老海珠啊老海珠，到底藏了多少宝贝! 昨天，轰轰烈烈76轮激战，保利以52.75亿总价，溢价27.27%，成功拿下南泰路地块。 那紧张，那刺激，差点把我心脏提到嗓子眼！ 气还没缓顺，低头一看，海珠最贵旧改——康鹭，又双叒给咱找活干了。 | | 广州市建设用地规划条件 | | | --- | --- | --- | | | 穗规划资源业务函〔2025〕15076号 | | | 建设单位 | | 广州市海珠区凤阳街凤和经济联合社 | | 用地位置 | 海珠区凤阳街凤和(康乐村、鹭江村)城中村改造项目一期AH060429(自编 | F42 AH060431(自编F43) 地块 | | 地形图号 | | 224-38-16 (15)、224-38-20 (3)、224-38-20 (4) | | 用地类型 | □政府储备用地 | √新增国有建设用地 | | | □新增集体建设用地 | □自有建设用地 | 图源 | 广州规自局 看吧，康鹭旧改首期唯一融资地块F42，悄悄公布规划条件，文件很隐秘，事情很很很大！！ 大户型？大社区？大园林？还是...大冲击？ 别怪我，公告真没给图，都是一连串的数据和天书。 不卖关子，直接进入 ...

项目价格稳定性 - 中海大境项目价格相对稳定，调整幅度远小于其他楼盘 [1][3] 商业配套利好 - 项目配建滨水商业，总建筑面积4.268万㎡，接近白云首家山姆会员店4.8万㎡体量 [5][12] - 地块包含商业/商务用地6.63万㎡，总计容建筑面积12.07万㎡ [7] - 片区日均客流超20万，覆盖广州塔、丽影广场、万达等商圈 [14] - 中海公司参与商业运营方案竞标 [12] 海珠新中轴规划 - 广州新中轴全长18公里，海珠区6公里为核心段，定位为新一代城市封面 [14] - 海珠湖湿地公园面积超纽约中央公园三倍，为全球最大城央湿地公园 [16] - 规划形成时尚消费、数字产业、文化创意三合一产业体系 [18] - 海珠湖及湿地一线禁止商业住宅开发，周边住宅供应稀缺 [19] 规划实施进展 - 10月海珠区征收11块地，最高补偿标准达5.6万元/㎡ [21] - 中轴线已实现5公里贯通，近期将建成绿轴示范段 [23] - 东风启动区多个地块在建，近期新增近3亿元投资 [23] - 志懋酒店、新泉包装等地块已拆平，村屋区域启动签约拆卸 [21]

新房市场表现 - 广州五一假期一手住宅楼盘到访量同比增长30%，认购量同比增长73% [4] - 节前超过3700套新房取证，全城超20个新盘提前亮相，超30个楼盘推出促销活动 [5] - 保利天曜5天到访达5000组，保利天奕开售1小时内热销超20套，中海大境单日销售额1.1亿元 [6][7] - 越秀地产五一整体楼盘到访量超6000组、成交量破1000套，广东保利成交额25.8亿元 [9][10] - 珠实地产全口径销售额超20亿元，广州地铁地产销售额超15亿元 [10] 开发商竞争格局 - 越秀地产在核心区域布局多个项目，晋升广州"楼市一哥"的保利在天河、海珠核心区布局高端项目 [9] - 广州地铁地产珑岄上城、珑曜上城等多盘齐发，龙湖和绿城等外来开发商也不甘示弱 [9] - 开发商抢跑"五一"是为了避免出游影响成交，同时抢客 [5] 二手房市场表现 - 广州二手成交日均量371套，看房日均量为8155组，全市成交均价在2.37万/平方米到3.11万/平方米之间 [12] - 2025年4月广州市二手住宅共网签10312套、105.30万平方米，同比分别增长12.97%和17.10% [13] - 2025年1月-4月广州市二手住宅共网签37494套、377.20万平方米，同比分别增长17.84%和18.87% [15] - 部分二手房楼盘跌幅超5%，如荔湾区的富力广场、黄埔区的金碧世纪花园 [16] 政策与市场趋势 - 降准降息：降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年期以上首套房利率由2.85%降至2.6% [17] - 公积金贷款利率和商业贷款利率差距扩大至40个基点，有助于提升公积金贷款利用效率 [17] - 市场"托举"仍待强化，品质高、户型好、定价合理的改善盘受欢迎但仅停留在少数项目 [11]

广州海珠区楼市竞争态势 - 海珠区成为广州楼市竞争最激烈分区之一 1月至4月中商品住宅成交套均价达760万元 仅次于天河区位列全市第二 新增供求比高达2.29 远高于全市其余十区 [1] - 截至2025年3月末海珠区商品住宅库存4542套 去化周期14.7个月 为近半年来最高 年内仍有超十宗涉宅地块拟供应 [1] - 目前海珠区在售一手项目多达25个 其中约三分之一为2024年下半年至今入市 [1] 开发商营销策略 - 五一小长假成为上半年重要营销节点 开发商通过新盘入市和优惠活动冲刺销售 五一前两周海珠区新取预售证住宅套数超500套 [2] - 中建天钰项目推出89平方米南向三房单位 总价最低达399万元 黄金楼层均价控制在5万元/平方米以内 [2] - 绿城·馥香园开盘均价5.2万-5.8万元/平方米 较吹风价大幅降低 首批123套房源去化率超60% [3] - 中交天翠将91平方米南向江景三房总价降至438万元起 折合单价约4.8万元/平方米起 较开盘前报价下降11% 并赠送价值35万元产权车位 [5] 市场表现与趋势 - 黄埔区和番禺区商品住宅套均价分别为366万元和430万元 部分购房者已能在海珠区购入刚改型三房产品 [2] - 广州市二手住宅1月-4月网签37494套 同比增长约18% 将释放置换潜力 [7] - 重点监测50盘来访认购呈现逐周攀高趋势 转化率周均增长0.4个百分点 [7] - 越秀地产推出"五一提前安心购"活动 包括保价、个性化付款和百套特价补贴房源 旗下江湾潮起项目已开盘 皓悦滨江项目即将入市 [7]