报告行业投资评级 - 报告未对行业给出明确的投资评级 [2] 报告的核心观点 - 近期经济稳定运行的总基调没有变 债券收益率低位区间震荡 长期看REITs具备较强配置属性 [9] - 建议投资者关注板块轮动及扩募带来的投资机会 此外关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会 [9] 行业基本情况 - 行业上市公司数量为78家 [2] - 行业总市值为2225.68亿元 行业流通市值为1247.05亿元 [2] 本周市场表现 - 本周REITs指数下跌0.36% 其中经营权类下跌0.79% 产权类下跌0.49% [15] - 同期沪深300指数下跌0.57% 中证红利指数下跌1.78% 中证全债指数上涨0.19% 中债10年期国债指数上涨0.34% 中证转债指数上涨1.08% [15] - 本周29支REITs上涨 0支持平 49支下跌 整体下跌0.36% [19] - 嘉实物美消费REIT涨幅最大为3.59% 华夏南京高速REIT跌幅最大为4.14% [19] 本周市场交易情况 - 本周周内交易金额为29.3亿元 环比下降17.6% [8] - 日均换手率为0.5% 环比下降0.1个百分点 [8] - 分板块看 交易金额方面：高速公路板块5.4亿元(-11.4%) 生态环保板块1.5亿元(+4.3%) 清洁能源板块3.5亿元(-5.2%) 产业园区板块6.4亿元(-11.7%) 仓储物流板块5.2亿元(+2.7%) 保租房板块2.4亿元(-24.8%) 消费类板块5.6亿元(-40.5%) 数据类板块1.7亿元(-25.7%) [8] - 分板块看 日均换手率方面：高速公路板块0.4%(+0.0pct) 生态环保板块0.9%(+0.1pct) 清洁能源板块0.9%(+0.3pct) 产业园区板块0.8%(+0.2pct) 仓储物流板块0.8%(+0.2pct) 保租房板块0.5%(0.0pct) 消费类板块0.6%(-0.1pct) 数据类板块1.2%(-0.2pct) [8] 本周REITs估值情况 - 本周中债估值收益率在-1.03%到10.87%之间 [43] - 估值收益率较高的有平安广州广河REIT(10.87%)、华夏中国交建REIT(9.46%) [43] - 估值收益率较低的有工银蒙能能源REIT(-1.03%)、创金合信首农REIT(-0.78%) [43] - P/NAV方面 整体在0.72到1.84之间 [43] - P/NAV较高的有嘉实物美消费REIT(1.84)、易方达华威REIT(1.77) [43] - P/NAV较低的有易方达广开REIT(0.72)、华夏中国交建REIT(0.75) [43] 主要事件梳理 - 首批商业不动产REITs项目已申报 包括华安锦江商业、中金唯品会商业、汇添富上海地产商业、国泰海通砂之船商业、华安陆家嘴商业、华夏凯德商业、华夏银泰百货商业、华夏保利发展商业等 [7][12] - 华夏中核清洁能源REIT公告将于2026年2月2日上市交易 发行价为5.015元/份 [7][12][13] - 华安外高桥REIT发布扩募公告 拟新购入上海外高桥物流园区及保税区的仓库与厂房资产 [7][12][14] - 华夏南京高速REIT原始权益人变更回收资金用途 涉及金额96,049.80万元 [7][12][14] - 华泰苏州恒泰REIT、华夏华电清洁能源REIT、华夏和达高科REIT等拟安排投资者交流活动 [7][12] - 华安百联消费REIT因短期累计涨幅过大 于1月26日停牌1小时 其收盘价在1月23日达到3.453元/份 较1月20日上涨10.28% [7][12][13] - 华夏越秀高速REIT披露2025年12月运营数据 当月日均车流量33,245辆次 环比变动1.8% 当月路费收入1,908万元 环比变动4.2% [7][12][13] - 嘉实京东仓储REIT发布基金份额解除限售公告 解禁后流通份额占比将从66%提升至80% [14] 项目审批进展 - 根据交易所公开信息 目前有26只REITs（含扩募）处于发行阶段 [45] - 包括3单产业园项目、2单能源项目、3单消费类项目、1单仓储物流项目、4单保租房项目、4单高速公路项目、1单公用事业项目、8单商业不动产项目 [45] REITs与股债相关性 - REITs上市以来与十年期国债、一年期国债、中证转债的相关性分别为0.24、0.08、0.64 与沪深300、中证红利的相关性分别为0.39、0.20 [5] - 分板块看 上市以来仓储物流REITs指数与对应股票板块相关性较强(>0.8) [17][24] - 具体相关性系数：仓储物流(0.76)、消费(0.72)、市政环保(0.27)、数据中心(0.10)、高速公路(0.09)、保租房(0.08)、清洁能源(0.05)、产业园区(-0.21) [17][24]

文章核心观点 - 新疆首单水电公募REITs（华夏中核清洁能源REIT）发售获得市场火爆追捧，认购资金达1616.89亿元，公众和网下有效认购倍数分别约392倍和超340倍，创历史新高，彰显市场对优质清洁能源底层资产及专业管理的认可 [1][3] - 清洁能源公募REITs作为绿色金融重要组成部分，已完成从无到有的跨越，其发展对于盘活存量资产、拓宽企业融资渠道、衔接国家“双碳”战略、引导社会资本投入绿色产业具有多元积极意义 [2][4][5] - 行业在政策与需求驱动下前景明确，预计未来三年发行规模年均增长30%以上，2026年市场规模将突破2000亿元，但发展仍面临现金流波动、制度障碍等挑战，需多方协同破局 [7][8][9] 市场发展现状与表现 - 截至2025年11月30日，国内已上市能源基础设施公募REITs共8只，发行规模合计207.89亿元，二级市场总市值约235.09亿元，覆盖风力、光伏、水力及燃气发电四大领域 [2] - 一级市场发行火爆，华夏中核清洁能源REIT比例配售前认购资金累计1616.89亿元，公众和网下有效认购倍数分别约392倍和超340倍，创全市场REITs历史新高 [1][3] - 二级市场呈现“整体向好、个体分化”特征，截至2025年12月26日当周，中证REITs全收益指数收于1014.80点，周涨幅1.56%，67只产品环比上涨，中信建投明阳智能新能源REIT周涨幅超5% [3] - 部分产品长期表现突出，中信建投国家电投新能源REIT自上市以来（截至2025年10月中旬）单位价格上涨31.81%，中航京能光伏REIT截至2025年一季度末累计涨幅高达56.65% [3] - 部分产品面临波动压力，如工银蒙能清洁能源REIT曾单月下跌7%，反映市场对运营数据分化及收入波动的担忧 [3] - 当前能源REITs溢价率区间为19.36%至98.08% [4] 产品与资产概况 - 华夏中核清洁能源REIT底层资产为和田地区规模最大的波波娜水电站，运营已超14年且收入稳定 [2] - 市场产品包括风电领域标杆如中信建投国家电投新能源REIT、中信建投明阳智能新能源REIT，以及全国首单光伏发电类REITs中航京能光伏REIT [2] - 中信建投国家电投新能源REIT在2024年实现营业收入9.03亿元、净利润2.89亿元，位列全市场首位，全年三次累计分配金额约6.77亿元，超额完成招募目标111.1% [6] 行业意义与政策支持 - 清洁能源REITs核心在于构建“产业发展—资本支持”良性循环，为绿色转型注入金融动力 [4] - 对企业而言，该工具能有效破解新能源项目“重资产、长周期”融资困境，通过资产证券化盘活存量资产，拓宽权益融资渠道，优化融资结构、降低综合融资成本与资产负债水平 [4] - 对行业而言，REITs常态化发行加速金融资源向绿色领域聚集，将项目稳定运营收益转化为可交易基金份额，降低社会资本参与门槛，并通过标准化设计和透明披露增强市场信心，推动资本市场与绿色产业深度融合 [4] - 产品在国家“双碳”战略中扮演关键衔接角色，通过制度、产品和服务创新，将社会资金精准导入新能源项目建设运营，助力可再生能源装机容量提升 [5] - 政策层面形成全方位支持体系，国家发展改革委2025年9月通知明确鼓励加快清洁能源类REITs申报，并将储能、灵活煤电等纳入REITs资产范围，缩短补贴回款周期至6个月 [6] 发展前景与挑战 - 受益于政策红利与产业需求双重驱动，清洁能源REITs市场规模增长前景明确，东方财富Choice数据预测未来三年中国清洁能源类REITs发行规模有望年均增长30%以上，到2026年市场规模将突破2000亿元 [7] - 市场发展面临多重阻碍，经营性现金流易受风、光、水等自然资源波动性，以及市场消纳能力、电价补贴政策等外部环境制约 [8] - 制度层面存在产权界定模糊、资产划转不畅、税收处理不清等问题，成为民营企业参与发行的主要障碍 [8] - 应对挑战需多方协同发力，包括推进REITs专项立法以明晰产权、细化资产划转程序、明确税收政策；建立运营监督与激励制度保障设备可利用率与发电量；鼓励民营企业参与并拓展资产来源至分布式能源、储能等领域，优化投资者结构 [9] - 基于中期看多判断，业内专家建议优先选择“央企/头部运营商+现金流稳定+政策支持领域”的项目，如光储一体化、存量风电/光伏项目，规避依赖短期补贴、自然资源波动大（如低风速风电场）等标的 [9]

文章核心观点 - REITs正成为清洁能源企业盘活存量资产、拓宽融资渠道的重要金融工具，并为投资者提供参与绿色转型的稳定收益通道 [1][3] - 清洁能源REITs市场扩容提速，已发行产品展现出较强的盈利能力和良好的现金回报 [4][5][6] - 市场投资逐渐理性，二级市场表现承压，投资者关注经营性现金流的可持续性及风险补偿 [7][8][9] - 行业处于由“试点探索”迈向“规范扩容”的关键阶段，未来绿色空间广阔，将强化连接产业发展与资本支持的桥梁功能 [10][11][12] 市场扩容与规模 - 国内能源基础设施REITs已达8只，总募资额约200亿元 [3] - 2024年以来清洁能源REITs领域迎来密集发行期，类型涵盖风力、光伏、水力及燃气发电 [5] - 2025年8月华夏华电清洁能源REIT上市使产品总数扩大至8只 [11] 市场表现与盈利能力 - 能源REITs溢价率在19.36%—98.08%之间，反映出市场高估值和对行业前景的看好 [5] - 2024年中信建投国家电投新能源REIT实现营业收入9.03亿元、净利润2.89亿元，位列全市场首位 [5] - 华夏特变电工新能源REIT全年结算电量2.5亿千瓦时，电价和收益均高于发行评估水平 [5] - 明阳智能新能源REIT基础项目风电场设备可利用率达99.61%，显著高于全国平均水平 [5] 收益分配与现金流 - 中信建投国家电投新能源REIT在2024年三次实施收益分配，累计分配金额约6.77亿元，超额完成目标值111.1% [6] - 截至2024年底，多数清洁能源REITs二级市场价格较年初实现较大涨幅，流动性指标位居全市场前列 [6] - 远景能源ABS的底层资产河北魏县恒朋风电项目上网电量1.5亿度，收入可利用率高于95% [11] 二级市场动态与风险关注 - 立新能源成功发行清洁能源基础设施绿色资产支持专项计划，发行规模12.26亿元，以2.45%的低发行利率获得全额认购 [8] - 二级市场整体承压，例如工银蒙能清洁能源REIT全月下跌7% [8] - 对能源REITs投资需关注经营性现金流的可持续性，以及资源与市场消纳的波动性影响 [8] 政策与运营管理支持 - 国家发改委发布通知明确鼓励加快清洁能源类REITs申报，释放持续支持信号 [8] - 多家券商与基金管理人探索通过运营管理优化提升底层资产效率，如中信建投明阳智能新能源REIT建立监督与激励制度 [9] - 中信建投明阳智能新能源REIT 2024年基础设施项目发电量约3.88亿千瓦时，设备可利用率达99.61% [9] 行业前景与发展趋势 - 能源环保REITs正成为资本市场助推实体经济向绿色低碳转型的重要创新实践 [11] - 远景能源ABS的扩募计划已提上日程，有望年内完成 [11] - 未来能源环保REITs将围绕资产质量提升、规模有序扩大、运营模式创新及投资者结构完善等领域持续深化 [12]

文章核心观点 - 清洁能源REITs正步入“价值兑现”与“成长可期”相辅相成的新阶段，四只代表性产品展现出强劲现金流、稳健分红能力和明确成长扩募路线 [2] - 清洁能源REITs作为连接资本市场与实体产业的重要创新工具，拥有巨大发展潜力与绿色引资能力 [1][2] 收益分红情况 - 嘉实中国电建清洁能源REIT上半年实现收入31.52万元、可供分配金额51.52万元，2024年度累计分配金额7388万元，占可供分配金额96.94% [4] - 华夏特变电工新能源REIT上半年实现收入9798万元、可供分配金额1835万元，上市以来共完成三次分配，合计分配金额1.576亿元 [4] - 中航京能光伏REIT上半年实现收入1.53亿元、可供分配金额6800万元，上市以来累计涨幅达46.68%，累计分红6.73亿元 [5] - 中信建投明阳智能新能源REIT上半年实现收入11278.93万元、可供分配金额3672.33万元，上市以来累计分配金额2.35亿元 [6] 底层资产运营 - 嘉实中国电建清洁能源REIT底层资产为五一桥水电站，总装机容量13.7万千瓦，上半年上网电量同比增长8.17%至14805.96千瓦时，市场化电量占比约80% [8] - 华夏特变电工新能源REIT底层资产为哈密150MWp光伏项目，上半年完成首发预测全年收入52.7%，完成首发预测全年电量51.7%，平均结算电价较首发预测高3.8% [8] - 中航京能光伏REIT底层资产包括湖北100兆瓦和陕西300兆瓦光伏项目，年发电量分别近1.1亿千瓦时和约4亿千瓦时，上半年整体运营情况良好 [9] - 中信建投明阳智能新能源REIT底层资产为河北100兆瓦和内蒙古50兆瓦风电项目，上半年合计营收同比上升8%，财务指标居区域前列 [9] 扩募发展计划 - 中航京能光伏REIT“光伏+水电”扩募产品变更申请获证监会批准，拟扩募两个水电项目，成功后资产规模可增加近一倍，快速扩大现金流 [11] - 京能国际总装机容量突破13.69吉瓦，总资产达1056.27亿元，所属光伏、风电、水电、储能项目共计255座，具备较好可扩募资产储备 [11] - 嘉实中国电建清洁能源REIT扩募工作积极推进，中国电建体系内持有境内水电资产装机规模约500万千瓦，可扩募空间巨大 [12] - 华夏特变电工新能源REIT和明阳智能均在筹备扩募，计划优先收购旗下风电、储能等多元类型项目，推动“风光储一体化”布局 [12]

行业背景与整体表现 - 沪市五只清洁能源REITs举行中期业绩说明会 在双碳目标推进和绿色金融政策密集落地背景下 展现出稳健的资产运营能力和多样化亮点 成为投资者布局绿色转型的重要标的[1] - 五只产品在复杂环境下保持共同特征 包括发电效率提升 现金流稳健 分派率可观 凸显清洁能源资产较强的抗周期能力和长期配置价值[2] 风电资产运营表现 - 中信建投明阳智能新能源REIT底层两座风电场总装机规模15万千瓦 上半年合计发电量2.36亿千瓦时同比增长8.75% 上网电量同步增长9.12% 全场可利用率高达99.72%和96.42%[2] - 该REIT实现营业收入1.13亿元 净利润0.40亿元 年化现金流分派率4.13% 若考虑国补保理机制潜在收益 分派率可跃升至8.87%[2] - 中信建投国家电投新能源REIT上半年发电量6.87亿千瓦时 结算电量6.7亿千瓦时 同比稳中有升 风机可利用率保持在99.55% 营业收入4.98亿元 净利润1.71亿元[2] - 国家电投REIT通过国补应收账款保理机制强化资金周转 相关可保理金额规模达5.52亿元[2] 水电与光伏资产运营表现 - 嘉实中国电建清洁能源REIT依托四川五一桥水电站 上半年发电量1.5亿千瓦时同比增长8.14% 实现收入0.36亿元 EBITDA 0.17亿元 年化分派率3.50%[3] - 华夏特变电工新能源REIT哈密项目设备可利用率达99.51% 上半年完成全年预测电量的51.7% 平均结算电价较预测值高出3.8%[3] - 该基金上市以来累计分派金额占募集规模比例达13.5% 通过无追索权保理机制有效平滑现金流[3] - 中航京能光伏REIT实现结算电量2.14亿千瓦时 收入1.53亿元 设备利用率提升至99.41% 自2023年上市以来累计分红6.73亿元[3] - 京能光伏REIT的光伏+水电扩募计划已于8月获批 未来资产组合将进一步多元化和抗波动[3] 运营管理与风险控制机制 - 明阳REIT管理团队采用创新的1+2运营管理模式 由一个统筹机构牵头 两个实施机构分工协作 并配套激励约束机制[4] - 面对内蒙古地区风速上升情况 项目通过投保财产险 机器损坏险等方式转移风险 并成功启动故障理赔[4] - 国家电投REIT强调全员参与的风险管理文化 将安全责任与绩效紧密挂钩 并通过定期现场检查与运营会议强化合规治理[4] - 电建清源REIT注重流程化管理 从预算审批到资金投放均建立标准化机制 面对夏季防汛压力积极开展演练并投保[4] - 特变电工REIT运营团队针对当地风沙大特点 提前进行设备清洗维护 减少发电损失 并结合无追索保理机制构筑收益安全垫[5] - 京能光伏REIT创新设立REITs运营官岗位 通过净收入激励+负面清单考核激发运营积极性 并优化交易策略应对电价波动风险[5] 行业发展前景 - 随着金沙江上游至湖北特高压工程全线贯通 四川清洁能源外送能力增强 为项目未来消纳提供空间[4] - 清洁能源REITs正从单纯融资工具演变为连接绿色产业与资本市场的价值纽带 2025年以来国家层面连续出台支持绿色金融的政策文件[5] - 沪市清洁能源REITs在运营精细度 风险应对能力和机制灵活性方面不断进阶 未来有望成为中国经济绿色转型中的重要金融创新载体[6]

报告核心观点 报告对REITs市场进行双周跟踪，涵盖发行、二级、分红等市场情况及投资价值分析，指出今年产权REITs发行有优势，市场规模维持两千亿以上，各底层资产类型REITs涨幅有分化，不同类型REITs投资价值有差异 [1][2][3][4] 发行市场 本期发行情况 - 本期2只REITs完成发行，规模55.80亿元，平均配售比例0.43%，另有2只数据中心REITs发行中，预计规模69.0亿元 [1][6] - 今年已发行12只REITs，数量增9%，规模209亿元降23%，涉及五种底层资产类型，产权REITs数量和规模占比超80% [6] 项目储备情况 - 沪深交易所受理16单REITs储备项目，6单扩募，已获批1单产业园扩募待发行，2单项目状态变更 [9] - 储备项目中产权REITs 12单，特许经营权REITs 4单 [9] 二级市场 市场规模与结构 - REITs市场产品71只，产权46只、特许经营权25只，规模2119亿元，产权1155亿元、特许经营权964亿元，规模差距拉大 [13] 市场表现 - 本期REITs市场跌-0.62%，落后股票指数，产权跌-1.15%、保障房跌幅大，特许经营权微涨0.03%、生态环保表现好 [13] - 今年以来REITs涨16.33%，领先股票指数，产权涨18.82%、消费基础设施表现好，特许经营权涨13.84% [14] 交易活跃度 - 本期活跃度略升，供热设施成交额下滑，生态环保提升，整体换手率持平，高于沪深300和中证红利、低于中证500 [14] 分红情况 本期与全年分红 - 本期1只REITs分红0.24亿元，较上期下滑，2025年共分红45.72亿元，收益率2.80%，高于沪深300和中证500、低于中证红利 [28] 不同类型REITs分红 - 今年特许经营权分红29.14亿元、收益率3.42%，产权分红16.58亿元、收益率2.30%，落后于特许经营权和中证红利 [28] 成立以来分红比例 - 不同类型REITs成立以来分红比例高，特许经营权略高于产权，保障房略低于90%，水利已首次分红，供热未分红 [29] 投资价值分析 产权类REITs - 分红角度估值（P/可供分配金额）27.39，比上期降，高于沪深300和中证红利、略低于中证500，保障房估值高 [35] - 经营角度估值（P/EBITDA）25.46，低于P/可供分配金额，保障房最高、产业园最低 [35] - 过去一年股息率3.61%，分红比例高于股票指数，以可供分配金额算股息率3.87%，产业园最高、保障房最低 [35] 特许经营权REITs - 适合用内部收益率估值，相同收益增速下，本期水利设施内部收益率最高，收费公路最低 [39] - 收费公路增长潜力一般大于生态环保和清洁能源 [39] 主要政策 今年以来多项政策支持REITs市场发展，涉及文化旅游、新型基础设施等领域项目发行，以及明确扩募业务 [44][45]