6万元 主力净流入前三的底层资产类型为交通基础设施类、市政设施类和保障性租赁住房类 单只REITs净流入前三为中金安徽交控REIT、国泰君安临港创新产业园REIT和华泰江苏交控REIT [7] 行业动态 - 中银中外运仓储物流REIT（首单央企仓储物流REITs）和国泰君安临港创新智造产业园REIT（扩募）获批 前者底层资产可租赁面积约30万平方米 覆盖长三角、京津冀及成渝经济圈 后者扩募后将成为覆盖工业厂房与研发办公两类资产的REITs [9] - 中金唯品会奥特莱斯REIT获交易所反馈 要求补充披露运营指标和估值参数 [10] - 华能国际拟以青岛热电项目发行公募REITs 底层资产拟转让至专项计划 长城基金和长城证券资管分别担任管理人和专项计划管理人 [10] - 截至上周末共有14只REITs基金等待上市 [11]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 看好2025年低利率环境及宏观面不断修复下REITs市场升温，鉴于REITs已走过2024年的估值修复，择时或是当前二级投资的关键，建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV综合挑选个券，强周期板块关注政策主题下的弹性及项目管理能力，高能级城市消费、仓储物流、产业园及高速等在出现复苏迹象后具备投资吸引力 [5] 根据相关目录分别进行总结 REITs指数表现 - 本周中证REITs全收益指数上涨0.03%，中证REITs(收盘)指数下跌0.10%收于868.4点，全收益指数收于1090.1点；沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产(申万)/恒生地产建筑业/高速公路(申万)指数分别下跌1.08%/下跌1.32%/下跌0.26%/上涨0.95%/上涨1.36%/上涨2.17%，高速公路(申万)本周涨幅最高，REITs全收益指数排行第4 [1][10] - 本年中证REITs全收益指数涨幅为12.62%，中证REITs(收盘)指数涨幅为9.98%；沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产(申万)/恒生地产建筑业/高速公路(申万)指数分别下跌2.41%/上涨16.10%/下跌0.46%/下跌7.76%/上涨5.90%/下跌1.16%，恒生指数本年涨幅最高，REITs全收益指数排行第2 [2] REITs二级市场表现 - 本周C - REITs二级市场高位震荡，能源基础设施、交通基础设施板块REITs表现较优，产业园区、生态环保板块REITs回调 [3][12] - 截至5.30，已上市REITs总市值约1982.1亿元，平均单只REIT市值约30亿元；本周31支上涨、35支下跌，周均涨幅为 - 0.02%，华夏特变电工新能源REIT、工银蒙能清洁能源REIT涨幅靠前 [3][12] - 本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施REITs板块二级市场涨幅分别为 - 0.35%/-0.64%/-0.04%/0.47%/0.97%/-0.37%/0.14%/-0.28% [3][12] - 本周保障房板块交易活跃度最高，已上市REITs本周日均成交量175.5万股，日均换手率0.8%；日均换手率位列前三的REITs分别是华泰苏州恒泰租赁住房REIT（6.3%）、华夏特变电工新能源REIT（2%）、工银蒙能清洁能源REIT（2%） [4][15] REITs估值表现 - 本周已上市REITs中债IRR位列前三的分别是华夏中国交建REIT（10.8%）、平安广州广河REIT（10.6%）、中金安徽交控REIT（8.3%） [5][16] - P/NAV位于0.8 - 1.8区间，位列前三的分别是中金厦门安居REIT（1.8）、嘉实中国电建清洁能源REIT（1.7）、华夏北京保障房REIT（1.7），P/NAV较低的有华夏中国交建REIT（0.8） [16]