核心观点 - 尽管整体房地产市场表现疲软，但一线城市高端住宅项目逆势热销，市场购房主力正从刚需群体转向改善型与高净值人群 [1] - 高端项目凭借其稀缺性、地段价值和产品力，成为房企回笼资金的关键，政策优化也促进了高净值购房需求的释放 [1] - 房企正集中资源在核心城市针对高净值人群发起销售攻势 [1] 深圳市场表现 - 深圳龙岗改善盘中海大运玖章于10月21日晚开盘，一夜实现销售金额超21亿元，大平层产品去化率逾九成 [1][2] - 截至10月24日，中海大运玖章项目备案房源239套，已签认购书房源186套，整体去化率约77.82% [2] - 该项目地块由中海地产于今年1月16日以30.65亿元竞得，溢价率高达70.37%，楼面地价约2.96万元/平方米 [2] - 客户构成以龙岗本地改善型客户为主，同时吸引氢能、半导体等新兴产业的高端人才 [3] - 深圳市2025年四季度计划入市项目共39个，住宅供应约1.01万套，多个豪宅项目排队入市，包括南山、前海、宝安、福田等片区的项目 [5] - 相关片区二手房挂牌价在7.9万-19.8万元/平方米之间 [6] 北京市场表现 - 北京璞樾项目于10月17日开盘，售价在11.46万—12.9万元/平方米之间，累计售出230套房，销售金额达45.65亿元 [8] - 越秀地产在北京推出的和樾系项目表现亮眼，和樾望雲与和樾玉鳴在3月首开当天实现152亿元销售额，刷新北京同期开盘纪录 [8] 上海市场表现 - 上海万科高福云境项目于10月18日开盘，25套总价1.3亿—1.7亿元的大平层即告售罄，销售金额超过2024年全年上海同价段豪宅成交总额 [9] - 该项目均价达21万元/平方米，是上海第二个平均单价达到21万元/平方米的高层住宅项目 [9] - 嘉里金陵华庭二期于9月21日开盘即售罄，套均总价约8200万元的120套房收金98.43亿元 [9] - 上海壹号院套均总价5000万元起，年内四次开盘"日光"，成为2025年上海首个破百亿单盘项目 [9] 广州市场表现 - 广州保利发展旗下保利天曜与保利天奕两大项目年内网签金额合计超百亿元，分别占据单盘销冠与亚军 [10] 产品结构变化 - 高端改善型需求成为市场主要支撑力量，今年三季度四房户型成为新房成交结构中增长最显著的产品类型 [10] - 一线城市四房成交占比达32.8%，较去年提升4.4个百分点；二线城市也提升至30.9% [10] 市场驱动因素与分化 - 豪宅热销源于核心地段土地资源稀缺、高净值人群需求旺盛以及产品的保值与圈层价值 [11] - 市场呈现分化态势，成都近郊怡湖春晓项目因定价过高，开盘去化率仅45%；武汉武昌源著项目去化率不足三成 [11] - 深圳湾澐玺项目启动全民营销，推荐成交每套奖励现金10万元 [12]

项目销售表现 - 中海大运玖章首批推出239套房源，首开整体去化率达8成，其中197-282平方米全景大平层去化率达95%，销售额达21亿元，刷新深圳东部年度首开纪录 [1][3] - 项目营销展厅开放仅两天到访客户超2000批，开盘当晚200余组冻资客户现场排队选房 [3] - 项目126—143平方米楼王户型去化率达七成 [3] 项目产品定位与特色 - 项目为大运新城十年来唯一的新规纯住宅项目，605套房源均为商品房，以126平方米四房起步 [1] - 项目在得房率、3.15米层高、270°环幕视野、55平方米主卧套房等维度全面践行深圳"第四代住宅"新规，并配备全屋智能家居全覆盖及泳池、书吧等高端配套 [1] 区域市场动态 - 自"9·5"楼市新政后，龙岗区新房网签量环比上涨超8%，总量稳居深圳市第一 [5] - 龙岗区已构建"2万～7.7万/平方米"全需求覆盖的价格梯度，涵盖坂田高端改善、布吉品质住宅、坪地刚需友好盘等不同板块 [5] - 区域通过"首套二套同利率、单身购房名额等同家庭"等优化举措，精准激活改善性需求 [5] 政策与城市发展 - 龙岗区以"城市新客厅"建设为抓手，持续升级信贷支持、优化购房资格认定，推动"住龙岗、享品质"从理念走向现实 [7] - 未来将进一步夯实"优质人居产品+完善城市配套+强劲发展动能"良性生态，助力深圳东部打造大湾区宜居高地 [7]

项目基本信息 - 项目名称为中海大运玖章，已取得首张预售证并开始认筹，预计10月17日开盘 [1] - 本次推售2栋和3栋A座，共243套房源，户型为建面约126-139-143平方米的四房两卫以及197-206-282平方米的四房三卫，定位为纯改善盘 [1] - 开盘提供综合约89折优惠，折后单价约4.7-6.8万元/平方米 [1] 土地获取背景 - 项目地块为深圳龙岗G01045-0200地块，是今年深圳拍出的第一块宅地，于1月16日经过246轮竞价后由中海企业发展集团有限公司以总价30.65亿元竞得 [8] - 成交楼面价为29611元/平方米，溢价率高达70.37% [8] - 该地块共吸引8家开发商报名参拍，包括华润、招商、越秀、绿城等，市场关注度高 [10] 区位与配套 - 地块位于大运枢纽西北侧，大运中心北侧，属于大运深港国际科教城范围，周边科创资源丰富，汇集香港中文大学、北理莫斯科大学等多所高校 [10] - 项目毗邻大运体育场馆及大运天地，但距离最近的地铁16号线大运中心和龙城公园站约1.2公里，轨道交通便利性一般 [12] - 周边在售新房项目有泰瑞府、颐安都会中央等，备案均价在"5字头"水平 [12] 项目规划与限制 - 由于地块位置限制，项目实际被分割成两个小地块，预计后期小区园林空间有限 [12] - 项目开发主体为深圳市海瑞房地产开发有限公司，成立于2024年12月3日，注册资本1000万元，由中海企业发展集团有限公司100%持股 [12]