深圳湾沄玺项目创销售纪录 - 深圳湾沄玺项目于11月底开盘，推出348套面积209-1150平方米的大平层，备案均价16.88万元/平方米，套均总价超5000万元 [1] - 项目开盘当日销售额达130亿元，去化率约70%，刷新了2025年全国单盘开盘销售纪录 [1] 项目核心价值与热销原因 - 项目地块为“地王”，由华润与中海联合体于2024年12月以185.12亿元竞得，溢价率46.31%，楼面价约7.04万元/平方米，刷新深圳总价地王纪录 [2] - 地块地理位置稀缺，位于深圳南山区后海总部基地，是近12年来该区域唯一出让的纯住宅用地，被称为“深圳湾最后一块含住宅属性的用地” [2] - 区域产业优势显著，后海总部基地汇集小米、字节跳动、腾讯、阿里巴巴、百度、华润、联想、中海油等科技巨头与500强企业，高端人才购买力强劲 [2] - 存在显著的一二手房价格倒挂，项目备案均价16.88万元/平方米，而同片区华润深圳湾悦府二期二手房挂牌均价19.32万元/平方米，恒裕滨城二期达27.92万元/平方米 [3] - 开盘时大户型更受青睐，500平方米、700平方米、1149平方米的大平层（单价25万-28万元/平方米，总价1.3亿-3.3亿元）最先售罄 [3] 一线城市豪宅市场结构性行情 - 深圳楼市呈现核心区与外围区分化，南山、福田等核心区找房热度显著领跑光明、坪山等外围区，核心区新房比二手房更受欢迎 [3] - 核心区在热度、价格稳定性、客群决策效率上优势明显，叠加价格优势与供应稀缺，共同催生了现象级热销 [3] - 高净值人群的资产配置逻辑倾向于锚定核心稀缺资产 [3] 其他一线城市豪宅热销案例 - 广州保利玥玺湾项目于11月7日开盘，首开销售额约106亿元，3000万元以上成交套数和金额均超广州市年内总量，成交均价约17万元/平方米，最高单价约30万元/平方米 [4][5] - 该项目地块由保利发展于2024年9月以117.6亿元竞得，楼面价66957元/平方米，被认为是广州近年出让条件最优越的“宝藏地块” [5] - 上海壹号院是2025年全国首个单盘销售额破百亿元项目，单价约18.5万元/平方米，套均总价超6000万元，户型以299平方米和349平方米大平层为主 [6] - 上海绿城潮鸣东方项目（均价约19.5万元/平方米）120套房源开盘“日光”，单日销售额69.88亿元 [6] - 上海万科高福云境项目600平方米大平层（单套1.3亿-1.7亿元）数小时售罄，总销售额超2024年上海同价段豪宅成交总额 [6] - 北京海淀区和樾望雲、和樾玉鳴项目3月开盘当日售出超1000套，总成交金额152亿元，销售指导价10.5万元/平方米，与附近次新二手房形成价格倒挂 [6] - 2025年上半年，北京新房住宅成交榜前十名中，有6个是单价10万元/平方米以上的豪宅项目 [6] 行业专家观点 - 资金流动方向清晰，加快进入保值增值和风险防御能力强的领域，在投资品市场调整及储蓄降息背景下，豪宅市场吸引力增强 [7] - 一线城市购房政策效应持续释放 [7] - 改善型住房需求强劲，好地段、好产品拥有好市场 [7]

核心观点 - 尽管整体房地产市场表现疲软，但一线城市高端住宅项目逆势热销，市场购房主力正从刚需群体转向改善型与高净值人群 [1] - 高端项目凭借其稀缺性、地段价值和产品力，成为房企回笼资金的关键，政策优化也促进了高净值购房需求的释放 [1] - 房企正集中资源在核心城市针对高净值人群发起销售攻势 [1] 深圳市场表现 - 深圳龙岗改善盘中海大运玖章于10月21日晚开盘，一夜实现销售金额超21亿元，大平层产品去化率逾九成 [1][2] - 截至10月24日，中海大运玖章项目备案房源239套，已签认购书房源186套，整体去化率约77.82% [2] - 该项目地块由中海地产于今年1月16日以30.65亿元竞得，溢价率高达70.37%，楼面地价约2.96万元/平方米 [2] - 客户构成以龙岗本地改善型客户为主，同时吸引氢能、半导体等新兴产业的高端人才 [3] - 深圳市2025年四季度计划入市项目共39个，住宅供应约1.01万套，多个豪宅项目排队入市，包括南山、前海、宝安、福田等片区的项目 [5] - 相关片区二手房挂牌价在7.9万-19.8万元/平方米之间 [6] 北京市场表现 - 北京璞樾项目于10月17日开盘，售价在11.46万—12.9万元/平方米之间，累计售出230套房，销售金额达45.65亿元 [8] - 越秀地产在北京推出的和樾系项目表现亮眼，和樾望雲与和樾玉鳴在3月首开当天实现152亿元销售额，刷新北京同期开盘纪录 [8] 上海市场表现 - 上海万科高福云境项目于10月18日开盘，25套总价1.3亿—1.7亿元的大平层即告售罄，销售金额超过2024年全年上海同价段豪宅成交总额 [9] - 该项目均价达21万元/平方米，是上海第二个平均单价达到21万元/平方米的高层住宅项目 [9] - 嘉里金陵华庭二期于9月21日开盘即售罄，套均总价约8200万元的120套房收金98.43亿元 [9] - 上海壹号院套均总价5000万元起，年内四次开盘"日光"，成为2025年上海首个破百亿单盘项目 [9] 广州市场表现 - 广州保利发展旗下保利天曜与保利天奕两大项目年内网签金额合计超百亿元，分别占据单盘销冠与亚军 [10] 产品结构变化 - 高端改善型需求成为市场主要支撑力量，今年三季度四房户型成为新房成交结构中增长最显著的产品类型 [10] - 一线城市四房成交占比达32.8%，较去年提升4.4个百分点；二线城市也提升至30.9% [10] 市场驱动因素与分化 - 豪宅热销源于核心地段土地资源稀缺、高净值人群需求旺盛以及产品的保值与圈层价值 [11] - 市场呈现分化态势，成都近郊怡湖春晓项目因定价过高，开盘去化率仅45%；武汉武昌源著项目去化率不足三成 [11] - 深圳湾澐玺项目启动全民营销，推荐成交每套奖励现金10万元 [12]

项目销售表现 - 上海顶豪项目万科“高福云境”开盘数小时内，25套总价1.3亿至1.7亿元的大平层即告售罄 [1] - 项目首次开盘均价达21万元/平方米，最高单价约27.33万元/平方米，最高总价约1.62亿元 [1] - 项目总销售额超过2024年全年上海同价段豪宅成交总额 [1] 项目定位与稀缺性 - 项目位于上海市黄浦区淮海中路板块，地处衡复风貌区核心，被南京西路与淮海路两大繁华商圈包围 [2] - 项目为城市更新地块，在风貌区内打造150米超高层住宅，具有稀缺性和不可复制性 [2][3][4] - 项目是上海第二个平均单价达到21万元/平方米的高层住宅项目 [3] 客户构成分析 - 项目184位有效入围客户中，上海本地客户占比34.78%，浙江客户占比14.13%，江苏客户占比10.87% [1] - 长三角三省一市客户合计占比超60%，成为绝对主力购买人群 [1] - 客群包括上海本地人、江浙沪的老板和海归二代 [2] 项目规划与货值 - 项目由万科和华洲地产合作打造，占地面积3.7万平方米，规划总建筑面积9.6万平方米 [4] - 项目为万科2021年获取的旧改项目，将保留全部石库门建筑改建为别墅，并新建超高层住宅 [4] - 改造后总建筑面积约9.6万平方米，预计货值超过200亿元 [4] 对公司的影响 - 高货值项目的入市对处于风波中的公司是“及时雨”和提振业绩的“强心剂” [5] - 项目有助于公司争得上海顶豪市场的一席之地，提高企业整体销售均价，并拉升品牌价值 [6] - 近三年上海总价3000万元及以上新房成交量连续两年突破千套，但公司此前在知名热销豪宅项目中少见身影 [6]