报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周REITs指数小幅下跌，中证REITs指数和中证REITs全收益指数较上周分别下跌0.97%和0.88%，市场成交金额降低；产权类和特许经营类指数分别下跌1.31%和1.45%，仅水利设施类REITs小幅上涨，市政设施类跌幅最高；本周二北京12部门发文支持消费基础设施发REIT，今年19只公募REIT完成发行，规模超300亿，24只基金待上市，市场有望扩容；在资产荒背景下，公募REITs高分红、中低风险，配置性价比高 [3][37] 根据相关目录分别进行总结 二级市场 - 本周公募REITs市场小幅下跌，截至11月21日，中证REITs指数较上周跌0.97%至810.2，全收益指数跌0.88%至1041.16 [7] - 市场成交额减少，本周总成交规模5.57亿份，环比跌21.55%，成交额23.75亿元，环比跌16.49%，区间换手率2.21%，上周为2.83% [8] - 产权类和特许经营类指数均下跌，分别跌1.31%和1.45%；产权类中新型基础设施类等REITs分别下跌3.27%/1.66%/1.56%/1.18%/0.43%，特许经营类中市政设施类等REITs分别下跌2.99%/1.36%/1.10%/1.06%，仅水利设施类REITs上涨0.15% [10][14] - 不同类型公募REITs成交额和换手率多数下跌，园区基础设施类等REITs成交额较上周下跌41.26%/31.15%/29.89%/26.91%/25.54%/0.90%/0.89%，市政设施类等REITs成交额环比分别下跌25.29%/8.35%/2.87%；水利设施类和新型基础设施类REITs本周日均换手率大于1，能源基础设施类和市政设施类REITs较上周上涨0.01%和0.08%，保障性租赁住房类等REITs较上周下跌0.01%/0.11%/0.30%/0.04%/0.19%/0.10% [16][18] - 本周公募REITs产品多数下跌，77只产品中9只上涨，68只下跌；涨幅靠前的有中金亦庄产业园REIT等，周涨幅分别为1.0%/0.9%/0.6%，跌幅靠前的有中金重庆两江产业园REIT等，周跌幅分别为5.1%/4.9%/4.5%；华夏基金华润有巢REIT等换手率较高，分别为2.55%/1.77%/1.67%；华夏基金华润有巢REIT等周成交额较高，分别为1.28/1.23/1.05亿元 [20][21] 一级市场 - 2025年以来19只公募REITs完成发行，截至11月21日，共发行78只，规模2018.69亿元，2024年发行29只，规模646亿元，2025年以来19只，11月新发行1只，规模24.48亿元 [26] - 共有24只公募REITs基金待上市，其中11只为首发，13只为扩募；项目状态方面，10只为通过，7只已反馈，4只已问询，2只已受理，1只已申报；分类型来看，产业类中园区类、消费基础设施类、仓储物流类、保障性租赁住房类分别为5、2、4和5单，特许经营类中能源类、交通类和生态环保类分别对应4、2和1单 [28] 公募REITs政策及市场动态 - 北京支持消费基础设施和商贸流通体系建设，11月18日，中国人民银行北京市分行等12部门印发方案，支持消费基础设施和商贸流通体系建设，鼓励金融机构对接项目，优化金融产品和服务，支持符合条件的消费基础设施发行REIT [31][32] - 中航中核集团能源公募REITs正式申报，11月18日，中航中核集团能源封闭式基础设施证券投资基金正式申报，项目发起人为中核汇能有限公司，中核汇能或其同一控制下的关联方初步计划认购34%-42%基金份额，这是中核集团体系内第二单基础设施公募REITs产品 [33] - 招商基金蛇口租赁住房REIT年度第二次分红，每10份派0.318元，11月19日，招商基金宣布该基金收益分配方案，此次收益分配基准日为2025年9月30日，可供分配金额为1592.76万元，分红比例99.83%，应分配金额为1590万元 [34] - 华夏金茂商业REIT 2025年度第3次分红，每10份份额派0.3755元，11月19日，华夏基金发布该基金收益分配公告，分红对象为权益登记日在册的基金份额持有人，不支持红利再投资，基金利润暂不征收所得税，且免收分红手续费 [35][36] 投资建议 本周REITs指数小幅下跌，市场成交金额降低，仅水利设施类REITs小幅上涨，市政设施类跌幅最高；市场有望继续扩容；在资产荒背景下，公募REITs高分红、中低风险，配置性价比较高 [37]

成都：符合条件的存量自持租赁住房可转为普通商品住房上市交易 11月21日，成都发布《关于印发推动存量资源优化利用政策措施的通知》，其中明确：商住混合用地及商住组合供应宗地，商业项目与住宅项目须同步建 成并投入运营；对原土地出让时明确的要求配建自持租赁住房, 满足对应条件后，允许存量自持租赁住房转为普通商品住房并上市交易。 广州：公租房轮候补贴时限从5年缩短至3年 广州市住房和城乡建设局近日发布关于调整完善公共租赁住房轮候有关工作的通知，将公租房轮候期间领取住房租赁补贴时限从5年缩短至3年，调整允许 轮候超过3年且未获配租的家庭申请补贴，通知要求每3年进行资格审核。 "十四五"以来北京累计建设筹集保障房67万余套 11月21日，首都"十四五"规划高质量收官系列主题新闻发布会"住有所居"专场披露，自"十四五"以来，北京累计建设筹集保障房67万余套，其中竣工43万 套，连续四年为大学生提供1.4万余套青年公寓，助力人才安居。 广州再出手收购存量商品房 放宽房源征集门槛 11月18日，广州安居集团发布《关于持续推进收购存量商品房用作保障性住房等房源的征集通告》称，为进一步加大收购力度，现面向社会持续公开征集 符合条件 ...

二级市场整体表现 - 二级市场价格整体波动上涨，加权REITs指数收于184.03，本周回报率为0.95% [4] - 与其他主流大类资产相比，回报率排序为：黄金>REITs>可转债>纯债>美股>A股>原油 [4] - 产权类和特许经营权类REITs的二级市场价格均有所上涨 [4] 底层资产类型表现 - 保障房类REITs涨幅最大，回报率排名前三的底层资产类型分别为保障房类、交通基础设施类和消费类 [4] - 从单只REIT层面看，56只REITs上涨，1只REIT与上周持平，20只REITs下跌 [4] - 涨幅排名前三的REITs分别是中金联东科创REIT、中金山东高速REIT和招商基金蛇口租赁住房REIT [4] 市场成交与流动性 - 本周公募REITs成交规模为28.4亿元，已上市的77只REITs周内总成交额为28.4亿元 [4] - 周内区间日均换手率均值为0.67%，水利设施类REITs区间日均换手率领先其他 [4] - 周内成交量前三的是华夏合肥高新REIT、华夏基金华润有巢REIT、红土创新盐田港REIT [5] 资金流向与大宗交易 - 本周主力净流入总额为-5139万元，市场交投热情较上周有所下降 [5] - 周内主力净流入额前三的底层资产类型是消费基础设施类、水利设施类、保障性租赁住房类 [5] - 本周大宗交易总额达101086万元，较上周有所增加，星期三（2025年11月12日）大宗交易成交额为期内单日最高的30082万元 [5] - 单只REIT大宗交易成交额前三的是中信建投国家电投新能源REIT、中金安徽交控REIT、华夏中国交建REIT [5] 一级市场动态 - 本周无REITs产品新增上市 [6] - 本周无项目状态得到更新 [6]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 本周中证 REITs 指数止跌回暖，全周上涨 0.2%，多数板块收涨，水利设施、市政设施、新型基础设施涨幅靠前，易方达广西北投高速公路 REIT 正式申报 [1] 目录总结 二级市场走势 - 截至 2025 年 10 月 24 日，中证 REITs 指数收盘价 816.04 点，整周涨跌幅 +0.2%，表现弱于中证转债和沪深 300 指数，强于中证全债指数；年初至今涨跌幅 +3.4%，低于沪深 300 和中证转债指数，高于中证全债指数 [2][6] - 近一年中证 REITs 指数回报率 5.2%，波动率 7.3%，回报率低于沪深 300 和中证转债指数，高于中证全债指数；波动率低于沪深 300 和中证转债指数，高于中证全债指数 [2][11] - REITs 总市值 10 月 24 日升至 2188 亿元，较上周增加 5 亿元；全周日均换手率 0.52%，较前一周上升 0.13 个百分点 [2][11] - 产权类 REITs 和特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅为 +0.1%、+0.7%；周度涨幅排名前三的 REITs 为工银蒙能清洁能源 REIT（+4.06%）、中航易商仓储物流 REIT（+3.58%）、浙商沪杭甬 REIT（+3.23%） [1][3] - 水利设施 REITs 区间日换手率最高，为 1.0%；交通基础设施 REITs 本周成交额占比最高，占 REITs 总成交额 18.9% [3][23] - 主力净流入额前三名分别为中金印力消费 REIT（1004 万元）、招商基金蛇口租赁住房 REIT(732 万元）、银华绍兴原水水利 REIT(434 万元） [3][24] 一级市场发行 - 从年初至 2025 年 10 月 24 日，交易所处在已受理阶段的 REITs 产品 2 只，已申报阶段 1 只，已问询阶段 1 只，已反馈 5 只，已通过待上市 7 只，已上市首发产品 12 只 [26] 估值跟踪 - REITs 有债性和股性，债性关注年化现金分派率，截至 10 月 17 日，公募 REITs 年化现金分派率均值为 6.5%；股性通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO 判断估值 [28] - 不同项目类型 REITs 估值指标不同，如保障性租赁住房相对净值折溢价率 39.4%，P/FFO 为 34.7 等 [29] - 截至 2025 年 10 月 24 日，产权 REITs 股息率比中证红利股股息率均值高 83BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 210BP [1][31] 行业要闻 - 易方达广西北投高速公路 REIT 正式申报，发起人为广西北部湾投资集团有限公司，管理人为易方达基金管理有限公司，这是广西本土企业首单申报的公募 REITs 产品 [4][33]

市场表现 - 中证REITs全收益指数9月4日上涨0.42% 招商基金蛇口租赁住房REIT单日涨幅达3.1% 红土创新深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT涨幅均超2% [1][2] - 上周（8月25日-29日）中证REITs全收益指数上涨1.06%至1073.33点 产权类REITs上涨1.55% 特许经营权类REITs上涨0.87% [1][2] - 消费、保障房、仓储物流和数据中心板块表现突出 上周65只REITs上涨8只下跌 国泰君安济南能源供热REIT、中航易商仓储物流REIT、嘉实物美消费REIT涨幅居前 [2] 年内收益 - 58只REITs中54只年内实现正收益 嘉实物美消费REIT涨幅超50% 华夏大悦城商业REIT、博时津开产园REIT、华夏首创奥莱REIT、中金印力消费REIT涨幅均超40% [3] - 19只REITs涨幅在20%-40%区间 40只REITs涨幅超过10% [3] 短期压力 - 近60个交易日47只REITs收益为负 华安百联消费REIT、中金湖北科投光谷REIT、中信建投明阳智能新能源REIT、工银蒙能清洁能源REIT跌幅超10% [4] - 权益市场情绪高涨导致REITs流动性减弱 市场风格切换与底层资产表现共同影响短期走势 [4][5] 财务表现 - 2025年上半年REITs整体营收同比微增0.6% 净利润同比下降7.5% 可供分配金额收缩4.3% [6] - 实际分红金额同比下降26.0% 平均现金流分派率降至2.36%（同比下降50BP） 平均分红率降至2.26%（同比下降146BP） [6] - 消费类资产在政策刺激下表现强势 产业园和能源类资产盈利及现金流能力承压 [6] 配置策略 - 市场风险偏好降低可能支撑REITs平稳修复 建议关注保租房、消费、市政环保等基本面韧性较强板块 [1][8] - 可配置基本面边际企稳的仓储物流和高速公路项目 同时关注战略配售和打新机会 [8] - 二级市场价格低于资产端价值时风险收益比提高 长期持有可通过分红获得稳定回报 [8][9]

市场表现 - 中证REITs全收益指数9月4日上涨0.42%，招商基金蛇口租赁住房REIT涨幅达3.1%，红土创新深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT涨幅均超2% [1][2] - 8月25日至29日中证REITs全收益指数上涨1.06%，跑赢中证红利指数2.16个百分点 [1][2] - 截至9月4日，58只REITs中54只年内实现正收益，40只涨幅超10%，嘉实物美消费REIT涨幅超50%，华夏大悦城商业REIT等4只产品涨幅超40% [3] 品种分化 - 产权类REITs上周上涨1.55%，特许经营权类REITs上涨0.87% [2] - 消费、保障房、仓储物流、数据中心板块表现相对占优，上周65只REITs上涨8只下跌 [2] - 近60个交易日47只REITs收益为负，华安百联消费REIT等4只产品跌幅超10% [4] 基本面状况 - 2025上半年REITs整体营收同比微增0.6%，净利润同比下滑7.5% [4] - 可供分配金额同比收缩4.3%，实际分红金额同比下降26.0% [4] - 平均现金流分派率降至2.36%（同比下降50基点），平均分红率降至2.26%（同比下降146基点） [4] 资产类别表现 - 消费类资产在政策刺激下表现强势，营收、净利润、可供分配金额均同比增加 [4] - 产业园和能源类资产基本面弱化，盈利及现金流能力承压 [4] - 仓储和高速项目呈现基本面边际企稳且租户结构稳定特征 [6] 配置策略 - 风险偏好收缩可能支撑REITs市场修复，重点关注保租房、消费、市政环保板块的低吸机会 [5][6] - 二级市场价格低于资产端价值时风险收益比提高，战略配售和打新机会值得重视 [6] - REITs具备独立资产配置功能，要求90%以上可供分配金额以现金形式分配，适合长期持有 [6]

市场表现 - 中证REITs全收益指数9月4日上涨0.42% 多只公募REITs涨幅超2% 招商基金蛇口租赁住房REIT涨幅达3.1% [1] - 8月25日至29日中证REITs全收益指数上涨1.06% 跑赢中证红利指数2.16个百分点 [1][2] - 上周产权类REITs上涨1.55% 特许经营权类REITs上涨0.87% 消费/保障房/仓储物流/数据中心板块表现占优 [2] - 截至9月4日 54只REITs年内获正收益 40只涨幅超10% 嘉实物美消费REIT涨幅超50% 4只REITs涨幅超40% [2] - 近60个交易日47只REITs收益为负 4只REITs跌幅超10% 华安百联消费REIT等领跌 [3] 财务数据 - 2025上半年REITs整体营收同比微增0.6% 净利润同比下降7.5% [3] - 可供分配金额同比收缩4.3% 实际分红金额同比下降26% [3] - 平均现金流分派率降至2.36%（同比下降50基点） 平均分红率降至2.26%（同比下降146基点） [3] - 消费类资产营收/净利润/可供分配金额均同比增长 产业园和能源类资产基本面弱化 [3] 配置策略 - 建议关注基本面向强的保租房/消费/市政环保板块回调机会 以及仓储/高速项目中租户结构稳定的标的 [3][4] - 二级市场价格低于资产端价值时风险收益比提升 战略配售和打新机会值得重视 [4] - REITs每年将90%以上可供分配金额以现金形式分配 适合长期持有 [5] - REITs具备独立于股债市场的资产配置功能 投资需基于长期分红预期进行价值评估 [4][5] 市场环境 - 权益市场情绪高涨导致REITs流动性减弱 指数调整幅度较大 [2][3] - 上证指数突破3800点后宽幅震荡 10年期国债收益率区间盘整 资本市场风险偏好收缩可能支撑REITs修复 [3][4]

公募REITs一季度业绩表现 - 全市场已上市并披露经营数据的公募REITs有62只，一季度共实现营业收入47.79亿元，净利润8.4亿元 [1] - 一季度营收超过1亿元的产品共有15只，29只产品净利润超过1000万元，还有产品单季度净利润过亿元 [1] - 消费类REITs增速亮眼，华夏华润商业REIT、华夏金茂商业REIT和嘉实物美消费REIT营收同比分别增长82.28%、60.85%和30.2% [2] - 华夏华润商业REIT底层资产青岛万象城出租率达到99.10%，租金单价为421.03元/平方米/月，一季度净利润900.14万元同比涨幅超300% [2] - 高速公路REITs表现稳健，平安宁波交投REIT收入5.17亿元，净利润1.08亿元，基础资产杭州湾跨海大桥车流量同比增长6.67% [2][3] 保租房REITs市场表现 - 一季度保租房REITs二级市场价格涨幅显著，招商基金蛇口租赁住房REIT累计涨幅达13.7% [3] - 华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT、国泰君安城投宽庭保租房REIT涨幅均超10% [3] - 汇添富上海地产租赁住房REIT首日涨幅达30%，已上市的7支保租房REITs自发行上市以来累计涨幅均超30% [3] - 华夏北京保障房REIT和中金厦门安居REIT涨幅达50%以上 [3] 公募REITs市场扩容趋势 - 截至4月25日，今年以来已有7只REITs上市，公募REITs上市数量达到65只 [4] - 中国建筑积极探索通过保租房REITs等金融手段拓宽资产盘活渠道 [4] - 凯德投资提交申请拟推出首只消费基础设施REITs凯德商业C-REIT [5] - 广东发文支持更多符合条件的民营资本项目发行基础设施REITs [5] 民营企业参与REITs现状与挑战 - 民营企业主导或深度参与的项目包括中金普洛斯REIT、京东智能产发仓储物流REIT等 [5] - 民营企业面临收益率达不到要求、市场接受度存疑等问题 [6] - REITs要求近3年运营净现金流复合增长率≥5%，年均现金分红覆盖率≥1.1倍 [6] - 民营企业需提供0.5%-1%溢价收益率补偿 [6] - 民营企业需补足资产合规性、运营质量、团队能力和治理结构等短板 [7]