地产大盘地位徘徊之下，高端项目仍逆势升温。 近期，多个一线城市的豪宅项目开盘热销。10月18日，位于上海黄浦衡复风貌区的万科·高福云境开盘，一天卖出25套总价过亿的大平层。据媒体报道， 国庆期间，演员胡歌曾携妻子前往看房。在深圳，龙岗改善盘中海大运玖章10月21日晚入市，一夜收金超21亿元。 地产存量时代，购房主力正从刚需群体转向改善与高净值人群。 一方面，高端改善盘以其稀缺性、地段价值和产品力，正在成为房企"回血"的关键抓手。另一方面，限购优化、信贷宽松等政策释放，也让部分城市的高 净值购房需求加速回流。 房企们正集中火力，在核心城市发起新一轮"抢收有钱人"的攻势。 房企抢收深圳有钱人 10月21日晚7点，中海大运玖章在距离项目约6公里的一家五星级酒店开盘。 该项目地块由中海地产今年1月16日拿下。当日土拍还吸引了华润置地、招商蛇口、越秀地产、绿城中国等8家房企竞逐。经过238轮现场竞价，中海地产 最终以30.65亿元拿下，溢价率高达70.37%，楼面地价约2.96万元/平方米。70.37%的溢价率不仅超出市场预期，也远高于中海地产、华润置地联合体于 2024年末竞得深圳后海"百亿地"的46.3%。 高地价 ...

项目销售表现 - 上海顶豪项目万科“高福云境”开盘数小时内，25套总价1.3亿至1.7亿元的大平层即告售罄 [1] - 项目首次开盘均价达21万元/平方米，最高单价约27.33万元/平方米，最高总价约1.62亿元 [1] - 项目总销售额超过2024年全年上海同价段豪宅成交总额 [1] 项目定位与稀缺性 - 项目位于上海市黄浦区淮海中路板块，地处衡复风貌区核心，被南京西路与淮海路两大繁华商圈包围 [2] - 项目为城市更新地块，在风貌区内打造150米超高层住宅，具有稀缺性和不可复制性 [2][3][4] - 项目是上海第二个平均单价达到21万元/平方米的高层住宅项目 [3] 客户构成分析 - 项目184位有效入围客户中，上海本地客户占比34.78%，浙江客户占比14.13%，江苏客户占比10.87% [1] - 长三角三省一市客户合计占比超60%，成为绝对主力购买人群 [1] - 客群包括上海本地人、江浙沪的老板和海归二代 [2] 项目规划与货值 - 项目由万科和华洲地产合作打造，占地面积3.7万平方米，规划总建筑面积9.6万平方米 [4] - 项目为万科2021年获取的旧改项目，将保留全部石库门建筑改建为别墅，并新建超高层住宅 [4] - 改造后总建筑面积约9.6万平方米，预计货值超过200亿元 [4] 对公司的影响 - 高货值项目的入市对处于风波中的公司是“及时雨”和提振业绩的“强心剂” [5] - 项目有助于公司争得上海顶豪市场的一席之地，提高企业整体销售均价，并拉升品牌价值 [6] - 近三年上海总价3000万元及以上新房成交量连续两年突破千套，但公司此前在知名热销豪宅项目中少见身影 [6]